Remates hipotecarios en México: ¿son confiables?

presenta inversiones inmobiliarias con karindo diabi muy buenas noches a todos querida audiencia Les saluda desde Cancún esta vez esta noche en su amigo y conductor de inversiones inmobiliarias un gusto estar con ustedes y unas disculpas por el retazo tuvimos algún algunos problemas técnicos pero agradezco a nuestros productores y a la claridad en el estudio de la Ciudad de México que pudo solucionar todo esta noche vamos a atacar uno de los temas que más me interesa cómo ganar dinero en el sector inmobiliario y vamos a enfocarnos en los remates bancarios tenemos una mesa de líderes de especialistas del sector de los remates hipotecarios que nos van a acompañar Mike Ramírez el sello de Bloom metro cuadrados Luis Felipe Osuna socio cofundador de Urban capital quien estuvo con nosotros en el programa ya hace unos meses Eduardo Díaz el ciervo del fondo Magno y Alberto Juárez director de Expreso bienes raíces quien siempre nos comparte conocimientos ellos y Carlos pues vamos a compartir esta mesa de debate y les vamos a explicar todo lo que sucede en el mercado de los remates y políticarios Y cómo poder ganar dinero con estos nos acompañará también que a los naba para hablar de nuestra masterclass con él vamos a hablar de Desarrollo personal de común poder cambiar de vida así que quédense con nosotros vamos a arrancar ya de volada porque estamos un poco de retraso les invito nada más como siempre a seguirnos en nuestras redes sociales Karim neximo directamente en instagram para mí o en la red del programa inversiones inmobiliarias TV en linking Facebook o Instagram equipo iniciamos buenas fechas Carlos un gusto saludarte Gracias como siempre por estar allá en los estudios de la Ciudad de México de imagen radio eh Me vas a apoyar en esta noche en la cual yo tengo que estar operando desde Cancún contigo como siempre vamos a hablar de superación personal vamos a hablar de cambio de vida vamos a contar o acompañar a todos todos que nos escuchan de la oportunidad de poder usar el sector inmobiliario como vehículo para poder vivir una mejor vida y no hay mejor que yo que de poder platicar de nuestro entrenamiento inmobiliario Que estaremos haciendo este sábado 5 y domingo 6 de noviembre en la ciudad de México y en la ciudad de Guadalajara también estaremos en diciembre en dos ciudades el 3 de el sábado 3 de diciembre el domingo 4 de diciembre en la Ciudad de México y en la ciudad de Monterrey Así que a todos los que nos están escuchando quiero que puedan apuntar los detalles de esta masterclass y que puedan reflexionar sobre la oportunidad especialmente en este fin de año donde nos estamos programando para el éxito a que puedan arrancar su negocio inmobiliario en los próximos meses cualquier duda cualquier pregunta como siempre la puedan hacer directamente a nuestro número de teléfono se los recuerdo sacan y papel es el 56 33 12 13 14 Oye Carlos un gusto saludarte me gustaría que nos puedas platicar hoy en día de un tema importante de superación personal adelante buenas noches pues Buenas noches todo el auditorio Y como siempre muy muy contento de estar aquí contigo en el programa bueno ahora vía virtual pero como siempre estar acá presentes verdad Pues fíjate que hay hay un impulsor mucha gente que te conoce dice es que Karime es extraterrestre tiene una energía impresionante no come no duerme está trabajando todo el tiempo está generando y está haciendo un ser creativo y yo les voy a contar parte de este secreto porque aunque tú no no los cuentes yo sí lo voy a revelar el disparador más fuerte de energía muchas veces te dicen Mira es comer bien es dormir bien es este hacer ejercicio pero yo te voy a hacer honesto que muchas veces no me da tiempo de ninguna de las tres y llego con toda la energía del mundo cuando dormí dos horas después de haber tomado el avión y levantarme a las 2 de la mañana que diga a las 4 de la mañana no Este disparador es tu misión de vida y y el dato más curioso Karim es que el 95% de las personas muere sin conocer su misión de vida Imagínate la misión de vida es la razón de ser de todo ser humano por venir a vivir experiencias aquí y todo empieza desde te va a decir Nosotros somos más que un saco de carne y hueso no como yo veo esto es una energía que toma un cuerpo para venir a vivir experiencias y en la misión de vida debe de incluir tres factores muy importantes el primero es ser feliz o sea venimos a ser felices porque aquí Tú puedes oler tocar ver sentir aquí cuando eres energía simplemente es O sea no es más ni siquiera existe el tiempo ves las cosas y no hace frío no hace calor no pasa nada no no hace hambre nada pero aquí tú vienes experimentar y hacer feliz el segundo factor muy importante de la misión es que bienes evolucionar vienes a hacer una mejor persona de la que iniciaste y algo que a mí me ha brindado mucho el sector inmobiliario y siempre lo cuento como parte de mi experiencia es que una persona es Carlos Nava antes de o Cuando entró al sector inmobiliario y después de porque este es un negocio de relación de personas y el relacionarte con las personas a mí me ha ayudado mucho a crecer porque conoces personas de todo tipo y tienes que trabajar con personas de todo tipo o yo dije trabajar pero la verdad es que a mí me apasiona esto yo me divierto mucho desde la señora que llega una señora mayor de edad con la charola del café las galletitas a decir a ver Explícame cómo vas a vender mi inmueble y ya sabes que vas a hacer dos horas en esa cita hasta la mujer empresaria que te dice a ver quiero rentar mi oficina mi local comercial y tienes 15 minutos para explicarme cómo le vas a hacer entonces la segunda parte es venimos a evolucionar a ser mejores personas y la tercera parte venimos a contribuir Venimos a dejar un legado venimos a ayudar a personas desde lo que tú has aprendido y y pues es muy sencillo desde que tal vez tú perdiste un hijo tú perdiste algo y tú Le enseñas a las demás personas a Cómo superar esto O sea no te estoy diciendo que tienes que ser un Tony Robbins que vas a desarrollar a millones de personas y ayudar simplemente con que vengas a dejar un legado es ayudar a otras personas estás contribuyendo con tu misión Así que aquí la parte interesante Karim es la mente humana tiene la capacidad de arruinarte la vida o ofrecerte una vida llena de sentido para mí el sector inmobiliario me ha permitido venir a experimentar y tener una misión completa porque una generas ingresos mayores a los que puede estar generando en un empleo o a los que puede estar generando con alguna otra fuente de negocios siempre hay negocio y eso te permite ir y experimentar ir y viajar conocer nuevos lugares conocer más personas desde luego que conoces más personas porque tú vienes también aquí ayudar a vender una propiedad ayudar a un comprador a conseguir un inmueble y estás contribuyendo con lo segundo y desde lo que al ayudarte a las personas generas un legado Así que yo les quiero dejar el día de hoy a todos los radioescuchas de inversión inmobiliarios que trabajen en descubrir Cuál es su misión porque la misión te va a dar una vida llena de sentido en lugar de arruinarte la mente vas a decir a qué vine qué es lo que es esa pasión y haz lo que te apasiona y sigue esa misión porque te va a llevar a generar energía y que todos los días sean viernes en la tarde esto es sumamente importante calor si te agradezco mucho que que hablaras del concepto de la misión es algo de hecho que vamos a ver con todos los empresarios que van a estar con nosotros en la siguiente mesa de debate es algo que todas las empresas hacen definir de manera clara Cuál es su división en mi caso fue un detonante como para ti reflexionar sobre lo que quería y una vez que había definido lo que quería era mucho más fácil armar un plan de acción para poder pasar de mi situación actual lo que yo llamo mi realidad a lo que quisiera hacer y esto de cierta manera encontrar Tu misión en mi caso se llama ayudarte a encontrar tu lugar es la misión personal que que es definir Para mí fue él la gasolina natural que hace que te levantas cada mañana sin pensar en que sea alguna tarea difícil o que no tengas la energía porque literalmente todo lo que estés haciendo cada día está al servicio de esta misión es una especie de natural que estás desarrollando y que te permite avanzar y de hecho durante la masterclass dedico yo mucho tiempo en ayudar a las personas a desarrollar Misión y visión los dos son fundamentales porque es lo que te permite generar la energía que te pondrá en la trayectoria adecuada después por supuesto pasamos tiempo a aprender del trabajo del asesor inmobiliario a aprender del trabajo del inversionista inmobiliario para que todos los que estén con nosotros durante esos dos días puedan maximizar justamente sus conocimientos ahora si tú también estás hoy en día reflexionando sobre esta voluntad de cambio que lo primero es esto dos que puedes empezar a soñar sobre lo que quisiera hacer OK Y entonces desarrollar dibujar esta visión Pues te invito a que estés con nosotros durante esta masterclass te recuerdo que estaremos este fin de semana en la Ciudad de México y en la ciudad de Guadalajara y el mes que viene 3 y 4 de diciembre en la Ciudad de México y en la ciudad de Monterrey para ellos muy sencillo ponte en contacto con nosotros platicará con nosotros nuestro equipo y te están esperando del otro lado de la línea marca o Manda un WhatsApp al 56 33 12 13 14 ahora Carlos quiero que nos platiques un poco de los otros temas que vamos a estar eh Pues abordando durante esos dos días tienes tú una una especie de de de de Don justamente para transformar a personas que no saben nada del sector inmobiliario en personas que ya son capaces de sacar sus primeras citas literalmente durante el entrenamiento pero cómo lo haces Gracias Karen Pues mira primero combinamos tanto la teoría como la práctica porque a mí me encanta que la gente salga ya con uno con resultados Entonces esto es invertimos primero en parte de la teoría de Cómo vender un inmueble el proceso completo de la venta del inmueble de la A a la Z pero también nos llevamos a tomar acción porque esto es muy importante no es un curso motivacional sino que es un curso de tomar acción para que su inversión la recuperen con su primera renta o sea Es ridículo porque en tu primera renta tú recuperas tu inversión Ahora imagínate que si tú puedes estar generando ingresos del 5% de lo que vale un inmueble por tu zona por cada venta por cada operación cuánto puede estar generando aquí te enseñamos cómo hacerlo desde el inicio desde Cómo captar inmuebles con seis estrategias importantes para captación de inmuebles y te damos desmenuzamos hasta el speech para que tú puedas generar el 35% de nuestros alumnos salen ya con una cita para incorporar un inmueble de ahí te llevamos a toda la parte de cómo dar la cita y técnicas importantes estrategias de ventas donde tú vas a poder captar estas propiedades aún cuando no tienes la experiencia de los que tienen más de 20 años y de ahí nos vamos a la promoción y al cierre de la venta excelente Carlos Muchísimas gracias por tu tiempo con nosotros Quédate por favor durante todo el programa ya tú sabes Estoy aquí en la ciudad de Cancún tú en el estudio de imagen nosotros vamos rápidamente a un corte regresamos con nuestra mesa de debate sobre los remates hipotecarios continuamos en nuestro programa de inversiones inmobiliarias un gusto estar con ustedes esta noche Yo desde la ciudad de Cancún y con mi amigo y socio Carlos Nava desde la Ciudad de México Carlos antes de que platiquemos con nuestros invitados para nuestra mesa de debate sobre los remates bancarios Acabo de recibir un par de mensajes de mis redes sociales sobre la masterclass Me puedes apoyar Por favor confirmando las fechas y el número de teléfono de la masterclas para todos los que están interesados en apuntarse y estar con nosotros en noviembre y en diciembre Claro que sí Karim Pues estamos ya al final del cierre de esta masterclass del próximo sábado 5 y domingo 6 de noviembre diciembre atención Ciudad de México y Guadalajara porque nos quedan tres lugares tres lugares para cerrar ya hemos tenido mucha demanda de personas que quieren así que el 5 y 6 de noviembre este fin de semana estaremos en Guadalajara y en Ciudad de México todas las personas interesadas envíennos un WhatsApp al 5633 12 13 14 última llamada 5633 12 13 14 te devuelvo la la línea Karim Muchísimas gracias carlos oye sabes que también quiero hacer un mensaje de agradecimiento especial a todo el equipo que nos acompaña ya desde hace más de 100 programas que hacemos desde hace un año Estamos celebrando en este mes de noviembre nuestro cumpleaños para el programa de inversiones inmobiliarias nada de hecho hubiera sido posible sin evidentemente los equipos técnicos que están trabajando con nosotros y nuestra audiencia que nos está apoyando cada semana y por supuesto sin todos los invitados que nos están dando de su tiempo para compartir con ustedes grandes eh eh consejos grandes mucha información sobre el sector inmobiliario y Cómo desarrollar su patrimonio esta noche no será nada diferente tenemos con el escritor con nosotros en el estudio perdón a Mike Ramírez el sitio de Bloom metros cuadrados a Luis Felipe Osuna el socio cofundador de Urban capital y a Alberto Juárez el director de Expreso bienes raíces tonto Luis Felipe Osuna como Alberto Juárez estuvieron con nosotros en el pasado platicando puntualmente de los remates bancarios pero nunca pudimos reunir una mesa de expertos aquí Así que a los tres Mike eh Luis y Alberto les doy la bienvenida les Saludos les agradezco su tiempo con nosotros vamos a empezar rápidamente con una presentación de sus empresas y después vamos a entrar en el debate de Los remates bancarios Mike te dejo la palabra Claro que sí muchas gracias por la aplicación Bueno yo soy sí o de Bloom m2 es una empresa relativamente nueva en el sector y estamos enfocados principalmente en hacerle entender a la audiencia y a la gente que el negocio de los remate hipotecarios no es un negocio inmobiliario sino más bien un negocio financiero muchas Gracias nuevamente por la invitación y bueno es un placer compartir con varios expertos y estar aquí con ustedes Muchas gracias excelente desde la Ciudad de México Esta vez y no desde Tijuana San Diego Luis Felipe Cómo estás amigo muy bien Karim mucho gusto otra vez y mucho gusto estar aquí contigo por fin Ahora sí en tu programa Y pues sí presentándonos no eh Urban capital la empresa que ya ha estado en este programa y que sobre todo está posicionada en el sector de Estados Unidos lo que es San Diego Los Ángeles Vegas toda la zona West Coast de de de de Estados Unidos pero para la venta de remates en México no y pues nosotros enfocados en esa zona y exactamente como dice Mike nosotros estamos enfocados en que es un vehículo de inversión un producto financiero más que un bien inmueble pero que sí tiene que ver mucho con todo este tema de Rama inmobiliaria bien Vamos a hablar justamente de un poco de los mitos las leyendas de de este sector y nos van a platicar un poco de esto especialmente en un periodo en el cual estamos entrando quizás sin duda en Estados Unidos en un periodo de recesión ahora Alberto Juárez tú como director de Expreso bienes raíces veniste varias veces en el programa para hablar de temas de rentas particularmente de fiscalidad de temas Fiscales para el asesor inmobiliario y representadas además el lado diría de las inmobiliarias miembros de la asociación mexicana de profesionales inmobiliarios buenas noches Un gusto saludarte Amigo buenas noches mucho gusto volverte a acompañar por acá pues nosotros nos dedicamos a los bienes inmuebles desde hace más de 19 años ya hemos sido explo estoy abordando varias partes como lo suelo remates inmobiliarios como bien lo dice las rentas en general la verdad es que hemos enfocado todo desde el punto de vista jurídico el negocio inmobiliario Yo creo que es principalmente jurídico y si lo entendemos podemos abarcar más partes de esto no y vemos que la garantía especialmente pues puede darse en un remate si uno entiende el juicio si uno entiende Lo que es la hipoteca Y si uno entiende Lo que Registro Público teniendo eso tenemos el remate en la bolsa bien entonces si quieren vamos vamos a empezar entre todos Carlos Si tú también tienes algunos comentarios no dudes por favor en ayudarnos vamos a empezar con un poco si quieren la definición del remate bancario y un poco los grandes los grandes mitos las grandes leyendas que existen con respecto a los remates bancarios Quién quiere tomar esta pregunta yo adelante bueno los principales mitos para mí yo creo que lo principal es creer que estamos comprando una propiedad la realidad es que como bien lo dije antes este negocio es un negocio financiero no un negocio inmobiliario a pesar de que la columna vertebral es es jurídica Y que además la garantía Es hipotecaria la garantía Es un bien inmueble la realidad es que su negocio financiero y eso lo podemos ver desde el punto de vista de que generalmente los inmuebles se compran una inmobiliaria los remates se compran Una institución financiera no hay no hay algo tal como una compra de un remate en una inmobiliaria eso es algo que las personas que estamos en el sector desde hace mucho tiempo sabemos que en la vida hemos comprado un remate en una en una en una inmobiliaria no Entonces yo creo que lo primero es eso no hay mucha gente afuera diciendo que venden casas como remate Y eso es el principal mito que tenemos acá no son casas son sesiones derechos En donde podemos nosotros obtener por medio de un proceso jurídico una garantía hipotecaria que es una propiedad pero no es no es una compra de una de una propiedad perdón si hablamos de entonces un poco de de producto financiero muchas veces el producto financiero puede dar cierto miedo crear cierto temor para las personas muchas personas invierten en bien en raíces con la seguridad de que tienen un activo tangible seguro a la mano ustedes que están interactuando entre con el banco me imagino comprando estos estas carteras financieras de de parte del banco como están percibiendo los rendimientos justamente y cómo se comparan con los rendimientos tradicionales del sector inmobiliario quizás aquí Luis Felipe Gracias cariño Mira el comparativo con el sector inmobiliario es muy diferente y de hecho es muchísimo más amplio Hay muchísimo más forma de generar ingresos en el sector de los remates pero hay que tener mucha paciencia sobre todo paciencia porque no puedes ver lo que estás lo que se está construyendo muchas veces con comparativo con una preventa que es hasta cierto grado un poco especulatoria no puede Ahí estás viendo lo que se está construyendo y hablando en el tema de los remates no puedes ver lo que está avanzando el proceso jurídico te lo puede expresar un abogado y Alberto no me va a dejar mentir que él puede dar un avance certero de cómo se lleva este proceso sin embargo el cliente al no verlo es lo que suele desesperarlo Entonces el punto importante está en que tu cliente tiene que entender que está comprando un producto financiero así como comprar acciones así como comprar cualquier otro producto que tenga un modelo de inversión aquí es exactamente lo mismo y con rendimientos que si pueden llegar a ser mucho más altos particularmente Urban capital por ejemplo no vende nada por debajo del 60% de lo que vale el valor mercado para que el cliente tenga un rendimiento fuerte donde su único riesgo sea el tiempo desde nuestro punto de vista no por lo menos Oye entonces cuando dices No no vende nada por debajo del 60% quiere decir que ustedes se aseguran de que el precio final para el el comprador sea el 60% del valor de la propiedad y entonces tenga por lo menos un margen del 40% o al revés Perdón era al revés o sea del del o sea nada por arriba del 60% O sea que si hay una propiedad tiene un costo de un millón de pesos valor mercado que el remate no cueste más de 600.000 Porque así es como después el cliente va a obtener un rendimiento fuerte a un plazo pues Honestamente Pues de por lo menos 12 24 meses o más no Entonces eso es algo que es lo que tiene que tener en cuenta el cliente y es cierto a lo que mencionas muchas veces para los que nunca compraron un seguro de vida acciones un producto financiero puede parecer algo como complicado porque estás comprando un servicio un intangible y no tiene certeza de lo que estás no estás vivo por lo menos no estás tocando lo que estás comprando porque la certeza jurídica Si la tienes en estos instrumentos financieros Pero quizás aquí Alberto nos podías ayudar a a entender Cuáles son las etapas jurídicas justamente del remate bancario Bueno hay varias formas de entenderlo no a lo mejor podemos englobar el remate bancario desde inclusive un asunto en el que ni siquiera hay demanda No nada más existe un adeudo que no se ha pagado y tenemos un asunto que se puede cobrar a muy buen precio pero que tenemos una expectativa de recuperación un poco más larga tenemos la demanda viene una audiencia viene una sentencia un proceso impugnativo y después de eso la ejecución no porque finalmente el asunto que se tiene que dilucidar en el juicio es pagaste o no pagaste y si no pagaste te vas directo una ejecución que viene Pues con una escrituración y desde luego una recuperación de la posesión que es el momento digamos que Cúspide en el que se termine el asunto y después ya viene la venta no pero básicamente es esto existen problemas en la en el tiempo de ejecución de este proceso muchas veces comparó un poco si quieres la la situación con lo que yo he vivido en diferentes países en Estados Unidos recuperar una propiedad ocupada Es relativamente sencillo eh ejecutar una una sentencia de ediciones relativamente sencillo al contrario en Francia es es Es una cruz es complicado como no te puedes imaginar un un inquilino o el propietario de una propiedad que deja de pagar en su propiedad se puede quedar en el inmueble durante periodos muy largos porque el estado defiende mucho tanto la propiedad como el el arrendatario este proceso Alberto es un proceso complejo eh que el abogado tiene que empujar o es un proceso bien marcado dentro de la ley y aquí en México tienes tiempos máximos de ejecución las sentencias en realidad el tiempo máximo en el que no se debe de abandonar un asunto son 10 años pero este tiempo no podemos decir que es algo lineal no está muy accidentado podemos enfrentarnos A lo mejor con alguien que tenga un que lo haya vendido en contrato privado que haya arrendatarios que quieran atrasarnos el juicio que quieran poner embargos de terceros Hay muchas formas desafortunadamente lo que en las que pueden llegar a ponernos algunas piedras pero finalmente si se hace un estudio adecuado si se revisa bien Registro Público se puede ser un cálculo de de los tiempos y los los tiempos desafortunadamente no pueden ser tan precisos no no podemos comprometernos yo creo a a una cuestión muy clara de decirle en tres veces cinco días te voy a dar tu inmueble Pero esto se trata yo creo que de dos palabras clave paciencia y liquidez si nosotros tenemos paciencia para esperar el resultado va a ser muy bueno además el tiempo extra que se tarde se va a compensar con la con valía y la liquidez pues se debe mantener para que el asunto no se detenga entonces teniendo esto en cuenta vamos a poder hacer una muy buena inversión en remates teniendo desde luego un una visualización tanto financiera como jurídica Oye vamos a tocar el tema juntos justamente de de la liquidez Quisiera entender tanto de parte de mal como de Luis un poco Quiénes son las las personas los empleados claves dentro de su empresa Luis Felipe decía y Mike de hecho decía no es un producto inmobiliario es un producto Financiero en mi inmobiliaria eh la persona más importante es el asesor inmobiliario en en una empresa de remates bancarios Quienes son esos personajes claves Por ejemplo yo lo que considero es que no solamente es un personaje clave como bien lo dices el asesor y alguna vez lo lo externé el asesor tiene es compartícipe en decisiones de vida de de El asesor inmobiliario que participensiones de vida de las personas y se va a quedar ahí para siempre y las personas se van a acordar de ese asesor para siempre y hace para bien o para mal entonces aquí yo creo que es en conjunto El lo que la empresa te puede brindar Y qué me refiero con esto temas como pudieran ser un buen equipo jurídico Aunque bien No esté dentro de tu organismo Por ejemplo yo en mi caso que tengo varias sucursales tengo equipos jurídicos en varias en varias áreas y es Buscar el mejor abogado posible para que él sea el que dictamine Y entonces ahí tienes un buen elemento por otro lado el asesor o la empresa en conjunto que tenga el tema quiere decir y aceptar decirle al cliente Mira quieres una casa para habitar mejor no compres desde ahí tienes las garantías más más atractivas porque el de que le digas la verdad y decir mira tú tienes una necesidad de vivir en esta propiedad en 12 meses o tienes un deseo de vivir en la propiedad eh Porque es la casa de tus sueños mejor no compres y yo creo que eso lo hace en conjunto toda la empresa no es un nombre clave en particular Yo creo que es en conjunto toda esa parte la que la que realmente importa el poder darle al cliente la seguridad y las garantías para que para que el cliente esté tranquilo y que sea realmente un producto que realmente necesita porque si al final el producto el cliente tiene una necesidad diferente va a sufrir mucho contigo y pues no va a ser un gran negocio para él justamente de una empresa que acabas de crear hace poco tiempo cuéntanos un poquito Quiénes fueron los las primeras personas que contrataste y Cómo llegaste de hecho a decidir enfocar tu empresa en el sector de los remates bancarios Bueno en lo personal nosotros iniciamos como inversionistas a gran diferencia La mayoría de la gente en el sector que si bien Viene directamente de una formación de algún banco de alguna institución financiera o incluso de de una escuela de de abogado en algún en algún punto trabajaron en una en una recuperadora o en algún banco en el área de recuperación de cartera en mi caso yo empecé alrededor de hace 10 años como inversionista mi primer departamento Lo compré en remate y la realidad es que fue un golpe de suerte a lo largo del tiempo fui conociendo más personas del sector conocí a otras empresas y la realidad es que lo que nosotros no no encontramos en el mercado fue lo que decidimos crear y hablaban hablaban por ejemplo las garantías Claro que es importante eso pero también por otro lado algo que a mi forma de pensar y como una empresa relativamente joven ha sido crucial ha sido el proveedor porque el proveedor porque al final del día tú te acercas a una a un ejecutivo del banco o de la institución financiera y eventualmente con el tiempo ellos conocen O saben qué es lo que tú estás buscando y cuáles son los tipos de activos que para tu empresa son atractivos entonces una vez que tú tienes esta conexión con este asesor o con este director que te está ofreciendo cartera ellos mismos conocen tu perfil y empiezan a enviarte producto que que haga un fit con tu modelo de negocios y eso hace que todo esto sea mucho más ágil por qué porque la la parte jurídica que es súper importante como bien lo dice eh Luis hace el trabajo Obviamente con oportunidades que van más enfocadas a lo que va a caber en tu en un modelo de negocio entonces bien lo dijo equipo jurídico confiable por otro lado obviamente una una un diálogo por arriba de la mesa completamente con todo con todo con toda honestidad hacia el cliente y por otro lado también el Aliado de la recuperadora o de la institución financiera que te provee este este tipo de activos no muy interesante Muchísimas gracias quisiera preguntarte algo a Alberto tocábamos antes contigo el tema de la liquidez Ok y en mi programa muchas veces tocamos asuntos relacionados al hecho de que hoy en día es cada vez más caro poder comprar una propiedad especialmente para la gente joven que no tiene Bueno lo que regresa Karim en inversiones inmobiliarias seguimos hablando de remates inmobiliarios y aquí Alberto no estaba haciendo una pregunta Karim pero quiero también retomar el tema para preguntarles hay mucha confusión en los compradores porque muchas veces ven que se anuncian primero se anuncian en los mismos medios no en los portales inmobiliarios y de manera muy similares a como se anuncia un inmueble tradicional Cuáles son los cambios que no vienen las fotos de los interiores en la mayoría de los casos porque son inmuebles que ya están habitados y aquí Lo importante es hacerle ver a todos los compradores que si ellos no están bien asesorados están comprando Pues un problema o sea tienen que ir con instituciones como ustedes expertos para que les ayuden a obtener este este beneficio no muchos ven los inmuebles a mitad de precio o a un 60% abajo o 70% abajo de lo que vale el precio en la zona y dicen Este es un excelente oportunidad y lo quieren comprar como bien comentan como si fuera un inmueble cuando no es así entonces Cómo saber primero cuando es una oportunidad o uno o no oportunidad lo puedes saber una persona común y corriente que no tiene la experiencia de ustedes o cómo la pueden asesorar Alberto muy bien Yo creo que dentro de todo esto hay que tener muy en cuenta que el negocio lo remates es tanto financiero como jurídico eh No puedes pretender llevar a cabo un remate y sacarlo con éxito si no tienes un abogado que tenga mucha experiencia en esto Si no vas con el abogado desde el principio eh desde antes de dar un solo peso o de recibir algo de información ahí pues ahí tienes una bandera roja no eh Ahora si llegas a una cita te atiendes muy bien y y resulta que te dicen eh Aquí está tu contrato y danos el 20% del valor de este inmueble que está a cinco veces abajo de su valor pues ahora sí no como decían huye y cuéntaselo a quien más confianza le tengas no porque ahí estás básicamente frente a un fraude entonces estas son yo creo que las medidas más más este evidentes después de esto Ese es necesario que tengas algo de documentación si te la tratan de ocultar diciéndote que no te la van a enseñar porque tú te vas a ir a comprar directo al banco igual no eh corre de ahí porque se trata pues desafortunadamente un fraude eh dentro de los procesos de remate a veces son cuestiones complejas que las tenemos que tratar con mucha secrecía así si tenemos que ser Muy cuidadosos con la información que te vamos a dar Pero vamos a hacer transparentes no yo creo que parte del proceso de venta de un remate tiene que ser transparente tiene que resolver todas tus dudas Debemos de ser muy claros y a veces hasta un poco pesimistas porque de otra manera tal vez te estén vendiendo una mentira el negocio de los remates tiene que ser algo muy claro muy bueno y Luis quiero también saber tu punto de vista porque muchas veces estos remates uno compra pero están habitados y aparte a veces hasta es la posibilidad de que la persona no se sale y te destroza el el inmueble por decir me vas a sacar pues me salgo pero a la mala no Entonces cómo detectar cuando Es verdaderamente una oportunidad o la complejidad que se presenta en los remates hipotecarios y que es lo mínimo o lo más importante que deben de saber para invertir en esto de tipo de inmuebles bueno Sí definitivamente es un hecho que y se los decimos a nuestros inversionistas que cuando tienes una situación de una propiedad en remate definitivamente la casa probablemente va a tener daños ahora los daños cuando te hacen realmente este tipo de daños es cuando ya saben que van a ser desalojados por ejemplo en mi caso en particular muchas veces no saben esa situación y un desalojo empieza a las 6 de la mañana normalmente por lo menos en donde nosotros trabajamos y los agarras en curva y hasta te terminan dejando por ejemplo hasta en un caso Una cava de de fácil 200 mil pesos no y pues cosas así pero algo que hay que entender en el remate es que definitivamente son propiedades que te van a dejar este eh eh probablemente con muchos años porque aunque no las dañen suelen tener desgaste porque como saben que las van a abandonar no les dan mantenimiento Entonces yo creo que ese no es tanto el el el riesgo el riesgo es lo que bien decía Alberto es de que cuando tú compras o ves una oferta de remate el huye si tienes un tema de que te digan apartados no puedes darme un apartado se compra por lo menos en Nuestra Empresa se compra contra firme de cesión de derechos antes de eso no me pagas realmente no hay un enganche o ningún apartado antes de que Ok Muchísimas gracias vamos un corte Y regresamos en inversiones inmobiliarias continuamos tener programas de inversiones inmobiliarias En gusto de estar con ustedes esta noche desde Cancún de mi lado con Carlos estaba en la ciudad de México y con nuestros invitados en Minecraft Ramírez él sí o de Bloom m2 Luis Felipe Osuna que estaba con nosotros hasta ahora sociocofundador de Urban capital Eduardo Díaz que se suma a nuestra mesa de debate cierfo de fondo Magno y Alberto Juárez director de Expreso bienes raíces Eduardo un gusto saludarte saludarte Gracias por estar con nosotros en la Ciudad de México hablamos antes del corte con nuestros compañeros del proceso de compra de un remate bancario y de cómo poder identificar una buena oportunidad de una mala oportunidad y de de que protegerse como consumidor tú que trabajas para fondo Magno cuéntanos un poco de tu de tu empresa y cuéntanos Qué servicios de remates hipotecarios están ofreciendo qué tal Karim Buenas noches Muchísimas gracias por la invitación un gusto poder estar aquí con ustedes nosotros en el fondo Magno le vemos los remates de una perspectiva diferente poder buscamos cambiar la perspectiva de que estás comprando un inmueble y es un producto financiero un vehículo en cual puedes invertir tu dinero de una manera segura como ya lo mencionaban anteriormente Es un periodo de tiempo considerable el cual Tendremos que esperar y en la parte financiera lo más difícil de medir es el tiempo no sabemos exactamente Cuándo va a ser nuestro retorno pero en lo que nos enfocamos nosotros es en hacer un buen análisis y en poder revisar bien Cómo está llevado el juicio para poder tener una estimación de tiempo nosotros lo que buscamos y hacemos son tres dictámenes antes de poder comprar es un dictamen jurídico un dictamen financiero un dictamen comercial si estos tres dictámenes hacen sentido entonces quiere decir que es una buena inversión y podemos recomendarle al cliente invertir o nosotros como fondo decidimos comprar el activo la cesión de derechos con con con quien sea la empresa financiera cuando lo esté vendiendo no Oye cuéntanos un poquito del histórico del fondo ya tienen cuánto tiempo tienen en el mercado fondo nace hace dos años y medio empezamos vendiendo cesiones de derechos a particulares a terceros nace somos dos socios empezamos mi socio es abogado yo soy financiero y en pláticas de saber yo compraba remates bancarios él se dedicaba a ejecutarlo con los bancos Y empezamos a colocar remates con amigos y familias a empezar a trabajar estos productos financieros de cierta manera en en particularidad ideas decir no estás comprando una casa Eso es lo más importante de saber y conocer lo que estás comprando es una es un es un derecho de cobro no cuando tú tienes ese derecho de cobro si el deudor que está habitando el inmueble que sacó el crédito en su momento no te paga Pues tienes una garantía que es la casa la cual te puede ser adjudicar y cobrar con ella Oye y en cuanto a desempeño del fondo ya hay algunas estadísticas que puedes compartir después de dos años Claro que sí actualmente manejamos una cartera aproximadamente 30 millones de dólares que tenemos invertidos en cuatro ciudades del país tenemos oficinas en Ciudad de México en Guadalajara Cancún y Tulum hemos comprado cartera de diferentes instituciones bancos recuperadoras las cuales hemos hemos podido ir ejecutando y tenemos de todo hemos comprado desde sesiones de créditos muy pequeñas de interés social hasta complejos completos no de de desarrolladores que piden un crédito puente no lo pudieron pagar y recuperas todo el complejo de inmuebles para perjudicártelos y poder terminar las obras muy bien muchísimas gracias Oye una pregunta para ti Alberto quiero tocar un tema que intente preguntar antes de que me cortara el sistema Sí si yo quiero arrancar en el sector inmobiliario ok Estoy joven No tengo necesariamente dos millones de pesos para poder aportar a a una propiedad de pienso Por supuesto en las ciudades más caras y por ejemplo intentas comprar algo en la en el centro de la ciudad de México o en zonas como la Roma o la Condesa o Polanco estás uno no tiene los sabrosos necesarios con Cuánto puedo empezar a invertir en remates bancarios con el objetivo de obtener un rendimiento y quizás de poder hacer esta maquinita varias veces y entonces poder comprar una propiedad en el sentido más tradicional yo creo que hay diferentes formas de invertir algunos ofrecen fondos en los que se puede poner una parte esto que hasta desde 5000 pesos con nosotros el mínimo que de la mínima propiedad que ofrecemos o bueno la la el mínimo asunto más bien que ofrecemos es de 42 mil pesos es un este inmueble muy básico que te trae un valor de cerca de 400.000 Pero bueno pues de ahí vienen los gastos vienen los honorarios y demás que termina representando una utilidad más o menos de un 55% a recuperar en unos 18 meses pero realmente Pues vale la pena invertir buenas cantidades porque Bueno o sea a grandes inversiones desde luego grandes rendimientos y cuando dices recuperarse el 55% del valor invertido de los 42 mil pesos o del valor del inmueble del valor de la inversión total vamos a pensar que a lo mejor no un número que me viene ahorita la cabeza le inviertes tú un millón de pesos y de ese y vendes un inmueble en un millón 550,000 entonces ahí tienes un 55% de utilidad respecto de tu millón invertido y en cuanto a los gastos cuál serían los gastos administrativos o gastos de ejecución que tendría que asumir el comprador del remate básicamente son los honorarios del abogado que va a llevar el la escritura tanto de cesión de derechos Como la escritura de remate hay que pagar a lo mejor dependiendo de la etapa algunas algunas notificaciones por edictos o alguna algunas publicaciones hay que pagar a veces adeudos de Predial de agua vencidos Saludos condominales o negociarlos de luz en general es un cúmulo no de gastos que es muy común que lleguen a superar la inversión inicial Pero bueno también tiene la ventaja de que no se liquidan en un solo momento pero llegado el momento debemos de estar listos porque si no nosotros mismos vamos a parar la inversión vale quizás pregunta de conclusión para cada uno de ustedes no que ya no el tiempo necesitando un consejo o una trampa a evitar para cualquier persona interesada en invertir en remates bancarios empezamos si quieres contigo Eduardo Claro que sí muchas gracias definitivamente revisar el expediente Eso es indispensable antes de comprar antes de pensar en adquirir cualquier derecho litigioso o de crédito tienes que revisar bien el expediente que tu abogado o la persona que te lo está vendiendo te debe esa certeza de que es una buena inversión y después de revisar el expediente ideas que jurídicamente es viable que haga los números que lo que estás comprando y en el monte que estás comprando está por debajo de lo que debe para que tú puedas tener una ganancia en caso de que el deudor liquide y tercera que revise siempre en Registro Público el estatus del inmueble no que no tenga que esté debidamente escrito el gravamen que tú estás adquiriendo y si es que tiene otros graba menos que los puedas meter dentro de tu estudio gracias bueno en el caso de nosotros también volteamos a ver como bien lo dice como bien lo comentaron ya anteriormente la parte financiera sin embargo también hacer un es importantísimo hacer un estudio comercial esto a que a qué va un estudio comercial hay que revisar la garantía hay que revisar el estado del exterior de la garantía A pesar de que no podemos entrar podemos utilizar varias formas que bueno con el tiempo vamos aprendiendo como a lo mejor si es un inmueble en un departamento revisar si en el mismo edificio Hay algún otro en renta que pueda darte acceso a la torre y que puedas identificar Cuál de estos como se dice Cuál de estos departamentos es el que tú vas a adquirir y a lo mejor poder tener un poco más de información de el deudor de esta forma esto a través de preguntar a los vecinos preguntar quién vive ahí si vive ahí si rentan si está abandonado etcétera No eso es una forma muy muy buena de poder hacer un estudio de mercado para saber realmente el valor comercial del inmueble porque también otra cosa que sucede es que los bancos muchas veces manejan avalúos muy muy o muy disparados o incluso puedes darte cuenta que está muy por debajo y puede ser una muy buena oferta Muchísimas gracias Muchísimas gracias Quiero agradecer de hecho a cada uno de ustedes Mike Ramírez m2 Luis Felipe Osuna sociocofundador de urbal capital Eduardo Díaz sí fue de fondo Magno Y por supuesto Alberto Juárez que siempre está con nosotros el director de Expreso bienes raíces equipo ya es hora de separarlos nosotros Nos vemos el sábado a las 2 de la tarde para otro programa de inversiones inmobiliarias Carlos un gusto gracias otra vez amigo por tu apoyo y a todos ustedes que nos están escuchando Gracias por seguirnos cada semana un placer estar con ustedes excelente noche a todos te ha gustado este vídeo Dale clic abajo y por favor suscríbete a nuestro canal y Dale click a la campanita justamente para poder recibir una notificación cada vez que publicamos un nuevo vídeo nos vemos Este programa fue presentado por máximo la primera inmobiliaria digital de México hacemos más para ti te recordamos que todos los episodios de inversiones inmobiliarias están disponibles en revista.netsimo punto mx