¿Cómo frenar el alza de los precios de vivienda?

IA de México presenta inversiones inmobiliarias con Karim Godiavi. ¿Qué tal, querida audiencia? Les saluda Karim Godiabi, conductor del programa de inversiones inmobilias y feliz de estar aquí de regreso con ustedes en el estudio de la ciudad de México, aquí en Grupo Imagen eh Radio T Multicast. Eh, como saben, durante este verano pues el formato del programa es un poco diferente. La mitad del tiempo la pasó por acá, la otra mitad en Europa. E hacemos el programa desde desde España, estuvimos desde Ibisa en los últimos 10 días. Eh, obviamente agradezco a cada uno de ustedes que que siempre nos mandan eh tanto temáticas como eh por supuesto eh eh sus saludos a través de las redes sociales. encuentran de hecho equipo como Karim Néximo en Instagram y eh siempre contento de poder pues agradecer por supuesto a al equipo eh de Colocutares que que nos acompaña eh cada día que son en realidad pues gente como Genaro Jiménez, Andrés Muñoz o Carlos Nava que han hecho un trabajo espectacular con nuestro equipo de analistas.

Pero bueno, feliz de estar aquí de regreso en el estudio. Como siempre vamos a ayudarles a entender cómo invertir en bienes races de manera inteligente o ayudarles a entender cómo comercializar los bienes races. Son las dos misiones que tenemos en el programa y y para todos los que se preguntan si hay temas que platicar de los bienes raíces constantemente, pues la primera temática del día eh le les va a ayudar eh a darse cuenta que bienes raíces es el negocio de la vida. De un lado vamos a ver como eh el sistema, el gobierno, la regulación pues quiere eh de cierta manera contener un poquito eh lo que sucede en diferentes mercados. Durante las eh últimas semanas eh hablamos de gentrificación, platicamos de eh de los efectos de esta gentrificación aquí en México y de ejemplos eh de ciudades que habían eh luchado contra ella eh como Barcelona, por ejemplo, como Nueva York o París.

Y hoy vamos a platicar de de los anuncios principales de de la presidenta, de la jefa de gobierno de la Ciudad de México que que presentó su plan para contener un poco eh el crecimiento de los precios de la vivienda. me acompaña para platicar de esto Horacio Urbano, que es nuestro primer invitado. Horacio, como siempre, un gustazo tenerte por acá. Eh, sabíamos tú y yo que eh pues en realidad el gobierno iba a tener que tomar ciertas medidas. Eh, tengo una opinión bastante crítica yo, así que eh me la voy a reservar por el momento. Eh, principalmente, primero me gustaría que tú como experto nos nos cuentes un poco de cuál han sido estos anuncios y cuál es tu perspectiva. Adelante. Pues mira, eh, ¿qué tal?

Buenas noches. Primero, gracias por la invitación. Yo te diría que que este eh anuncio que hicieron hoy de un bando uno y de un plan maestro para poderlo cumplir, a fin de cuentas es una reacción a lo que a lo que estamos teniendo, sobre todo por la marcha que hubo y que el gobierno, que es de un corte muy social, obviamente no se quiso quedar al margen de dar una respuesta puntual a las inquietudes con los temas de vivienda, con lo que es la famosa gentrificación, que a mí no me gusta que que el tema esté centrado en la gentrificación porque no es el problema lo platicaba el otro día contigo de que el tema es un es un es un rezago que tenemos de planeación urbana, de inversión en infraestructuras y y de políticas de vivienda.

O sea, querer enfocar todo como la gentrificación, no creo que querer enfocar todo con el énfasis que le quisieron dar hoy. En realidad recogieron muchos lugares comunes, vaya, hicieron un catálogo de buenas intenciones y y qué bueno, qué bueno, porque a fin de cuentas que esas intenciones estén formando parte de una respuesta de gobierno está bien. Lo que hace falta es ver cómo le van a hacer para ponerle piezas a todo eso, para ponerle dientes. Y yo quisiera esperar que más que querer cumplir los 14 puntos que cumple que propone este bando dos y las acciones que que propone el plan Maestro, pues la intención tendría que ser generar un proyecto integral de ciudad de con horizontes de muy largo plazo y aterrizarlo a través de instrumentos de planeación urbana debidamente vinculados con muchas cosas que tienen que ver con gobierno, con inversión en infraestructura, con con con definición de zonas urbanas con apoyos, porque a mí me parece que hablar de un de una estrategia así sin tocar temas de fondo como la falta de actualización de los planes de desarrollo urbano, la falta de inversión en infraestructura o el inmenso problema que tenemos de que los permisos de vivienda, a ver, me parece un absurdo que se hable de de que uno de los causas de la gentrificación es de especulación inmobiliaria, cuando las realidades que tenemos los años recientes han sido de muy pobre inversión inmobiliaria en la ciudad porque los permisos son muy complicados.

Entonces, yo diría que que, a ver, el gobierno qué tendría que decir, queremos cumplir un objetivo social, que que las rentas no se disparen, que la vivienda no se dispare, que haya opciones para todos. Y para eso queremos un plan de desarrollo urbano, vamos a invertir en infraestructura, vamos a evitar que los permisos de construcción se lleven dos, tres o más años. Eso, eso sería muy bueno, eso ayudaría mucho más que varios de los puntos que se vieron hoy, porque lo que lo que se presentó hoy de alguna forma, si no se maneja de una forma integral son puras acciones aisladas. Es es mi opinión, mi querido Karim. Estoy de acuerdo contigo. Quería quería dejarte obviamente compartir tu opinión y y y quizás un poco ahundar sobre sobre esto.

Yo primero pienso que eh el gobierno en general y en casi todos los sectores del del negocio llega a tarde y siempre llega detrás de que los hechos se han materializado y casi nunca anticipa. Lo que me preocupa aquí cuando hablamos de de la crisis de la vivienda en México y particularmente de del impacto de de BNB, es que es fácil encontrar un culpable o es fácil buscar un culpable que tiene un un reconocimiento de marca tan importante. De hecho, bien interesante tomar en cuenta que hablamos de de Airbnb o de plataformas de corta estancia, cuando Booking.com, por ejemplo, es probablemente dos o tres o cuatro veces más grande que que Airbnb, además en en volumen de operación. Pero lo lo que me preocupa es que eh hay hay un hay una coyuntura, hay una oportunidad tremenda para México en los próximos 12 meses con la Copa del Mundo, con el hecho de que pues habrá obviamente cada vez más visitantes aquí y nos concentramos a platicar eh sobre eh medidas para frenar eh la inversión, para frenar el entusiasmo, para frenar eh la la preparación de estos eventos y además casi en todos los países donde pusieron este tipo de de medidas, en realidad casi el fenómeno opuesto se ha presentado de que eh no han bajado los precios eh en en Barcelona, por ejemplo, o o si tomo Ibisa, donde estaba la semana pasada, hay una casa brutal eh sobre por supuesto las eh las los anuncios ilegales, los que no tienen licencias ahí porque hay una necesidad de tener una licencia y al final del día pues no es que haya más eh vivienda para la gente.

quitaste viviende del mercado, la gente está rentando en el mercado negro porque pues quieren mantener sus actividades y no quieren poner en renta a largo plazo su vivienda. Y entonces lo que ha hecho el gobierno de Ivisa eh localmente pues es empezar a eh a usar los terrenos que tenían ellos en reserva territorial y y dedicar estos terrenos a la construcción de vivienda o han dado incentivos, por ejemplo, a eh a los que quieren desarrollar vivienda, pero para vivienda a largo plazo y que no sea vivienda a corto plazo. Yo lo que siento es que la respuesta, este catálogo de de medidas es un catálogo que intenta apagar un fuego, pero que no realmente habla no habla de manera responsable a la población.

Y siento que para los políticos es es difícil, sino imposible hablar a su población para decirles, "Ey, la bronca es que el problema que tienes no se va a resolver en 5 minutos, va a tardar años y para esto va a ser lo que acabas de mencionar." Okay. Un plan eh completo, exhaustivo y vamos a implementar, redirigir recursos y y vamos a agilizar los permisos y vamos a ver resultados en en 24 meses o en 36 meses o en 48 meses eh si vamos un poquito más más lento. Y esto a mí me preocupa, Horacio, porque mientras eh pues espanta a los inversionistas, espanta a los propietarios que rentan, espanta a las personas que usan estas plataformas también para para generar un ingreso secundario y y yo no creo que sea la solución a largo plazo de de este asunto, ¿no?

Yo yo creo que que mucho fue jugar para la tribuna es es darle algunas respuestas. La gente se queja de que la gentrificación y de la falta de vivienda. vamos a decir que vamos a acabar con la gentrificación y vamos a decir que vamos a hacer más viviendas y eso de alguna forma es la salida fácil. Me parece que la salida responsable es reconocer como tú dices que es un problema de fondo, no es inmediata la la solución y sobre todo creo que lo más complejo es que el gobierno reconozca que es responsabilidad absoluta del gobierno el conducir este esfuerzo, el planear, el invertir y y el dejarse acompañar. eh decir cosas como que la realidad es que el sector inmobiliario no puede se le acusa por un lado de ser el la especulación inmobiliaria, pero la realidad es que el sector está en mínimos históricos, o sea, hace mucho que no se hacía tan poca vivienda en la ciudad como ahora.

Entonces, hablar de especulación cuando se están mínimos históricos me parece un contrasentido. Hablar de especulación cuando los permisos se llevan años me parece un contrasentido. Entonces, yo y me parece que que fue una respuesta muy mediática, muy para las eh las clientelas políticas y muy jugar para la tribuna, ¿no? Vamos a hablar bonito, vamos a decir las cosas y y ya después de cómo lograremos el resultado, pasemos a una siguiente etapa, que es cuando se empieza a ver los 14 puntos del bando uno, cómo los instrumentan. Cuando se habla de regulación de Airbnb, cómo va a quedar, cuando se habla de una ley inquilinaria, ¿cómo va a quedar? Y entender, ¿no? Si tú propones una ley inquilinaria, que se diga que para que haya una ley inquilinaria, primero tiene que haber un mercado, tiene que haber una oferta.

Este, hay que proteger al inquilino. Lo primero es que tiene que haber una oferta porque si no garantizas que haya la oferta, pues poco puedes hacer en favor del inquilino, ¿no? Entonces creo que hay que buscar equilibrios, hay que buscar que que sí cuidar al inquilino, por supuesto, pero garantizando al mismo tiempo los derechos del propietario, porque si no no se va a contar con el inventario de viviendas que se requiere. Este, se se quiere hablar, por ejemplo, de temas como regular los precios de las rentas, sí, pero para no caer en cosas como lo tú comentas de España y del mundo. Eh, yo me ha tocado verlo en lugares como Argentina, como Francia, como como Portugal, que cuando se meten estas leyes, si no se planea bien el alcance, lo que provocan es precisamente un mercado negro, como tú lo dices, ¿no?

Entonces hoy la realidad es que muchas de las cosas que se dicen en teoría ya están. ya está un un registro de vivienda en renta que no no se no está cumpliendo con lo que se esperaba de él, por lo que entiendo. Este y me parece que lo que tiene que ver es reglas claras, eh transparentes, mecanismos de cumplimiento y un paquete de incentivos, porque a veces por el lenguaje cuando se habla de una de de la especulación inmobiliaria pareciera que se olvidan de que no es que la construcción de viviendas sea lo único que haga falta. Faltan muchas cosas. Por eso hablo yo de un proyecto integral. donde si hablas de regulación inquilinaria, de nada sirve si no hay un proyecto integral para que esa regulación esté en el marco de que haya mucha más vivienda en renta, en venta chiquita, grandota, de diferentes valores.

O sea, no todo es atender a los grupos de menores ingresos, porque esto es un ecosistema, ¿no? Y ya lo hemos platicado otra vez de que si no hay vivienda para las clases medias, las clases medias van a tomar la las viviendas del nivel de de abajo expulsando esa gente. Entonces si me si creo que la oportunidad, bueno, lo que me parece positivo es que se retoma el debate, se retoma el análisis y se habla de que va a haber mesas. Ojalá que esas mesas sirvan, ojalá que esas mesas no sean eternas y el tiempo que se lleven haga que sea inviable, que se aterrien en cosas. Entonces, positivo que se retome el el debate y delicado que obviamente confío yo en que el gobierno tenga la intención de hacer las cosas bien, convoque, no se deje ir con la tentación de caer únicamente en los activismos, en buscar a los activistas, todo aquello que hay que atenderlos.

O sea, el reclamo de vivienda y de la gentrificación es muy válido, pero lo responsable es hacer las cosas de fondo para que la solución sirva. No estoy de acuerdo contigo. Positivo el hecho de que eh haya cierto cierta empatía eh frente a a la situación complicada, pero yo te lo juro, estoy harto de los gobiernos que no consideran que su gente es capaz de escuchar un mensaje. Tipo, no te puedes sentar para decir, oye, nosotros no tomamos las decisiones adecuadas para tener un mercado fluido. Regreso a los cursos de economía básica, Adam Smith, oferta demanda. frenamos la la oferta tanto, bloqueamos la oferta tanto que obviamente cuando ya no hay inventario y hay una demanda creciente, porque lo bueno de bienes raíces es que no hay tanta sorpresa.

Calcular el el impacto demográfico del crecimiento de las familias mexicanas te da eh la posibilidad de trazar literalmente una línea de la población que vas a a tener que que que alojar en los próximos años. ¿Okay? Y entonces, como no lo hicimos, pues hemos acentuado la crisis. ¿Okay? Mientras, además, si agrego mi pensamiento completo, además como no hemos creado oportunidades de de de creación de valor de de empleo y de ingresos por las personas, pues algunos emprendedores que han visto un vacío, un problema, decidieron crear algunas plataformas Uber en su momento, eh ahora Airbnb para que la gente pueda monetizar y generar un ingreso adicional, lo que además ayuda a la economía total de México porque facilita que la gente consuma y esto pues ayuda.

Y entonces, como no hicimos esto, pues hemos creado una situación delicada para la vivienda. Y entonces ahora pues lo que vamos a hacer es eh encontrar medidas pequeñas eh eh muchas además, ¿no? Es como decir 14 puntos es un montón en un plan de 14 puntos es un montón y y esperemos que el mercado se se reequilibre. Yo no lo creo y yo creo que la gente votaría más por políticos que que fueran capaces en realidad de hablar de manera transparente y responsable a sus ciudadanos y no de manera un poco así populista para intentar apagar este incendio que se va a reencender en la próxima marcha que se presentará. Algunos dicen que habrá una marcha este 20 de de julio. ¿Qué qué piensas que podía pasar este día?

Mira, yo creo que sí va a haber marchas porque como el tema se politiza este los mismos grupos políticos y no hablo del gobierno, eh, los mismos grupos políticos evidentemente van a sacar a sus fuerzas. Es eso, esas demostraciones de de poder y demostraciones de músculo siempre se van a dar. Entonces, yo creo que el que que este llamado a al debate es bueno, pero implica cosas como esas, ¿no? Van a salir los grupos. Entonces, cuando el gobierno habló hoy de abrir mesas de diálogo, ojalá que estos grupos entiendan que las mesas tienen que tienen que sentarse en ellas y no es llegar a imponer las ideas, ¿no?, ni del gobierno ni del los activistas, sino también escuchar a los profesionales del sector, a los a los académicos, a la academia, que también la academia es un tema difícil porque hay veces que la academia academia es tan empírica que están llenas de un de un buen deseo populista sin entender la realidad, ¿no?

Entonces, creo que hay que entender en dónde estamos parados, cuál cuál es una realidad de entender que más allá del derecho a la vivienda, para cumplir ese derecho serle efectivo, hay que hacerlo efectivo en el contexto de un sistema económico. O sea, no se van a regalar viviendas, eso es un hecho. No se va a dejar que la gente viva gratis en las casas, eso es un hecho. Entonces, hay que crear un ecosistema que permita que estos bienes que se necesitan para atender el derecho a la vivienda, para hacerlo efectivo, se den. Hay que hacerlo en unas condiciones que sean que permitan que todos queden atendidos, que las poblaciones vulnerables tengan respuestas, pero en un ecosistema que sea sostenible y sustentable, ¿no?

O sea, que sí funcione, eh que haya un retorno para que esos recursos permitan que se siga haciendo. De nada sirve hacer un programa de de 1000, 2000, 3,000 casas si todo el recurso se concentra ahí. tiene que haber una revolvencia, tiene que haber que de de que de que una economía circular donde las cosas regresen, donde haya forma de volver a hacer nuevas casas que cada vez se hagan más casas que que que y que y la realidad que que tenemos, ¿no?, que las casas cuestan lo que cuestan porque el sistema económico provoca que los materiales cuestan en eso. Lo que tendría que ser el gobierno es reconocer las partes que les tocan como gobierno para bajar el precio de este producto, que son permisos, la planeación urbana, la infraestructura.

Ellos con que se encarguen de lo que se tienen que encargar, con eso estamos hechos. No hace falta que metan las manos de más. Estoy estoy de acuerdo contigo y me hace pensar de la importancia, si quieres, del fington tongk inmobiliario que que habías desarrollado en en este año en en mayo, al inicio de mayo, cuando reuniste a los diferentes actores para decirles, "Oye, hay que tener una visión holística y hay que intentar entender cuáles son los retos y planear a largo plazo." Y hoy cuando escuché estas medidas dije, pues hubieran tenido que estar allá, hubieran tenido que platicar contigo con nosotros, porque ahí eh eh los los actores responsables del sector inmobiliario advocan justamente por un mercado, si no regulado de manera extrema, pero que esté equilibrado justamente para evitar este tipo de situaciones, ¿no?

Así es. Hay que pensar qué necesitamos como país. A ver, en el horizonte de largo plazo, ¿qué va a hacer México en el 2050? ¿Cuántos habitantes, cuántos viviendo en zonas urbanas, en qué van a trabajar? y construir los satisfactorios que se requiere para eso, ¿no? Si si vamos a tener eh se habla mucho de que México quiere aspir a ser la quinta economía del mundo, bueno, tenemos que tener un sistema de de vivienda en entre los cinco mejores del mundo, un sistema laboral entre los cinco mejores del mundo. Y eso cuesta un esfuerzo muy importante donde cada parte del gobierno, el sector privado y la sociedad, cada quien tiene que poner la parte que le toca y el primer compromiso es tener un conocimiento, no no tomar decisiones a la ligera como gobierno, como sociedad, no pedir cosas a la ligera.

O sea, vaya que la sociedad entienda que la salida del extranjero ni es lo que va a hacer que las casas sean más baratas y y ni es lo que está provocando la gentrificación. O sea, hay que entender, hay que entender las cosas como son, ¿no? Decir, a ver, lo que tenemos es un tema y lo repito porque nos tiene que quedar claro a todos, es un tema de proyecto de país, proyecto de ciudad, planeación urbana, inversión en infraestructura y políticas de vivienda, todo junto, todo vinculado y en todo participando todo lo que tiene que ver con gobierno y todo lo que tiene que ver con sociedad y sector privado. Nos separamos, mi querido Horacio Urbano, gracias por haber participado a esta mesa de debate.

Presidente fundador de Centro Urbano. Eh, te vemos pronto. Creo que este fin de semana vamos a tocar el tema de la gentrificación de nuevo, así que platicamos. Hasta luego. A ver, eh uno de los propósitos que tenemos en este programa es ayudarles a cada uno de ustedes que nos escuchan, que nos ven cada semana, entender cómo fabricar dinero gracias a los bienes raíces. Siempre digo eh que eh fabricar dinero cuando ya lo tienes es algo relativamente fácil. De hecho, hay hay un montón de teorías relacionadas a esto que dicen que lo más difícil es el primer millón. Tropito tiene un libro fantástico que dice de de cero a uno. Sé que es la etapa la más complicada, de uno a 10 tradicionalmente es más difícil.

Y entonces sí buscamos en en este programa pues acercar a los actores que justamente tienen este mismo propósito, el de compartir su receta secreta y el de acercar eh oportunidades de inversión inteligentes. Y para ello estoy muy feliz de tener en el en el estudio aquí con nosotros a al socio fundador y presidente del Consejo de Kiba, Fernando Amescua Hernández Chávez, que nos va a platicar un poquito de de de la empresa. y se conecta con nosotros también a Yamil Pérez, quien es socio y asesor de inversiones de Kiva. Feliz de tener a Yamil con nosotros, obviamente nos escucha regularmente. Yamil, te te extrañamos aquí en el estudio. Ojalá pronto estarás con nosotros, pero si quieres vamos a empezar eh con Fernando, que está aquí en el estudio y y para no traicionar secretos, nos gusta en el programa cuando recibimos nuestros invitados pues conocernos.

Pasamos un poco de tiempo juntos aquí. eh nos platicaste a mí y a mi compañero Kevin eh con Brisa está aquí con nosotros de de la historia de la empresa y lo vamos a volver a hacer aquí porque a mí me me mueve cuando alguien tiene un propósito claro y al final el éxito tradicionalmente es tener este propósito claro. ¿Cómo estás, Fernando? Muy bien, muchas gracias por la invitación, Karim. Feliz de estar aquí en tu programa. A ver, cuéntanos un poquito de cómo qué esquiva vamos a empezar por allá y cómo llegaron a desarrollar este esta empresa. Sí. Bueno, empezamos en el tema inmobiliario hace 23 años y fue con una un firme propósito de generar valor a nuestros inversionistas a través de de un inmueble en donde hicimos muchas casas, hicimos muchas viviendas, más de 4,000 en donde el modelo era eh se hacían las casas, se vendían, recibían un retorno y seguían invirtiendo y entraban a otra tanda y a otra tanda y a otra tanda en donde pues hicimos más de en diferentes estados e muchas casas, ¿no?

Y a través que pasó el tiempo, muchos inversionistas nos pedían, "Oye, es que quiero algo más fijo." Porque a fin de cuentas esto es un negocio también, o sea, es un tema en donde pues yo tengo mi negocio, pero es un negocio de que compramos los terrenos, se hacen las casas, dependemos de un mercado, dependemos de una venta y yo ya quiero más tranquilidad. Oye, quiero quedarme con algunas de las casas para rentarlas o híjole, lo pas es que la vivienda paga menos renta. ¿Qué pasa si se ponen a hacer comercial? Eh, hicimos un par de centros comerciales para clientes nuestros y nos dimos cuenta que muchos de nuestros inversionistas lo que buscaban era algo fijo con rentas altas que les genera plusvalía y que estuvieran protegidos contra inflación.

Entonces, hicimos el primer centro comercial hace ya 13 años o poco más de 13 años en donde eh lo hicimos para darle ese beneficio a algunos inversiones que nos estaban pidiendo y nos dimos cuenta que la mayoría de nuestros inversiones lo querían. O sea, dicen, "Tengo algo que me da rentas, que me protejo contra la inflación, porque las rentas están protegidas al menos contra inflación y me genera un genera una plusvalía arriba de la inflación. Entonces, tengo flujo para vivir y además cada día soy más rico." ¿Por qué? Porque la plusvalía real un inmueble es arriba de inflación en la mayoría de las veces, sobre todo cuando estás en una muy buena ubicación. Entonces, así es como nace Kiva y tenemos el firme propósito de generar un bienestar patrimonial para hoy tenemos más de 15 inversionistas que hoy lo que buscan es tener ese ingreso, segundo ingreso, que puedan heredar después ese ingreso a sus hijos y a sus nietos en ubicaciones irreemplazables.

y platicáamos justamente de este concepto de democratización eh eh y y del rango de inversionistas desde 6,000 hasta docenas de millones de pesos en realidad para tu tus tus inversionistas más grandes. Y y quiero regresar a a al concepto de residencial versus comercial, porque en la cabeza de la mayoría de los inversionistas que nos escuchan eh conocen su casa. Entonces, se imaginan que desarrollar, construir o rentar una casa es más fácil que que involucrarse en en en un negocio comercial. De un lado, quiero que nos expliques un poco la tesis entre los dos. Dos, eh muchos dicen, "Oye, pues es imposible para un pequeño inversionista invertir en una plaza comercial." Y creo que para los que nos escuchan en en Guadalajara, ¿quién no quisiera eh eh ser eh socio de andares o o de mítica aquí en en la ciudad de México o o de alguna plaza de de de lo más de Onelópolis allá en Puebla, por ejemplo?

Y en la cabeza de la gente muchas veces esto es pues esto es para las bolsas grandes, no es algo que está al alcance del inversionista promedio. Sin duda esa es la esencia de Kiba, es la democratización de este tipo de inversiones, porque a ver, el dinero de la gente, o sea, todo mundo pues trabaja y con el sudor de su frente para lograr un capital y por qué no pueden tener este tipo de inversiones que les generan más del doble de rendimiento y nada más se tienen que que, o sea, decir, pues es que es una casa que igual y compré y pues igual a la renté en donde el ticket es muy pequeño, ¿no? quédate con nosotros porque había olvidado que este este bloque era mucho más corto y me están gritando ahí del tiempo.

Vamos a regresar y continuamos contigo. Bien, continuamos equipo. Eh, una disculpa por la la dificultad de acostumbrarse de nuevo al ritmo del programa aquí desde la el estudio de la ciudad de México. Estamos con Fernando Amescua, eh socio fundador y presidente del Consejo de de Kiba y está conectado con nosotros vía Zoom, Yamil Pérez, socio y asesor de inversiones. En breve estaremos con él. Eh, te decía, Fernando, entonces de los dos conceptos de democratización, pero también del concepto de residencial versus eh industria eh comercial, perdón. y quiero que que desarrollemos esta tesis porque pues obviamente aquí intentamos educar y compartir eh un poco de nuestra reflexión de los que ya le dieron muchas vueltas a la inversión de cuál es el la mejor combinación entre el tiempo que le dedicas, el retorno obviamente que obtienes, la facilidad de operación eh para llegar a un momento en el cual pues realmente tienes eh realmente puedas vivir de tus rentas, que creo que es el sueño que todos obviamente comparten aquí.

Claro. A ver, la cantidad de inmuebles que hay de habitacionales es brutal, ¿no? Pues es es lo que más hay. Es fácil de es lo más fácil de adquirir porque hay créditos de adquisición. Puedes dar un enganche y y y tenerlo. Puedes tener tickets bajos también, aunque te aunque tengas la lana de el dinero de contado. Y el tema comercial o corporativo, eh, hotelería, que también tenemos proyectos con hotelería, pues son tickets muy altos, son tickets de 300 millones de pesos para arriba. Entonces, ¿quién le puede llegar a eso? O sea, la la en la pirámide pues es un porcentaje minúsculo y son los que tienen los mejores rendimientos. ¿Por qué? Porque tienes el mejor tipo de inquilinos. los que más mejor pagan, los que no tienes, si les va mal, lo que quieren es salirse, no se quieren quedar como en la vivienda.

Eh, es otro nivel inquilin, otro nivel en todos los sentidos. Y la esencia aquí va cuando nace es, ¿por qué el inversionista eh que no tiene esas cantidades de dinero no puede adquirir un inmueble como est? Esa fue la razón de ser de Kiva y por eso tenemos tickets varios desde 2 millones millón pesos en los diferentes proyectos e inclusive a través de plataformas tenemos tickets de 6000, 5000, 7000 pesos, ¿no? Como 100 ladrillos y brick, en donde lo que cada vez buscamos es que más gente eh pueda acceder a estos retornos que son el doble o el triple que la vivienda en, o sea, porque son inmuebles que plusvalizan mucho más porque son únicos. es la esquina que está en el en la mejor avenida y no es la vivienda que pues hay en Emil en calles secundarias, terciarias.

Este, te iba a preguntar justamente un poco sobre la tesis de inversión que tienen ustedes cuando cuando eligen un proyecto y aquí con la comunidad que tenemos a veces les decimos, hay que buscar una ventaja competitiva injusta. Yo le llamo así en el sentido de que quiero que la gente estire su su tesis de inversión para decir, este tereno, esta ubicación tiene algo que independientemente del gobierno, del cambio climático, de cualquier factor externo que pueda existir, el valor intraseco de esta ubicación pues es es ideal y y no y no va a bajar. Platícanos un poco porque eso es lo que los diferencia en las ubicaciones en las cuales eh desarrollan. Sí, como nosotros vemos, no siempre que vemos un terreno nos llegan, nosotros tenemos un comité todos los lunes y revisamos 20, 30 terrenos porque nos llegan muchísimos y escogemos los mejores y más o menos, hle, yo que al año vemos unos 300, 400 ubicaciones o quizás un poco más y escogemos dos o tres nada más.

¿Y qué buscamos? Como es un tema de largo plazo, nosotros verdaderamente cuando agarramos un inmueble y lo desarrollamos, no pensamos nada más en los siguientes dos, tres, 5 años. pensamos en los 150 años, ¿qué va a pasar en la zona en los 150 años? ¿Cómo está la infraestructura? ¿Cómo está el tema de de la plusvalía que se está dando ahí? Porque hay ubicaciones que puede haber crisis. Digo, te pongo un ejemplo, ¿no? La joya en Estados Unidos no fue la crisis del 2008, no pasó nada, no bajó de, o sea, se mantuvieron los precios, o sea, hay ubicaciones que son libres de crisis, o sea, y pueden pasar por muchas etapas de crisis y no les pasa nada. Entonces nosotros tratamos de agarrar esas ubicaciones.

¿Por qué? Porque estamos pensando en que esta gente va a ser va a beneficiarse de de del inmueble durante su vida, va a heredar las rentas a sus hijos y luego a sus nietos. Entonces es muy importante muchísimos factores. Estamos principalmente en Jalisco y en Querétaro, que son dos estados con una dinamismo económico brutal que no dependen de un solo rubro económico, dependen de muchos temas económicos en donde eh pues no hay de repente es que está mal el agro y de repente todo el estado se cae, ¿no? Como lo tiene Sinaloa, ¿no? O sea, aquí estamos tan diversificados en esos estados que que se permite que siempre exista esa ese esa pues esa plusvalía y también que hay una administración centralizada, no es lo mismo yo de repente decir, no pues que yo tengo una casa y yo voy a cobrar la renta y le voy a hablar a Juanito, que es el que me paga la renta y de repente quiere que no le suba la renta, que porque di que le está yendo mal o porque le está yendo mal, efectivamente.

Y en un tema inmobiliario de de en un proyecto mixto como estos, son marcas pues mucho más importantes en donde no tienes la bronca que no te paguen, no tienes el tema que no se salga, ¿no? O sea, es es mucho más fuerte el el tipo de inquilino, ¿no? Y una administración central que no tienen que dedicarle tiempo. Ahora quiero que toquemos un tema también relacionado al a las estrategias de inversión inmobiliaria, especialmente en las diferentes etapas en el ciclo de de inversión inmobiliaria. Si cuando tú eres nuevo, novato, pues dices, "Oye, mi manera de hacer mucho dinero es es la de poder eh comprar barato, ganar la plusvalía vender, intentar intentas hacer este ciclo un par de veces, pero tú tienes un perfil de clientes que piensan al revés, ¿sí?

que dicen, "Yo cuando agarro una inversión nunca quiero que salga de mi cartera, de mi portafolio. Ayúdanos a explicar un poco esto porque creo que es muy poderoso para las personas que están construyendo su cartera." Sí, te lo voy a explicar con un ejemplo que hace hace unos años, digo, nos pasa todo el tiempo, ¿no? Pero estos inmuebles todo el tiempo están creciendo en su valor cada año, o sea, y todo el tiempo te están dando flujo. Entonces es como una curva que siempre va hacia arriba cuando tú estás todo el tiempo metiéndote a la a la mesa de juego en Las Vegas, que es ahora voy a invertir en esto para especular y a ver si vendo y ahora este recibo la lana de regreso y otra vez me meto a la mesa de juego a jugar.

Estás todo el tiempo arriesgando el dinero con un problema que tengas de gestión de que no salieron los permisos, con un problema de que tengas de que no se vendió porque cambió el mercado o de que durante la obra algún algún problema, puedes perder y borrar toda la utilidad de de negocios anteriores. Aquí no tenéista salir. Por ejemplo, te platico una historia. Una señora que nos no adquirió con nosotros ahí participación de un proyecto y le hablan y le dicen, "Oye, señora, pues usted invirtió 5,000000 y ya vale ocho. Que se lo compran, no quiere ganar dinero, o sea, vendiendo en en los ocho. No, es que yo ya gané. O sea, yo ya sé que vale ocho. Ya gané, pero yo ya sé que va a valer 12 y luego 15 y luego 18.

Entonces, ¿para qué me salgo si ya estoy en una ubicación que es super premium con buenas marcas que siempre va a seguir subiendo de precio? ¿Por qué me salgo? O sea, no tiene sentido. O sea, si esa señora vende a ocho, el que le compre también está haciendo una gran inversión y va a volver a subir. Por nosotros las reventas de nuestro tipo de producto es menos del 1%. Es muy raro y es sobre todo por alguna emergencia. ¿Por qué? Porque si te está dando flujo y te estás haciendo cada vez más rico, ¿para qué la vendes? ¿No? Y para mí el concepto del flujo es es clave equipo. Siempre les digo e el objetivo del inversionista, especialmente frente a todos los cambios regulatorios que existen, el hecho de que pues el gobierno supuestamente debería de ser el mejor gestor y hemos visto en todas las economías, desde la primera del mundo hasta la última, que hay hay retos de este lado.

tú lo que quieres es tener tu propio banco y para mí cuando tienes flujos de de renta que te caen constantemente es tu banco y y llega un momento en el cual este banco pues quizás te puede pagar aún más que tu actividad primaria si hiciste justamente este juego de la paciencia y de cuidar este activo que puede estar generacional, a veces eh transmites riqueza generacional o a veces pues simplemente a lo largo de los 20 años de tu carrera o 40 años pues tu negocio Ha ido bien, ha ido mal, ha ido bien, ha ido mal, pero tu propiedad ha subido de precio y construiste un activo de valor. Sí, eso que acabas de decir y o cuántos ejemplos no conocemos de de familias que tenían grandes empresas, tenían mucho capital, eh se acaban las empresas, o sea, digo, a la tercera generación llega menos del 5% eh de repente y después las familias se van por el capital, ¿no?

O sea, lo que está medio disponible en inversiones temporales, pero difícilmente tocan lo que les da flujo los inmuebles productivos. Y muchas veces estas familias que veíamos que eran muy ricas terminan viviendo de sus flujos, de sus rentas y es lo que les queda. Nosotros mucho de lo que buscamos y el propósito de Kiba es que estas las familias puedan hacer cuando tengan algo de flujo puedan tener estos inmuebles que les den certeza patrimonial, que les den certeza hacia el futuro y que a pesar de que los mercados cambien, que puedan tener problema en sus empresas, que puedan tener problema en en perder capital, que esto los mantenga fuertes patrimonialmente y con mucha tranquilidad hacia su futuro.

Va, vamos a vamos a terminar contigo un momento, Fernando, y vamos a saludar a Yamil en los 2 minutos que que tenemos, eh, un minuto y medio me dicen Yamil. Así que vamos a aprovechar para que te presentes. Es un gusto saludarte, tenerte por acá. Regresando, te voy a compartir un reto. Quisiera que compartamos un ejemplo concreto de oportunidad de inversión eh dentro de KIA, por ejemplo, para la comunidad aquí, que nos ayudes a entender el mecanismo y y que hagas la tesis de inversión para nosotros. Eh, adelante, amigo. ¿Cómo estás? ¿Qué tal, Karim? Mucho gusto, un placer estar aquí contigo. Este, ahora me tocó estar por aquí por por tus tierras. Estamos en Chichen. Bueno, teníamos un viaje familiar, pero con mucho gusto estar aquí, saludar a tu audiencia y obviamente escuchar tu programa que me encanta.

Será un placer tenerte con nosotros. Así que Yamil, quédate con nosotros. Vamos a regresar en en breve contigo y y vamos a asegurarnos de que nos puedas platicar, por supuesto, de este evento. Me da unos eh 20 segundos, equipo, para platicarles de un evento importante que tienen que apuntar en su calendario. El 2 de octubre, eh en colaboración con Grupo Imagen, organizamos la cumbre de inversiones Inmobiliarias. Es un evento que va a reunir 10,000 asesores e inversionistas en eh el centro Banamex de la Ciudad de México. El evento se organiza alrededor de cinco grandes pilares. El primer pilar es la inspiración. Ocho ponentes de renombre nacional e internacional vendrán a compartir con ustedes los secretos de la inversión inmobiliaria con la claridad de Fernando hoy en día de explicar justamente eh su tesis de inversión.

Dos, talleres de capacitación. tres, una zona de expo con más de 200 eh proyectos inmobiliarios eh eh legalmente revisados, cuatro un maratón de ventas con oportunidades extraordinarias y terminaremos con una fiesta enorme. Si quieren saber más de este proyecto, manden un WhatsApp al 56 333 12 13 14. Vamos al corte y continuamos. Bien, continuamos equipo. Eh, un gusto estar con ustedes. Les invito, por supuesto, como siempre, a seguirnos en las redes sociales. Me encuentran como Karim Néximo eh en Instagram o X. Dos temas eh debate allá eh en las redes sociales. Uno sobre la gentrificación, quiero que me platiquen, por supuesto, de de su opinión. Dos, de cuáles son las medidas que debería de tomar el gobierno y dos, por supuesto, de del concepto de democratización de la inversión inmobiliaria.

¿Cuál es el mundo a partir del cual tú te sientes cómodo para empezar a invertir? Okay. Y platicaba Fernando de plataformas como Brico o 100 ladrillos que te permiten invertir desde 500 pesos, 1000 pesos. Eh, entonces no debería de haber razones. Pero dime tú, ¿cuál es el mundo mínimo a partir del cual tú empiezas a sentirte capaz de invertir independientemente de de tu situación económica? Y yamil, antes del corte te había pasado un reto, el de explicarnos una oportunidad de inversión, así que te dejamos el escenario. Claro, sí, claro que sí, con mucho gusto. Y bueno, un poquito respondiendo esa pregunta que hacías con nosotros en Kiva, el monto va desde 950,000 pesos, pero a través de estas plataformas, como lo mencionas, como es Brick, como es 100 ladrillos, puedes invertir desde 1000 pesos y ser parte de estos grandes proyectos.

Ahora, esta tesis de inversión, ¿cómo funciona? y lo voy a hacer con un ejemplo específico que se llama Bravante. Este es un proyecto que tenemos en la ciudad de Guadalajara y es un proyecto mixto que la verdad está extraordinariamente bien balanceado porque es un proyecto en donde tenemos 2,000 m de área comercial y 6000 m de áreas de oficinas. Pero, ¿dónde está ubicado? Y ahorita eh Fernando durante la entrevista hablaba que buscamos las mejores ubicaciones, revisamos 300, 400 ubicaciones en el año y tomamos dos o tres de estas. Bueno, este esta ubicación está en la en la zona de providencia en Guadalajara, que es el corazón de la ciudad. Y yo podría decir que hoy día es prácticamente el nuevo centro de Guadalajara.

Y voy a dar algunos datos muy importantes de esta zona porque este tipo de proyectos se mueven por dos cosas muy específicas. una que tengamos población y dos, que esta población tenga capacidad de compra. Y bueno, en Guadalajara somos más de 5 millones de habitantes. Hoy día somos el cuarto estado más productivo del país. Tenemos el tercer aeropuerto más importante del país. Y bueno, esto que nos dice que tenemos gente y además tenemos capacidad de que esta gente consuma y compre. Adicionalmente, este proyecto está en Providencia, que como te decía hoy es el centro prácticamente de la ciudad de Guadalajara, donde tenemos en un radio de 2 km más de 3,000 habitantes, más de 5,000 este población flotante, que es esta gente que va y viene porque trabaja en la zona y por ende mucho más servicios.

Solamente en este radio de 2 km tenemos más de 40 hoteles y más de 500 comercios, además de que acaban de abrir la nueva el nuevo consulado americano, en donde de 1000 personas que se atendían en colonia americana, donde estaba anteriormente el consulado americano de Guadalajara, aquí se van a atender a más de 4,000 personas diarias. Entonces, bueno, esta zona se ha convertido en una zona de alta influencia y con una necesidad brutal de servicios, de oficinas, de hoteles. Y justo en esta zona nace Bravante, que es el proyecto que les voy a platicar un poquito de cómo funciona. Digo, creo que hablar del comercio pues va a ser un éxito eminente. Estos 2000 m se van a llenar de forma muy rápida por toda esta necesidad y todo esto que está pasando en Guadalajara.

Y en el tema de oficinas, que son 6,700 m, quiero darles un dato. Esta zona de providencia tiene una vacancia del 9%, es decir, el 91% de todos los metros construidos de esta zona están ocupados. Ahora me voy a ir a nivel de Kiva. En esta zona hoy día nosotros tenemos ya tres proyectos terminados operando y con una ocupación del 98% con más de 25,000 m de oficina en estos tres proyectos que ya están terminados y operando. Es decir, nosotros tenemos una vacancia únicamente del 2%. En esta misma zona viene nuestro cuarto proyecto que es Bravante, en donde vas a tener un mix de estos 2,000 m² de comercio y estos 6,000 m de oficinas. Ahora, ¿cómo funciona la inversión en este proyecto? Puedes entrar desde 2,900,000 y ser socio del proyecto.

Ahorita hablaban de la democratización. ¿Y qué es la democratización con nosotros? Nosotros armamos un fideicomiso por proyecto en donde se sube el terreno este fideicomiso y el inversionista a través de una escritura pública con su boleta registral adquiere un porcentaje de este fideicomiso. decir, literalmente el que invierte en este en este proyecto se convierte en socio del inmueble y es dueño de una parte del terreno y de una parte de las construcciones con la gran diferencia y ahorita hablaba mucho de vivienda, con la gran diferencia que en vez de tener una unidad privativa, tener un departamento, una casa, lo que tienes es un porcentaje del todo de los estacionamientos, del terreno, del comercio y de las oficinas y de cada peso que se cobre de rentas, el inversionista va a llevar una parte de ese peso en proporción a lo que compró en este proyecto.

Y como te decía, Karim, aquí puedes invertir desde 2,900 que en esta zona para la gente que es de Ciudad de México, haz de cuenta que es este pues de las zonas más caras este de México que compras un departamento en 4 o 5 millones de pesos. Bueno, aquí es similar. Los departamentos en esta zona fluctúan entre los 4 6,000ones de pesos. Aquí puede ser socio de un proyecto de 2,900 con rendimientos mucho más altos de lo que te daría una vivienda, ¿no? Ahora, ¿qué rendimientos te daría un proyecto como este? Bueno, tendrías en tema de flujo efectivo, que también lo mencionaban muy importante, alrededor del 8.6 promedio, además de una plusvalía del 9.6 promedio, que es lo que ha plus plusvalizado la zona en los últimos 10 años.

¿Qué quiere decir? que el inversionista tendría su dinero trabajando a un 18% anual entre la plusvalía, que no es flujo, pero es su dinero creciendo y claramente lo dijo Fernando hace rato, cada año te estás haciendo más rico porque cada año tu inmueble vale más, pero además tienes el gozo del flujo efectivo a una tasa promedio del 8.6 seis promedio. Entonces, hoy puede ser socio de un proyecto de esta magnitud, de esta envergadura con 2,900,000 pes y también hace ratito lo platicaba, ¿no? Un proyecto como este, como es Bravante, más menos el valor de todo el inmueble está rondando los 1000 millones de pesos. Imagínate hacerte socio con solo 2.9 millones de pesos en parte de un proyecto de este tamaño.

Mucho el concepto y y hay varios elementos a si quieres a a rescatar aquí, pero antes de que de que lo los toquemos equipo, ustedes de nuestra comunidad, obviamente si quieren información sobre este proyecto, nosotros les conectaremos con el equipo de Yamil, el equipo de Fernando. Aquí tienen el el código QR en la en la pantalla para escanear y solicitar información o tienen el WhatsApp de la producción que pueden usar para mandar con la palabra Kiva, por ejemplo, eh al 56 33 12 13 14. 56 33 12 13 14. A mí lo que me encanta de este proyecto es que ya tienen eh edificios en esta zona, conocen exactamente la dinámica de la zona y tienen comparables eh muy interesantes, 98% de de ocupación cuando la gente a veces se pelea en el sector residencial con un Airbnb para intentar alcanzar un 70% y con esto tienes tu tesis de inversión.

Aquí uno, dos, yo como inversionista soy dueño proporcional de un negocio de 500 millones de dólares, pero no hago nada. cero, esencialmente lo dejo en mano de la gestión de profesionales y yo recibo mi renta eh cada mes y veo mi patrimonio crecer. Y me imagino que si calculas, además de tener este este rendimiento compuesto, vamos a decir, eh plusvalía y retorno, la realidad es que con las rentas ajustadas por la inflación rápidamente en realidad recuperas todo tu dinero. Entonces, equipo, esto es el tipo de inversiones que vamos a acercar a ustedes hoy desde 2.9 millones de pesos. Ojalá pronto con tickets más económicos. Si quieren saber más, pónganse en contacto con nosotros al 56 33 12 13 14 o pueden escanear el código QR.

Yamil, completaste tu misión. Mil gracias, que disfrutes de tus vacaciones. Fernando, ha sido un placer tenerte con nosotros, equipo. Nos vemos mañana para otro programa aquí en Inversiones Inmobiliarias. Hasta luego. Soy Karen Guyabi y te quiero agradecer por haber visto un nuevo episodio del programa de inversiones inmobiliarias por Imagen Radio. Te recuerdo que estamos al aire cada jueves a las 9 de la noche y cada sábado de las 2 a las 4 de la tarde. Si te ha gustado este episodio, te invito a suscribirte a nuestro canal y a e activar la campanita para poder recibir nuestras próximas notificaciones. Cada semana presentamos joyas de inversión e invitamos también a los expertos del sector inmobiliario.

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