Masterclass Remates Bancarios: Cómo Invertir Seguro y Evitar Fraudes

Regresamos a tu programa de inversiones inmobiliarias y me encuentro en estos momentos con Miguel Miguel Álvarez del Castillo. Él es director comercial de SIMAC, cartera inmobiliaria y vamos a hablar de todo lo que tiene que ver con remates, este tema que le encanta mucho a nuestra audiencia porque es una manera de apalancarse y obtener altos rendimientos. ¿Cómo nos encontramos, Miguel? Todo excelente, Carlos. Muy contento estar aquí nuevamente en Grupo Imagen en Inversiones Inmobiliarias y bueno, en esta caso, en este ocasión estuvo sustituyendo a Karim. Un saludo a Karim que no está el día de hoy por acá. Y bueno, antes de iniciar quisiera eh dar agradecimiento a todas las personas que asistieron el pasado jueves a al a la cumbre inmobiliaria en Centro Banamex.

Estuvo increíble, increíble organización liderada por por Karim Gudiabí y todos los organizadores, eh, Alejandra, Vane, tú mismo, toda la organización que que se realizó con más de 10,000 personas que asistieron, más de 100 expositores, los foros principales, taller, estuvo increíble, la verdad. Y de paso las personas que no hayan asistido este año, de verdad, no se la pueden perder para la próxima ocasión. Estuvo realmente increíble. transmisión en vivo de imagen con Fernanda Familiar. Estuvo padrísimo, ¿no? La verdad. Así es, Miguel. Oye, Miguel, vamos a empezar de cero porque constantemente llega también nueva audiencia. Yo sé que ya muchos te han escuchado, pero vamos a empezar con las personas que nunca han escuchado de remates bancarios.

De repente vemos en los portales unos precios bajísimos de propiedades y dices, "Ah, bueno, pues mira, pues vale la pena, ¿no? Este, si si cuestan 6 m000ones eh un departamento, pongamos en la Narbarte, pero este lo estoy viendo de millón y medio, 2 m000ones, pues vale la pena, ¿verdad? ese sí le alcanzo y lo pago, pero la gente no sabe lo que está comprando. Cuéntanos qué es un remate hipotecario. Sí, exactamente. Por por ahí por ahí va el tema de lo que venimos trabajando en diferentes foros, Sima Cartera Inmobiliaria, la AMCOR que es la Asociación Mexicana de Profesionales en Comerización de Remates eh Hipotecarios y Judiciales que presido y eh y en los todos los foros en los que somos eh invitados con Karim aquí con Grupo Imagen y todos los foros que que tenemos la posibilidad de de comunicarnos con audiencias, pues lo que procuramos hacer antes que nada, antes de vender nada, evidentemente somos una SADCB que el interés es generar eh dividendos para los inversionistas, pero antes de eso, lo más importante es que la gente aprenda primero qué es qué es un remate, cómo funciona y en ese sentido poder evitar que las personas caigan en estafas, ¿no?

Entonces, justo esto que acabas de decir de los de los portales inmobiliarios es un tema superdicado porque las personas van, teclean en inmuebles 24, teclean remates bancarios, remates hipotecarios y le sale cualquier portal de de inmuebles de compraventa tradicional y piensan las personas que porque está anunciado en estos portales con un renombre son operaciones viables y no es así. Okay. Va, más o menos para que la gente se se entere. La gran mayoría más del más del 90% eh y y hecho el la operación, más del 90% de los asuntos que están eh publicados en redes sociales y portales inmobiliarios son fraude. Tal cual. ¿Cómo puedes saber qué es un remate verdadero y qué no es un remate verdadero?

Bueno, primero hay dos posibilidades de que hagas una mala operación en un remate hipotecario. Una justo de lo que hablas, Carlos, que son estafas, no son estafadores. Estos de plano no venden remates hipotecarios. utilizan el concepto del remate hipotecario para conseguir que personas de buena voluntad les depositen supuestos anticipos de 250, 300, 350,000 que para apartar y el contrato y no sé qué y no les demuestran que sea un asunto verdadero, sino que ellos están buscando una firma eh de un contrato que no está respaldado con nada y que depositen las personas. Si tú estás yendo a alguna de estas oficinas, despachos, supuestas inmobiliarias, supuestos despachos de abogados, et brokers o supuestos brokers que intermedian inventario del banco y te están pidiendo un anticipo, ahí no es.

No des nunca un anticipo jamás. La otra posibilidad y estos tipos siempre te van a estar presionando, te lo van a ganar, tengo cinco más, pero yo te lo quiero vender a ti. Así no funciona, ¿no? O sea, primero ya viene la subasta y si no metes tanto, no te lo pierdes. Toda todas las personas que es que te están presionando para que hagas ya un depósito ahí no es. tienes que hacer siempre, no nada más en un remate hipotecario, en cualquier inversión que hagas, en criptomonedas, en compra de acciones, en lo que sea, primero tienes que analizar el contrato y a dónde va dirigido el recurso que tú estarías depositando. Si no tienes esa línea de exactamente a dónde va tu recurso y con qué se está respaldando, si no analizas eso y no tienes una documentación seria, entonces no sabes a dónde está el dinero y a dónde lo estás depositando y y qué es realmente lo que estás haciendo, ¿no?

La otra posibilidad de hacer una mala operación es que probablemente sí sea un remate hipotecario, pero como no sabes cómo funciona y no sabes qué documento solicitar para analizar y qué analizar en cada uno de esos documentos, muy probablemente, aunque estés pagando directamente al banco, puede ser que estés haciendo una mala operación porque no sabes cómo funciona, porque prácticamente no estás comprando un inmueble, estás comprando un juicio, un pleito, Por ahí va más 11. Exactamente. Lo el objetivo del remate hipotecario a final de cuentas es obtener un inmueble por debajo del valor comercial. Ese es el objetivo. ¿Cuánto puedes obtener en descuento ya después de haber pagado la cesión de derechos y todo el procedimiento jurídico, regularización de la del inmueble en términos de documental, arreglo del inmueble, venderlo a un usuario final?

Lo que tú puedes ganar realmente en un muy buen remate, incluso ya adjudicado es 40%. No, que es lo que decías tú. Entonces, si un departamento de en la Narbarte, que el ejemplo que ponías está en 6,,000ones de pesos, no es posible que te lo vendan en uno. Sí, el el 40% serían 2,800. Ese remate debe estar entre 3 200 3,illones y medio para que el inmueble valga seis. esas en un muy buen remate y no todos tienen esos márgenes. Okay. Oye, Miguel, me voy a ir un pasito atrás, o sea, es que esta información que nos das es oro molido, pero me voy a ir un pasacito más atrás para las personas que tal vez no están tan familiarizadas con remates, cuando ustedes entran a un portal inmobiliario como Inmuebles 24, la Mudi, Vivanuncios, Mercadolibre, son la prop, o sea, todos esos, eh, van a ver cómo identificar que es un remate.

Uno normalmente no trae fotos del interior, son inmuebles, como bien decía, este, con una cifra escalofriante que nos da Miguel, ¿verdad? Porque este muchos de ellos inclusive están habitados, entonces tú compras un pleito, ¿no? No estás comprando el inmueble, entonces no trae fotos del interior. Tú ves por fuera y te da el mapa, la foto de la fachada y esto. Dos, los precios son exageradamente abajo y como bien decía Miguel, ves muchos que son hasta un 70 80% abajo, que como bien comentas, pues normalmente esos son fraudes. y tres, muchas veces en la descripción te dice este compra de contado, oportunidad o te dice como tal remate hipotecario, remate bancario. Todas esas son las banderas rojas donde les decimos que es una gran oportunidad, pero cuando tienes el equipo y tienes el conocimiento y por ahí me gustaría entrar, Miguel, porque tú eres un experto en toda esta parte de remates, ¿cómo podemos prevenir posibles fraudes?

Y una segunda pregunta que después vamos a ella es, ¿cómo podemos sacar ventaja de esto? Claro. Bueno, la ventaja es evidente, ¿no? Teniendo conocimiento de en cualquier área, si tú tienes el la ventaja que tú puedes obtener sobre el público o sobre la media de la gente, es brutal. Entonces, retomo la para poder contestar la pregunta. Lo que tú compras cuando compras un remate hipotecario, insisto, el objetivo es obtener un inmueble por debajo del valor comercial, pero lo que lo que tú estás comprando de inicio son los derechos de cobro de un crédito hipotecario no pagado y que tienen garantía un bien inmueble. Eso es lo que estás comprando. ¿Okay? Entonces, derivado de ahí, hay que hacer un análisis.

Nosotros encima, carena inmobiliaria, tenemos un protocolo de 14 puntos, que justo este protocolo es el que hemos plasmado en un en un libro de de texto, ¿no? Y acompañado con un cuaderno de trabajo para hacer dictámenes como nosotros lo hacemos. Esta información se las trasladamos a a nuestros eh participantes en el en la eh masterclass. Ahorita les platicamos de ella, pero lo que nosotros queremos es transmitirlo a las personas. Bueno, entonces, ¿qué qué es lo que pasa? Derivado que lo que compras son los derechos de compro de cobro, perdón, de un crédito hipotecario no pagado. Entonces, ¿qué hay que revisar para poder saber si el asunto es viable o no? Independientemente que el asunto lo veas en el inmueble que tú quieras, el portal que tú quieras, o vayas a un despacho o al banco o a donde sea, lo primero que tienes que revisar es que sí se trata de un crédito hipotecario no pagado.

Entonces, ¿cómo lo revisas? con una escritura pública acompañada con una apertura de crédito en donde aparece el monto del capital que el banco prestó. ¿Qué cómo se origina todo? Vamos, vamos un poquito antes todavía, como dices, para personas que no tienen idea. Una persona va y quiere comprar un inmueble y solicita un crédito bancario. El banco hace una un estudio, un avalúo, la el cálculo de los ingresos del acreditado o el deudor y okay, le presta el dinero y el con dinero del banco se compra ese inmueble. eventualmente la persona no logra hacer frente a sus compromisos y empieza a faltar mensual, mensual, mensual, mensualmente. Hay veces que hasta cientos y miles de mensualidades no son pagadas.

Entonces este capital que no va pagando mensualmente de acuerdo a lo que se comprometió en el contrato, va sumando además intereses y además intereses moratorios. Entonces, hay muchísimos asuntos que la deuda sobrepasa el valor propio del inmueble en garantía. ¿Okay? Eso es una de las partes principales que nosotros revisamos cuando hacemos el análisis. Si tú analizas que el expediente que te está vendiendo el banco está correcto, no hay forma de que hagas una mala operación. Entonces, regresando al punto anterior, revisamos que si sea una una eh compraaventa de un inmueble que te está en impago con la escritura, la apertura de crédito y revisamos para el primer candado. Vete al registro Público de la propiedad y revisa en el C.

El CLG, para los que no saben, CLG es el certificado de libertad de Gravamen. Cuando tú vas a hacer una operación de compraventa tradicional, tienes que validar que no haya ningún gravamen para que esté libre para la venta. En el caso nuestro, cuando vamos a comprar un remate, tenemos que validar que sí hay un un grabamen que es la hipoteca asentada a favor del banco que nos está vendiendo y como acreditado o deudor la persona que aparece en las escrituras. Ese es el primer candado. Después haces el cálculo de cuánto debe al momento y después hay que hacer una revisión eh puntual de cada uno de los procedimientos que fue llevando a cabo el banco una vez que inició la acción legal para recuperar su lana o el inmueble.

Aquí un comentario, un paréntesis. A los bancos no les interesa quedarse con los inmuebles, no le quieren quitar la casa a nadie. lo que quieren es recuperar la lana que prestaron para que ellos puedan volver a prestar y volver a generar recursos a través de intereses en otro en el propio instrumento hipotecario o en algún otro crédito. ¿Okay? Entonces, ¿qué revisamos? que se haya presentado de manera correcta la demanda, que los nombres estén bien asentados, que el emplazamiento esté bien realizado, el emplazamiento de la comunicación que tiene el juzgado para con el demandado y que el demandado sabe de ciencia cierta que está siendo demandado para la entrega del inmueble o que pague y todo el procedimiento, ¿no?

todo el procedimiento, insisto, son 14 puntos que aquí en este momento es difícil de poderlos explicar, pero justamente para eso, en coordinación con con Karim y con apoyo de de Grupo Imagen, a través de estas transmisiones hemos diseñado el la masterclass de remedes hipotecarios. A ver, antes de entrar al tema de la masterclass, cuéntame ya temas más hablando, aquí tenemos varios inversionistas. Entonces, ¿cuánto se puede ganar haciendo negocios con compraventa de remates? Como tú dices, primero hay que educarse, hay que saber, hay que tener el equipo adecuado, pero ¿cuánto puede ganar una persona? Como te comentaba hace un minuto, aproximadamente 40%. 40% 40%. ¿Cómo cómo es? Tú colocas un una cantidad X en inversión y hay que pagar unos costos adicionales que son la cesión de derechos que se le paga al notario, la regularización de la documentación para obtener una escritura libre de gravamen para poder vender.

También se lo pagas al notario. Y luego hay uno, nosotros gestionamos todo en el procedimiento de de SIMA cartera inmobiliaria. damos un el procedimiento 360º en donde te vendo un remate, esperamos cierto tiempo, te lo entrego, como bien dices, normalmente está ocupado, muchas veces por el deudor, otras veces por invasores, otras veces está rentado o x. Nosotros de todas maneras gestionamos y recuperamos el inmueble a través de un lanzamiento forzoso con la autorización eh judicial que nos acompaña fuerza pública, cargadoras. Preferimos no hacerlo porque al final de cuentas pues es una tensión ahí un poco violenta. Siempre procuramos mejor gestionar o negociar con el posesionario, sea quien sea del inmueble para que lo entregue de manera voluntaria.

¿Okay? Entonces, a la a la respuesta clara lo que preguntas, 40% ya después de todos los costos adicionales. O sea, números fríos así es, yo compro algo de 1 millón y voy a sacar 400,000 pesos. Se acaba vendiendo tal vez en 1800, pero yo me llevo 400. En este caso, con esos números sería la cesión de derecho, sería 800,000 pesos más 150 de la de la escritura, el desalojo, una manita de gato y ponerlo a la venta. Ahí ya completas 950 1 millón y lo vendes en 1,400 y ahí tienes tu 40% neto. ¿En más o menos qué tiempo? La entrega del inmueble cuando son adjudicados, que es lo que nosotros más vendemos, entregamos el el inmueble aproximadamente a los 8 meses o antes, si es posible. Si logramos negociar con el deudor, el posesionario del inmueble, puede ser menos de 8 meses.

Nuestra promedio cuando es lanzamiento son 8 meses. Y una vez que tomamos posesión, te damos la llave y aquí está tus llaves, Carlos. Y empezamos a gestionar la regularización de los documentos y darle una manita de gato y de inmediato lo ponemos a la venta a través de nuestras vía inmobiliaria. Nosotros, de hecho, nuestra acta constitutiva es de inmobiliaria tradicional. Parece al AMPI concepción. Vamos a concretar entonces en un año. Vamos a poner que un año tú ya 15 meses. Okay. 15 meses tienes tu retorno de inversión. Los ETS te están dejando aproximadamente 7% anual. Tú aquí generas 40% en en 15 meses. Es un supernegocio. Ahora las personas Ahora sí, entonces vamos a hablar de la masterclass porque las personas que quieran aprender a hacer este negocio, generar estas cantidades, lo primero es educarse.

Absolutamente. Háblanos de la masterclass absolutamente. Lo principal para este negocio, para el que sea, lo principal siempre es tener el conocimiento correcto de cómo funciona y para eso hemos diseñado esta masterclass, insisto, en coordinación con Karim. Karim, Karim, de hecho, está con nosotros en la masterclass y él da esta clase que da de normalmente de qué tipo de inversionista eres. Y la próxima masterclass será el próximo 25 de octubre, en unos 15 días, creo, por ahí más o menos. 25 eh 25 de octubre en el hotel Holiday in Dali, que se encuentra ahí sobre viaducto entre a la altura de Troncoso por ahí. también puede ser vía streaming y es un día absolutamente inmersivo en el tema de los remates hipotecarios.

Eh, arrancamos a las 9 de la mañana y terminamos a las 6 de la tarde. De verdad, es absolutamente inmersivo. Todo el día estamos hablando de remates hipotecarios. ¿Y qué es lo que enseñamos aquí? Primero enseñamos todo el protocolo de SIMA cartera inmobiliaria para que es como nosotros compramos. Nosotros compramos paquetes de 100, de 200, de 300, de 400 asuntos y cada uno de estos asuntos les aplicamos este análisis que arroja un dictamen de viabilidad positivo o negativo, ¿no? Entonces, este esta información que a nosotros nos llevó años, de verdad, años poder lograr eh asentarle, hacerla un proceso eh repetible, es lo que les estamos entregando a las personas para que ellos mismos ya puedan realizar su propio dictamen y si así lo desean puedan ir al banco directamente a comprar.

Pero tienes que saber esto, aunque un broker hipotecario, un perdón, un broker de remates bancarios te diga, "Yo te llevo al banco, está bien, pero lo que te vende el banco no puede ser, no siempre necesariamente es viable. Tienes que aprender a hacerlo." Insisto, en esa ocasión, el 25 de octubre, le estaremos entregando también un cuaderno de trabajo con, creo que son como 20 ejercicios que resolvemos en la sala en conjunto todos para que arroje un dictamen y podamos validar quién este asunto, quién lo compraría. Yo, yo, yo, ¿quiénes no? Yo, yo, yo, yo, yo, yo no. Okay, entonces vamos a revisar por qué sí, ¿por qué no? y vamos revisando puntualmente porque no es nada más la información, sino que aprendan en eh en la sala a realmente analizar cómo funciona.

Pues para toda la audiencia que nos está escuchando, los que nos ven por tele, ahí aparece el QR para que tomen eh captura y todas las personas que nos escuchan, ya lo ya lo viste, quieres ampliar ingresos mucho más arriba de lo que te pueden ofrecer medios, este, como los setes, bonos y todo eso de manera pues segura a través del conocimiento. Pásalo seguro porque estás absorbiendo ese conocimiento para hacerlo como debe de hacer y estás con los expertos que lo hacen todo el tiempo y que están obteniendo esos rendimientos. Mándanos un WhatsApp al 55230227. Les repito el número para las personas que no nos está que van manejando o que no pudieron tomar nota. 56 55 23 02 27. Ya lo escuchaste, esta masterclass vale muchísimo la pena.

25 de octubre tienes que estás ahí. Si si siempre haces las mismas cosas que siempre has hecho, siempre vas a obtener los mismos resultados. Quieres empezar a generar ingresos mayores, rentabilidad más alta, entra y capacítate. Así que muchísimas gracias, Miguel. Eh, si nos tenemos que despedir del programa porque ya sabes que el tiempo se nos va de volada, pero interesantísimo lo todo lo que nos compartiste el día de hoy y qué mejor que puedan estrechar la mano de Miguel y aprender de él. Vámonos, un corte comercial y regresamos a tu programa de inversiones inmobiliarias. M.