Terrenos Industriales en Mérida: Invierte en Global K

¿Qué tal, querida audiencia? Les saluda Karim Gavi, conductor del programa de inversiones y es un gusto poder acompañarlos una vez más en este programa y ayudarles desde los estudios de la ciudad de México eh aquí en Imagen Radio y TV Múlica hasta poder tomar decisiones de diversión inteligentes. Este programa está pensado para cada uno de ustedes que esté pensando en invertir su capital o bien eh por supuesto aprender a comercializar los bienes races. Los voy a invitar a que nos sigan durante todo el programa y que comuniquen con nosotros a través de las redes sociales. Me encuentran como Karim Néximo en Instagram. Y estoy feliz de dar la bienvenida a nuestra primera invitada, nuestra analista, eh Michel Arregui, gerente de ventas de Global C, que tradicionalmente nos ayuda a entender un poco cómo funciona y cómo evoluciona el mercado comercial industrial en México.

Pero antes de que eh te dé la la palabra, Michel, déjame compartir una anécdota. Hace poco lo platicamos en uno de nuestros webinares de inversión, pero para que la comunidad nos escuche y lo entienda, hace poco estuvimos con nosotros, estuvo con nosotros Luis Méndez, el el director presidente, debería decir en realidad del Licei, el Institut el Instituto Comercial e Industrial de México. y Luis vino a platicar un poco de la evolución del mercado comercial, industrial y a Luis le pregunta, Luis, ayúdame entender un poco cuál ha sido la dinámica de este mercado y y dónde poder invertir de manera inteligente. Y la respuesta de Luis fue muy educada, muy sofisticada, explicando que cada mercado presentaba oportunidades eh distintas.

En Nuevo León, por ejemplo, o en la zona de la frontera en en Chihuahua, vas a encontrar mucha demanda, pero un costo de la tierra absolutamente caro, muy muy alto por la trayectoria que ha tenido que han tenido estos estados hace poco. Entonces le dije, pues, Luis, tú ayúdame a entender cuáles son los dos o tres estados donde ves una oportunidad. y me platicó de dos particularmente. El barrío por eh el crecimiento industrial que existe y la alta manufactura que existe y el sureste, particularmente Yucatán y Mérida, por la cercanía con los Estados Unidos. Y me recuerdo a todas las veces que viniste aquí en este programa a hacer esta tesis de inversión, a explicar exactamente esta tesis de inversión.

Creo que te mereces un lugar como la próxima vicepresidenta del Instituto Comercial e Industrial de México. Debería ser, Karim. Oye, pues este feliz de estar aquí y poder compartir en este espacio. Fíjate que hace hace algunos años nosotros teníamos en cuenta varios estados, varias ciudades de la República que estaban catalogados, por supuesto, como lugares industriales importantes, por mencionarles algunos y sé que seguramente toda la audiencia lo recuerda, Querétaro, Monterrey, Guadalajara, probablemente Ciudad de México, ¿no? También, eh, ¿qué es lo que ha pasado a lo largo de muchos años? Efectivamente, como dices, las empresas han migrado ya a otros estados, a grandes ciudades. ¿Por qué?

Porque a lo largo de todos estos años se han dado cuenta que no solamente estas grandes ciudades industriales que eran conocidas tenían potencial, sino que muchos lugares, específicamente, hablemos un poquito de todo lo que es el sureste, se dieron cuenta que estas grandes ciudades tenían mucho más potencial que incluso los lugares que hoy son conocidos como eh Querétaro. ¿Por qué? Te voy a mencionar, hay hay varios puntos y sé que lo hemos hablado antes, lo hemos hablado en otros programas en donde hemos mencionado el tema de la estabilidad política, el tema también un poquito de la seguridad, de la seguridad jurídica, de la calidad de vida, del turismo. Entonces, todo esto ha hecho que afortunadamente Yucatán tiene muchas cosas más que otros estados hoy no tienen, ¿no?

Entonces, por eso es que las empresas han decidido eh mudarse para allá. Entonces, ¿qué es lo que pasa con el análisis que hacen estas grandes empresas para nosotros? Pequeños inversionistas, medianos inversionistas, por supuesto que se han visto beneficiados. Y a mí me gusta mucho este destino porque es es un destino donde el equipo político local siempre ha sido muy conectado con con el segmento comercial industrial, es decir, el segmento corporativo. Siempre ha habido mucha colaboración entre entre los dos, pero hoy gracias a las redes sociales puedes ver eh la filosofía, la visión y la trayectoria y dónde pone su atención, obviamente, el gobierno y a veces tienes eh gobiernos políticos agresivos, conflictivos, donde pues el partido A eh se queja del partido B y nadie trabaja en beneficio, obviamente de la creación de de una de una economía eh próspera.

Y ahí al contrario, hay una especie de comunicación constante del plan de desarrollo económico de Yucatán y de como el secretario de desarrollo económico, Milo Varrera, está haciendo un trabajo incansable de visitar a todos los estados que hacen cosas bien para traerse este conocimiento a Yucatán o al contrario, cómo está promocionando a Yucatán al extranjero para traer justamente estas empresas nacionales internacionales. Correcto. Y fíjate que esto que dices, yo creo que es una mezcla, una mezcla de la experiencia que tiene el gobernador Joaquín, ¿no?, que ya tenía un montón de trayectoria, ya fue alcalde, ya hizo muchas cosas y tomar de la mano a Milo Barrera, que es un chico joven, innovador, eh ha dado muy buen resultado.

Entonces, sabemos que muchas grandes empresas se han mudado a Mérida, lo hemos hablado también en algunos otros programas hablando de Heineken, Mercadolibbre, Amazon, todas estas grandes empresas que hoy optan por poner sus grandes centros de distribución ahí. Pero no nada más hablamos también de esto. Hace hace poquito tiempo hubo una feria, la feria aeroespacial, ¿no? En donde Mérida ahora quiere ser productor. Imagina, esto no pasa en ninguna parte de la República Mexicana, quiere ser eh productor, quiere ser centro de distribución de partes de aeronaves. Entonces, pero no nada más, fíjate, no nada más para distribuir, sino también para construir. Y esto nos da mucho contexto de realmente el crecimiento que se está que se está buscando, que es un crecimiento sólido y y a todo esto, fíjate, se está convirtiendo, sí, en un hub logístico gracias al Tren Maya, ¿no?

Porque, ¿qué es lo que pasa con el Tren Maya? Fíjate que nosotros lo que pensábamos cuando salía lo del Tren Maya decían, "Bueno, es que son estaciones de turismo, ¿no? Te te vas a poder ir de Cancún, a Mérida, Valladolita, etcétera." Pero, ¿qué es lo que pasó? hicieron una mezcla de estaciones de carga, en donde hoy me parece que siete estaciones son específicamente de carga y algunas otras son una mezcla. Entonces, todo esto ha funcionado muy bien. Y déjame decirte que hay hay mucha queja, mucha sentimiento encontrado con respecto al Tren Maya en las redes sociales por el tema eh vamos a decir del daño potencial a la biodiversidad y la naturaleza por el hecho de que ha sido una obra que se ha se ha pasado de presupuesto, por el hecho de que quizás no era necesaria.

Yo pienso, yo pienso que quizás todo esto es real, pero que el rol del gobierno es de invertir donde el sector privado a veces no quiere. Y ahora intento verlo de manera positiva pensando que si el lado turístico, el segmento del turismo puede no estar a la altura, puede porque yo pienso que una infraestructura de este tipo son años después que te das cuenta realmente de lo que sucede, puede no estar dando los resultados que esperas. La salida eh logística e industrial es absolutamente esencial. Y ahí tienes ya un tren que te puede permitir conectar a al sureste, eh, por supuesto al puerto de progreso y por supuesto al ismo de de Tiantepec y ahí tienes un uso un un caso de uso eh natural, real y eficiente.

sobrepasado el presupuesto. Sí, pero sabes qué hay hay te puedo dar 5000 ejemplos de empresas de startups enormes, Google, Amazon, Facebook, WhatsApp, que han empezado perdiendo millones sino billones de dólares. Y en este momento nadie se quejó porque era el dinero, obviamente de los inversionistas. Aquí está el dinero del sector público y lo que esperamos es que se pone al buen uso y esto yo creo que es una ventaja tremenda para el sureste. Correcto. Y fíjate, hace algunos programas tú y yo platicábamos acerca de cómo el near shoring había beneficiado a México, ¿no? Yo recuerdo que antes todas estas grandes empresas internacionales solamente querían producir en en China, en Taiwán, en estos lugares que si bien la mano de obra era muy asequible, ¿qué pasaba?

los costos de traslado eran muy altos y caros, ¿no? Entonces, ¿qué es lo que pasa? Empiezan a ver a México, a todo México, no nada más al sureste, como le empiezan a ver el potencial para traer su cadena de producción y de aquí empezar a distribuir. Entonces, antes, y esto lo leímos hace hace poquito tiempo en el me parece que fue en el Economista, en donde hablaban de que el tiempo de traslado eran de 40 y tantos días. Hoy estamos hablando 16, 17, 18 horas, lo que por supuesto hace una hace una reducción bárbara en temas eh logísticos y que por supuesto ayuda a no levantar tanto el tema de la inflación. Y esto fíjate que como tú dices, mucha gente se molesta porque dicen, "Es que están dañando eh los mantíferos, están haciendo esto, pero son, ¿sabes?, unas unas por otras.

E unas por otras. A mí me gustaría estar en el mundo perfecto donde todo lo que crea valor no daña. Eh, desafortunadamente hay un poco de esto dentro del crecimiento económico. Ahora, si hablamos un poquito de de los otros elementos que han hecho de este destino un destino atractivo, yo hacía referencia al puerto de de Progreso, hice referencia a la preparación académica. ¿Cuáles son esos elementos que también son factores importantes para el desarrollo de Yucatán como un polo de desarrollo industrial? Pues mira, aquí vamos a mencionar dos cosas importantes. Para empezar hablando de un estado que tiene Puerto Progreso. Hoy Puerto Progreso es el tercer muelle más importante en cuanto a exportación e importación de mercancías, ¿no?

Todo tipo de mercancías. Pero, ¿qué es lo que pasa? Este crecimiento, Karim, está sostenido gracias o o lo voy a llamar así, está eh creciendo de la mano de grandes universidades como la Wadi, ¿no?, que es la autónoma de Yucatán, la Nahuak, la Marista, todas estas grandes universidades que están en el sureste y que si bien están eh fomentando y permitiendo este crecimiento industrial, este crecimiento logístico, les dicen, "A ver, sí, pero vamos a hacerlo eh de manera sustentable." Entonces, están viendo cómo generar todo esto de energías renovables, de decir, pues bueno, sí, a ver, vamos a a a trabajar juntos para que Mérida no deje de ser este lugar que hoy es que hoy conocemos como la ciudad número uno a nivel nacional para vivir.

Va a ser bien interesante. y si Mérida que tiene su crecimiento y el sector comercial industrial de Yucatán va a crecer conforme obviamente va creciendo la ciudad para su necesidad interna, vamos a decir, pero si además tienes este boom eh corporativo industrial que nosotros estamos predicamos a través justamente de este y a través de la eh cercanía a la costa este de los Estados Unidos, ¿te imaginas que va a ser el el el paraíso, el lugar perfecto? Cancún tiene el turismo, pero no tiene el sector industrial. Mérid va a tener la seguridad, el sector industrial, los empleos, la eh alta educación y también el sector industrial. Yo creo que hace de esta de este destino un destino donde hay una gran oportunidad de inversión.

Claro. Y mira, fíjate, ahorita que mencionas esto, todas las empresas que se han mudado a a Yucatán, el gobierno las ha y lo voy a decir así, obligado a dar estabilidad laboral a los trabajadores, cosa que antes no pasaba. Tú sabes que cuando trabajas de manera independiente, cuando tienes negocios independientes, no tienes esta seguridad, a lo mejor del seguro social, no tienes este eh, no sé, este aguinaldo que a la gente le hace sentir muy tranquila ahora. Entonces, ¿qué pasa con este crecimiento? Todas las empresas se están mudando y aquí es cuando viene la demanda de espacio de tierra, ¿okay? Porque las empresas están demandando mucha tierra para poner sus grandes empresas. Si te puedo mencionar, hay eh grandes desarrollos que están comercializando tierra a partir de 1000 m².

Entonces eh me gustaría mencionar acá, si estás de acuerdo conmigo, una oportunidad de inversión para todos los inversionistas que nos están viendo, que dicen, "Bueno, yo ya sé que Yucatán está creciendo, sé que Mérida es uno de los lugares que se está convirtiendo en uno de los principales eh lugares de distribución." Entonces, ¿qué te parece si hablamos acerca de Global K? Eh, vámonos. Global K es un proyecto de terrenos semiurbanizados en una zona completamente industrial. ¿Okay? Hoy estamos hablando de que este corredor en donde estamos en donde está el desarrollo es el tercer corredor eh a nivel importancia en todo Yucatán, ¿no? Tenemos el corredor, el el primero es el que está en la zona del norte, Junucmá, el segundo que está yendo para Puerto Progreso, que hoy Karim los precios en esta carretera Mérida Progreso, te juro, son una locura.

Estamos hablando de que el precio del metro cuadrado es aproximadamente unos 4,500es, ¿no? Eh, entonces, ¿qué es lo que sucede? Nosotros estamos en la zona del sureste, la zona del sureste de Yucatán. Estamos cerca de grandes centros de distribución. Estamos a 2 minutos de la nueva planta de Heineken. Entonces, esto hace que esta tierra número uno se esté comercializando muy rápido y que esté plusvalizando de manera casi inmediata. ¿Okay? Básicamente, si tú inviertes acá, desde el día uno empiezas a generar rendimiento. Por hablarles un poco de las características, estos terrenos tienen un tamaño de 400 m² porque es importante el metraje. Hace un momentito yo les decía que sí, probablemente hay empresas que te están vendiendo eh espacios de tierra, pero son espacios de tierra muy grandes, lo cual si tú eres un pequeño inversionista eh pues te va a sobrar espacio.

A lo mejor vas a decir, "Híjole, pues si es una inversión millonaria." En este desarrollo la inversión es muy asequible. Lo único que necesitas son 356,000 pesos para que empieces a invertir, para que empieces a incursionar en el en el mundo de lo industrial, ¿no? Que hoy sabemos que básicamente esto es de lo que más te deja dinero, lejos de invertir en habitacional, que sí, por supuesto, es muy bueno y esto lo hemos hablado. A mí me gusta también mucho comercializar tierra habitacional, sin embargo, la industrial carim te deja alrededor del doble de de crecimiento en un año que la tierra habitacional. Hay una razón por la cual decimos que este tipo de eh inversión normalmente se hace por inversionistas, sofisticados, fondos de inversión, eh grandes eh eh empresas que tienen mucho capital, eh empresas que deciden eh a través de su family office de crear en realidad una protección de su patrimonio, porque sí, el rendimiento es alto, el cap rate es más cerca del 10 o del 12% asegurado y eh eh con clientes a largo plazo.

es muy diferente al juego comercial del juego residencial. Estoy de acuerdo con Claro, ahorita que mencionas el tema del tiempo, efectivamente esta tierra eh se presta perfecto para el tema del arrendamiento. ¿Te acuerdas que hace un tiempo hace un tiempo, perdón, platicábamos acerca del análisis de arrendamiento, ¿no? En cuánto puedes rentar estos grandes espacios. Las rentas hoy son rentas que se están solidificando. ¿A qué voy? que no nada más son rentas de un año, sino que las empresas hacen rentas hasta de 15 a 20 años, ¿no? Entonces, imagina, esto te asegura que tú vas a tener un retorno de inversión de manera constante. Y por darles una idea a toda la audiencia, esta tierra hoy en esta zona se está rentando en 5.5, sí, sí, 5.5 más o menos el metro cuadrado.

Entonces, si hacemos una operación simple en donde multiplicas 400 por es más, vamos a dejarlo en cinco, ¿no? te da $2,000. En eso estaría rentando rent y aunque rentes tres partes, es que son 30,000 pesos de renta. Yo lo menciono porque a veces tienes un poco de negociación y tal, pero al final es dinero sencillo solo por hacer trabajar la tierra. Ahora platícanos del modelo de inversión. Excelente. Para que puedas volverte inversionista, fácil. 400 m², 356,000 pes. Pero, ¿cuál es el esquema de inversión? Es fácil. Yo siempre les digo, invertir en Global C es muy sencillo. Cuatro pasos. El primero, vamos con el 20% del enganche, ¿okay? El segundo, vamos a tener mensualidades de 36 o 48 meses sin intereses.

Tú decides. Evidentemente, si quieres dar más enganche, si quieres pagar a menos meses, es completamente posible. Pero hoy acabamos de lanzar 48 meses. Esto te deja tus mensualidades en 5,400es. Básicamente gastamos mucho más en cosas que no nos dejan rendimiento al mes. ¿Okay? Ahora, ¿qué vamos a hacer? Vamos a dar un descuento porque estamos en la etapa final de comercialización de Global C. Sale. Nos quedan alrededor de, lo hablábamos quizá 22, 23 terrenos más o menos. Entonces, vamos a darle un descuento a los inversionistas, ¿okay? 30,000 pes de descuento para todos los inversionistas que nos mandan un mensaje que nos dejen una llamada perdida por ahí al 56 33 12 13 14. Ahorita van a ver el código QR en su pantalla.

Les vamos a repetir, por supuesto, el teléfono, que nos manden un mensaje ahí con la palabra industrial para que puedan beneficiarse de estos 30,000es de descuento. Entonces, es sencillo, ¿cómo lo vamos a hacer? A través de un webinar de inversión. Entonces, ¿qué te parece si este webinar lo hacemos mañana mismo? Por supuesto, Karim viene con nosotros. Karim nos cuenta un poquito de su experiencia en todo esto, de invertir en bienes raíces, de saber por qué el tema industrial es hoy en donde tienes que invertir. Entonces, eh así hacemos. ¿Nos acompañas en el webinar? ¿Me comprometes? Ahí estaré con mucho gusto, equipo. Si quieren saber más de este proyecto, es muy sencillo, como siempre, pónganse en contacto con nosotros al 56 33 12 13 14.

Es el 56 33 12 13 14. También pueden escanear el código QR que tienen en la pantalla. Eh, sí, Karim. Entonces, sí, tenemos todavía tiempecito, ¿verdad? Bien, vamos, vamos a hacer una cosa. Hay que recordarle a los inversionistas que este crecimiento de Yucatán, ¿cómo cómo vas a usar el la chera? Una pregunta que a mí siempre me viene de los inversionistas, oye, la compro, entiendo la tesis, me va a dar crecimiento, la compro barata, está en una super zona, eh, está al lado de la de la fábrica de Ainek, en todo esto la compro, pero ahora la quiero a poner de uso. ¿Cómo la pongo de uso? Pues mira, puedes hacer varias cosas. El primero, la primer cosa que puedes hacer es ponerla en arrendamiento, ¿no?

Ya sabemos que puedes sacar alrededor de unos 20, 30,000 pesos más o menos, depende que es lo que le hagas a tu tierra, pero si quieres construir, puedes construir almacenes, bodegas, centros logísticos, centros de almacenamiento, puedes hacer encierro de camiones, ¿no? Que esta es una recomendación que yo he hecho a los inversionistas. ¿Por qué les digo el tema de encierro de camiones? Yo tengo un top de inversionistas en este desarrollo. Estamos hablando de que tenemos número uno, empresarios, comerciantes, transportistas que compran muchísima tierra, contadores y médicos. Entonces, si ustedes entran eh dentro de esto, eh que nos llamen y nos vemos en el webinar 56 33 12 13 14 equipo, para obtener más información, los esperamos en este webinar.

Mañana nos vemos en la noche para platicar justamente de este eh de esta oportunidad de inmersión. Escanen el código QR y nos vemos 56 33 12 13 14. Gracias Michelle por acompañarnos. Vamos al corte y continuamos.