Preventa o entrega inmediata: cuál conviene y cuánto se ahorra
¿Qué es comprar en preventa?
Comprar en preventa es pagar por una propiedad antes de que esté terminada, a veces antes de que exista más que el plano y la maqueta. A cambio del tiempo de espera, el precio es más bajo que el del mismo inmueble ya entregado. Así lo resumió una invitada del programa:
Cuando tú compras en preventa, normalmente estás comprando casi 15% por debajo del valor actual o el valor final de venta.
Esa diferencia entre lo que pagas hoy y lo que costará terminado es, en el fondo, la razón de ser de la preventa: en el programa se mencionó que 55% de las personas ya compra así, antes que propiedad terminada.
¿Cuánto se ahorra comprando en preventa?
El descuento que mencionan los desarrolladores cambia según el proyecto y la etapa, pero un patrón se repite: 15% a 20% es la comparación más citada contra el precio final, y en las primeras etapas de un desarrollo ("lista cero" o "friends and family") las cifras mencionadas al aire suben hasta 45% o 50%.
El inversionista entiende que va a pagar el mismo lote que va a tener el consumidor, 30, 40 o 50% menos porque lo compra en preventa.
Son estimaciones de quien vende el proyecto, no un avalúo independiente, pero la lógica se repite: entrar antes cuesta menos, y suele venir con un enganche accesible, entre 13% y 20% en la mayoría de los casos mencionados al aire.
¿Cuánto hay que esperar para la entrega?
El plazo de entrega es la otra cara de ese descuento. En desarrollos de condominio en zonas turísticas, los plazos más cortos que se han mencionado en el programa son de 6 a 8 meses:
Y en esta tercera etapa, lo que tú puedes acceder es a un gran descuento a través de una preventa de 6 a 8 meses.
Ese es el extremo corto. En la mayoría de los proyectos, el plazo es bastante más largo, y un invitado fue explícito sobre lo que hay que esperar de una preventa "normal":
Es clave que la gente entienda: no existe producto inmobiliario en preventa que te dé un retorno inmediato. Normalmente, una preventa normal son entre 24 y 48 meses; pagas tus mensualidades y tienes que desplazar una buena parte del dinero inicialmente.
En tierra y proyectos más grandes el horizonte se estira: de 2 a 4 años, e incluso de 4 a 5 años en algunos desarrollos de vivienda. La regla se repite: entre más grande el descuento y más temprana la etapa, más largo el plazo.
¿Qué riesgos tiene comprar en preventa?
El riesgo principal no es que el proyecto no se construya, es que las condiciones cambien mientras esperas. Entre más largo el horizonte, más tiempo hay para que algo se mueva: el desarrollador, el financiamiento, el mercado. Un asesor del programa lo describió a partir de lo que más ha visto quejarse a los inversionistas:
La molestia más fuerte que he visto en inversionistas es cuando compran en un lista cero o preventa uno, y les faltan 2 años, y cambian las condiciones.
Hay dos riesgos más frecuentes en las emisiones sobre el tema: comprar sin confirmar que el desarrollador tenga los papeles en regla desde antes de arrancar la preventa, y el de liquidez, porque mientras dura la espera no puedes usar ni rentar el inmueble, pero sí seguir pagando enganche y mensualidades. Ninguna de estas cifras está garantizada ni verificada por el programa.
¿Cuándo conviene la entrega inmediata?
La entrega inmediata cuesta más que la preventa del mismo desarrollo, pero elimina la espera y, sobre todo, da certeza legal desde el primer día. Así lo explicó un invitado sobre un proyecto ya construido:
No hemos platicado de la certeza legal del proyecto, porque estamos hablando de un proyecto de entrega inmediata: un grupo con 47 años de experiencia. Pero esta entrega inmediata significa escrituración.
Eso no significa que esté libre de descuento: en otra emisión se mencionaron departamentos en Cancún ya construidos, respaldados por fideicomiso, desde 3.8 millones de pesos, con 8% de descuento, casi 400,000 pesos menos. Es un descuento menor al de una preventa temprana, pero sin la espera ni la incertidumbre de que cambien las condiciones.
Conviene sobre todo en dos casos: cuando necesitas mudarte, vivir o rentar pronto (en el programa se habla de necesidades de dos, tres o cuatro meses, algo que ninguna preventa resuelve), y cuando prefieres pagar más a cambio de no asumir el riesgo de un proyecto que todavía no existe. Si buscas uso propio y quieres un punto intermedio, una alternativa mencionada al aire es comprar en la última fase de una preventa, cuando el avance de obra ya es alto.
- En qué etapa vas a comprar. La primera etapa o "lista cero" da el mayor descuento, pero también el plazo más largo; entrar en la última fase reduce el riesgo de que cambien las condiciones a la mitad del camino.
- Que el desarrollador tenga los papeles en regla desde el día uno. Confirmar esto antes de que arranque la preventa, no después de haber firmado.
- Qué pasa si se retrasa la entrega. Pedir por escrito las condiciones si el plazo prometido (6, 12, 24 o 48 meses según el proyecto) se extiende.
- Cuánto dinero vas a inmovilizar antes de tener la propiedad. Enganche y mensualidades durante todo el periodo de preventa, sin poder usar ni rentar el inmueble mientras tanto.
- Si necesitas la propiedad pronto, la preventa no es la opción. Ningún esquema de preventa da retorno ni entrega inmediata; para eso existe, justamente, la entrega inmediata.
Los episodios donde se habló de esto
49 emisiones donde se mencionó preventa, entrega inmediata, plazos o descuentos, con desarrolladores y asesores de distintos proyectos. Cada una con su video y su transcripción completa:
- Lotes en Yucatán: 15% ROI Anual en Nuevo Telchac desde $380K
- Invertir en Puerto Vallarta: Mercado Inmobiliario y Proyecto Alanda Living
- Boom Inmobiliario en Vallarta: Proyecto Punta Paraíso desde $1.9M
- Inversión Inmobiliaria: ¿Comprar en Preventa o Propiedad Terminada?
- Senik Cancún: Lujo y Paz en la Zona de Mayor Plusvalía
- Terrenos en Yucatán: Amarea Cerca de Playa
- Vita e Mare: Terrenos en Puerto Morelos
- Terrenos en Yucatán: Invierte en Balance
- Uxan Tulum: Invierte en un concepto disruptivo entre la selva y la naturaleza
- Sistema de pensiones en México
- Vivienda premium: El nuevo motor de inversión en zonas de playa
- Kaan Boulevard: inversión estratégica en Cancún
- Puerto Vallarta, inversión inmobiliaria y patrimonio turístico
- ¿Desarrollar desde cero o remodelar? Finanzas en pareja
- Puerto Morelos, la nueva joya del mercado inmobiliario
- Desarrollar equipos de alto rendimiento
- Amarea Yucatán
- Macro y micro inversiones en la Riviera Maya
- Maya Ocean Real Estate
- El lenguaje del inversionista
- Habilidades de negociación ante la gentrificación
- Netleading: El nuevo networking para alcanzar tus metas
- Estructura para hacer videos y vender
- Si compras un bien, aseguras tu retorno de inversión
- Terrenos para desarrollo de bienes inmuebles
- Near Retiring – Remates hipotecarios y oportunidades de inversión
- Bienes raíces – ¿Residenciales o comerciales?
- ¿Dónde invertir tu dinero? Ciudad vs zona turística
- Maratón de ventas Mérida – Inversiones y oportunidades únicas
- ¿Rentar a corto o largo plazo?
- Alcanza la libertad financiera
- ¿Qué es mejor, una propiedad grande o varias pequeñas?
- Diferencia entre la Energía Masculina y Femenina en la ventas
- Debate sobre ¿Donde te gustaría vivir, Cancún o Tulum?
- Inversiones Inteligentes con Propósito Sustentable en México
- Tips para elevar tu rendimiento, tus ventas y tus ingresos
- Aprende a invertir en Remates Bancarios y gana alta plusvalía
- Relaciones Comerciales México | China | Estados Unidos
- Ya es tiempo de transforma tu carrera en negocio rentable
- ¿Que elegir, Propiedad en Preventa o ya Construida?
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Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre comprar en preventa y en entrega inmediata?
En preventa pagas antes de que el desarrollo esté terminado y a cambio recibes un descuento mencionado en el programa de entre 15% y 50% según el proyecto y la etapa. En entrega inmediata pagas el precio completo, pero te mudas o rentas de inmediato con el inmueble ya escriturado.
¿Cuánto se ahorra realmente comprando en preventa?
Los desarrolladores que han pasado por el programa mencionan descuentos de entre 15% y 20% frente al precio final de venta, con casos de hasta 30%, 40% o 50% menos en las primeras etapas de un proyecto. Son cifras dichas por quien vende el desarrollo, no un avalúo independiente.
¿Cuánto tiempo tarda en entregarse una preventa?
Depende del proyecto. En el programa se han mencionado plazos desde 6 a 8 meses en desarrollos de condominio ya avanzados, hasta 24 a 48 meses en lo que un invitado describió como una preventa "normal", y de 2 a 4 años en desarrollos de tierra más grandes.
¿Qué pasa si el desarrollador se retrasa o cambia las condiciones?
Es el riesgo que más se menciona en las emisiones sobre el tema: mientras más largo el plazo de entrega, más tiempo hay para que cambien las condiciones pactadas. El programa no verifica ni garantiza que esto no pase; recomienda confirmar antes de firmar que el desarrollador tenga los papeles en regla y pedir por escrito qué pasa si se retrasa la obra.
¿Me conviene la entrega inmediata si voy a vivir ahí?
Si necesitas mudarte pronto, sí. Ninguna preventa da un retorno o una entrega inmediata: si el plazo que tienes es de dos, tres o cuatro meses, la única opción es un inmueble ya construido y escriturado. Si tu plazo es más flexible, comprar en la última fase de una preventa es un punto intermedio mencionado en el programa.
