Remates bancarios en México: cómo funcionan y cuánto se gana de verdad
¿Cómo funciona un remate bancario o hipotecario?
Un remate ocurre cuando alguien deja de pagar su crédito hipotecario y el banco recupera el inmueble como garantía. Desde ahí puede seguir dos caminos: quedar "en litigio", con el proceso judicial todavía abierto, o llegar a "adjudicado", cuando la posesión legal ya quedó resuelta. Las empresas que se dedican a esto en serio no buscan sus remates en Facebook: en una de las emisiones se explica que compran carteras completas de asuntos adjudicados directamente a las instituciones financieras, en paquete, antes de que el inmueble llegue a cualquier anuncio público, con un retorno promedio de 15 meses sobre esa cartera.
A partir de esa compra, el operador decide si negocia con quien ocupa el inmueble para que lo entregue, o si sigue el trámite judicial hasta la adjudicación. Esa decisión define después el costo, el tiempo y el margen final del negocio.
¿Cuánto se gana realmente en un remate?
Es la pregunta que más se repite en las 9 emisiones dedicadas al tema, y la cifra cambia un poco según quién habla: entre 30% y 42% dependiendo del invitado y del asunto en cuestión. Pero cuando se pregunta directamente cuánto se gana de verdad, después de todos los gastos, la respuesta que dan es una sola.
¿Cuánto puedes obtener en descuento ya después de haber pagado la cesión de derechos y todo el procedimiento jurídico, la regularización documental del inmueble, el arreglo del inmueble, y venderlo a un usuario final? Lo que tú puedes ganar realmente en un muy buen remate, incluso ya adjudicado, es 40%.
Con números sobre la mesa, ese 40% se ve así:
Ahí ya completas 950,000 o 1 millón y lo vendes en 1,400,000, y ahí tienes tu 40% neto.
Ese 40% no es un techo absoluto: en otras emisiones se ha mencionado un margen personal de 44% anualizado, hasta 60% en años con menos competencia, e incluso algún caso excepcional de 700%, aclarando de inmediato que son "asuntos muy muy raros". Para calcular si el negocio conviene, la cifra a usar es el 40% después de todos los costos, no el porcentaje de descuento del anuncio.
¿Cuánto tarda la entrega de un inmueble en remate?
El tiempo depende por completo del estatus legal del inmueble en el momento de comprarlo.
¿En más o menos qué tiempo? La entrega del inmueble cuando son adjudicados, que es lo que nosotros más vendemos, entregamos el inmueble aproximadamente a los 8 meses o antes, si es posible. Si logramos negociar con el deudor, el posesionario del inmueble, puede ser menos de 8 meses.
Ese es el escenario bueno. En otra emisión se describe un proceso corto de unos 10 meses, cuando el deudor no se defiende o ya abandonó el inmueble. El escenario opuesto es muy distinto:
Un asunto realmente complicado, donde esté muy enmarañado o donde haya muchos acreedores que se defienden con todo, pues podremos pensar 6, 7 años.
El promedio para el retorno completo, del asunto adjudicado hasta la venta a un usuario final, va de 12 a 15 meses. Cuanto más simple es el caso, más rápido es el resultado; cuanto más se complica el litigio, más tiempo queda tu dinero inmovilizado.
¿Cómo detectar un remate fraudulento?
Este es el punto donde el programa insiste más, porque es donde más gente pierde dinero.
Debemos fijarnos en qué tanto nos va a redituar, si nos va a dejar o no, y qué cuidado hay que tener para que verdaderamente se trate de un remate, porque yo creo que el 90% de lo que está anunciado en portales es fraude. Por otro lado, que sea viable, tanto jurídicamente como financieramente.
La señal más clara para reconocer un fraude, repetida en distintas emisiones, es el porcentaje de descuento anunciado:
Dos, los precios son exageradamente abajo, y como bien decía Miguel, ves muchos que son hasta un 70, 80% abajo, que como bien comentas, pues normalmente esos son fraudes.
La lógica es simple: si el descuento real después de todos los costos ronda el 40%, un diferencial de 50%, 60%, 70% u 80% frente al valor comercial no corresponde a un remate real. En otra emisión se dice, sobre este mismo tipo de anuncios, que un diferencial así de grande "es imposible". Es la trampa más repetida al aire en las 9 emisiones sobre el tema.
¿Qué necesitas para tu primer remate?
Antes de invertir en un remate, en el programa se insiste en que primero hay que educarse, hay que saber, y hay que tener el equipo adecuado. No es un negocio para resolver solo con lo que aparece en un anuncio.
- Desconfía de cualquier descuento mayor a 50%. Si el diferencial contra el valor comercial pasa de ese punto, la probabilidad de fraude es alta.
- Pregunta si el inmueble está en litigio o ya adjudicado. Esa diferencia mueve el tiempo de entrega de 8 meses a varios años.
- Pide ver la carpeta jurídica completa antes de poner tu dinero: quién es el acreedor, en qué etapa va el proceso y si hay más de un acreedor defendiéndose.
- Calcula todos los costos adicionales (cesión de derechos, procedimiento jurídico, regularización documental, arreglo del inmueble) antes de proyectar tu ganancia. El 40% ya los incluye; muchos cálculos "de anuncio" no.
- Busca comprar a través de quien adquiere cartera directamente de los bancos, no de un particular que revende por redes sociales un supuesto remate.
Los episodios donde se habló de esto
9 emisiones dedicadas a remates bancarios e hipotecarios, con abogados, asesores y compradores de cartera. Cada una con su video y su transcripción completa:
- Masterclass Remates Bancarios: Cómo Invertir Seguro y Evitar Fraudes
- Masterclass Remates Bancarios: Invierte Seguro
- Invierte en remates bancarios con inteligencia y seguridad
- Remates bancarios ¿oportunidad o estafa?
- Near Retiring – Remates hipotecarios y oportunidades de inversión
- Cómo funcionan los remates bancarios en bienes raíces
- Aprende a invertir en Remates Bancarios y gana alta plusvalía
- Aprende a Fabricar Dinero con los Remates Bancarios
- Aprovecha los Remates Bancarios para ganar altas plusvalías
Ver el índice completo de episodios →
Preguntas frecuentes
¿Qué es un remate bancario o hipotecario?
Es la venta de un inmueble que un banco recuperó como garantía porque el deudor dejó de pagar su crédito hipotecario. El inmueble puede estar en litigio, con el proceso judicial todavía abierto, o ya adjudicado, con la posesión legal resuelta. Las empresas especializadas suelen comprar esta cartera directamente a las instituciones financieras, en paquete, antes de que llegue a un anuncio público.
¿Cuánto se gana realmente en un remate bancario?
En el programa se ha dicho de forma directa: el margen real, ya descontados la cesión de derechos, el proceso jurídico, la regularización documental y el arreglo del inmueble, ronda el 40% en un muy buen remate. Se han mencionado casos con márgenes distintos, entre 30% y 44%, y algún caso excepcional fuera de ese rango, pero 40% es la cifra que se da como respuesta directa a esta pregunta.
¿Cuánto tarda la entrega de un inmueble en remate?
Un inmueble ya adjudicado se entrega en promedio a los 8 meses, y antes si se negocia directamente con quien lo ocupa. Un proceso corto puede tomar unos 10 meses. Un caso complicado, con varios acreedores defendiéndose en el litigio, puede extenderse 6 o 7 años.
¿Cómo saber si un anuncio de remate es fraude?
La señal principal es el porcentaje de descuento. Según lo dicho en el programa, más del 90% de los remates anunciados en redes sociales y portales inmobiliarios son fraude, y cualquier oferta con un diferencial mayor a 50% frente al valor comercial, sobre todo las que prometen 70% u 80% de descuento, se señalan al aire como imposibles.
¿Qué necesito para hacer mi primer remate?
Según los invitados del programa, lo primero es educarte y tener un equipo adecuado antes de poner dinero. En la práctica eso significa revisar la carpeta jurídica completa del inmueble, confirmar si está en litigio o adjudicado, calcular todos los costos adicionales antes de proyectar ganancia, y comprar a través de quien adquiere cartera directamente de los bancos, no de un anuncio suelto.
