Cuánto deja rentar: renta tradicional contra corta estancia
¿Cuánto deja la renta tradicional?
El contrato de largo plazo, el que se firma con un inquilino que paga renta mensual, es el punto de comparación que usan los propios invitados del programa cuando quieren justificar por qué se meten a corta estancia o a renta comercial. Las cifras que se han dicho al aire para este modelo son modestas.
El modelo tradicional de rentar te da un 5%, el sector hotelero te da doble dígito.
Otros invitados repiten cifras cercanas: cap rate de 4% bruto en un caso, 5% anualizado en otro, y hasta 7% cuando un operador de condo-hotel garantiza la renta a cambio de administrarla (emisión del , ver la nota). El rango que sale del programa para renta tradicional: entre 4% y 7% anual.
¿Cómo se calcula si conviene la corta estancia?
Para la renta vacacional el programa maneja otro tipo de cuenta: no es un porcentaje fijo sobre el valor de la propiedad, sino noche por noche y con el supuesto más conservador posible. Así se explicó al aire:
Si yo puedo rentar 1,000 pesos por noche, 50% del tiempo, o sea, tomo todos los supuestos, los más bajos que puedo imaginar, y que rente 15 días al mes, entonces a 1,000 pesos.
Con esos números, 1,000 pesos por 15 noches, la propiedad deja 15,000 pesos brutos al mes antes de comisión de plataforma, limpieza y gastos fijos. La lógica se repite en varias emisiones: parte siempre del supuesto más bajo, no del que te vende el desarrollador. Comparado con un hotel, el rango sube:
Vamos a decir, estirando un poco el porcentaje en renta vacacional entre 8 y 12%.
¿Qué ocupación es realista esperar?
Aquí está la variable que más se presta a exagerar. Un desarrollador puede mostrar comparables con ocupación altísima; lo que consigue un anfitrión promedio en plataformas como Airbnb suele ser bastante más bajo.
Conocen exactamente la dinámica de la zona y tienen comparables muy interesantes: 98% de ocupación, cuando la gente a veces se pelea en el sector residencial con un Airbnb para intentar alcanzar un 70%, y con esto tienes tu tesis de inversión.
Un desarrollo en Mazatlán proyectaba 65% de ocupación anual para calcular el retorno del primer año (emisión del , ver la nota). Ninguna cifra está verificada de forma independiente: son proyecciones de quien vende. Lo que se repite en el programa es tomar la ocupación más baja que te presenten, no la más optimista.
¿Qué gastos hay que descontar antes de creer el número?
El error más común, según se explica en el programa, es quedarse con el porcentaje bruto que ofrece el vendedor sin restarle nada.
Te da un cap rate del 4% bruto, sin descontar pago de impuestos como el predial, sin descontar que tu inquilino un mes se te fue sin pagar.
Súmale comisiones de la inmobiliaria o la plataforma, el tiempo en volver a rentarse y, en corta estancia, limpieza entre huésped y huésped. El programa pone número a la vacancia: cada mes sin rentar cuesta 8% del potencial anual de esa propiedad (emisión del , ver la nota). Con eso en la mesa, el porcentaje bruto anunciado deja de ser el número final: es el punto de partida.
Renta comercial contra renta residencial
Hay una tercera vía que aparece seguido en el programa: rentar a un negocio en vez de a una persona. Los plazos cambian por completo.
De hecho, lo haces en el sector comercial donde puedes rentar a 5 años, a 10 años si tienes una propiedad triple A.
Contra esto, el contrato residencial que se maneja en el programa es de mínimo 12 meses (emisión del , ver la nota): más rotación de inquilino y más meses de riesgo de vacancia. Pero el triple A no siempre está disponible, y la ubicación sigue pesando más que el contrato: "Entre una superubicación para renta residencial y una mediocre ubicación para renta vacacional, iría 100% por la renta residencial", resumió un invitado en la emisión del (ver la nota).
Antes de comprar pensando en poner la propiedad a rentar, esto es lo que conviene comprobar:
- El régimen del condominio permite Airbnb. Desde el 4 de abril de 2024 la regulación exige que el anfitrión se registre, con un mínimo de 180 noches en un periodo de 2 años y renovación 30 días antes de que venza el registro.
- La ocupación que te dan es la más baja, no la más optimista. Si el vendedor muestra 98%, pregunta qué ocupación consigue el anfitrión promedio de la zona, no el mejor caso.
- El cálculo resta gastos, no solo el bruto. Predial, comisiones, meses vacíos y, en corta estancia, limpieza entre huésped y huésped.
- El plazo del contrato, si es renta a negocio. Un triple A puede firmar a 5 o 10 años; un inquilino residencial normalmente firma 12 meses.
- Quién administra la propiedad. Si el operador garantiza la renta, como en un condo-hotel, confirma por escrito el porcentaje y qué pasa si la ocupación real es más baja que la prometida.
- La ubicación antes que el tipo de renta. Una propiedad bien ubicada en renta residencial puede ganarle a una mal ubicada en renta vacacional.
Los episodios donde se habló de esto
42 emisiones donde se ha hablado de renta tradicional y de renta vacacional, con desarrolladores, operadores y asesores. Cada una con su video y su transcripción completa:
- Invertir en Puerto Vallarta: Mercado Inmobiliario y Proyecto Alanda Living
- Boom Inmobiliario en Vallarta: Proyecto Punta Paraíso desde $1.9M
- Terrenos Industriales en Mérida
- Global K: Terrenos Industriales en Mérida
- Vita e Mare: Terrenos Residenciales en Puerto Morelos
- Pitaya Investments: La Historia Detrás de la Inversión en Dragon Fruit
- Pitaya Investments: Inversión Agrícola con Renta Garantizada (Entrevista)
- Mercado de Oficinas e Industrial: ¿Dónde Invertir Hoy? (Luis Méndez, Coldwell Banker)
- Uxan Tulum: Invierte en un concepto disruptivo entre la selva y la naturaleza
- Pitahaya Investments
- Grand Punta Ka’an: la nueva joya inmobiliaria en La Paz
- Kaan Boulevard: inversión estratégica en Cancún
- Protección jurídica ante la gentrificación
- CDMX y cómo responde la industria inmobiliaria
- Macro y micro inversiones en la Riviera Maya
- Propiedad con alta plusvalía o alta rentabilidad
- Vivienda social en renta ¿solución o problema?
- Remates bancarios ¿oportunidad o estafa?
- ¿Cómo frenar el alza de los precios de vivienda?
- Gentrificación: decisiones inteligentes en el sector inmobiliario
- ¿Rentar a un mexicano o a un extranjero?
- Habilidades de negociación ante la gentrificación
- ¿Cómo invertir mejor: poco a poco o en grandes montos?
- Netleading: El nuevo networking para alcanzar tus metas
- Renta vacacional en Quintana Roo – ¿Residencial o comercial?
- Vivir en Quintana Roo o Yucatán – ¿Dónde invertir mejor?
- Innovar o morir: Proyectos inmobiliarios
- Infonavit y las oportunidades ocultas en bienes raíces
- Las amenazas en negociación y el método D.E.A.L de Harvard
- Bienes raíces – ¿Residenciales o comerciales?
- Estrategias fiscales para invertir sin riesgos
- Maratón de ventas Mérida – Inversiones y oportunidades únicas
- Macro y micro inversiones inmobiliarias
- Alcanza la libertad financiera
- Fuente diferenciada de retorno para inversionistas
- Aprende a invertir en Remates Bancarios y gana alta plusvalía
- Importancia del Plan México para el sector inmobiliario
- Inversión en Yucatán accesible para todos y segura
- México, puente estratégico para inversión y comercio global
- ¿Por que invertir ahora en Yucatán? Ya no te esperes más
Ver el índice completo de episodios →
Preguntas frecuentes
¿Qué rinde más, la renta tradicional o la renta vacacional?
Según los ejemplos citados en el programa, la renta tradicional, con contrato residencial de largo plazo, rinde entre 4% y 7% anual, mientras que la renta vacacional o corta estancia en plataformas como Airbnb sube a un rango de 8% a 16%. La diferencia es el trabajo y el riesgo: la corta estancia depende de la ocupación real, de administración activa y de gastos que no existen en un contrato tradicional.
¿Cómo se calcula si conviene poner un departamento en Airbnb?
El ejercicio que se explica en el programa es tomar el supuesto más bajo posible: por ejemplo, rentar a 1,000 pesos la noche con 50% de ocupación, es decir 15 noches al mes, lo que da 15,000 pesos brutos mensuales. A ese número hay que restarle comisión de plataforma, limpieza y meses de baja demanda antes de compararlo contra la renta tradicional.
¿Qué ocupación debo esperar en renta vacacional?
Depende de la zona y de quién te dé el dato. En el programa se ha mencionado que mientras algunos desarrollos presumen 98% de ocupación, la mayoría de los anfitriones de Airbnb en el sector residencial se pelean por llegar al 70%. La recomendación es usar la cifra más baja que encuentres, no la que te presenta el vendedor.
¿Qué gastos hay que restarle a la renta antes de calcular el rendimiento?
Impuestos como el predial, comisiones de la inmobiliaria o de la plataforma, los meses que la propiedad está vacía (según el programa, cada mes vacío cuesta 8% del potencial anual) y, en corta estancia, limpieza y mantenimiento entre huésped y huésped. El porcentaje bruto que anuncia un vendedor casi nunca incluye estos descuentos.
¿Es legal rentar por Airbnb en México?
Sí, pero con registro. Desde el 4 de abril de 2024 la regulación exige que el anfitrión se registre, con una vigencia de 180 noches dentro de un periodo de 2 años, y hay que renovar el registro 30 días antes de que venza. Además, conviene revisar si el régimen de condominio de tu edificio permite este tipo de renta.
