Crédito hipotecario para invertir: cuándo conviene y cuánto cuesta
¿Cuándo conviene financiar en vez de pagar de contado?
En el programa aparecen dos posturas, y no son opuestas: dependen del momento en que estés. Algunos invitados prefieren juntar capital propio antes de comprar, para llegar con un enganche fuerte y evitar el costo del crédito.
…hacer uso del efecto compuesto para transformar este capital inicial en esos 2 millones de pesos que vas a usar para un enganche importante y no tener que usar un crédito hipotecario.
Otros defienden lo contrario: usar el crédito como palanca para comprar antes, mientras tu capital sigue trabajando en otro lado. En una emisión sobre Puerto Vallarta se comparó comprar de contado contra comprar financiado.
…que financies de contado, que lo financies en realidad a través de un crédito hipotecario, obtienes un 7%.
El momento también importa: en septiembre de 2025 se habló de una posible baja en la tasa de interés de Estados Unidos en los próximos 18 meses, algo que se calificó como buena noticia para el sector inmobiliario, incluido el crédito hipotecario en México.
¿Qué enganche piden para invertir con crédito hipotecario?
Varía mucho según compres al desarrollador o uses crédito bancario desde el inicio. Estos son los esquemas explicados al aire.
…te diseñamos tu casa, te la construimos únicamente con un 20% de anticipo, otro 20% en el ínter de los 12 meses, y el 60% lo puedes pagar al final con un crédito hipotecario.
En Playa del Carmen y Cancún se aparta el departamento con 200,000 pesos y, 15 días después, se cubre un enganche del 30%, financiando el 70% restante con crédito hipotecario. En el Programa de Vivienda del Gobierno de México se mencionó un enganche del 15% en lugar del 25% habitual, combinable con crédito Infonavit, FOVISSSTE o bancario. En propiedades de mayor precio el enganche crece en pesos aunque el porcentaje sea parecido.
…para darte una idea, una persona que invierte en una propiedad de 12 millones de pesos, imaginando que lo hace con un crédito hipotecario, pagaría probablemente entre 1.5 y 2 millones de pesos de enganche.
En esa misma emisión se calculó el resto de la deuda: financiar 10 millones a 25 años deja una mensualidad de hasta 170,000 pesos, que exige un ingreso cercano a 500,000 pesos al mes.
¿Qué rendimiento queda después de pagar los intereses?
El costo real depende de la tasa que consigas. El 90% de quienes se financian con hipoteca en México en la última década lo han hecho entre 9% y 11%, aunque también se han citado créditos de hasta 12% y 13%, y un producto de desarrollador en 7%.
Si uno paga el 30% de la hipoteca en los primeros 3 a 5 años, uno se va a ahorrar más del 50% de los intereses en la vida del crédito.
Es la recomendación que más se repite: adelantar capital en los primeros años, cuando el peso de los intereses es mayor. En sentido contrario, comprar una propiedad de 1 millón de pesos a 20 años de crédito hipotecario, sin abonos extra, significa pagarla dos veces.
El plazo también pesa: la hipoteca promedio en México es de 19 años, aunque en el programa se ha sugerido que 15 años sería más manejable, aunque implique una mensualidad más alta desde el inicio.
Financiamiento del desarrollador contra crédito bancario
Buena parte de los desarrollos ofrecen un esquema mixto: meses sin intereses del desarrollador durante la preventa, y crédito bancario para liquidar el saldo cuando el inmueble ya está entregado.
Hoy pago 30% de enganche, financio hasta febrero del año que viene a meses sin intereses, y como ya es una obra construida, además puede usar un crédito hipotecario para financiar el resto. Un crédito hipotecario para el 40% restante, además de que con nuestras buenas relaciones podemos conseguirles una tasa por debajo del mercado.
Ese periodo sin intereses puede ser largo: se mencionó un desarrollo con 60 meses sin intereses, comparable a que un banco te regalara esos meses en una hipoteca ya contratada. La letra chica está en qué pasa si se alarga: el desarrollador puede extender el financiamiento cobrando una tasa adicional, algo que hay que validar por escrito. En crédito bancario, los créditos FOVISSSTE se han descrito con tasa de 3% a 6% en UMA, y un poco arriba del 10% en pesos.
Qué revisar antes de firmar
De las emisiones sobre crédito hipotecario salen varias comprobaciones antes de comprometerte a años de pagos.
- En qué se calcula la tasa. No es lo mismo un crédito en UMA que en pesos: un FOVISSSTE en UMA ronda 3% al 6%; en pesos supera un poco el 10%.
- Qué pasa cuando terminan los meses sin intereses. Pide por escrito la tasa que aplicará el desarrollador si extiendes el financiamiento más allá del periodo original.
- Cuánto de tu ingreso se va en la mensualidad. El programa dio el ejemplo de un ingreso neto de 130,000 pesos frente a una hipoteca de 170,000: que tu mensualidad quede muy por debajo de tu ingreso, no al límite.
- El historial de cartera del esquema que uses. La morosidad de Infonavit pasó de 7.8% en 2018 a 18% en 2024, con un deterioro de cartera del 32%, según cifras citadas en el programa.
- Que puedas calificar antes de comprometer el apartado. En el programa se contó el caso de compradores que firmaron un crédito a 20 años y no lo terminaron de pagar, dejando la propiedad y la deuda a quien la compró después.
Los episodios donde se habló de esto
31 emisiones del programa han tocado el tema del crédito hipotecario. Cada una con su video y su transcripción completa:
- Invertir en Puerto Vallarta: Mercado Inmobiliario y Proyecto Alanda Living
- Boom Inmobiliario en Vallarta: Proyecto Punta Paraíso desde $1.9M
- Invertir en Mazatlán: Casas, Lujo y Plaza Comercial
- Una Historia de Éxito Inmobiliario: Sandra Cuevas
- Masterclass Remates Bancarios: Invierte Seguro
- Uxan Tulum: Invierte en un concepto disruptivo entre la selva y la naturaleza
- Turismo médico
- Cancún #1 en ocupación a nivel nacional
- Puerto Morelos, la nueva joya del mercado inmobiliario
- Marketing inmobiliario y el poder del posicionamiento orgánico
- Vivienda social en renta ¿solución o problema?
- ¿El efecto Trump en México y Canadá?
- El lenguaje del inversionista
- Netleading: El nuevo networking para alcanzar tus metas
- Inversión en preventa bien hecha = plusvalía garantizada
- Reprograma tu mente, sana tu pasado y despega con una identidad poderosa
- Situaciones de fraude en bienes raíces y cómo evitarlas
- ¿A qué edad se debe de empezar a construir la salud financiera?
- Explicación del mercado hipotecario en México
- Explicación Trump vs Xi Jimping, ¿qué esta pasando?
- Explicación del Programa de Vivienda del Gobierno de México
- ¿Eres un líder nato? Si no, aprende a serlo con estos tips
- Fraudes Inmobiliarios en México, ¿cómo identificarlos?
- ¿Donde se vive mejor, Playa Del Carmén o Cancún?
- Importancia del Plan México para el sector inmobiliario
- Las 5 leyes del oro para alcanzar la libertad financiera
- ¿Cómo detonar la inversión inmobiliaria en México?
- ¿Por que invertir ahora en Yucatán? Ya no te esperes más
- Clima Inmobiliario de la Riviera Maya explicado con mapas
- ¿Es buen momento para sacar tu crédito hipotecario?
- Cómo empezar a invertir para construir patrimonio
Ver el índice completo de episodios →
Preguntas frecuentes
¿Qué enganche piden para comprar una propiedad de inversión con crédito hipotecario?
Del 15% (en un programa de vivienda del gobierno, en lugar del 25% habitual) hasta el 30% o 35% en desarrollos privados. En una propiedad de 12 millones de pesos, el enganche ronda entre 1.5 y 2 millones.
¿Qué tasa de interés hipotecaria se maneja en México?
El 90% de quienes se financian con hipoteca en México en la última década lo han hecho entre 9% y 11%. Los créditos FOVISSSTE se citan en 3% a 6% en UMA, y un poco arriba del 10% en pesos.
¿Cuánto tiempo dura un crédito hipotecario en México?
La hipoteca promedio en México es de 19 años. En el programa se ha sugerido que 15 años sería un plazo más manejable, aunque implica una mensualidad más alta desde el inicio.
¿Conviene financiar con el desarrollador o con el banco?
Los esquemas mixtos son los más comunes: enganche de 20% a 30% al desarrollador, meses sin intereses durante la preventa, y crédito bancario para liquidar entre el 40% y el 70% restante, a veces con tasa preferencial gestionada por el desarrollador.
¿Qué pasa si no puedo pagar mi crédito hipotecario?
En el programa se ha contado el caso de compradores que dejaron de pagar un crédito a 20 años y perdieron la propiedad, y se ha citado un dato de Coparmex: la morosidad de Infonavit pasó de 7.8% en 2018 a 18% en 2024. La recomendación constante es no comprometer una mensualidad cercana al límite de tu ingreso.
