Terrenos para desarrollo de bienes inmuebles

IA de México presenta inversiones inmobiliarias con Karim Godiabi. ¿Qué tal, querida audiencia? Les saluda Karim Goodiabi, conductor del programa de inversiones inmobiliidades. Es un gusto estar con ustedes desde los estudios de Imagen Radio y TV Multicas en la Ciudad de México. Hoy, como cada día de la semana, de hecho, preparamos un programa con lo mejor de la industrialidad inmobiliaria. Para cada uno de ustedes que está pensando en invertir su capital o bien en aprender sobre el sector de los bienes races, les los invito a quedarse con nosotros y a seguirnos en las redes sociales. Me encuentran como Karim Néximo en Instagram y NX. Y qué feliz de poder tener con nosotros esta noche a nuestro compañero eh Pedro Davila, quien es el CO de Imberater.

Eh, Pedro viene regularmente con nosotros a intentar compartir [resoplido] con ustedes pues lo que pasa detrás. del escenario en el desarrollo inmobiliario. De hecho, a mí me ayuda mucho a entender eh obviamente cada una de las partes eh del proceso de desarrollo inmobiliario y de construcción y tener expertos como Pedro Davila con nosotros, pues siempre es muy útil. ¿Cómo estás, Pedro? Un gusto tenerte con nosotros. Muy bien, qué gusto saludarte a ti y a toda tu audiencia. Me encanta venir a platicar contigo para poder compartir experiencias, como bien lo comentas, todas esas experiencias que nutren el conocimiento de todo lo que hay detrás de la industria inmobiliaria. Oye, y hay mitos, leyendas, la gente no tiene una idea clara a veces de cómo funciona el sector inmobiliario y sin embargo, lo repetimos, eh todo lo que hacemos en nuestra vida es bienes raíces o relacionado a los bienes raíces.

tú y yo antes de de entrar aquí al aire platicáamos de que estamos a un año, por ejemplo, de la Copa del Mundo. Los ojos eh del mundo van a estar, por supuesto, en México, pero para que sea exitoso, los bienes races van a tener que estar bien disponibles y bien presentes. El estadio, es bien raíces, el aeropuerto que usarán todos los turistas que van a llegar, por supuesto, eh a la ciudad de Munderey, Guadalajara o de la Ciudad de México o a México para visitar nuestro país. bienes raises y por supuesto la vivienda eh necesaria de estancia corta, eh hoteles o plataformas de Airbnb, por ejemplo, o por supuesto eh la eh gente que decida eventualmente pues quedarse a largo plazo aquí. Así que vamos a platicar de de del sector inmobiliario contigo, pero antes de que lleguemos allá, yo estoy muy interesado con el eh el concepto que tienen de democratizar la inversión inmobiliaria y esto lo hacen a través de Imberater.

[resoplido] Platícanos un poco de de los avances de este proyecto y después vamos a platicar de la aportación de terenos para el desarrollo inmobiliario, por supuesto. Claro que sí, Car. Muchas gracias. Mira, nosotros tenemos una convicción muy importante. Hemos visto como el mercado inmobiliario ha estado cambiando su comportamiento y hemos visto como todas las regulaciones eh que empiezan a cambiar los gobiernos por el bien del país, por el bien de las ciudades, vienen e impactan profundamente a las bienes raíces. Entonces, ¿qué sucede? que como las bienes raíces, una gran parte de de la bien raíz se financia con instituciones financieras a las cuales hay que estarles pagando intereses durante su construcción, nosotros tenemos la convicción de que sepan que las bienes raíces deben de empezar a ser fondeadas cada vez más por capitales privados a través de instrumentos de confianza, ¿no?

Entonces, en Inverate nos estamos dedicando a lo que acabas de comentar, el concepto de democratizar las inversiones inmobiliarias a través de esta aplicación que se llama inverta aplicación forme parte de una sociedad con los desarrolladores para inyectar capital directo a los proyectos y que no tengan que pagar costos financieros durante el proceso de la construcción y que todo o la mayor parte del de las preventas o ventas que se hacen durante un proceso se paguen para construir y no para pagar costos financieros. Y a mí me gusta mucho esto porque al final del día hay mucho dinero dentro del proceso de construcción de desarrollo inmobiliario. Tradicionalmente el banco pues aporta su capital y está muy bien pagado y mejor si es el inversionista que está recibiendo este dinero en realidad porque es el que vive, es el que hace crecer este ecosistema.

Y aquí únicamente para los inversionistas que nos escuchan es eliminamos el banco de la ecuación, ponemos dentro en realidad inversionistas que pueden entrar con tickets pequeños o o más grandes dependiendo del capital que tienen y que benefician al final del valor que va a estar creado a lo largo del tiempo. Y eso me parece una idea fantástica. platicábamos un poco también antes del del corte y y le les repito, equipo, que pronto vamos a tener el podcast de inversiones y morías donde platicaremos un poco del del behind the scenes de nuestro eh programa. A veces hay discusiones interesantes con los ingenieros aquí, obviamente con nuestros invitados antes de que entremos al aire. Y ahí platicábamos un poco de tu evolución desde la construcción al desarrollo inmobiliario y poca gente entiende realmente qué hace un desarrollador.

Ayúdanos a a ahundar un poco, explicar lo que es este rol de maestro, de orquestra, coordinador, coach, quizás de equipo, no sé cómo lo quieres denominar. Pues mira, eh definitivamente una parte importante en el proceso del desarrollador es que empiezas a juntar todas las voluntades de muchos participantes para poder que un desarrollo inmobiliario llegue desde su inicio hasta su fin. Nosotros tenemos mapeados alrededor de 100 permisos que tienes que trabajar entre autoridades municipales, estatales y federales y todas las que participan en el camino, porque a veces se imaginan que solo vas y sacas un permiso para construir y ya tienes el permiso. Bueno, ese es uno de los permisos, pero en el camino hay permisos para ocupar la vía pública, hay permisos que se tienen que hacer para sacar escombro especializado, hay permisos que participan tantas autoridades que a veces todo eso se vuelve juntar voluntades.

E imagínate la participación de bancos, de brokers, de socios, de constructores, de de inversionistas, de preventas, de ventas, de rentas, de administradoras de proyectos, de créditos hipotecarios y imagínate todas las voluntades que entran en el centro de un desarrollo inmobiliario. Entonces, un desarrollador, me gustó mucho como lo dijiste, como un director de orquesta, ¿no? O sea, vas dirigiendo a todo esto, pero también se trata de juntar voluntades y convencer a todos de los beneficios de ese proyecto inmobiliario. Yo puedo imaginar ahí como la competencia principal, vamos a decir, la creencia principal es tener una visión profunda sobre el proyecto que vas a desarrollar y por qué aporta la comunidad.

Y la competencia principal es la de vender constantemente tu proyecto a todas estas personas, porque uno de ellos puede poner una piedrita en el camino y alargar los tiempos y hacer que pues el desarrollo sea más costoso, más complicado de realizar, me imagino. Así es. Mira, eh esa parte que acabas de comentar es una parte fundamental. Eh, yo lo he platicado en muchísimos foros, en muchísimos podcast, en muchísima eh público conferencias, cómo es que el proceso de un proyecto inmobiliario el el riesgo más latente es que se alargue el proyecto, ¿no? ¿Por qué? Porque los tiempos juegan un factor muy importante. Si en la ecuación que acabas de mencionar eh hay un cambio de algún elemento importante dentro del gobierno estatal, municipal o federal y cambian las regulaciones por algún interés eh eh específico de mejorar procesos o o o reglas eh como ambientales pudieran ser y te cambian las cosas, ese impacto en un proyecto inmobiliario empieza a perjudicar a todos, ¿no?

Y entre más se alargue, pues imagínate, más el impacto, ¿no? Entonces, el desarrollo inmobiliario juega un papel bien importante en esto. Es bien importante entender que para todo el entorno los desarrollos inmobiliarios es un negocio inmobiliario, pero para el desarrollador es un negocio como cualquier otro. Tiene sus costos, tiene sus sueldos, tiene su nómina, tiene su luz, tiene sus rentas y y esa parte, la meta del desarrollador es acortarlo lo más posible para que el negocio reditúe de la manera que se planeó. Me hace pensar muchas veces a lo que ves cuando llegas al aeropuerto. Tú te subes en el avión y dices, "Oye, pues hay un piloto." Y el piloto se pone en camino hacia la pista de despegue, ya se va ateriza y el vuelo.

Pero no te das cuenta que desde el momento en el cual eh reservaste tu boleto en la página web, por ejemplo, de un un tercero o de la aerolínea, llegar a al aeropuerto, hacer tu checkin, hacer que tu maleta llegue a su destino hacia la bodega, por supuesto, eh del del avión, que los equipos eh de mantenimiento del avión preparen el avión para salir, que el capitán y la tripulación lleguen y que todo esto se haga en el tiempo que haya determinado justamente la aerolínea. Y sabes que en algún momento puede haber una piedrita y esta piedrita, pues obviamente te puede eh generar retrasos importantes, te molestan, molestan igual al inversionista, al desarrollador y, por supuesto, al usuario final que decide comprar esta eh propiedad.

Ahora vamos a platicar de lo que nos trae hoy, que es el tema de la aportación de terrenos para el desarrollo de de bienes inmuebles. Y quisiera que lo tomemos de una manera donde nos expliques la diferencia entre el desarrollo tradicional de un inversionista retail. Yo, por ejemplo, compro lotes, los pago, eh, y después, una vez que estén pagados empiezo a contratar un arquitecto, hacemos los permisos, desarrollamos, construimos, vendemos, pero un desarrollador profesional no va por esta este camino, intenta ir por el camino de la aportación. ¿Por qué y cómo lo realiza? Así es. Mira, principalmente eh porque en la industria de las bienes raíces empezar un proyecto, o sea, la primera parte de cualquier proyecto inmobiliario se llama proyecto ejecutivo.

Los proyectos ejecutivos tienen un costo muy alto. O sea, antes de que tú veas que hay un movimiento en un terreno donde ya se va a construir algo, antes ya hubo planos, [resoplido] ingenieros, permisos, factibilidades, aportaciones gubernamentales, eh ya tuviste que haber contratado eh publicistas y entonces todo ese gasto que se genera para poder salir a vender, la intención que que se tiene en la aportación de tierra es que tengas un inversionista de la tierra. Lo llamamos aportación, car porque al final estamos pensando que hay una persona que ya tiene su tierra, a lo mejor desde hace 10, 15, 20, 30 años me han tocado y no la quieren vender porque saben que la tierra tiene un potencial mucho más alto.

Entonces dicen, "Oye, no la quiero vender, pero me quiero asociar con un desarrollador para hacer esa sinergia." Entonces nosotros como desarrolladores lo que hacemos es que es muy atractivo para nosotros porque el desarrollador puede invertir todo lo que se llama proyecto ejecutivo, que es una gran cantidad de dinero. Y en ese momento ya tienes un socio estratégico que es el dueño de la tierra. A eso le llamamos eh principalmente la aportación de tierra. es muy común en los grandes desarrollos inmobiliarios verticales, precisamente porque el dueño de la tierra sabe que su tierra tiene potencial y el desarrollador no se quiere descapitalizar para poder hacer esa segunda inversión que es dentro del proyecto y cuando dices que es muy común, solo para entender un poco tu perspectiva de haber visto tantos tantas negociaciones, yo cuando alguien me trae un un terreno grande, una extensión de tierra importante para hacer un desarrollo horizontal o en una ciudad, obviamente eh un terreno de buen tamaño para construir verticalmente con un costo alto.

Yo siempre digo, hay muy pocos desarrolladores en México que tienen cientos de millones de pesos que van a poner, que van a inmovilizar en la tierra para arrancar. Y entonces no creo que existan tantas de estas transacciones, quizás existe algo intermediario con algo de pago y una asociación, pero para los que nos escuchan, los propietarios que quizás quizás tienen esta idea de que pues están sentados sobre eh cientos de millones de pesos a corto plazo, ¿qué tan real es la venta de esos terrenos versus la aportación en realidad? Así es. Mira, eh la verdad de las cosas que de los proyectos que tú ves normalmente en construcción en una ciudad grande desarrollada, como en el caso de Monterrey, Ciudad de México, Guadalajara, incluso Querétaro, eh nosotros lo que hemos visto en un comportamiento es que cerca del 50% de los proyectos que tú ves fueron aportados por el dueño de la Tierra que se asocia a través de un fidicomiso con un desarrollador.

Entonces, cuando son terrenos de extensiones muy grandes, como dices tú, de arriba de 300, 400 millones de pesos, la verdad es que las transacciones son muy pequeñas y generalmente son fondos que cotizan en bolsa los que llegan a comprar esta clase de terrenos, pero esos terrenos en la mayoría de las veces duran en venta años, o sea, no 5 años, ¿no? Y entonces, ¿qué sucede? que que el propietario de la tierra, quien tiene la tierra, tiene que estar consciente que al entrar con un desarrollador y hacer un un fideicomiso, que ese es el vehículo que nosotros recomendamos, pues tiene que tiene que saber que ya es parte de una inversión inmobiliaria. O sea, en lugar de que llegue una persona y te compre el terreno de contado y a lo mejor te te pide un descuento muy considerable, pues mejor le pones un valor comercial a la tierra justo y te asocias en proporción al valor de la tierra como capitalista en un proyecto inmobiliario.

Y eso hace la magia de las inversiones inmobiliarias. Eso hace que muchos proyectos caminen para que se puedan crear las realidades de estos grandes proyectos de los que tú comentas. De hecho, es mucho más común en temas horizontales, por ejemplo, ¿no? Porque el valor de la tierra en un proyecto horizontal representa cerca del 50%. Entonces, eh eh te vuelves un socio muy estratégico. En un vertical es alrededor del de entre el 8 y el 12%. Entonces sí te vuelves un suceso muy estratégico, pero sabes que arriba hay una construcción de concreto que vale muchísimo más que el terreno, ¿no? Ahora, ahora me vas a ayudar. Una de las decisiones más importantes, la gente dice que hay tres grandes decisiones en la vida que una persona tiene que saber tomar.

con quien se casa. Eh, más del 50% de la gente eh se separa hoy en día y en algunos países, olvídate, la gente ni quiere casarse. Okay. Donde vives, obviamente si tienes la suerte de nacer en Polonco, estás un poquito más afortunado que si nazcas que si estuvieras nacido en una zona remota de África, vamos a decir. Okay. Y tres, ¿para quién trabajas al inicio de de tu carrera? Me imagino que para el desarrollo inmobiliario y para la aportación inmobiliaria, casarse con el buen desarrollador es estratégico, muy estratégico. ¿Cómo eh cómo aconsejar, asesorar aquí a los propietarios de tierra que dicen, "Oye, pues, ¿qué crees? Yo yo le veo el valor a largo plazo y no necesito monetizar a corto plazo tanto." Okay.

Podía ganar 100 en lugar de ganar mañana en lugar de ganar 10 eh ahora. Pero, ¿cómo me aseguro que me caso con la buena persona? ¿Qué medidas tengo que tomar en cuenta para asegurarme de que este proceso de años, esencialmente entrego la materia prima que es la tiera, se materialice efectivamente en un retorno de inversión positivo? Pues mira, lo más importante es que el vehículo con el cual tienes que trabajar es un fidicomiso. En ese fidicomiso tienes que poner todas las reglas de ese negocio, de ese trato, porque lo que no puedas establecer desde el principio, ya ha echado a andar el negocio, es muy difícil cambiarlo, ¿no? Entonces, yo qué te recomiendo? Primero que nada, busca un experto, busca otro desarrollador inmobiliario, alguien que te aconseje, contrata un rep owner.

Eh, eh, eso es muy común que exista. ¿Por qué? Porque yo tengo la tierra, mi fuente principal de ingreso, no son las bienes raíces, me dedico a otra cosa, necesito alguien experto al lado mío, ¿no? Es como tener un broker de un comprador y un broker de un vendedor, ¿no? O sea, que se pongan de acuerdo entre expertos, respetando las reglas que tú quieres. Punto número dos, si puedes poner el proyecto en etapas dentro del fideicomiso, es una recomendación muy importante. Es decir, si tú vas a portar la tierra y sabes que la etapa de permisología, que es esa primera parte que es muy costosa, muy dolorosa y a veces muy larga, pues establece las reglas de tal manera que si no se cumplen los tiempos, tú puedas revertir el terreno sin ningún costo y puedas tener el beneficio de seguir teniendo tu tierra, ¿no?

Si ya una vez entraste a a la etapa de construcción, bueno, pues pon la regla de etapa de arranque de obra y avances de obra dentro del fidecomiso. ¿Para qué? para que te puedas eh respetar las reglas que se ponen ahí durante ese proceso y tiene que haber reglas de reversión. O sea, te iba a preguntar sobre estás estás en medio del camino cruzando justamente el río y te das cuenta que no cumple el desarrollador. ¿Qué haces en este momento? Eh, se tienen que poner las reglas de reversión. Por eso el plan de un proyecto inmobiliario, cuando tú firmes un fic comomiso y aportes tu tierra, ya debes de tener un proyecto ejecutivo. ¿Qué quiere decir esto? Un preproyecto. Ten una corrida financiera, ten los tiempos esperados.

Agrégale un porcentaje de error que puedas llegar a tener 20% a lo mejor. Y si esas reglas se inscriben en el fideicomiso, tú ya vas a tener la garantía, Cario, que si no se cumplen las reglas tú puedas ejercer las cláusulas de reversión. Obviamente cuando un proyecto ya va a la mitad del camino, y eso es bien importante, cuando ya sacaraste el permiso, cuando ya empezaste la construcción, cuando ya empezaste ventas, tú como dueño de terreno tienes que ir con tu rep owner, tienes que ir con tu experto inmobiliario a que entre el plan B y tiene que entrar otro desarrollador a terminarlo. Un proyecto empezado no se puede detener por el bien de los compradores finales. Toda la industria inmobiliaria nos tenemos que preocupar por el cliente final que quiénes quién es el que hace que esto camine y viva, ¿no?

Entonces, dentro del ficomiso puedes establecer todas las reglas. Nadie estamos a expensas de que sucedan las cosas como las como se planearon, más en un desarrollo inmobiliario, porque como te comento, hay muchas partes involucradas, pero lo más importante es prever las reglas. ¿Y eso cómo lo haces? Caminando con un experto de la mano. Platícame un poco de de su modelo. Justamente Portica justamente tiene este objetivo de acompañar a las personas que tienen tiera aportar esta tierra, ¿no? Así es. Mira, en el último año y medio ha llegado muchas personas a la oficina diciendo, "Oye, tengo una tierra, quiero aportarla." Entonces nos dimos cuenta que teníamos que tener un departamento exclusivo para atender a esas personas para precisamente explicarles de la visión de aportar un terreno.

Oye, ¿qué implica aportar un terreno? Entonces, desarrollamos este este concepto que se llama pórtica. Nos pueden encontrar en las redes sociales como portica.mx. Eh, sobre este concepto, ¿qué es lo más importante? que esta empresa se dedica a asesorar a los propietarios de terrenos que quieran aportar tierra y te hacen los proyectos, los preproyectos, donde tú vas a poder saber cuál es el potencial de tu tierra, qué cuál es el momento, si tu tierra es de uso industrial, vertical, horizontal, vivienda, oficinas, cuál es el mejor uso que le puedes dar, tener un preproyecto, tener una imagen, un render, un concepto y que con ese concepto y esas expectativas tú ya te puedas acercar con un desarrollador o la empresa pórtica te puede acercar con desarrolladores, No, este modelo de negocio es para ser el rep owner y la mano derecha de quien quiera aportar la tierra.

Ya el caminar y el andar de los muchos años nos han dado mucha experiencia para saber las mejores prácticas. Yo he participado de los dos lados del del desarrollador inmobiliario, de ser cliente, he participado de ser constructor, he participado de ser desarrollador y con toda esta industria tan cambiante y tan dinámica, necesitas un consejero al lado que te pueda ir explicando cuáles son las reglas para aportar un terreno. Y eso es lo que hace Pórtica. Ese es el modelo y ese es el concepto. Me hace fascinante porque hay muchísima gente que tiene tierra pero que no sabe qué hacer. Entonces, ponte en contacto con Pedro Dávila, ponte en contacto con su equipo. Eh, la página se llama Portica. En redes sociales lo encuentran también como Portica.

Eh, pregunten, asesórense justamente sobre el valor de su tiera y su potencial [música] en realidad. Esto es lo que me parece sumamente interesante. Como siempre, eh, Pedro, un gusto tenerte aquí en el programa. Regresa cuando quieras, es un placer. Nosotros vamos al corte y continuamos. [música] Continuamos en Inversiones Inmobiliarias y estamos de regreso con Carlos Nava, eh COD de éxito inmobiliario Consulting, gerente de ventas de Malic eh Bahía de aquí vamos a platicar en el siguiente bloqueo justamente esta temática. regresa de vacaciones cargado de energía. Y para ti, mi querido Carlos, tengo una temática que sin duda eh te va a hacer reflexionar, ya que disfrutaste de unas muy merecidas vacaciones.

Eh, y la pregunta es muy sencilla. Una persona que gana más de 100,000 pesos al mes en México, ¿se puede considerar rica o solo pertenece a una clase media alta con muchas responsabilidades? te he pedido desarrollar los argumentos del sí y yo te voy a compartir los argumentos del no. Y lo que vamos a invitar, obviamente, a hacer a las personas que nos acompañan es eh obviamente que ellos reflexionen sobre lo que consideran una persona rica o no y después les vamos a invitar a reflexionar sobre cómo convertirse en una persona rica sin tabú aquí a través de la inversión inmobiliaria, por supuesto. ¿Cómo estás, mi querido? Hola, Karim. Pues un gusto de estar nuevamente con la audiencia. Yo también extrañaba los medios, extrañaba a todo el equipo.

Y bueno, pues el tema es muy controversial porque si tú buscas en todas las redes sociales en información de de pues ahora sí que financieras serias, te dicen que el estatus estatus social eh por ejemplo, aquí estaba leyendo algo de eh que dice que la riqueza de los medios de los hogares mexicanos es de 833,660 según el laboratorio de desigualdades mundiales. Pero estamos hablando de que son 66000 pesos al mes. Entonces 100000 pesos, como nos catalogan también en las este eh cuando ven cuál quién es clase media, media baja o clase A, es increíble porque a partir de 100,000 pesos al mes ya estás considerado clase B. Ni siquiera clase media alta, clase B. Eh, entonces, bueno, según las estadísticas y los no los números, sí, tú ya eres rico si estás ganando arriba de 100,000 pes mensuales.

Y es cierto que si lo miras de esta manera, 100,000 pes es un montón de dinero. Es decir, si dices, "Oye, yo voy a mirar el porcentaje de la población que está debajo de 100,000 pes, es más del 80%, 85%, quizás hasta 87% o más, quizás hasta el 90% de la gente que en realidad gana menos de 100,000es." Y si miras además la distribución de ingresos, te das cuenta que probablemente el 80% de la población gana menos de 40,000 pesos. 100,000 pesos podrías decir, "Oye, pues esta persona es rica." Y en algunas ciudades probablemente 100,000 pes es una es un ingreso importante que te permite vivir bien. Buen caro, por supuesto, buena casa. Probablemente mandas a tus niños a buenas escuelas, pero seamos honestos, 100,000 pes no es un montón de dinero.

Es que no es todo es muy relativo, Karim, porque igual ahora que estuve en Europa, pues obviamente 100,000 pes no es dinero. Tú la comida ya es elevada, ¿no? Carísima. Este, yo me acuerdo un frapé hace un calor un solo frapé eran como 7 € más de como 180 pesos, 200 pesos, un vasito chiquito y y ya la comida pues nos vamos a cuentas de 30 a 40 € normal, sin llegar a un buen restaurant, ¿no? Entonces, imagínate, depende también para qué, porque si tú quieres viajar, quieres tener un buen auto, quieres tener una buena casa, tal vez para tener ya cuando tienes tu casa y ya tienes a tus hijos más grandes, porque también hoy las escuelas privadas a niveles ya de posgrado o de licenciatura son carísimas y y es cierto que hay una diferencia entre ser rico, vivir como rico y hay una diferencia entre ganar mucho, pero estar endeudado.

Ahí el debate siempre es un debate que que puede en mi opinión llevar a reflexionar de manera diferente. Porque sí ses que si ganas mucho dinero gastas mucho más también, aunque tienes, como decías, colegiaturas, un caro, una vivienda más cara, viajes, quizás eres generador de empleo porque puedes tener gente en tu casa eh que te acompañe y entonces todo esto pues no no quiere decir necesariamente que vivas mucho mejor, pero para mí de un lado o del otro no quiero hacer debate de dónde está la frontera entre tener dinero no tenerlo o ser rico, No sé rico. Lo que sí te puedo decir y voy a repetir una de las cosas que mi papi me decía cuando estaba con nosotros, que descanse en paz, me decía, "Es más fácil ser rico que ser pobre." Okay.

Y obviamente invitamos a todas las personas que no tienen esta abundancia financiera a encontrar el camino de esta abundancia. Y lo que buscamos nosotros típicamente es a través de este programa ayudar a las personas a darse cuenta que no tienes que encontrar el negocio millonario para o tener mucho capital para arrancar en realidad. Y ahí es donde la inversión inmobiliaria, aún la más mínima, te pone en esta ruta hacia este crecimiento de tu patrimonio. Y también, Karim, lo que es un hecho es que con un solo empleo es dificilísimo que tú puedes llegar a generar 100,000 pes o más. O sea, son muy pocos los puestos eh en el país que te pagan 100,000 pes para arriba. Entonces sí tienes que aprender de inversiones, tienes que aprender siempre hacemos uso del cuadrante del flujo del dinero que habla Robert Kiosaki, ¿no?

El lado derecho o crear negocios que puedan estar trabajando sin que estés tan metido o al menos bueno pues que que tengas una estructura o dos, invertir como lo enseñamos aquí mucho, inversiones en bienes raíces. No, estoy totalmente de acuerdo contigo. Vamos a hacer una una cosa, Carlos. Vamos a tomar un pequeño descenso, eh descanso más bien y vamos a eh asegurarnos de poder compartir con la audiencia aquí [música] la comunidad, una oportunidad de inversión asequible y que permite si entiendes que crecer [música] y hacer crecer tu patrimonio es algo que haces esta mediano a largo plazo de poder convertirte en un futuro en en una de estas personas ricas. Así que descansamos y regresamos con ustedes.

Estamos en Inversiones Inmobiliarias. Continuamos. Continuamos justamente contigo, Carlos, para platicar de inversión inmobiliaria y desde tu perspectiva, dime, ¿por qué invertir en bienes raíces por encima de alguna otra inversión? Pues hay una parte muy importante de las inversiones, Karim, que hay que hablar que tiene que ver riesgo con rendimiento. Y siempre dicen, "A mayor rendimiento, mayor riesgo, pero no precisamente en el sector inmobiliario, en los bienes raíces, que es lo que a mí me encanta. Y me apasiona porque cuando nosotros empezamos los webinars a donde invitamos a nuestra audiencia, siempre hablamos de por qué invertir en bienes raíces y por qué deja de ser riesgoso si es que consideras eh algunas eh claves como por ejemplo escoger el producto adecuado.

Lo que pasa es que para todo, como hemos mencionado varias veces, yo lo he mencionado en el programa, recomiendo mucho el libro de El hombre más rico de Babilonia, donde te dicen, "Empieza ahorrando un 10%, nunca ganes con lo que gastas." Dos, capacítate. Entonces, en estos webinars nosotros capacitamos a las personas, les enseñamos por qué invertir en bienes raíces y una de esas, lo más importante es escoge el producto adecuado. Siempre hemos hablado aquí del location, location, location porque me han llegado inversionistas en algunas masterclass que hemos tenido donde me dicen, "Oye, es que compré un terreno enorme de no sé cuántas 2 heáreas y quiero hacer no sé cuántas casas y le digo, ya sabes qué uso de suelo tiene, ¿no?" Y entonces a veces resulta que comprar una casa o un terreno rural que está las afueras que tiene un 30% de construcción contra un 70% de ara libre y no pueden hacer eso, ¿no?

Entonces primero location, location, location deben de estar considerando un lugar que esté en pleno crecimiento. Segundo, escoger al desarrollador adecuado, que tenga la experiencia, el tiempo que haya eh entregado otros proyectos ya comprobables. Normalmente venden proyectos de 300, 400 terrenos o de 100, 20, 30 departamentos, dependiendo el tipo de producto, ¿no? Eh, asegurarse que ya hayan entregado legalidad del inmueble, esquema de pago, todo esto por parte del desarrollador y tres, reconocer que estás comprando a un precio promedio o por debajo del mercado, que esto es importantísimo siempre. Karim Robert Killosaki dice, "Tú compra abajo y lo que hagas con el mueble ya no importa." Pero nosotros también, inclusive en el webinar les enseñamos un estudio de mercado de por qué es el precio bajo en el mercado o está en precio.

Porque un vendedor siempre te va a decir que su precio es el más barato. Y cuando le he enseñado a la gente cómo estimar el valor comercial, se van para atrás porque dicen, "Oye, pues lo que estoy comprando no está abajo de mercado, está caro inclusive." que no, yo creí que era era barato. Entonces, ahora respondiendo la pregunta que me hacías, una sector inmobiliario, si tú manejas estas variables y las controlas, el riesgo es mínimo. Dos, los sets son instrumentos gubernamentales que te dan entre un 5 a un 9%. Sí, el riesgo es muy bajo, pero también el rendimiento normalmente te van a dar lo de la inflación y si tú ganas lo de la inflación vas prácticamente perdiendo porque la inflación, lo he comentado varias veces también es una inflación para clases sociales bajas porque solo te mide una canasta básica al consumidor que son productos básicos, no te pone gasolina, carros, viajes, este, restaurantes ni nada de eso.

Okay. Entonces este la otra es, por ejemplo, la bolsa de valores te puede estar dejando hasta de un 10 o un 20% mensual si eres un inversionista sofisticado, pero el riesgo también es muy alto porque tú no tienes poder político ni económico ni ni siquiera decisiones sobre la empresa. No estás en el comité de la empresa para tomar decisiones y decir hacia dónde ir o qué metas seguir. Entonces, el riesgo es muy alto y si inviertes erróneamente se puede quedar congelado tu tu dinero hasta 5 10 años o simplemente lo pierdes, ¿no? Una de las cosas que a mí me gusta de tener bienes raíces es particularmente tiera, es que tu dinero no está en el banco y entonces estás en realidad directamente en si quieres en control de tu dinero.

Así que esto es excelente. Me imagino que si vienes aquí vas a tener tú la oportunidad de poder compartir una oportunidad de inversión que cumpla con estos requisitos. Así es, como siempre, Karim, responsables con este programa de agregar valor y de ayudar a todas las a toda nuestra audiencia a incrementar su patrimonio. Así que el día de hoy me encanta esta oportunidad porque es una oportunidad que es para todo el mundo porque pueden empezar desde un enganche de 30,000 pes. Estoy hablando de este una verdadera joya de inversión para que inicien invirtiendo en tierra en un momento cero, que ya lo hemos hablado en otros programas. momentos héroes donde va a empezar el crecimiento o ya está dándose el crecimiento de una manera acelerada y tiene para 10, 15 años más.

Este terrenos de 350 m² desde 175,000 Karim con un esquema de financiamiento del 20% y 40 meses sin intereses. Apaláncate del dinero de los demás. 40 meses sin intereses, con un desarrollador que tiene 16 años de experiencia en esa zona con proyectos comprobables. Nosotros hemos estado promoviendo con ellos más de 3 4 años a través de estos medios de comunicación masivos y este te deja una plusvalía, un rendimiento por ser preventa en zona cero, mínima de un 35%, un 40% anual al comprar en preventa. Karim, eh, todo esto lo vamos a ver justamente cuando hagamos estos webinares que me gustan tonto, donde enseñamos a la gente cómo invertir en tierra de manera inteligente, tradicionalmente una mezcla de educación y del otro lado, por supuesto, eh una propuesta de inversión que cumpla con estos requisitos.

Invitamos a las personas que nos escuchan aquí a saber de este de estos proyectos y a sumarse a estos webinares. Eh, marquen al 56 33 12 13 14 o pueden escanear el código QR que tienen en la pantalla y, por supuesto, les invitaremos al próximo webinar de inversión. platícame en concreto de un proyecto que pueda permitir hacer esto justamente. Sí, mira, Malik fue basado con otro proyecto que se hizo el año pasado que tenía que se llama Marolas, donde generó una plusvalía arriba del 75% en 10 meses. Eh, iniciamos con una preventa, terrenos de 350 m², 105,000. Eh, esto se inició en marzo del año pasado y bueno, estábamos abajo del mercado por ser preventa. Lo mismo empezó a irse para arriba. Como abríamos cada etapa iba subiendo de precios.

Y esto es muy común cuando compras en preventa. Por ejemplo, cuando tú compras en una torre de de departamentos, siempre los primeros y los más los más bajos y los que son interiores son más baratos que los que están hasta arriba y que normalmente a veces hasta aparta el desarrollador, ¿no? Entonces van subiendo de precio. Aquí igual las etapas que van más pegadas a la entrada van aumentando de precio. Entonces, terminamos vendiendo estos terrenos igual, mismos metros, 350 en 190.000 1000 pesos debido al éxito de este proyecto y y bueno, el valor de la zona estamos hablando que son aproximadamente 210,000 pes. Entonces, esa es la ventaja de comprar en preventa en un lugar en zona cero y además tú puedes pagar a partir de un 20% de enganche.

No necesitas pagar toda la cantidad completa, sino que pagas un enganche, vas pagando tus c este 70.000 pesos, pongamos, pero esos 170,000 pesos cuando terminas de pagar ya valen el doble o igual y un 120 130% arriba. Karim, esto es lo que me gusta cuando hay justamente estas perspectivas de crecimiento, cuando hay seguridad jurídica y cuando tienes un activo que tradicionalmente es el activo que ha generado mayor crecimiento, particularmente me gusta porque es asequible y entonces tienes como inversionista, lo platicamos en el bloque anterior, la posibilidad de trazar un camino hacia eh la generación, por supuesto, de de riqueza y esta riqueza estará protegida eh en la tierra. Ahora de nuevo, invito a las personas que nos acompañan a poder eh ponerse en contacto con nosotros para participar al próximo webinar de inversión.

Les invito a que nos contacten al 56 33 12 13 14 o tienen el código QR que estén en la pantalla. Hablemos un poco del destino del desarrollador porque estos estos elementos también son importantes para entender por qué este proyecto tiene esta oportunidad de crecimiento tan importante. Así es, Karim. Bueno, el desarrollador hemos trabajado ya varios proyectos con Grupo Urbe, como te comentaba, más de 16 años de experiencia. Todo lo que nosotros este promovemos aquí ha tenido una diligencia legal especial, revisión de todos los este documentos. Son terrenos 100% escriturables, son terrenos de uso mixto, tanto eh comercial como habitacional. Y bueno, este estos terrenos también cuentan con amenidades.

Estas amenidades, entre ellas está el área de yoga, hay un kit park, parque para niños, parque para mascotas, el área de picnic, gimnasio de calistenia, áreas verdes y también cuenta con un club de playa. Estamos a 22 minutos de Telchac Puerto, como están viendo los que nos siguen por tele. Son unas playas hermosísimas que, como siempre lo digo, no le piden nada al Caribe. Ahí en Telchac los atardeceres, color rosa, con los flamengos volando en V. Es increíble, hermoso lo que viven ustedes por ahí. 22 minutos de Telchac, 22 minutos de San Bruno y 22 minutos de Mérida. Estás en un punto equilibrio entre las dos, Karim, lo cual pues esto le da una mayor plusvalía a la tierra. hablaba con el secretario de turismo de Yucatán, me compartía, además de todo lo que ofrece Yucatán, que justamente la población de flamingos este año eh una especie en vía de dispar en realidad había eh crecido y entonces que esto que es tan atractivo, por supuesto, eh del Estado, pues en realidad se va a continuar a desarrollar y yo creo que es uno de los elementos importantes.

Cuando inviertes tienes que encontrar lugares donde tienes una ventaja competitiva injusta. La ventaja competitiva injusta de Yucatán injusta. Lo digo porque los otros estados quisieran tenerlo, pero sabes que hay gente que quisiera ser alto y que no lo es. Pues en realidad ellos tienen seguridad, clima, gastronomía, riqueza cultural, riqueza arquitectónica, riqueza en materia de fauna. Obviamente ahí quieres tener tu recurso. Así es, Karim. Y hablábamos en el bloque anterior de cómo incrementar tu patrimonio. Esta es una manera segura y de las más sencillas, porque tú haces que el dinero trabaje para ti. Puedes estar dormido y el dinero trabajando porque el tiempo hace su labor. Compras en preventa, compras en una zona cero.

Entonces, lo que hoy te cuesta 170 al rato te va a costar. Y al rato te hablo 3 cu años, eh, te va a costar el doble. Carlos. Con esto nos separamos equipo. Los invitamos a contactarnos 56 333 12 13 14 o pueden escanear el código QR. Vamos al corte y continuamos. Bien, continuamos y terminamos con fuerza este programa de inversiones inmobiliarías y nos acompaña Juan David Vargas, general manager de propias.com o General Manager. Así va a ser mucho más eh apropiado, adecuado de propias.com, uno de los portales inmobiliarios más importantes aquí eh de México y feliz de tenerte con nosotros, Juan David, siempre para compartir puntos de de data interesantes sobre eh la evolución del mercado inmobiliario.

Obviamente hay un cierto desface entre el momento de recopilar la info, analizarla y poder sacar algunas conclusiones. Llegamos casi al final del primer semestre, pero ayúdanos a entender cómo se ha ha comportado, perdón, el mercado inmobiliario en los primeros meses del año. Es un gusto saludarte. Muchísimas gracias nuevamente y y a tu audiencia eh siguiendo con esta responsabilidad que asumimos de transformar toda la información que tenemos a través de los puertos de nuestro portal en conocimiento accionable para la industria. Lanzamos hace un par de semanas la segunda entrega del forum de radiografía del mercado inmobiliario en México, donde tomamos información del primer trimestre y contrastándola con la información del cierre del año pasado, quisimos entender un poco qué nos estaba diciendo el comienzo de año en el mercado y el principal hallazgo es que vemos una desaceleración en este primer trimestre y una desaceleración que está eh enfocada de manera exclusiva por los altos costos en eh los precios de las viviendas, tanto en venta como en venta, y la distancia de estos precios con el poder adquisitivo.

Cada vez se hace más notoria esta distancia entre el poder adquisitivo de los mexicanos y los costos de la vivienda y eso se traduce un poco en relantizar el el mercado y la dinámica de mercado que venía el año anterior. Y sabes, esto es un fenómeno que vemos en México, pero también que se ve en en múltiples países. Si hablas con los españoles o los franceses, te dicen que, pues es cada vez más difícil, obviamente, eh, poder comprar tu primera vivienda. Muchos de los jóvenes que salen de la escuela sus primeros años después de de salir de la escuela con su trabajo, saben que con obtener eh un crédito y poder comprar una vivienda es un sueño cada vez más lejano. Y si no han tenido la suerte de tener familias que han podido preparar, anticipar un poco esto, para ellos, obviamente el sueño de ser dueño de una casa se aleja, pero al mismo tiempo crea oportunidades para nuevos modelos, por ejemplo, el modelo fraccional o el modelo de inversión eh donde no necesitas siempre ser dueño de la casa.

Es es un un poco también una especie de de sueño, yo te voy a decir un poco idílico, porque no todos deberían de estar de ser dueños de su casa. Hay muchos países donde el mercado del arrendamiento es un mercado muy dinámico. Y por otra parte, y quisiera tener un poco tu perspectiva, aquí hay medidas que me gustan aquí de parte del gobierno de poder intentar eh, vamos a decir, aportar más liquidez de inventario a al mercado con la construcción de de este millón de vivienda adicional. Y y creo que esto debe de ser el enfoque. Si queremos que el precio de la vivienda sea más alto, lo menos que deberíamos de hacer es intentar pensar en poner impuestos o controlar los precios como algunas iniciativas a veces lo lo recomendan.

Y al contrario, busca la manera de de agregar cada vez más, obviamente, inventario, eh densificar las ciudades, aumentar eh quizás verticalmente eh el el el la altura de los eh edificios para que sea cada vez más sencillo encontrar esta vivienda, ¿no? ¿Qué qué opinas, Juanavid? Creo que ese es un punto clave, eh, Karim, y es que donde mayor se está viendo este fenómeno es en toda la oferta dirigida a las categorías económica, popular y tradicional, todo lo que está eh a precio de venta por debajo de los 2 millones de pesos es donde hay una menor concentración en la oferta y es donde la demanda está buscando muchos más espacios. estos programas gubernamentales del gobierno de la presidenta Chinba van orientados a aumentar eh la vivienda, la disponibilidad de oferta en estos eh eh rangos y en estos segmentos.

El el único reto es que no es no llega a la misma rapidez la vivienda nueva de lo que está pidiendo, ¿no? Y por eso en los últimos años hemos visto como esta intención de adquirir vivienda de los hogares mexicanos ha pasado de la vivienda nueva con la baja construcción, pasa a buscar estos espacios en la vivienda usada y por eso es que la vivienda usada comienza a tener mucho más movimiento. Luego de eso pasa a las rentas cuando la distancia es tan prolongada y ahora cuando los precios de las rentas también son tan altos es donde se configura un poquito como estos escenarios. Hay otras iniciativas gubernamentales como son los programas de eh renta para eh compra, ¿no? Estos programas donde lo todas las rentas son un anticipo para la compra de inmuebles y demás.

Son unas muy buenas iniciativas. Tal vez eh lo que habría que ver si es si son en el volumen necesario y si eh sería necesario coordinar esfuerzos con algunos otros eh actores ya de privados para dimensionarlos y aumentar la cantidad de de esfuerzos. Y otro ángulo donde creería yo que también nos faltan un par de iniciativas es el nivel de la financiación, Karim, porque hoy en día, si bien eh los programas de financiación tanto estatales como del Infonavit, como la banca tradicional, siguen estando muy orientados a la población que trabaja de manera formal, que tiene sus ingresos de manera formal, pero no son los únicos que existen. Hoy en día hay muchas otras personas que pueden tener los medios, pero no quedan cobijados con ningún esquema de crédito y tal vez medidas ahí vendrían un poco a ayudar a a darle dinamismo nuevamente al mercado.

Oye, yo creo que el tema del financiamiento es fundamental en todos los países. Parte de la resolución del problema de la de la accesibilidad a la vivienda ha sido poder tener tasas, obviamente de financiamiento bajas. Aquí en el programa hemos hablado particularmente en el especial de remates bancarios que hacemos con Miguel Álvarez del Castillo. Eh eh en nuestro experto hablamos de por qué el la tasa de interés es tan alta y en gran parte lo es porque pues hay eh morosidad, hay cartera vencida y entonces pues todos pagamos entre comillas por un costo eh de la deuda eh o o o del crédito hipotecario mucho más alto que que existe en otros países. Y ahí yo creo que hay una oportunidad importante.

También notar que en los países donde la tasa de intereses es baja, los precios de los activos se han disparado y y esto también ha puesto bastante presiones. Ese es un es un balance complicado, obviamente, el tema de de eh del dinamismo del mercado inmobiliario. Y y y para terminar, es cierto que la ciudad de México es un es un punto de foco importante donde hay mucha atención porque es el pulmón económico del país, pero es posible también vivir bien en otras ciudades. Y mucha gente a veces dice, "Ey, yo vivo en la ciudad de México. Porque, ¿dónde está el empleo? Con la la tecnología, con eh los nuevos trabajos. Para muchos jóvenes, quizás no para todos, obviamente existe esa posibilidad de ir a vivir en Nuevo León, de ir a vivir en el sureste y de poder beneficiar, en mi opinión, de condiciones de de arrendamiento o de compra de una vivienda que son mucho más accesibles, Juan David, ¿no?

Sí. Y también ese punto sobre el que planteas, eh, la dinámica del mercado en Monterrey, alrededores y también la dinámica de mercado en Guadalajara son dinámicas que todavía siguen siendo muy activas, justamente por los factores que tú dices, todavía hay una eh cantidad de oferta disponible y la demanda todavía no está concentrada, entonces sigue siendo una oportunidad muy muy valiosa para mejorar la calidad de vida en lo que respecta a la vivienda. La Monterrey sigue siendo una de las zonas que más construcción nueva hay de vivienda eh popular o de segmentos populares y tradicionales. Guadalajara siempre tiene una muy buena renovación eh a nivel de construcción nueva. Entonces son muy buenas ciudades para vamos a separar, mi querido amigo, pero estarás pronto con nosotros de nuevo.

Estamos con [música] Juan David Vargas, general manager, general manager depropias.com. Equipo ha sido un placer estar con ustedes. Nos vemos mañana en otro programa de inversiones inmobiliarias. [música] Soy Karen Wujabi y te quiero agradecer por haber visto un nuevo episodio del programa de inversiones inmobiliarias por Imagen Radio. Te recuerdo que estamos al aire cada jueves a las 9 de la noche y cada sábado de las 2 a las 4 de la tarde. Si te ha gustado este episodio, te invito a suscribirte a nuestro canal y a e activar la campanita para poder recibir nuestras próximas notificaciones. Cada semana presentamos joyas de inversión e invitamos también a los expertos del sector inmobiliario.

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