Mercado estable o mayor riesgo – ¿Dónde conviene invertir?

IA de México presenta inversiones inmobiliarias con Karim Giavi. ¿Qué tal, querida audiencia? Les saluda Carlos Nava en sustitución de mi compañero Karim Gudiabí, titular de este programa. Hoy prepararemos un programa especial con lo mejor del sector inmobiliario. Para usted que está pensando en invertir su capital o bien en aprender sobre el sector en bienes raíces, lo invito a quedarse con nosotros. Les recuerdo seguirnos en nuestras redes sociales. Escríbanme y díganme qué es eh lo que les gusta de este programa o qué quisieran saber. nos encuentran en Instagram como @carlos Carlosinversionesmx y @carimnéo. Comenzamos y el día de hoy vamos a tener eh una plática muy interesante con este con Horacio Urbano que se encuentra ya con nosotros aquí vía Zoom y le damos la más cordial bienvenida.

¿Cómo te encuentras en la noche de hoy, Horacio? ¿Qué tal, Carlos? Muy bien, muy bien. Muchas gracias. Oye, Horacio, bueno, pues traemos un tema preparado muy muy interesante para hablar sobre este la vivienda. Eh, cuéntanos un poquito más de todos estos planes que están saliendo el día de hoy o cómo han estado evolucionando. Cuéntanos más al respecto, de favor. Pues mira, eh la verdad es que desde que la presidenta Claudia Shemon andará en campaña, uno de sus temas de la estrategia de su plan de gobierno, de su plataforma política en ese momento, era dar prioridad a la política de vivienda y esta prioridad siempre habló de de construir un millón de viviendas y de impulsar esta idea del presidente López Obrador que era que el gobierno volviera a construir a través del Infonavid y de la CONABI.

Y una vez que ella llegó a la presidencia, pues resulta que retomó todo esto, lo convirtió en parte de su plan de gobierno y presentó un una política de la vivienda para el bienestar que propone que además de todo lo que el sector privado pueda hacer inercialmente a todo lo que había hecho en como tendencia los años recientes, agregar un millón de viviendas que serían construidas 500,000 por Infonavit y y 500,000 por la CONAVI. Y ya unos meses después, pues esto también se se fue consolidando al grado de que se actualizaron los números con la propuesta de que el Infonavid llegue a 600,000, la CONAVE y las 500 originalmente planteadas. Y en eso estamos y todavía en espera de que una vez que el FOBIS que está en el proceso de tener la actualización normativa que le permita construir, permita decir cuántas viviendas podría comprometerse a construir a su vez en el sexenio, que si vamos en proporción de lo que pueda hacer el el el Infonavit, que es su hermano mayor, digamos que quizá el fobista podría agregar unas 100,000 viviendas más, de tal forma que pensemos que la política seccional de vivienda pretenda la construcción de 1,200 000 viviendas.

Por ahí debiera estar la cosa, Carlos. Muy bien. Bueno, Horacio este Urbano es presidente y fundador de eh de Centro Urbano. Y bueno, tú que llevas ya varios años con este análisis, décadas diremos analizando el sector de vivienda de México. Horacio, desde tu perspectiva, cuéntanos cuál es el propósito principal que debería tener una política de vivienda en el país. ¿Para qué esta materia que pues en cierta forma tiene una especialización? Pues mira, yo creo que que la política de vivienda es parte de la estrategia de justicia social que debe tener un país. Pero si me preguntatáramos cuál debiera ser el sí o sí de una política de vivienda, tendría que ser general bienestar para la población.

Bienestar obviamente para todos los beneficiados directamente por la política de vivienda, pero bienestar también para todos los que vivimos en las ciudades, en los barrios donde se construyen y financian las viviendas. Entonces, me parece que la respuesta fácil tendría que ser que una política de vivienda tiene que servir para generar calidad de vida y oportunidades para los mexicanos. Oye, Horacio, es algo complejo, o sea, se dice fácil, pero la verdad es que el crecimiento, yo recuerdo cuando se crearon estas esta vivienda, porque de entrada para poder tener vivienda digna tipo Fobistin Fonavit, todo esto para alcanzar esos créditos que de hecho son montos bajos, pues normalmente se construyen muy a las afueras de las ciudades y esto acaba terminando siendo ciudades fantasmas, puesto que las personas se llegan a ser hora y media 2 horas para llegar al lugar de trabajo, llegar a las zonas céntricas de la ciudad y bueno, pues lleva una complejidad logística.

Coméntanos qué debe de garantizar una buena política de vivienda en términos de acceso, ubicación, calidad y precio, porque no creo que sea nada más encontré un terreno aquí de buen tamaño y voy a construir 300 casas para este o casitas, ¿no? Para poder, digo, dicho, de una manera con el presupuesto para poder este satisfacer esta este déficit que nos comentas, ¿no? No, de hecho, ya hace algunos años que se cambió a nivel eh constitucional el concepto de vivienda digna, que no decía nada, o sea, hay que generar vivienda digna para los mexicanos, era un poco insuficiente el término. Y ahora es el concepto de vivienda adecuada, que la vivienda adecuada que la establece o no hábitat marca muy claramente siete conceptos fundamentales que tiene que tener esta vivienda para poder ser llamada una vivienda adecuada que habla de de ubicación, de servicios básicos, de que esté bien construida, de que permita que cualquier gente con alguna discapacidad pueda tener acceso a esa vivienda, que sea una vivienda sostenible, sustentable.

Entonces, ya hay criterios muy claros ya a nivel internacional y a nivel México de lo que debe ser esa vivienda. ¿Qué es lo que tendría que pasar con la política de vivienda para que esto se cumpla? Que los gobiernos hagan su parte, ese es ese es un reto fundamental, que los gobiernos hagan su parte de de crear las condiciones normativas, sobre todo en términos de planeación urbana, que permitan que esa política de vivienda eh genere esta calidad de las viviendas de la que estamos hablando, ¿no? Me parece que eso es fundamental, que la política de vivienda genere antes que nada un acceso al suelo y a las infraestructuras básicas de ciudad. Entonces, el tema es no permitir que la vivienda se haga donde se pueda, donde haya suelo barato, sino la vivienda se haga donde se debe, donde debe estar para que así es donde esté la demanda de la gente, es donde están las infraestructuras urbanas, cerca de las escuelas, cerca de los comercios, cerca de los parques, del sistema de transporte.

Entonces, me parece que el cambio fundamental de la política de vivienda es dejar de limitarse únicamente al término vivienda para hablar del concepto de hábitat, que es mucho más amplio, que nos habla de las cuatro paredes más el contexto en el que están estas viviendas para que esa vivienda sea socialmente eficiente y sea lo que cada familia necesita. Porque ciertamente, vaya, si bien es cierto que ahora que se puso tan de moda el tema de las viviendas abandonadas con esto que pasó con el Infonavid hace unos días, pues no es que todas las viviendas que se hayan construido se hayan construido mal, tampoco es que todas las viviendas que se abandonaron hayan sido abandonadas por la lejanía, porque ciertamente hay gente que vive en aquellas regiones de las ciudades donde se hizo esta vivienda periférica, que esta vivienda periférica no debió haberse hecho.

Quizá creo que me parece que lo que faltó precisamente es planeación para ver, por supuesto que hay personas que requieren viviendas en esa periferia, pero no todas. Entonces, ¿qué es lo que tendríamos que pensar en crear condiciones que permitan que la gente pueda encontrar opciones de vivienda adecuadas a sus necesidades y a sus posibilidades económicas en las ubicaciones que lo requiere? Vaya, si la vivienda no tiene la ubicación que las personas requieren, estamos afectando gravemente a las familias, porque más allá de las horas de traslado que tienen que tener para ir al trabajar o a la escuela, también estamos destruyendo sus redes de apoyo, que significa que las familias queden cerca de donde están los primos, los tíos, los amigos, que puedan cuidar a los hijos, que puedan reunirse más fácilmente a a a echarse un café en la noche.

Entonces, las distancias ciertamente son un problema grave que se tiene que remediar a través de la planeación urbana, ¿no? Entonces, ¿qué es lo que habría que hacer? Habría que pensar que es precisamente el objetivo de esta vivienda, del bienestar, que que haya vivienda para todos los segmentos de población y que si hay segmentos donde el sector privado no puede entrar porque es muy caro, como es el caso de la vivienda económica, pues ni hablar que el gobierno le meta las manitas y se meta, como está pasando con esta intención del gobierno, se meta a financiar la construcción para que pueda haber viviendas para todos los segmentos, idealmente en las ubicaciones que se requiere. No es fácil.

Y no es fácil en lo inmediato porque hay que transformar todos los modelos de planeación urbana de las ciudades. Hay que hacer muchas cosas, pero la meta debe ser esa, que las viviendas se hagan donde se necesita y no donde es donde es fácil y barato hacerlas. Oye, Horacio, y comentabas que se está haciendo ya se está trabajando con el nuevo plan de vivienda. ¿Qué consideras que se está haciendo bien de las propuestas y qué consideras que estamos haciendo mal o que todavía no se ha atacado como se deba de atacar? Pues mira, de las propuestas me parece que algo relevante es eh atender que la vivienda no únicamente tenemos que pensar en una política de dueños, no todos los mexicanos debieran ser dueños de su vivienda por muchas cosas, eh porque muchos ni siquiera quieren.

No quieren porque su plan de movilidad personal ya no es así. Porque los jóvenes a lo mejor se imaginan migrando dentro de la misma ciudad o migrando en el país o migrando al extranjero. Eh, la movilidad es un derecho humano, así como la vivienda es es un derecho humano. También la movilidad. Entonces, que de pronto la gente se ancle a una vivienda pensando que es el único modelo no es adecuado. ¿Qué es lo que tendría que pasar? Que hubiera soluciones adecuadas para quien quiere comprar, para quien quiere rentar, para quien quiere vivir en un coliving compartiendo compartiendo espacio con otras personas. Hay que entender también que los grupos sociales han cambiado y que de pronto no podemos hacer viviendas únicamente para familias, también hay que hacer viviendas para solteros, para para parejas del mismo sexo, para parejas con animales.

Vaya, tenemos hacer una diversidad que responda a lo que la gente quiere. Entonces, ¿qué está pendiente, por ejemplo? está pendiente y es un reto importantísimo que es una de las de la de la estrategia de vivienda de la presidenta Shembong, un programa importante de vivienda en renta. La vivienda en renta es un pendiente enorme que tenemos en el país y ahora este próximo fin de semana que vamos a tener en la ciudad de México la primer manifestación contra la gentrificación, hay que entender que que hay que que cuidar todas las vertientes de la demanda de vivienda y una de ellas es la vivienda en renta. Y la forma de cuidar la vivienda es crear condiciones de justicia tanto para el propietario como para para el el inquilino, ¿no?

Y eso cuesta trabajo, hay que tomar decisiones y hay que crear regulaciones que cuiden la propiedad. Ahora que se habla tanto también del derecho a la propiedad, de la propiedad privada, del respeto a la propiedad privada, hay que garantizarlo eso para quien tenga una vivienda y la vaya a rentar. Y al mismo tiempo hay que crear condiciones justas que permitan que una familia pueda rentarse en la intranquilidad de que cada año le van a subir estratosféricamente las las rentas. o que le van a cambiar las condiciones, ¿no? Entonces, me parece que el gran pendiente que tenemos en la actual política de vivienda es un muy buen programa de vivienda en renta que que no que no regule los precios, no hay que caer en la tentación, en el error de pensar que que que planear es es prohibir, que es el mismo caso de Airbnb, ¿no?

No se trata de prohibir, no se trata de que caigamos en la tentación de prohibir lo que no sabemos manejar. Hay precisamente que entender cómo manejar el tema de la vivienda en renta, cómo manejar el BNB, cómo garantizamos que se produzca la suficiente oferta de vivienda que permita que el mercado de la vivienda en renta sea adecuado para el tamaño de la demanda, ¿no? Me parece que ese es un tema muy importante. Y el otro que ya lo está teniend gobierno, reactivar la producción de vivienda social que se había perdido porque las condiciones inflacionarias y de planeación urbana hacían inviable económicamente hacerlo. Ya le entró a eso el gobierno, ya trae un ambicioso plan. te preguntabas que cómo iba el programa de vivienda de la presidenta.

Pues bueno, recientemente eh eh anunciaron que la intención es cerrar este año con al menos 400,000 viviendas en análisis y con al menos en el caso de Infonavid con 200,000 viviendas formalizadas en contratos ya ya para la construcción, ¿no? Entonces me parece que que va arrancando bien el programa, me parece que va arrancando sólido. Hay que hay que tener muy en cuenta que que a fin de cuentas lleva 8 meses en el el gobierno. No, tampoco es que tampoco es que los resultados, yo me parece que que se están dando a muy a un paso aceptable, a un paso sensato. Son cambios muy complejos. Ya veíamos todo esto que salió la semana pasada del tema de que si las viviendas invadidas podían ser ocupadas, podían ser vendidas a los que las invadieron.

O sea, hay muchos temas en análisis y todas las pelotas están al mismo tiempo sobre la mesa. Hay que ir, hay que ir tocando base con cada unas para darle soluciones, ¿no? Oye, Horacio, me quedó la duda. Comentabas del sector eh privado que no tiene acceso muchas veces a estas, no sé si por la ubicación, la zona. ¿A a qué te refieres? Porque yo creo que si se hace una combinación entre lo que los planes del gobierno con algo del sector privado y me refiero, por ejemplo, nosotros aquí promovemos en este programa muchísimo la inversión y para un inversionista el poder comprar ese tipo de vivienda o crear algún locales o centros comerciales o alguna zona de oficinas es más debería de ser más sencillo porque el el presupuesto es menor a estar en en el centro, en las grandes urbes, ¿no?

Que que es carísimo toda la parte, sobre todo de lo que te cuesta hoy la tierra en estas zonas. ¿A qué te refieres con que el sector privado no tiene acceso? ¿Y tú crees que se pudiera también hacer algún plan entre inversionistas de tal vez medio nivel medio que puedan ellos entre varios como cooperar para o o más bien dicho sumar esfuerzos para generar eh esas condiciones comerciales o industriales o este de oficinas para que se vaya generando una como pequeña ciudad sustentable en esta misma zona? Mira, no, porque en realidad es es un tema de política pública, tiene que haber la planeación, es un tema de planeación urbana, hay que ajustar los planes de planeación urbana. Eh eh eh es un tema de mucho fondo de planeación, no es no es no es que los desarrolladores no quieran hacerlo, es que de pronto el suelo, vaya, suelo hay.

Lo que pasa es que ese suelo no tiene la vocación, no tiene los permisos, no tiene el uso de suelo autorizado para desarrollar lo que se requiere. Entonces, cuando hay poco suelo disponible con la viabilidad para desarrollar los proyectos que se necesitan, el suelo se encarece. Entonces, lo que necesitamos que haya es que haya una inyección de suelo y esa inyección de suelo, evidentemente el suelo ya está. Lo que hay que hacer es darle uso de suelo que le dé factibilidad de que pueda ser desarrollado en lo que el proyecto de ciudad quiera. El proyecto de ciudad debe decir, a ver, hay muchos temas que estando hoy, hoy ya los tenemos como los ideales, ¿no? Se habla mucho de la ciudad de los 15 minutos, que todo el mundo tenga todo cerca, pues todo eso es resultado de planeación.

de planeación, de inversión en infraestructura y si las condiciones de la planeación existen, el sector privado ahí está para entrarle. O sea, el sector privado tiene que estar trabajando de la mano con el gobierno para estar muy atento a los cambios que se vayan dando, a las tendencias. Se han dicho muchas cosas muy positivas en el discurso de los planes urbanos. Ahora falta que esas tendencias se hagan realidad y el sector privado, no me cabe duda que ahí va a estar. Siempre ha estado ahí para dar respuestas. No, me parece que que lo que hay que hacer es que estar muy atento con los cambios, presionar los cambios en sobre todo en materia de uso de suelo, me parece cambios que tienen que ver también en algunos casos con reglamentos de construcción, pero el tema es normativo.

O sea, en este momento si los desarrolladores quisieran hacer vivienda de interés social en el centro, el problema está que como no hay ellos dos de suelo, el suelo disponible es demasiado caro y lo saca del mercado, ¿no? igual con muchas de las cosas que la política como como y los ideales establece. Por ejemplo, se habla mucho de proyectos de usos mixtos. Eh, lo que pasa es que esos proyectos de usos mixos tan deseables, donde en plantas bajas sean comercio, plantas bajas activas con comercio, pisos superiores mezclando vivienda con oficinas quizá suena muy padre y es lo que hay que hacer, nada más que en muchos casos la regulación lo prohíbe. Entonces, lo que hay que hacer es actualizar la normatividad para que la normatividad urbana y de construcción, que sobre todo es, hay que entenderlo de índole municipal, que esa planeación responda al objetivo de ciudad que tenemos.

De nada sirve que digamos, ¿qué ciudades queremos? que ciudades verticales, densas, compactas y muchas cosas que suenan muy bien si la regulación no lo permite. Entonces es complejo porque tiene que ver con una política nacional, pero también sobre todo con las políticas estatal y municipal. Y ahí es donde se atoran las cosas. El tema de los usos de suelo, hay que recordar la planeación es municipal. Entonces la presidenta Shan pueda tener toda la mejor voluntad con su política de vivienda, pero si los gobiernos y los municipios no se ponen al en línea tanto en la parte de gobierno como sus órganos legislativos, pues esto esto no va a avanzar. De hecho, ahora que está trabajando tan intensamente con esto de las 400,000 viviendas que están revisando y las 200,000 que esperan contratar este año, el principal reto es que salgan los permisos, que el tema de los permisos es otro tema, ¿no?

Se se puede tardar hasta 5 años tener los permisos de construcción de un proyecto y eso además de que de que es ilógico, pues mata mata la viabilidad de los proyectos, sobre todo cuando estamos intentando que salgan proyectos. Vaya, el tema es que se puede hacer vivienda económica en buenas ubicaciones y para eso se requiere que el impacto del suelo y de la regulación no sean el costo que mate estos proyectos, ¿no? Sí que se oye sencillo, pero la realidad es que también hay ciudades donde la escasez de los servicios no es tan sencillo, ¿no? luz, agua, toda esta parte, incluyendo, por ejemplo, pensando en la ciudad de México que tienes eh movimientos de de temblores y eso no puedes agarrar y decir, "Vamos a hacer todo vertical, tienes que tener demasiado cuidado y ya hemos pasado por casos en el pasado, ¿no?

Y Horacio, cuéntame qué papel juegan hoy en día las instituciones como FOBISTe, Infonavid eh y la banca en general. ¿Se están alineando a esta visión o cómo están apoyando o soportando e esta política? de vivienda. Mira, la política de vivienda de la presidenta fundamentalmente la están apoyando Infonavid Fobiste y la CONAVI. Fundamentalmente los bancos participan poco porque ahora que Finfonavid es el que va a financiar la construcción, eh los bancos ni siquiera tienen que financiar la construcción. Entonces, lo que está pasando con la banca es que la banca se está concentrando con lo que se había concentrado todos los años anteriores, que es más o menos hacer 300,000 300,000 viviendas al año del sector privado sin participación de de de gobierno.

Entonces, la banca está en eso, va creciendo, seguramente tendrá buenos números este año, tuvo buenos números el año pasado, la banca está sumada y en el caso incluso de la vivienda del bienestar, si viene siendo que que si bien es cierto que participa poco con el financiamiento, con los famosos créditos puente porque no se necesitan, el Infonavid directamente está financiando la nos tenemos que salir porque vamos un corte comercial, pero bueno, desde luego que te invitamos para que volvamos a platicar de estos temas. Buenas noches, Carlos. Gracias por la invitación y me gusta mucho participar en esta sección porque nos permite como entrar un poco en la dinámica personal, ¿no?, de qué es lo que nos gusta, qué es lo que nos hace sentir cómodos y en específico sobre este debate sobre invertir en un mercado estable con crecimiento lento o en un mercado emergente con mayor riesgo, pero un retorno potencial o más eh interesante.

Pues yo creo que esta decisión se debe plantear desde el inicio. ¿Qué tanta tolerancia tenemos al riesgo? ¿Qué tanta tolerancia tenemos a estas nuevos oportunidades de inversión? Y si somos tal vez a lo mejor algunas personas un poco más cautas, pero me gustaría como platicar con todos ustedes sobre las ventajas sobre un mercado estable. Una de las ventajas, pues claramente es el menor riesgo de las inversiones, porque llegan a ser inversiones más seguras, inversiones que ya a lo largo del tiempo nos han permitido medir qué funciona, qué no funciona y han podido eh o se ha logrado establecer como un punto medio para que los riesgos sean menores o sean muchísimo más eh pequeños. El crecimiento constante también, aunque puede llegar a ser un crecimiento un poco lento, pues también nos puede llegar a favorecer porque evidentemente hay gente que invierte como en estos sectores gracias a que tienen un crecimiento constante y que se ha logrado ver a lo largo de semanas, décadas eh temporales.

Y y vamos a poner un ejemplo, Ale, porque por ejemplo en las ciudades grandes, Ciudad de México, invertir en la Condesa, en la Roma, sabemos que es un mercado que siempre va a crecer, pero va a crecer ya a cierta velocidad, ¿no? No no es un mercado rápido, emergente como invertir hoy en Yucatán, en Quintan Ro, en ciertas ciudades. Ya ya no ni siquiera decimos Cancún, que ya es una ciudad consolidada. Es más, les diría también es un crecimiento lento, pero aparte algo interesante, necesitas entrar como que con una inversión mayor, pero es un una parte estable. Pero si tú te vas a una zona, por ejemplo, eh Tulum, Calaro, zonas que están en Puerto Morelos ahorita que traemos ahí crecimiento, en Yucatán igual las zonas que están pegadas a las playas por Telchac Puerto, por San Bruno, por toda esta parte, sabemos que eso es una parte que va es emergente, pero que también tiene sus riesgos de que si no crece al ritmo que esperamos que crezca, puede llevar 2 tr años en que esté parada la inversión.

hasta algún día va a llegar, pero ese día puede tardar más o puede ser ya. Y ahí es donde vas a tener una plusvalía tres veces quizás más que si tú estás invirtiendo en un mercado conservador, ¿no? Exactamente. Y por ejemplo, dentro, como tú mencionas bien, Carlos, dentro de las ventajas de los mercados eh emergentes, pues es el alto potencial en las ganancias. Evidentemente, como tú mencionas, cuando empezó el boom de Tulum, pues evidentemente el crecimiento fue al alto. Eh, probablemente llega a estabilizarse o como el ejemplo que mencionaste de la colonia Roma, que hubo un momento en el que hubo un boom y ahorita ya se estabilizó, no significa que decrezca el potencial de esa zona, sino simplemente llega a un punto en donde llega a conservarse de manera estable y de y ser un poco más conservador.

Entonces, yo lo que creo aquí es que cualquiera de los dos eh mercados son mercados importantes, son mercados que se deben de siempre voltear a ver. Eh, evidentemente va a depender mucho de la el tipo de persona que tú seas. Si eres una persona un poco más arriesgada, pues vas a querer ir por mercados emergentes. Si eres una persona un poco más cauta, vas a querer voltear a ver esos mercados que ya son estables. Y aquí me gustaría hacer un preámbulo sobre los siguientes dos segmentos que tenemos en este programa, en donde vamos a tener un invitado muy importante que es Rodrigo Castilla, vicepresidente de Citrus Patrimonial, que mezcla ambos mercados, porque estamos hablando de un mercado eh estable como es la agricultura.

Es un mercado que lleva pues historia. Desde la época de los cavernícolas se dedicaban a la agricultura. Entonces es un mercado superestable. Eh, pero también está mezclando un mercado emergente porque estamos hablando de la agroexportación de la agricultura, eh, que que es uno de los sectores más importantes, yo creo que no solamente en México, sino a nivel mundial. Pero está dando la oportunidad a microempresarios, a empresarios pequeños, a cualquier persona para poder entrar a este mercado o a este sector agrícola de una forma muy asequible, muy muy accesible para muchos bolsillos y poder dar la oportunidad a la gente de entrar a este mercado que muchas veces olvidamos, o no es que olvidemos, sino está dentro de nuestra vida diaria, que a veces dejamos a un lado, que es el sector agrícola, uno de los más importantes Porque todos en nuestra casa tenemos alimentos que tenemos que consumir.

Ahora, regresando al tema entre qué prefieres de los dos, es importante. Yo yo siempre hablo del perfil del inversionista, como bien comentabas al principio, tal vez una persona que empieza a invertir joven, pues va a decir, "Okay, vámonos por mercados emergentes." Además, no va a tener la paciencia. La tierra es paciencia, ¿no? Tú compra y deja que la tierra, que el tiempo haga su labor para que se incremente el valor de la tierra. Una persona que es este pues más joven va a decir, "No, no se se impacienta." Que si lo compra también en 10 años igual y tú ya tienes los resultados 15 años. Pero una persona más joven eh, no tiene esa paciencia. Ahora, a una familia, una persona que ya tiene una familia, esposa, hijos, no puede arriesgar tanto a decir, híjole, lo compro ahorita y si no se da, porque tal vez inclusive yo les he dicho, ¿qué mejor?

en lugar de tener una edubeca, ¿no? ¿Por qué no compras un terreno con la plusvalía que te da o un proyecto productivo como el que estás hablando que que te genera eso, ¿no? Pero bueno, todo esto, va a depender de cada perfil, ¿no? Vámonos un corte comercial y regresamos para seguir hablando sobre este proyecto. Ale, gracias. Regresamos a tu programa de inversiones inmobiliarias y seguimos aquí con Alejandra Padilla. Ella es gerente del proyecto de Citrus Patrimonial para allá de México y nos acompaña también Rodrigo Castilla. Él es vicepresidente de Citrus Patrimonial. Buenas noches. Me encanta este proyecto antes de pasarles la palabra porque siempre hemos dicho que en este programa apoyamos mucho al inversionista a que busque o encuentre su libertad financiera y todo empieza primero desde el ahorro y después la inversión.

Las personas empiezan ahorrando y deben de decidir en qué invertir, pero esta inversión es importante porque algo que me estaba pasando, les voy a confesar, Rodrigo y Ale, estuvimos apenas en un juego que está organizando Yade, ¿no? este con Andrés Muñoz, que también ha estado por acá, un juego que trae Alen Allen Hernández que también ha estado aquí en el programa y es es un juego como el de Cashfow de Robert Kiyosaki donde aprendí una cosa, estoy invirtiendo casi siempre en propiedades, en terrenos donde traen una alta plusvalía y voy a estoy multiplicando mi patrimonio, pero justo en el qué prefieres anterior hablábamos de que lleva su tiempo, ¿no? Pero no traigo inversiones de corto plazo que te estén dejando un ingreso residual.

Y la liquidez, Exacto. Lo que habla mucho Robert Kiosaki del flujo de efectivo. Él comenta que en Estados Unidos es fácil comprarte una vivienda porque obviamente las tasas de interés de interbancarias son bajas, ¿no? Pueden estar al 4 al 5%, cosa que aquí en México nunca ha pasado. Han llegado a estar casi al 0% en Estados Unidos y la renta es alta. Aquí en México no pasa eso. Y Robert Killosaki dice, pues te puedes hacer toda la vivienda que quieras y todavía te queda un flujo. Pero aquí uno empieza a pagar el flujo. Pero lo que ustedes traen es algo increíble que a mí me encanta porque justamente es lo que necesito en mi portafolio empezar a tener un ingreso de tus activos, un ingreso pasivo residual, porque si no tú estás pagando mensualidades altas que se van a multiplicar y te vas a hacer de un buen patrimonio, pero tal vez 5, 10 años cuando tú vendas ese terreno.

Y hay algunos que a mí me gustan que digo, este me lo quedo y voy a construir ahí, ¿no? Y y voy a tener mi casa, pero sí necesitamos ese flujo. Así que háblenos un poquito más de esto, Alejandra, ¿qué es Citrus y qué nos traen el día de hoy? Pues muchas gracias por por la introducción, Carlos. Eh, como platicamos en el bloque anterior, yo creo que existen mercados que debemos de voltear a ver sí o sí, principalmente cuando son mercados que han prevalecido a lo largo de la historia. Eh, uno de ellos, evidentemente, que es el que siempre nos compete aquí en inversiones inmobiliarias, pues es el sector eh inmobiliario, porque hay incluso historia de de de hace décadas de de gente que incluso desde la época de los egipcios cobraban por rentar espacios de vivienda.

Evidentemente es una de las actividades o de las eh economías más importantes a nivel nacional, a nivel mundial, porque todos necesitamos un lugar donde vivir, un techo que tener en nuestras cabezas, pero evidentemente también hay un sector que muchas veces dejamos de lado, que es el sector de la alimentación. Evidentemente, así como nosotros necesitamos un techo sobre nuestras cabezas, también necesitamos tener alimentos sobre nuestras mesas y eso es principal. Y yo creo que muchas veces lo dejamos de lado porque se nos hace algo muy cotidiano en nuestro día a día y eso es exactamente lo que hace Citrus patrimonial. mezcla el sector inmobiliario porque estamos hablando de tierra, tierra productiva, pero también está mezclando un sector que anteriormente solamente estaba enfocado para gente que tuviera o mucho capital o mucha tierra, pero que ahorita Citrus nos está acercando esta posibilidad a los pequeños inversionistas de entrar con nuestro dinero y poder recibir rendimientos desde el 18% anual.

Entonces, para eso eh le agradezco mucho a Rodrigo que esté aquí con nosotros, el vicepresidente y uno de los creadores de este modelo tan innovador que ha estado en boca de muchos medios, de muchas personalidades y que nos comparte un poco sobre lo que ellos crearon con Citrus Patrimonial. Muchas gracias, Carlos. Muchas gracias, Sale, por invitarme nuevamente a su espacio y muchos saludos a su audiencia. Y sí, en realidad es justamente lo que dices tú, en realidad, ¿qué fue lo que nos hizo dejar de vivir en cavernas y ser nómadas? Que los humanos lograron conquistar, yo digo, el poder eh replicar el trigo, los granos, para poder hacer pan, para poder la agricultura. En realidad, lo que hizo que el humano y la civilización exista y a que el día de hoy nos sigamos reproduciendo es que la gente sabe que hay comida y esa comida, ¿de dónde viene la agricultura?

Pero pero como justamente comentale, lo que ha pasado es que estamos desconectados de eso. O sea, por ejemplo, ahorita como dices tú, estamos muy familiarizados con la vivienda, con la renta, porque o rentamos o nosotros le rentamos a alguien o estamos familiarizados con el negocio, pero pues, ¿quién ve cerca de aquí un campo de papas o un campo digamos de frijoles? pues están alejados de las ciudades, entonces la gente como que ya no está conectada con el campo. Y lo que hizo Citrus fue justamente eso, fue reconectar a la gente y decir, porque también dijeron, lo que me gustó, lo que dijiste, Ale, que muchas veces la gente decía, "Es que tengo que tener mucho capital, pero también decían, tengo que tener conocimiento, tengo que saber plantar, tengo que ser agricultor." Y lo que es la belleza de citrus y cómo inició era gente que no era agricultores y que no sabía nada de tierra, sino nada me decían, "Es un buen negocio, en pandemia ustedes siguieron vendiendo, entonces yo quiero entrar ahí." Y encontramos cómo poder invitar inversionistas de una manera en la que yo puedo recibir ese capital y ellos también saben de qué están ganando, que es algo tan sencillo como el incremento del precio de limón.

Fíjate que no estamos conectados con el campo porque bajas, es más, ya en los edificios como se vive ahora, tienes una tienda de autoservicio ahí en la planta baja o arriba, ¿no? Entonces, ya no estamos conectados porque tú nada más bajas y ya compras lo que necesitas. Pero a fuerzas hay un buen trabajo atrás de gente, pero como bien dices, especializada en todo esto, porque pues una persona común y corriente, imagínate todo lo que conlleva y además andar viajando, andar supervisando, andar bien conociendo temas justamente de agricultura, de to todo lo que las tendencias y lo que se necesita, ¿no? Pero algo muy importante que a mí me gusta es justamente esta parte del crecimiento. estábamos haciendo, bueno, uno que es un eh producto esencial para la humanidad.

Todo el mundo necesita limones en cualquier momento y siempre lo he escuchado de Ale que dice, todo el mundo tiene limones en su refrigerador, ¿no? Y es cierto, pero la otra parte también muy importante es como comentaba ahorita Ale, no necesitas eh empezar con una inversión muy alta, que esto me encanta de este proyecto, porque si tú quieres invertir en una ciudad como Monterrey, México, Guadalajara, pues tienes que empezar comprando un departamento de 2,00 bajita la mano, ¿no? para que te dé una capitalización de renta de 4.5. Y cuando empecé a platicar con Ale antes de que arrancaran con el proyecto, fue las primeras preguntas que le dije, le hice, bueno, ¿cuánto me da de rendimiento este proyecto para saber qué tan rentable es comparado con un departamento?

cuéntanos este estudio, Ale, qué ha resultado. A mí me gusta siempre compartir como este análisis con todos mis eh clientes inversionistas, pero en la mayor eh eh como que el costo promedio de una propiedad promedio en muchas entidades de la República puede ser desde 1,illón y medio hasta 1,700,000 pesos. Tú con una inversión en Citrus patrimonial de 1,700,000 pesos, estamos hablando de alrededor de siete certificados que equivalen a 1000 m² cada certificado de plantillíos de árboles de limón. Con este inversión o con esta inversión similar a la de una propiedad promedio en zonas promedio, tú puedes estar generando rendimientos mensuales desde 25,000 pesos. Y a mí me gusta siempre hacerles la pregunta a mis clientes o a los inversionistas de qué propiedad promedio que tú inviertas 1,700,000 pes te da una rentabilidad de 25,000 pes libres sin necesidad dedicarle mucho tiempo, mucho esfuerzo, solamente permitiendo o acercándote a la mano que ya tiene Citrus patrimonial, a los negocios que ya ellos cerraron, a los contratos que ellos ya tienen establecidos con eh Estados Unidos, Reino Unido, Japón, Corea y están aperturando caminos hacia Emiratos Árabes.

25,000 anuales mensuales. Mensuales. Wow. Nada más para poner una idea a las personas que nos escuchan, a toda la audiencia, si tú compras un departamento de 1,700, más o menos hablamos de una capitalización de rentas al 4.5, que es el promedio en las ciudades, esto te da 76,500 pesos anuales. Entre 12 estamos hablando de 6,375. O quiere decir que si hoy tú compras un departamento, vas a estar rentándolo de 1,700, vas a estar rentándolo, pongamos en 7000 pesos, pero en Citrus tú estás ganando mensuales, en Citrus tú ganas 25,000 pesos. Ahí está la diferencia. Examente. Exactamente. Y está ligado a la producción en masa de eh un fruto que se vende a nivel internacional. Entonces, eh Rodrigo, ¿nos puedes comentar también un poco sobre los datos claves, es decir, cuántas hectáreas se han comercializado, en qué proceso se encuentra?

Porque evidentemente eh llega un momento en el cual ya no vamos a tener a lo mejor más certificados, sino que quienes entraron a este negocio en el momento adecuado, incluso ya tienen ahorita una plusvalía porque el primer certificado se comercializó, corrígeme si estoy mal, en 140,000. Pero el día de hoy el certificado desde para nuestros inversionistas está en 250,000 más o menos. Entonces, si nos platicas un poquito sobre esos datos. Sí. O sea, nosotros estamos en búsqueda de simplemente eliminar creencias pasadas como la creencia de lo que estábamos platicando de que el dinero no crece en los árboles. Pues si tú, o sea, es algo que escuchamos creciendo. Yo me acuerdo la primera vez que lo escuché, e si mi papá lo está escuchando, eh, estaba buscando que me compraran unos tacos de fútbol y me dijeron, "El dinero no cae del cielo." Yo quería los de David Beckham, que te acuerdas en esa época pues eran, digamos, como comprarte unos Gucci para un niño justamente.

Y me dijo, "¿De qué estás hablando? el dinero no crecen los árboles. Y por eso elegimos esa frase justamente en Citrus, porque pues nosotros todo el dinero que viene de la empresa viene de un árbol, entonces pues claro que el dinero crece de un árbol. Si esa fruta sale de un árbol y luego la transformas en dinero, estamos simplemente buscando eliminar esos paradigmas. Y lo mismo que dices tú, eh, nuestro lema también es la democratización de la inversión al campo. ¿Por qué? Nosotros no decimos que es una inversión para todos, pero sí para un primer inversionista, como dices tú, o un segundo, tercer inversionista, alguien que sabe lo que es el flujo de dinero, que es la diferencia entre las inversiones que estamos acostumbrados en México.

Lo único que hizo Citrus fue ofrecer una una inversión diferente. No es que seamos mejor o que seamos peor que ninguna, sino simplemente somos diferentes. Por ejemplo, ustedes tienen inversiones en plantillos de jalapeño o de mango. No, yo tampoco. ¿Por qué? porque no existen otros citrus de, ya sabes, jalapeño, etcétera. Oye, Rodrio, nos vamos a tener que ir un corte comercial y regresamos para seguir platicando de esto, pero bueno, va a venir un webinar, hablamos después del corte para que tomen notas sobre lo que vamos a tener. Vamos a un corte comercial y regresamos. Y regresamos a tu programa de inversiones inmobiliarias y bueno, estoy con Alejandra Padilla, gerente del proyecto de Citrus patrimonial por de México y Rodrigo Castilla, vicepresidente de Citrus Patrimonial.

Estábamos hablando de algo muy interesante el bloque anterior. Si ustedes compran eh 1000 1,700,000 pesos de este proyecto productivo que ahorita vamos a entrar a hablar a mayor detalle, están adquiriendo 1000 m de para cultivo. Ahorita hablamos también de la tierra, pero te genera 25,000 pesos mensuales. Mientras que si ustedes compraran un departamento o un inmueble de 1,700, generarían 7000 7500 pesos de renta. Es super productivo este proyecto. Así que antes de continuar, como sabemos que el tiempo es oro y se va de volada, los queremos invitar a un webinar el día de mañana a las 7 de la tarde. Para todos los que estén interesados y quieran aprovechar esta oportunidad, porque también sé que son pocos tickets, llega el momento en que dices, "Ya aquí se acabó y ya no puedes seguir participando en acuérdense, generar flujo de efectivo es algo importante, te va a dar tres veces más que una renta.

Así que todos los que estén interesados, mándenos un WhatsApp al 56 33 12 13 14 o escaneen el QR que aparece aquí en pantalla. Les repito, 5633 12 13 14. Si hoy escuchaste esto muy rápido, no te preocupes porque el día de mañana vas a tener a Alejandra Padilla y a Rodrigo Castilla en este webinar donde te van a explicar a detalle, sin la premura del tiempo que nos da el radio. Vas a tenerlos ahí y al final también les puedes hacer todas las preguntas que quieras. Lo único que tienes que hacer es mándanos un WhatsApp que diga citrus con C, citrus de cítrico, citrus que aquí veo que Ale también trae ya a la mascota al 5633 12 13 14. Ale, cuéntanos, no están vendiendo tierra, es un proyecto. Lo que adquieres con Citrus patrimonial es el derecho de cobro de la producción y de la exportación de limón persa yucateco.

Entonces, tu rendimiento va a estar ligado directamente a la producción en toneladas de 150 hectáreas, que se llaman Hair 3, y al costo de limón, pero no al costo de limón en pesos mexicanos, sino en dólares, porque el 90% del limón que produce Citrus se va al extranjero, por ende, no nos peleamos con el precio de nuestro propio territorio o con el precio de nuestras propias centrales de abasto. Entonces, aquí lo que tú adquieres es eh un rendimiento desde el 18% anual, que tú lo vas a recibir mes con mes de acuerdo a la producción en toneladas y al costo de limón que se comercialice. Le pido por favor a Rodrigo que nos platique un poco más sobre el negocio que él junto con todo su equipo creó para que podamos invitar a toda nuestra audiencia a este webinar, esta plática Zoom que vamos a tener el día de mañana, donde les vamos a compartir este y muchos más detalles de cómo pueden entrar al negocio de la agroexportación.

Sí, es que justamente como les platiqué, nosotros no nacimos como siendo desarrolladores de terrenos o de edificios y luego migramos a terrenos con árboles, sino éramos agricultores y vendedores de limón y la gente nos dijo eso. Yo no quiero que me vendas terreno, ¿qué hago? ¿Qué voy a hacer con un terreno a la mitad de la nada? Me decían, "Lo que a mí me interesa es la la frase que me dijo mi tío y nunca se me va a olvidar, la verdadera carnita que es la exportación, que es la comercialización de este producto en dólares, porque nosotros solo tenemos nicho exportación, la gente dijo, "Yo solo quiero de lo que se gane de vender el limón, no me interesa el terreno." Entonces, de ahí nació el certificado de plantación.

Al día de hoy ya vendimos alrededor de 150 haas del primer proyecto que fue Ocelote 3, perdón, Ocelote 2, ahorita Haar 3. Ya vendimos las primeras 100 haáreas en tan solo 3 meses desde que salimos más o menos en marzo del segundo proyecto. Ya estamos en las últimas 48 haáas del proyecto de Jaguar 3, que justamente como comentó Alex, son los mejores precios porque son nuestros primeros dos proyectos y justamente es eso. Si tú quieres ganar, tú consumes limón todas las semanas, quieres ganar del incremento de ese limón a nivel internacional en Estados Unidos, Japón, Corea y como les comenta Ale, próximamente vamos a estar en Dubai, pues justamente es eso, invertir en citrus patrimonial. Le abrimos la puerta a la gente de poder invertir en algo que ellos consumen y que además ellos saben que no es que yo les diga, "Oye, estas el 18% es algo que pues es un financiamiento porque yo soy un genio de las finanzas, sino la gente sabe que el limón todo el día cuesta más.

¿Te acuerdas cuánto costaba hace 10 años? Hace 20 años costaba 4 pesos el kilo, ahorita está en 50es. Y en Japón un limón está en 42. Entonces, si quieres invertir en la agroexportación, este es un modelo de inversión que te va a interesar muchísimo. Te invitamos al webinar del día de mañana y justamente es eso. El dinero sí crece en los árboles si tú te dedicas a vender frutas y verduras. Y lo que nos hace únicos en México y el único proyecto que te apalanca la comercialización es que nos enfocamos en eso. No nos enfocamos en la venta de tierra ni en rentas, sino en la producción, la verdadera ganancia que es la comercialización de limón. Decías en el bloque anterior que tu papá te decía que el dinero no se da en los árboles.

Yo decía, "El dinero no cae de los árboles, hay que sacudirlo, nada más le modifique tantito y hay que y es muy claro, ¿no? Entonces, a todas las personas que nos están escuchando, mándenos un mensaje, un WhatsApp al 5633 12 13 14. ¿Quieren aprender que el dinero caiga de los árboles? Sacúdanlo nada más mandándonos este mensaje y van a ver unos rendimientos interesantes. Mañana van a estar en un webinar eh completamente en vivo por Zoom. De cualquier parte que te conectes los vas a escuchar. Jueves a las 7. Lo único que tienes que hacer es escanear el QR que aparece en pantalla o bien enviarnos un mensaje al 56 33 12 13 14. Ale, nos queda medio minuto. Resumamos. Ah, todavía tenemos un minuto más.

Perfecto. Coméntanos un poquito más de Citrus. La inversión inicial es de 250,000es que equivale a un certificado de un fideicomiso, que esta inversión está avalada por un fideicomiso. Este certificado equivale a 1000 m². Si hacemos la conversión de las 150 haáreas, que estamos hablando de Jaguar 3, solamente se pueden comercializar 100 certificados. En realidad, en el momento en el que se venda el certificado 1500, esta inversión quedará cerrada para garantizar la no sobreventa del modelo de negocio para que nuestros inversionistas siempre reciban el rendimiento adecuado. La famosa burbuja. Exactamente. La inversión es de 250.000 pesos con una inversión inicial que es el enganche del 30% y de ahí son 48 meses de financiamiento directamente con el fideicomiso.

El dinero de nuestros inversionistas no entra a cuentas de citrus patrimonial, sino que hay directamente un fideicomiso que tiene dos bloqueos. Es decir, nunca eh el dinero no va a estar dentro de manos de los inversionistas, de los socios, de los COS, sino que va a ser respaldado y cuidado por el fideicomiso y vamos a tener total apertura y transparencia con nuestros inversionistas para que tengan certeza de que su inversión va a ser utilizada únicamente para lo cual fue creado el fideicomiso que es la producción y la exportación de limón persa yucateco o el oro verde de citrus patrimonial. Pues muchísimas gracias. Este, gracias Rodrigo Castilla, gracias Alejandra Padilla, ya escucharon. Solo mándenos un mensaje al 56 33 12 13 14.

inicias desde 250.000, pero con el 30% no tienes que poner los 250.000 completo y con eso empiezas el enganche y vas a tener ingresos residuales mucho mayor que cualquier renta en cualquier lado. Así que escanea el QR y te esperamos el día de mañana a las 7 de la noche. Van a estar ellos hablándoles con mayor detalle de este gran proyecto donde vas a tener ingresos residuales. Agradecemos también a toda nuestra audiencia por habernos acompañado en esta emisión. No olviden escucharnos de lunes, martes, miércoles y viernes de 9 a 10. Los jueves estamos 2 horas de 9 a 11 y los sábados y domingo de 2 a 4 de la tarde por Imagen Radio y por Imagen TV Multicast. Hasta la próxima. Soy Karen Guyabi y te quiero agradecer por haber visto un nuevo episodio del programa de inversiones inmobiliarias por Imagen Radio.

Te recuerdo que estamos al aire cada jueves a las 9 de la noche y cada sábado de las 2 a las 4 de la tarde. Si te ha gustado este episodio, te invito a suscribirte a nuestro canal y a e activar la campanita para poder recibir nuestras próximas notificaciones. Cada semana presentamos joyas de inversión e invitamos también a los expertos del sector inmobiliario. Mi objetivo es que tú entiendas de manera precisa cómo invertir de manera inteligente y segura en el sector inmobiliario. Gracias por tu participación y no olvides suscríbete al canal y activa la campanita.