Macro y micro inversiones inmobiliarias

IA de México presenta inversiones inmobiliarias con Karim Godiabi. ¿Qué tal, querida audiencia? Les saluda Karim Godiabi, conductor del programa de inversiones inmobiliarias aquí desde los estudios de Imagen Radio y TV Multicast en la ciudad de México. Es un gusto saludarlos. Es un gusto como siempre preparar para ustedes el mejor o lo mejor en realidad de eh del sector inmobiliario. Eh les hemos eh preparado todo el contenido que les va a ayudar como siempre a entender cómo invertir en bienes raíces si lo están pensando, o cómo comercializar los bienes raíces. lo van a entender muy bien con nuestro primer invitado que nos va a compartir justamente su perspectiva sobre la inversión y la comercialización de los bienes raíces.

Como siempre les invito a a seguirnos en las redes sociales. Me encuentran como Karim Néximo en Instagram o en X. Y sin perder tiempo, vamos a arrancar de una vez. Un honor tener con nosotros aquí a Alejandro Medina López. Yo lo llamo Alex, en realidad especialista en compraventa de macrolotes y gestión de inversiones estratégicas en la Rillera Maya. experto en desarrollo inmobiliario, industrial, naviero, hotelero y habitacional. Y contigo vamos a hablar de estos conceptos de macro y microinversiones, ¿okay? y vamos a intentar tomar diferentes eh cachuchas, diferentes perspectivas, porque en el programa regularmente tenemos personas que tienen extensiones de tierras tremendas y que nos preguntan cómo venderlo.

Y muchas veces digo, pues no soy experto yo en este sector. Entonces, no te puedo explicar cuáles son las dinámicas eh que se eh manifiestan. Y hay asesores también que nos acercan estas oportunidades y que no tienen ni la menor idea de cómo acompañar eh esta comercialización de tierno del punto de vista legal que del punto de vista de la negociación. Contigo vamos a poder justamente contestar estas preguntas. Nos encanta conocer a los invitados. Yo te conozco, por supuesto, pero me encantaría que la audiencia tenga este honor. Es un gusto tenerte, mi querido Alex. Muchas gracias, Karim. Gracias primero que nada por la invitación. Eh, para mí eh pues no solamente es una entrevista, me queda claro que estos son dos visiones que se unen entre la parte inmobiliaria y la parte de la tierra.

Y yo pues bueno, llevo 15 años comercializando terrenos, pues sin más al ruedo. Eh, llevo ya eh entre comercializando tierras y ventas. Hablabas de comercializar y ventas. Eh, realmente pues mi estructura viene desde el tiempo compartido. Empecé muy chico en las ventas de tiempo compartido por el lado de ventas y a partir de ahí la estructura de marketing, ventas, comercialización. agarramos mucha experiencia eh de grandes escuelas y luego posteriormente pues a la par empezamos con el tema de terrenos eh y bueno y le entramos de plano al tema de tierra, el tema de macroles como tal y bueno, hay varias divisiones, ¿no? Eh, propiedad privada, ejido y por supuesto tenemos una estructura que no se comercializa e que bueno, a través de expertos, que en este caso son abogados agrarios, se lleva a propiedad privada todo este tema de tierras, ¿no?

quien tiene una gran extensión de tierra como tal lo mencionabas escuchando lo que decías, pues es muy interesante, ¿no? Porque realmente sí hay empresas hoy día a nivel nacional, a nivel internacional, fondos de inversión buscando tierras en varios puntos de la República Mexicana y realmente el poder comercializarlas pues es un mercado específico, no es nada sencillo, nada fácil y tampoco es algo que toma dos días, ¿no? Entonces tengo la experiencia de un cliente Royal Caribbe en Rivera Maya. Yo tuve el gusto de llevarlos. Estamos cumpliendo 8 años desde su primer acercamiento y luego nos vino una pandemia y pues vino la pandemia, pensamos que todavía terminado y luego año y medio después me contactan y bueno, ahí tienes los resultados que hay hoy día, ¿no?

8 años hablo esto, imagínate 8 años de un seguimiento de un cliente para un pedazo de tierra. Y justo por esta razón te quería platicar de eso, porque sabemos que el asesor inmobiliario está motivado en gran parte por una ganancia rápida, que la venta de una propiedad de 3 a 6 meses y boom, ya sale del trato. Pero cuando tienes propiedciones importantes, es a la vez una bendición porque la oportunidad de de ingreso es importante y una desventaja porque obviamente hay un proceso para comercializar estas propiedades, hay un hay un knohow en la negociación para llevar a los acuerdos. Primero quiero que platiquemos un poco de eh del estado de la tierra que existe en México y podemos tomar el ejemplo de de la Rivieramaya que conoces muy bien para que la gente entienda un poquito de de lo que existe.

Tierraidal, ¿qué quiere decir? Tierra privada, ¿qué quiere decir? ¿Cuál es el porcentaje de tierra que existe que esal o o o privada? Claro. Y y después cómo eh eh porque la Tierra es el mejor activo de inversión en en materia de de de valorización de plus varía a lo largo del tiempo. Claro que sí. Bueno, eh para datos actuales y específicos, todos los días cambia, por supuesto, INEGI, el base de datos y RAN, registro a Nacional. Yo creo que estamos hablando de que un entre terrenos ejidales y propiedad nacional debe ser un 70 80% de terrenos en estas versiones y un porcentaje del 20 30% en territorio nacional es propiedad privada, ¿no? Aquí es parte de ese 30%, ¿no? Imagínate 70% de la locura cuando pensamos en en el debe de haber que dos un poco más de 2 millones de met²ad de superficie en México, no séa una locura.

Es una locura. Locura calculable. No, no he visto el dato todavía, pero dos mías que digo yo, mucho más mucho más que sí. No, pero te digo algo, eh, en todo esto realmente para quien se pregunta, bueno, propiedad privada, luego pues el tema es un tema que con conocimiento no es un tema de miedo, sin embargo hay mucho desconocimiento y los invito a que se acerquen para poder platicar de la mano de su servidor y de los expertos en los que me apoyo, que en este caso son abogados agrarios, que se dedican, comen, rezan y duermen por la ley agraria que tenemos en México para poderla comprender y también para poderla llevar este a propiedad este privada, ¿no? Y a partir de ahí comercializarse, ¿no?

Si bien la el el gido se puede comercializar, claro, cada ejido es diferente, en toda la República son cosas distintas porque son como pequeños gobiernos, van a haber muchos puntos de opinión, claro que sí, y no todos son iguales, ¿no? Pero bueno, el proceso para poderlo llevar a propiedad privada es específico, hay que verlo y a partir de ahí todo lo que es propiedad privada es cuando ya se puede comercializar todos estos pedazos de tierra como tal, ¿no? Y a partir de ahí de la plusvalización, bueno, Quintana Ro, yo te voy a decir algo y y aprovecho el espacio con con un experto como tú. Hay muchos influencers, influencers hoy día y personas que están en redes sociales hablando de que la plusvalía, que el 300%, que el 400%.

Sí existe, existe en diversas escalas porque no todos los productos son iguales. La realidad es que la plusvalía en Quintanar Ro en la última década ha sido de hasta un 3000%. Imagínate, es que es una locura. Por eso, por eso quería que un experto en tierra esté aquí, porque obviamente este 3,000 también se materializa, porque el valor de la tierra heridal no es la misma que el valor de la tierra de la tierra privada y menos cuando hay un proyecto que vas a poder eh como desarrollar sobre esta tierra y que te das cuenta del potencial, pero es evidente que lo que antes para nosotros era el frente de mar, vamos a decir sin valor, pues cuando tienes un hotel de 400 habitaciones al lado de tu terreno valdío, pues tú sabes sabes que tu terreno ya no vale poco dinero, vale un montón porque tienes un negocio entero que hará vivir cientas de familias sino sino sino más eh eh familias, miles de familias quizás eh y hospedará por supuesto una gran cantidad de turistas nacionales e internacionales.

una rectificación porque estaba seguro que estaba muy cerca del de la métrica es 2000 es 2 millones de kilómetros cuadrados, no metros cuadmos. O sea, lo equivale que hacía en realidad 2000 millones de metros cuadrados. Por eso tenía la cabeza, porque sé que México es un poquito más de un poquito menos de cuatro veces el tamaño de Francia y Francia es alrededor de 500,000 km². Entonces tenía esta esto en la cabeza, 70% tiera digital, lo queé quiere decir que si eres inversionista tener tiera dentro de tu cartera de inversiones es imprescindible. Eso es realmente la tierra de inversión. alguien que compra en un precio y la lleva a un proceso a propiedad privada, claro, la no es tan fácil, o sea, hay que comprarla, hay que saber y una vez que la llevas a propiedad privada, bueno, se plusvaliza.

Y a partir de ahí, bueno, hay muchas zonas en México que no tienen densidad todavía, que tienen solamente una auga, que tienen un poel, por supuesto, ¿no? Pero entonces cuando empiezas a hacer todo esto y le empiezas entonces a meter factibilidades, hablabas de algo muy sencillo, ¿no? un hotel viene, se pone y tu terreno al lado es un valdío. ¿Por qué se plusvaliza? Porque este tipo de inversiones lo que hacen es que traen factibilidad a la zona. ¿Qué significa esto? que traen luz y agua, ¿no? Porque para hacer ese tipo de de desarrollos, pues evidentemente tienes que tener servicios, ¿no? Entonces, a partir de ahí es esto y un punto muy rápido que hay que resaltar, ¿no? Hoy día también Quintana Ro, pues eh empieza a tomar a través de Cedetus, a través del gobierno de Quintana Ro, por supuesto, que se empieza a meter esta línea muy importante porque se habla de muchos fraudes en Quintana Roy y que si la tierra y que si están acabando con la selva y todo esto.

Quiero decirles algo eh eh puntual, no no es así. El gobierno como tal y no es por y esto es totalmente apartista, est es un tema específicamente de inversión. Eh el gobierno de Quintan Ro está poniendo mucha atención a través de CDTUS. Están realmente boletinando desarrollos que no tienen licencias y lo están haciendo públicamente en Instagram. Métanse a CDUS. Lo vi, me sorprendió. an Cetus y ojo con los con los este brokers inmobiliarios también viene lo mismo y desarrolladores y rates y tal entonces esto está muy bien porque al final del día todo se mete en la parte de un orden y les voy a decir algo, hablando de los terrenos en la inversión, ¿qué orilla todo esto? Que ya no nada más va a llegar alguien como en todo momento ha pasado, en todos lados que llegas, fraccionas tierra y y vendes y te vas o mejor o peor aún.

Hoy día se dio mucho que llegaron personas, encontraron la famosa zona que encontraron de plusvalización y no hicieron nada. Solamente alguien llegó, vio que nadie estaba poniendo atención, compró en 5 pesos, fue con el de enfrente y vendió en 1000 pesos. Y te iba a decir, quería que que lo aclaremos. A veces en el programa digo, pues hay desarrolladores que con un con visión, con tiempo compran a un costo ridículo. 5, 10, 100 pesos para luego vender dos 3 4000 pesos. Sí, son cosas que has visto. Sí. Y no han hecho nada. O sea, me refiero a no le han metido un peso a la tierra, que es a donde iba. Entonces, hoy día también este tipo de foros es para que las personas comprendan que para que esto no se haga una burbuja, porque eso es el el realmente es el el inicio de una burbuja inmobiliaria en Quintana Ro, para evitar que nos pase y llegar a estos precios ridículos, es tú compras tierra, métele un proyecto de subdivisión, métele una factibilidad de agua y luz y entonces y unas vialidades por lo menos de terracería o este eh asfaltadas donde ojo, Todo el mundo estamos acostumbrados por programación a decir que no es que el gobierno es el que se tiene que encargar, pero es una responsabilidad que no nada más va de la mano del gobierno, es una responsabilidad que va de la mano del que compra, del inversionista, del que desarrolla para que entonces ofrezca algo más allá del valor que está ofreciendo y vendiendo, ¿no?

Entonces hoy día todo eso hablaba, ¿no? Que se mete en forma. Cedetus está haciendo esto con la intención de que se tengan licencias, permisos y la mía, que es la manifestación de impacto ambiental, quiero ser muy puntual, de la gente dice, "No, es que están devastando las zonas y tal donde entonces un proyecto como un desarrollo inmobiliario entran los tres niveles de gobierno, a nivel estado, a nivel municipio, a nivel federal, por la mía, ¿no? Entonces, todo esto, por supuesto, tiene que ser valorado para que un proyecto hoy día en Quintana Ro eh vaya de la forma que tiene que ser. No estoy diciendo que todos son así en este momento, no lo vemos y la regulación cambia, pero lo interesante es que el mismo gobierno se da cuenta que tiene que obligar a los desarrolladores a trabajar de manera cada vez más profesional y hoy en día como exigen la mía, no puedes arrancar, no puedes empezar a vender porque el gobierno te puede tronar el el proyecto rechazando esta mía y se termina el desarrollo en realidad.

para un inversionista, invertir en un proyecto ya subdividido sin validar toda la documentación legal es un error tremendo. Claro, ¿no? Y más allá del gobierno y más allá de licencias y permisos, también quiero mencionar algo, ¿no? Que el hecho de que eh Quintana Run competencia internacional con lugares como Miami, como Dubai, como cualquiera. Eh, hoy no hoy hoy no hoy no podemos vernos chiquitos porque no lo somos. Y para muestra basta un botón. antes de pandemia. Miren los 50 años que lleva Cancún desarrollándose. Miren todo el inversión, los hoteles, las marcas que podemos encontrar hoy día en internet, todas las hoteleras que están ahí. Llegó pandemia, cuando pensamos que ya no se podía más, Riu abrió, compró y levantó hoteles, regulaciones, por supuesto, eh densidades, toda la Riviera Maya, ¿no?

Entonces, a donde vamos hoy día, por ejemplo, con el tema hotelero, con el tema de parques, entre inversión eh nacional, inversión internacional, fondos de inversión, eh es eh realmente Riviera Maya está en un punto histórico en este momento, ¿no? para todos aquellos eh pseudoexpertos que han dicho que Riviera Maya está en el último punto o que ya no da más y tal, no, mentira. La realidad es que Riviera Maya ni siquiera ha terminado de hacer su cimentación de lo que va a hacer Rivera Maya. Entonces, estamos en el inicio. Si lo quieren ver así, siempre digo este ejemplo. Imaginen esta Ciudad de México hace 60 años como estaba aquí. Imaginen lo mismo en Quintana Ro. Estamos en esa misma época, pero en el 2025 justamente ahora, ¿no?

Y Alex, tú acompañas grandes empresas, pero también grandes teratenientes que a veces están sentados sobre una mina de oro, pero no tiene una idea clara de lo que vale su su tierra ni del proceso que requiere para llevarlos a a la comercialización. Vamos a intentar ponernos de los dos lados de la ecuación, del lado del asesor. Primero, yo cuando te escucho digo, pues si no soy abogado o alguien que tiene una comprensión muy rigurosa de los de las etapas de la regularización de la tierra, no es un negocio para mí. Claro. ¿Estás de acuerdo? Totalmente de acuerdo. Tengo una respuesta para eso, pero te escucho. Te escucho. Okay. Segundo punto, si soy un un teriente y no tengo un aliado correcto para ayudarme a comercializar mi tiera, ¿puedo dejar una cantidad de dinero en la mesa?

Porque el precio de la tierra casi casi lo define el que lo el que lo vende en función de su capacidad a identificar cómo la va a regularizar y qué se va a poder desarrollar. y puede pasar de un peso a 1,000 pesos, de un peso a a 10,000 pes gracias al trabajo. Casi casi defines el precio de esta tierra. Es el precio base. Totalmente. Mira, lo primero, eh cuando nosotros tenemos, por ejemplo, un inversionista y están comprando tierra y grandes dimensiones, acabas de decir algo. Bueno, número uno, no somos todólogos. hay un equipo multidisciplinario. Tú, por ejemplo, eres un gran comercializador, a lo cual pues te admiro y obviamente eres un y ya ya está nada más equipo. Tema tremendo, pero les voy a decir una cosa, o sea, realmente eh cuando digo que un equipo multidisciplinario es porque cuando nosotros nos sentamos con un inversionista, yo no me siento solo, yo traigo al abogado agrario, yo traigo dependiendo de qué estemos hablando, tierra en propiedad privada, el fiscal, por los impuestos que se tienen que cubrir de un lado y del otro hablabas del terrateniente.

Es totalmente cierto. El terrateniente ha perdido dinero, no sabe cómo poder comercializar un volumen de tierra. No hay nadie que venga a Riviera Maya y te pague contado ese esos pedazos de tierra. Eso no existe. Se hacen alianzas, contratos con reserva de dominio, pagos a plazos. Entonces, mientras yo te doy un porcentaje, se va desarrollando la tierra. Para todo esto, por supuesto, se pueden acercar con nosotros. Tenemos el expertiz para poder hacer eso. ¿Por qué? Porque realmente algo como esto para grandes pedazos de tierra, digo, no es que no exista, pasó en Dubai, por ejemplo, mira Dubai, pero claro, con ese dinero cualquier país lo hacemos igual, ¿no? Entonces, realmente Rivera Maya con con los intereses correctos de los inversionistas internacionales que se quieran acercar con los dueños de la tierra que se quieran acercar, se pueden hacer estos acuerdos para que ellos sepan cómo podemos comercializar esto a través de reservas de dominio, a través de, vamos, hay una serie de cosas que son muy largas.

Y ahí la estructura, la experiencia, la estructura de deals que tú has visto te ayuda a encontrar la mecánica que protege mejor los intereses del terateniente. Cash ahora, cash mañana, parte ahora, parte cash mañana, protección de la tierra y múltiples esquemas. Y antes de que eso suceda, Karim, antes de que eso pase, les voy a decir puntual, ¿no? Royal Caribbean. Royal Caribbean. Fuimos a ver un terreno en la Riviera Maya, en helicóptero, en lancha, camino, antes de negociación, antes de notarios, antes de papeles, antes de cualquier cosa. Sí, porque ellos no valoraban eh la la tierra y la superficie. Eh, bueno, Royal Cariban, para quien no sabe, es una naviera internacionalmente conocida y muy grande, una de las más importantes a nivel mundial.

Y ellos lo que estaban valorando era la profundidad, ¿sí? Para el calado de ese tipo de de barcos. Entonces se hizo un estudio en toda la Riviera Maya y ese estudio ya había sido confirmado antes por Calica, que todos conocemos Calica. Tienen una salida y una entrada que fue muy polémica, pero bueno, esta profundidad que se hizo justamente esos terrenos era lo que se valoraba. Entonces poder llegar por lo menos a una negociación y sentarnos en una mesa hablar de algo en sólido antes de esto es un proceso, Karim. es es un es un tema y obviamente pues también para los inversores que quieren hacer inversiones en Riviera Maya en cosas también pues más pequeñas también es algo que podemos aconsejarlos para que puedan hacer inversiones correctas, ¿no?

Justo te iba a decir, aprovechamos aprovechando aquí la la tu presencia, si alguien te busca y quiere justamente entender toda esta mecánica hasta aprender de ti para comercializar los bienes raíces y por supuesto los propietarios y y empresas, ¿cómo te pueden encontrar en las redes sociales o cuál es el teléfono que nos puedes compartir? Alex Medina Lryre Altor en Instagram es como me pueden este contactar y a partir de ahí podemos hacer que todo fluya. A mí me encanta porque hay muchos asesores, yo inclusive que comercializamos de todo. Tú eres Alex Medina Land Realter. Equipo. Si buscan un especialista de la tierra, Alex es la persona con quien se tienen que poner en contacto. Gracias por haber estado con nosotros, Alex.

Vamos al corte equipo y continuamos. Okay. ¿Qué tal? Bienvenidos. Nos acompaña en esta sección cada semana Michelle Arregui. Michel Arregui hoy nos va a platicar acerca de qué prefieres tú, bienes residenciales o comerciales. Bienvenida Michelle. Muchas gracias, me da mucho gusto poder compartir este espacio contigo. Usualmente estamos con Karim, pero creo que habíamos platicado, ¿no?, de que no nos había tocado juntos. Y pues bueno, es una es una pregunta bien interesante, ¿no? ¿Qué prefieres? ¿Hablamos de temas comerciales o de temas completamente residenciales? Si a ti te hicieran esta pregunta y y tuvieras que responder ahorita una o la otra, ¿qué escogerías? Ay, Michelle, me haces una pregunta sumamente difícil porque yo siempre impulso la diversificación.

Los dos tienen lo mejor de dos mundos, tanto los bienes comerciales como los residenciales. Yo tendo, yo siempre abono a que tiene que ver con el perfil del inversionista, los tiempos, los momentos. ¿Qué me dices? Pues sí, hay que revisar primero, yo creo que el perfil, ¿no? El perfil del inversionista. Fíjate que acá voy a platicarte de un tema, un tema bien interesante. Hace un tiempo yo estaba en casa de una amiga y estábamos platicando acerca de que al lado tienen un café bien importante que se llama eh café negro, ¿no? Por supuesto, sin patrocinar nada, pero está super bueno, ¿no? Entonces, estábamos platicando de que el propietario de este café hizo un contrato de arrendamiento por 15 años.

Ya llevaban 10, entonces hicieron un contrato de arrendamiento por los próximos 10 años. Entonces, como te decía, acá es importante que tú como inversionista sepas qué es lo que quieres. Por ejemplo, yo si me lo preguntas a mí, Genarolo, lo que yo haría es eh invertir primero en comercial y me dices, "Bueno, pero ¿por qué? Imagínate que yo compro un local, invierto en un local, ¿no? Vamos a suponer algunos que que yo conozco 2 millones, 3 millones de pesos, lo empiezas a rentar con ese arrendamiento, ¿no?, que es básicamente seguro. ¿Por qué? Porque si ponen algún lugar que afortunadamente tendría éxito, estos arrendamientos se van por muchos años. Entonces con ese con ese retorno de inversión que vas a tener, ¿qué haces?

Lo pagas, ¿no? Entonces pones te estabilizas y después empiezas ya a generar ese retorno. Imagínate que lo pagaste y ahora el retorno es completamente libre para ti para ahora sí poder invertir en residencial, ¿no? En residencial. Correcto. Tiene que ver mucho con el perfil, como bien dices Mit y también el punto de el punto de entrada, el punto de precio. Hoy en México, al menos es más asequible poder comprar primero algo residencial. ¿Estás de acuerdo? Encontramos propiedades desde medio millón 800, depende la zona, la ciudad y demás, pero en comercial, tú lo decías, mínimo 2 millones de pesos. Entonces es un es un punto un ingrediente clave. a partir de qué punto de precio hoy tienes. Analizar tu presupuesto, si te parece, analizar el tiempo y cuál va a ser la estrategia, ¿no?

Efectivamente, acá, bueno, básicamente, fíjate que si tú decides, ahorita dijiste un punto importante, es más fácil, y esto yo te lo pregunto otra vez, ¿es más fácil invertir en comercial o en residencial? Tú me dijiste ahorita residencial, pero te lo vuelvo a plantear. Residencial o comercial. Bueno, a ver, facilidad en base a qué, es una es una es una pregunta con con truco. A ver, la facilidad va en función del presupuesto que tenga, pero también tiene que ver el proyecto residencial es más fácil de comprar, vender o inclusive rentar que comercial. Tal vez los contactos como la cafetería que nos haces mención no tiene necesariamente hoy el público para nosotros tener la certeza de poderse rentar por 5, 10 años.

A veces comercial se vuelve cómodo, ¿no? Si te firman por 5, 10 años estás hecho. Sin embargo, en residencial cada año vuelves a mirar tu suerte y cómo avanza. Claro. Y mira, acá yo creo que fíjate que podría ser interesante hacer una mezcla de los dos, ¿no? Imagínate que inviertes en residencial para hacerlo comercial. Esto es completamente posible. Tú sabes que a través ahorita del tema del de estas plataformas digitales que te dejan un montón de dinero, si compras en lugares estratégicos, se convierte también en algo completamente comercial. Sí, sí, sí. A ver, platícanos, tú eres experta en este sentido, eh háblanos en términos de porcentaje, Mich. Si hoy tuviéramos que ir eh tomando una comparativa, normalmente hoy en México, Mitch, ¿cuánto porcentaje nos da una propiedad residencial, una comercial?

¿Tienes? Sí, acá tenemos, fíjate, tenemos unos datos interesantes para todos los inversionistas que nos están sintonizando. Ahí te va. En México, el retorno de una propiedad comercial puede llegar a ser del 8 al 12% y de una propiedad residencial únicamente del 4 al 7%. Ahora, hay hay varios puntos importantes, ¿no? Tú sabes que un local comercial, por supuesto, podría ser menos sensible a una crisis económica. ¿Tú te acuerdas del tema de la pandemia? Yo eh venía de visita a Ciudad de México y veía un montón de inmuebles. O sea, cuando te digo un montón, hablo de muchos, eh eh de se renta, se renta. ¿Por qué? Porque cuando pasó esta crisis, ¿qué sucedía? Las personas que rentaban esos inmuebles decidieron irse a sus lugares de origen, porque sabes que, por ejemplo, Ciudad de México está bien habitado por personas, eh, ya sabes, este, Mexicali y Monterrey, Guadalajara.

Entonces, se fueron, ¿no?, se regresaron a vivir o con sus papás o con su familia en lo que pasaba esta crisis. Ahora, ¿qué es lo que pasó con los locales comerciales? Al final, ¿qué tienes que hacer? ¿Sigues tu negocio, no no puedes parar porque al final eh la gente sigue consumiendo totalmente. Y eso es lo bueno del comercial, Mich. En comercial hay un contrato a mayor tiempo, en comercial hay mayor certeza y un evento tal cual como lo que sucedió en la pandemia. Sí, vi el mismo efecto. N cantidad de la noche a la mañana, 15, 20 carteleras de renta, se renta. Todo el mundo se regresó a su ciudad de origen y hoy comercial, si te quieres salir de entrada tienes que pagar una multa. Exacto. Muy representativa versus residencial un año, te quedas los otros tres meses y ahí queda tu responsabilidad.

Efectivamente. Entonces acá pues vamos a vamos a hacer un pequeño resumen. Yo creo, y esto te lo digo yo de manera personal, es es para mí mucho más complicado, sí, tener eh o empezar en temas comerciales. Sin embargo, el el tema residencial es mucho más seguro porque tienes a la gente, solamente quieren habitar, solamente quieren vivir, contrario a el comercial que implica un montón de cosas, un montón de contratos, ¿no? Perfecto, muchísimas gracias. Estuvimos con Michel Arregi en esta sección, ¿qué prefieres? ¿Comprar residencial comercial? Seguimos con ustedes. Muchas gracias, Michel. Gracias, Genaro. Bienvenidos. Te saluda Genaro Jiménez en nombre de Karim Wudiabí y hoy vamos a platicarte de un tema sumamente interesante, inversión en sector industrial y para ello nos acompaña Michelle Arregui.

Michel Arregi es la gerente de ventas de Global K. Bienvenida, Michelle. Muchas gracias, espero que estés superb. Eh, ya sabes, me gusta mucho compartir en este espacio y por supuesto hablar de el sector industrial, que tú sabes que durante un tiempo me ha apasionado un montón, se ha vuelto eh de verdad bien interesante porque el sector industrial tiene una diferencia, ¿no?, de del sector residencial. Y yo ayer, fíjate que estaba en una en un evento y me preguntaban, Michelle, ¿por qué por qué sector industrial cuando hay un montón, ¿no?, de tierra residencial. Y sabes cuál es el punto más importante? Las personas a las que llegas. ¿Sabes cuando tú ofertas tierra industrial? ¿Qué pasa? Tienes acceso a empresarios, directivos, comerciantes, eh gente que que le gusta hacer crecer su dinero, que le gusta mover su lana, ¿no?

Porque saben cómo está el crecimiento empresarial e industrial. Y antes de que entremos un poquito en materia, ¿qué te parece si platicamos un poquito y acá quiero tener por supuesto tu punto de vista sobre cuáles son las ventajas de invertir en preventas? No, en definitiva, Michel, eh Tomás, tocas un tema clave, la parte industrial. la parte industrial. Hoy estamos viviendo un perfecto momentum en México. Nos has eh compartido en diferentes entrevistas las empresas que están llegando, los momentos que están llegando ahora en bienes raíces y en casi todos los negocios. Michelle, el tema se llama entrar en el timing perfecto y una preventa. Represento esto. Desde mi perspectiva, el principal punto de una preventa es que encuentras una oportunidad visionaria la cual vas a comprar en la mejor condición de precio antes de que explote y se vuelva inalcanzable.

Entonces, esa es mi primer ventaja que yo te compartiría, es comprar en el momento adecuado antes de que agarre un valor que se vuelva inalcanzable. Efectivamente. Y fíjate, aquí igual quiero hacer una comparativa. Siempre me gusta mucho contarles esto porque es para que para que lo tengan mucho más claro. Tú conoces los departamentos estos de Big Grant, ¿no? Seguramente los ubicas. Yo recuerdo que un amigo muy cercano mío compró un departamento, no te miento, le ha de haber costado unos 3.3 millones de pesos, ¿no? Y de dos recámaras, dos baños completos, esto no. Y hoy no, esto te estoy hablando de, te puedo poner un ejemplo, hace 4 años justamente aquí en el que está en Valle. Okay. Entonces hoy esos lo mínimo, el más barato de una recámara y un baño te cuesta 4.9 millones de pesos, ¿no?

Y estamos hablando de 3 años. Entonces una de las grandes ventajas es también, Genaro, que vas a a tener acceso, por supuesto, a la plusvalía inmediata, ¿okay? Y aquí me gustaría que empecemos a platicar un poquito acerca de Global K, ¿okay? Global K, como ya lo hemos platicado en otros programas, es un desarrollo de terrenos semiurbanizados en una zona industrial que justamente está en preventa. Entonces, ¿qué es lo que pasa acá? Tú vas a empezar a generar plusvalía desde el día uno y vas a decir, "Oye, Michel, pero ¿cómo cómo voy a empezar a generar plusvalía?" Fácil, todos el mejor momento para invertir sabemos que es en preventa, ¿okay? porque tenemos todas estas características que ya habíamos hablado hace un momentito, el tema del precio preferencial, la plusvalía inmediata, por supuesto, la mayor o el mejor acceso a elegir las mejores ubicaciones, ¿no?

Esto es importante. Entonces, como te decía, Global, que es un proyecto que se entregue en diciembre del 2026 y tú básicamente desde el día en el que dices, "¿Sabes qué, Michelle? Yo quiero apartar un lote, yo quiero invertir en un lote, empiezas a generar plusvalía." Y para todos los inversionistas, les voy a poner un ejemplo. Nosotros comercializamos un desarrollo hace un año. Este desarrollo tuvo un crecimiento de verdad histórico, generar 33.6% de crecimiento en un año. Okay. Entonces, imagínate lo que podría pasar en un año, ¿no?, que es cuando vamos a entregar este desarrollo. Ahora, para todos los inversionistas que están interesados en invertir en este desarrollo, importante, vamos a tener un webinar en donde les contamos todas las características que, evidentemente, por tiempos de radio y tele no nos da, ¿okay?

Eh, les voy a dejar el teléfono, por favor, para que tomen nota. Si vienes manejando, pídale al copiloto ahí que nos mande un mensajito. El equipo te va a contestar de inmediato. Sale. El teléfono es el 56 33 12 13 14. Ahora, ¿cuáles son las ventajas que tiene este desarrollo? Primero, la ubicación. Estamos hablando de Mérida, Yucatán. Todos sabemos hoy que Mérida Yucatán está en el momento para invertir. ¿Okay? No mañana. ¿Por qué? Porque mañana, tú lo sabes, seguramente se convierte en el nuevo Querétaro, se convierte en el nuevo Monterrey, en donde va a ser imposible comprar espacios eh industriales o en zonas empresariales. ¿Okay? Cerca están grandes centros de distribución como lo es el centro de distribución de Walmart, el centro de distribución de farmacias similares, tenemos la estación del tren Mayateella, tenemos un montón de empresas.

Les pongo un ejemplo. Al lado, Genaro, está la nueva planta de Heineken. Ya están abriendo los carriles de desaceleración. Okay. Y esto seguramente tú ya lo sabes. Estamos en etapa final de comercialización. Vendimos tan rápido por todas las características que tiene en realidad para que tú llegues a a la ciudad de Mérida, te avientas 8 minutos manejando. O sea, es distancia, te puedo poner 10 km más o menos. Entonces, eh esto es lo que ha gustado mucho. Por eso es que se ha convertido en una de las joyas de inversión. Vamos a hacer una cosa. Déjame repetir nuevamente el teléfono. El teléfono es el 56 33 12 13 14. Ahora, ¿cómo invierto, no? ¿Cómo invierto en Global? ¿Cómo ser cómo puedo ser parte de esto, Michel, para toda nuestra audiencia?

Eh, y permíteme, eh, hay muchos de nuestra comunidad que ahorita va manejando, lo decías, déjame repetir el teléfono. Solamente tienen que marcar al 56 33 12 13 14. 563 12 13 14. encuentres una oportunidad que nos viene a platicar Michela Rey donde viene en sentido de la preventa, proyecto exitoso, la segunda etapa de un proyecto ya exitoso que se cerró a tan solo 10 minutos, ¿correcto? Del centro de Mérida. Ojo, y aquí el llamado a nuestros inversionistas, la diversificación es la clave. Siempre tenemos oportunidades en residencial, en comercial, pero industrial, donde estamos al lado de una planta que tengo entendido es de las más grandes de Latinoamérica. Esto es una parte clave. Entonces, ahora sí, Michelle, platícanos de qué va este proyecto y cómo podemos ser parte de Global C Industrial.

S. Mira, eh, hace un momentito tú y yo hemos platicado, ¿no?, de varias cosas fuera del aire, pero una de las cosas que que hablábamos, Genaro y yo es que cuando se trata de bienes raíces, la gente piensa que necesitas un montón de lana, ¿no? Que necesitas, híjole, descapitalizarte y pedir prestado y pagar intereses y y esto, pero no, afortunadamente programas como este y y ya hay muchos eh eh no sé, en Instagram puedes checar, es muy fácil invertir, solamente tienes que saber cómo. Y ahí te va. Imagínate que yo te digo que un terreno de 400 m² te cuesta 356,000 nada más. ¿Okay? Pero no lo tienes que pagar de contado. El desarrollador tiene tanta fuerza en Mérida que te da oportunidad de que tú te apalanques de su dinero, ¿okay?

Y que empieces a ganar plusvalía, porque toda esta plusvalía de aqua que te entregamos diciembre del 2026 es completamente para ti. Ahora necesitas nada más 20% del enganche que se traduce a menos de 60,000 pesos. Genaro, ¿okay? sabes que gastamos mucho más dinero en esto, ¿no? Ahora, las mensualidades te quedan en un poquito menos de 7,000. Entonces, es una es una gran opción. A mí me gusta mucho que se conecten con nosotros al webinar. Les doy el teléfono nuevamente para que nos manden un mensaje. El teléfono es el 56 33 12 13 14. Eh, ahora a mí siempre me me me encanta, si me permites, Michelle. Eh, comentaste un tema clave y lo platicábamos en otra sección. A ver, hoy invertir no es para millonarios.

Hoy invertir no necesitas tener todo el dinero abajo del colchón guardado, tener un gran ahorro para poder entrar. El primer llamado es entre en acción. Por información no cobramos. Y en este webinar que nos va a acompañar Michelle hablándonos del crecimiento industrial de la zona de este proyecto, ¿cuánto toma? Una hora. Lo único que te pedimos, si vienes escuchando el radio o nos ves a la pantalla es entra en acción, marca al 5633 12 13 14 y de la mano de Michel Regi, la experta en Global K en este proyecto industrial. tú vas a tener un conocimiento sumamente amplio de este proyecto y de esta manera entras en acción porque también nos podemos pasar aprendiendo, aprendiendo, pero estás estás presentando una oportunidad donde no vas solo contra el mundo, hay muchas empresas nacionales, regionales y transnacionales buscando espacio para sus operaciones.

Clave, el sureste se está volviendo cada vez más relevante en la economía. Entonces, acompañen a Michel en este webinar 56 33 12 13 14 o escanean el código QR. Y Michel, platícanos en resumen, 2 minutos, ¿qué es Global K? ¿Cómo podemos ser parte de esto? Y por qué no es una inversión exclusiva para los millones de capitales. Ah, buenísimo. Vamos con la primera. Global K es un proyecto de terrenos semiurbanizados en una zona industrial. Okay. Y bien lo dicen por ahí, Genar y seguramente lo has escuchado. El ahorro sin fin no te sirve de nada. ¿Por qué? Porque la inflación se come tu dinero, porque al principio, vamos a suponer que tienes 100,000 pes, podrías comprar 100 manzanas en enero y en diciembre ya vas a poder comprar nada más 90.

¿Okay? Entonces, hay que tener mucho cuidado con qué es lo que qué es lo que hacemos con nuestros ahorros. Por supuesto, yo no digo que no ahorren, claro que sí, pero pónganle un fin, ¿okay? Para que después este dinero empiece a trabajar por ustedes. Estamos cerca del centro de distribución de Walmart, cerca del centro de distribución de farmacias similares, tenemos Skypark enfrente, empresas gigantes internacionales también. en toda la zona, toda es una zona completamente empresarial, completamente industrial. Este terreno, Genero, para que tú te des una idea, hoy los estudios, los análisis de mercado, todo esto nos dice que el metro cuadrado, y ojo, no lo digo yo, eh, lo dicen los análisis que les vamos a presentar en el webinar, cada metro cuadrado se puede rentar en alrededor de $.48.

Global K son 400 m². Si hacemos una operación simple, nos da más de $2,000, ¿okay? En esto se están rentando estos espacios y yo les muestro cómo funciona todo esto en el webinar. Por eso es que es importante, es completamente gratuito, es para que conozcan, para que vean videos, para que vean imágenes y por supuesto, ¿por qué no?, para que se beneficien de una promoción especial que vamos a tener para todos ustedes. Ahora, eh, lo es más, ¿qué te parece si se los digo de una vez? Siempre acostumbro a decírselos en el en el webinar, pero vámonos con 30.000 pesos de descuento para todos los inversionistas que decidan dar el primer paso. 20% el enganche que equivale a menos de 60.000 pes y tus mensualidades quedan en menos de 7000 pes.

¿Okay? Entonces, importante, conéctense con nosotros. Muchas gracias, Genaro. Me encanta, me encanta, Michelle. Ya lo sabe a toda nuestra comunidad de inversionistas. Marquen al 56 33 12 13 14 y conozcamos de la mano de Michel Arreyi un proyecto industrial exitoso, descuento, punto de precio adecuado, 20% de enganche mu muy accesible y 36 mensualidades que no rebasan los 7000 pesos. Correcto. Bueno, perfecto. Pues muchísimas gracias. Estamos por aquí con Michela Regui y esto es Global K invierte hoy en preventa en una zona de gran prbaridad. Gracias Michel. Gracias general. Bien, terminamos este programa. Un gusto haber podido acompañarlos y damos la bienvenida a Justino Moreno Mata, quien es el director de consultoría de Tinza, México Vayacumín.

Con Justino siempre platicamos del dinamismo del mercado inmobiliario y nos apalancamos sobre la data de Tinza, las herramientas eh que Tinza eh pone al mercado para los asesores y muovides y los desarrolladores para entender un poco la la dinámica, el dinamismo de nuestro mercado. Hoy vamos a platicar con él de las principales características de la vivienda nueva en las ciudades más importantes del país. Es un gusto saludarte, Justino. Hola, Karim, ¿cómo estás? Como siempre, un gusto estar contigo y toda tu audiencia. Qué bueno. A ver, platícame primero un poco de la dinámica eh mercado usado, mercado nuevo, ¿qué es mejor? ¿Invertir en lo usado o en lo nuevo? No sé si alguien te ha preguntado esto para arrancar.

Sí, me lo los preguntan muchas veces y es un es un tema muy interesante. Las dos son buenas opciones, va a depender mucho el tipo de la zona, sobre todo, por ejemplo, si vamos a hablar de vivienda en la playa, pues lo nuevo es super mayor rentable que un nuevo usado. Incluso lo que hemos visto es que normalmente algunos inversionistas compran la vivienda, la explotan durante 5 años, la revenden y vuelven a comprar algo nuevo. Entonces, eso en la parte de la playa, en la parte de la ciudad, las ciudades, por ejemplo, hoy en día que está muy de tendencia el tema del del working distance, donde pues queremos estar cerca de todos estos servicios, zonas cosmopolitan, centros comerciales, etcétera, pues si no encontramos oferta nueva, nos es muy complicado empezar a tener sobre todo el tema de renta.

Entonces, aquí es cuando se abre un área de oportunidad en la vivienda usada. ¿Qué es lo que pasa? La vivienda usada tiene un áreas más grandes en cuanto a número de recámaras, número de temas de metros cuadrados, etcétera. Y esto pues le genera una mayor atractividad a gente que renta, ¿no?, sobre todo extranjeros y otro tema de inversión, sobre todo para la parte de rentas. Esto estoy de acuerdo contigo. Es interesante esta dinámica. Ahora, ayúdame a entender un poco la dinámica de los grandes mercados. Si si hablamos, te voy a dar cuatro o cinco mercados claves aquí de México, Ciudad de México, por ejemplo, Querétaro, pienso en Puebla, Montery, Guadalajara para nombrar estos. Okay. Mira, algo interesante que hemos visto es la parte de la verticalización.

La verticalización en los últimos años ha sido super importante y en algunas ciudades ha tenido un peso s superfuerte. Por ejemplo, el la oferta nueva en la ciudad de México, el 99% del inventario disponible es vertical, o sea, solamente el 1% son casas. Guadalajara estamos hablando de un 78% de un inventario disponible en vertical y solamente el 22% es este casas. Aquí nos llama la atención Guadalajara porque se está verticalizando de una manera muy rápida. Querétaro, fíjate que Querétaro estamos a un fifty50 entre casas y departamentos. En Monterrey, Monterrey la oferta total o concentrada está en casas con un 80% y vertical un 20%. Entonces, aquí se abren muchas áreas de oportunidad en el tema de Monterrey, invertir en zonas que son céntricas, podemos ser San Pedro, Gasta García, que siempre es un nicho importante donde todo el mundo quiere vivir, etcétera, ¿no?

Y en las playas Cancún y y lo que es este Rivera Maya, pues el también predomina el más del 70% son vivienda vertical, lo que está disponible. Entonces, la la verticalización en realidad de México es un fenómeno que es imparable. Yo me acuerdo que hace un par de años platicamos de que esto iba a suceder hace unos cuantos años más cuando estaba en vivo anuncios. La gente decía, "No, el consumidor mexicano está buscando espacios grandes, prefiere una casa, un departamento y factores como el aumento del costo de la tierra de los materiales, tiempo de permisos, me imagino todo esto. El cambio quizás hasta sociemográfico del país ha hecho que hoy en día pues la mayoría de las nuevas unidades construidas son verticales y podemos imaginar que en un futuro tendremos un país mucho más vertical que que lo que vemos hoy en día, ¿no?

Sí, justo por eso comentaba al inicio del tema del distant working, porque al final la gente le gusta muchísimo ese tema, ¿no? Sin embargo, también un poquito la mezcla de niveles socioeconómicos, pues también nos orilla a desarrollar en otras áreas polos de crecimiento donde pueden tener ahí servicios y esto pasa mucho en Monterrey y te voy a decir algo de la dinámica del mercado y acaba un poquito a lo mejor a los niveles de inversión que que tú que tu público y que tú este normalmente estás este interesado. El mercado de interés social, por ejemplo, Monterrey, está un 34%. Entonces al final ahí es donde se concentra mucha demanda acumulada en los últimos años. Después tenemos la media con un 29% de todo lo que está disponible y ya brincamos a los Residencial Plus y Residencial y Residencial Plus y Luxury que es vivienda de más de 6 millones estamos hablando casi de un 35%.

Pero si vemos en Guadalajara, Guadalajara, por ejemplo, aquí es muy interesante para ciertos productos, el 56% de la oferta vertical está en el segmento residencial, o sea, de un rango de los de los este de los 3 hasta los 6,00000es de pesos y el residencial está un 11%. Guadalajara es muy similar que la ciudad de México en cuanto a proporción. Ya tenemos, empezamos a ver alguna escasez de segmentos de interés social, ¿no? Por ejemplo, Mérida vemos que está también equilibrado en el segmento medio y aquí el inventario empieza a escasear en los segmentos residenciales, abriendo ciertas oportunidades. Esto esto me me llama mucho la atención porque sabemos que el gobierno actual y estuvimos juntos en en un evento hace poco liga inmobiliaria organizado por Centro Urbano, el gobierno está haciendo muchos esfuertos justamente para crear vivienda asequible.

¿Cómo cómo ves tú este este reto y cómo puede impactar la dinámica de mercado? Es a lo que voy con esto, Justino, es quiero entender si este millón de vivienda adicional que está creando el el gobierno que que ambiciona puede cambiar la dinámica del mercado o nada más quizás va a aliviar eh un poco el dolor de lo del mercado porque hay tanto tanta demanda, tanto deficito, tanta brecha entre lo que se tiene que construir, lo que se construye y lo que se puede pagar y lo que eh cuesta, que finalmente pues necesitaríamos millones más de viviendas. para reequilibrar el mercado. Mira, ese es un tema bastante amplio. Por ejemplo, se habla de un déficit de 8 millones de viviendas. Sin embargo, dentro de esos 8 millones de viviendas hay como segmentos, ¿no?

Segmentos de la vivienda de nueva que tendría que ser como del nuevo origen, la restauración, etcétera. Y y ¿qué es lo que va a ayudar? pues sí va a aliviar un poco el mercado porque realmente ciertos segmentos y sobre todo los que podríamos decir que donde se concentra la el mayor volumen de de personas es un segmento de menos de 1.5 millones de pesos que ahí abre la oportunidad a muchos desarrolladores, a gente está dentro de esta de este segmento para poder atender el mercado. Los segmentos altos creo que se consideran muy buenos. Ahí, por ejemplo, el tema de la de lo que sería la el acceso al financiamiento en algunos gentes, sobre todo comerciantes, que a lo mejor no tienen registros temas bancarios, pero abre mucha oportunidad.

Ahora, algo interesante que está en la ciudad de México, está pasando bien en la ciudad de México, es que están reactivando la norma 26. La norma 26 era una norma donde impulsaba el desarrollo de vivienda, vivienda social. ¿Qué daban? si tenías un permiso de un uso de suelo de cuatro niveles, te daban chance de construir seis o te daban construir ocho. Entonces, esto sí impulsó muchísimo esta construcción. Sin embargo, en ese entonces, cuando fue la primera vez que salió, tuvieron algunos problemitas en cuanto al a cómo jugaban con esta norma, ¿no? Hoy en día la están impulsando y va mucho en función a abrir un mercado pues a un poder adquisitivo pues más este podemos decir lo que más medio, ¿no?

Entonces, claro que va a dejar una una buen sabor de boca para ciertos inversionistas. Y sobre todo, ¿por qué? Porque si ya vemos las características, que es lo que me decías del producto, por ejemplo, la vivienda más chica, eh vivienda nueva es de 69.8 8 met cu y está en la Riviera Maya, pero a quien vas a dar la razón, es donde más se invierte para un tema de de corta de corta, ponerlo y ponerlo en Airbnb, rentarlo en un de este en un pool de rentas, etcétera, ¿no? La segunda ciudad, Justino, antes de que termines, porque nos vamos a separar y quiero dar tus datos de contacto equipo, siempre es sumamente enriquecedor aquí. Pónganse en contacto por favor con Justino Moreno Tinsa México en Instagram México Pagumen para obtener mucha información sobre el sector inmobiliario.

Nosotros nos separamos. Ha sido un placer acompañarlos. Soy Karen Guyabi y te quiero agradecer por haber visto un nuevo episodio del programa de inversiones inmobiliarias por Imagen Radio. Te recuerdo que estamos al aire cada jueves a las 9 de la noche y cada sábado de las 2 a las 4 de la tarde. Si te ha gustado este episodio, te invito a suscribirte a nuestro canal y a e activar la campanita para poder recibir nuestras próximas notificaciones. Cada semana presentamos joyas de inversión e invitamos también a los expertos del sector inmobiliario. Mi objetivo es que tú entiendas de manera precisa cómo invertir de manera inteligente y segura en el sector inmobiliario. Gracias por tu participación y no olvides suscríbete al canal y activa la campanita.