Evolución del capital privado en México

IA de México presenta inversiones inmobiliarias con Karim Goudiavi. ¿Qué tal, querida audiencia? Les saluda Karim Cuari, conductor del programa de inversiones y movilidades. Es un gusto poder acompañarlos una vez más en este programa, en nuestro programa diario donde hablamos, por supuesto, de inversión inmobiliaria, pero lo hacemos siempre con una idea muy sencilla, la de poder democratizar la inversión inmobiliaria y la de poder facilitar en realidad la comprensión de lo que es fabricar dinero a través del vehículo inmobiliario. De hecho, quiero agradecer a César Ray que me ha mandado un mensaje hace unos días. es un radio escuchado, un televidente del programa, nos escucha regularmente, me dice Karim, "No te imaginas lo lo bien que haces al mercado de ayudarnos entender de una manera muy sencilla, en palabras sencillas, lo que es invertir en bienes raíces o entender cómo invertir en bienes raíces y quizás eh recuperar algunos conceptos, refrescar algunos conceptos que entendimos en los primeros momentos de nuestra educación financiera, pero que dejamos de lado durante cierto tiempo.

Pues el programa eh de esta semana y particularmente de de esta noche no será nada diferente. Vamos a platicar con expertos del sector inmobiliario. De hecho, vamos a hablar de la evolución del capital privado en eh México y para el sector inmobiliario. Y nos va a acompañar Jorge Castañares, eh con quien compartimos nosotros muchos eh eh grupos intereses, por supuesto, para el sector inmobiliario. Jorge es el socio director de Experta Capital, es profesor también en la UNAM, es una eminencia en el sector inmobiliario, eh anima comunidades importantes eh de expertos inmobiliarios y Jorge como siempre es un gusto tenerte con nosotros en el programa. Decía que el capital privado inmobiliario es un poco la gasolina, el oxígeno, la sangre de de del sector inmobiliario y a veces hay que entender un poco cómo está conformado este capital, cuáles son los riesgos.

cuál es la regulación, cuáles son las perspectivas, cuáles son las oportunidades para los inversionistas y es de lo que vamos a hablar contigo en esta primera parte del programa. Te saludo y te agradezco estar con nosotros en el estudio de la ciudad de México. Yo estoy en Ibisa, en España, pero me acompaña también en el estudio Genaro Jiménez, el socior también de Plus Valencia Inmobiliaria by IADES. Un gusto saludarlos a los dos. Arrancamos, si quieres, Jorge, con una pequeña presentación tuya. Claro que sí, Karim. Muchísimas gracias. Gracias, César. Un placer nuevamente estar aquí en Inversiones Inmobiliarias, mi querido Karim. Eh, nada más una pequeña corrección. Soy profesor del ITAM, este egresado de la UNAM, pero profesor del ITAM, este, no vaya a ser que ahí alguien diga que no es cierto, que que revisen que no y que revisen el currículum.

Muchas gracias. Muchas gracias. Pues sí, efectivamente, eh, mi querido Karim, eh, hablar del capital privado es hablar de la gasolina del sector inmobiliario. Eh, todo mundo habla de manera pues muy eh eh evidente y pomposa de las fibras, de las ECADES, del mercado institucional que obviamente ha hecho muchísimo por el el la evolución del del mercado inmobiliario en México y poco se habla del capital privado. Yo creo que se poco se habla porque uno no hemos tenido, como tú bien lo dices, la el canal de comunicación, los que nos dedicamos al capital privado para poder eh democratizarlo, hacerlo mucho más entendible, como que siempre es una caja negra. Eh, está rodeado de temas de fraudes, está rodeado de temas de gente que dice que hace capital privado y lo que hace es un meramente una un tema piramidal.

eh mucha gente en las redes sociales eh donde hace este tipo de anuncios. eh ahorita está de moda, ¿no? Los terrenos de engorda, este estos 400% de de plusvalía o de rendimiento que sí se logran, pero en 10 años, ¿no? Yo siempre he dicho que eh para tener riqueza en este negocio, mi querido Karim, y para tener libertad financiera o como bien lo dicen en las redes o coloquialmente, para ser millonario en el sector inmobiliario, claro que se puede, nada más que necesitas una década de trabajo para lograrlo. No hay no hay recetas mágicas, ¿no? Entonces, encantado de la vida, mi querido Karim. Pues, ¿qué te puedo decir? En un breve resumen, 17 años en el mundo del capital privado e inmobiliario, siete fondos de inversión creados, 400 millones de dólares invertidos en el sector inmobiliario en México y 650,000 m² comercializados y desarrollados a lo largo de 20 años con proyectos de todo tipo, ¿no?

Proyectos industriales, residenciales, comerciales. Eh, hotelería boutique, es mercado turístico. estás en uno de los iconos del mercado turístico de lujo o de o de nicho, como dicen ahora eh en Ibiza. Entonces, hemos rodeado desde el mundo corporativo y ahora desde el mundo empresarial y con este tema de la inversión el sector inmobiliario. Entonces, tú nos dices, mi querido Karim, ¿por dónde quieres que empecemos el tamaño de este negocio? Si quieres, es interesante eh solamente para para la audiencia entender que el año pasado se comprometieron 73,000 millones de pesos en en el en el marco del del del capital privado mexicano y tiene un 10% de crecimiento anual este mercado solamente en el mundo de los bienes raíces.

No estamos hablando de las startup, no estamos hablando de este tema. Solamente en el mundo de los bienes raíces, 73,000 millones de pesos comprometidos en el año 2024 en el sector del capital privado con un crecimiento del 10%. Entonces, tú me dices, mi querido Karim, ¿por dónde quieres que nos vayamos? Eh, ahí en el foro donde somos eh donde haces el honor de participar en nuestro foro de diálogos inmobiliarios que ya tiene pues más de 5,000 suscriptores ahí en WhatsApp. Lo manejo personalmente, es todo un reto. Eh, hace unos días eh, mandé un artículo de estos académicos de difusión que nadie lee porque tiene 13 páginas, pero ahí hay muchísima información, mi querido Karim. Entonces, tú me dices por dónde quieres que vayamos.

De hecho, vamos a empezar, si quieres, Jorge, vamos a empezar por por lo básico. ¿Quién invierte en el capital privado? ¿Cómo invertir en el capital privado? Es decir, a través de qué vehículos jurídicos o qué vehículos de servicio o plataformas eh que existen, porque todos aquí tenemos una unas ganas tremendas de poder hacer trabajar nuestro dinero. La mayoría de nosotros pensamos que la mejor manera de hacerlo es de invertir en un bien raíz y ser dueño en realidad de la totalidad de este bien raíz, pero existen alternativas para hacer trabajar su dinero y muchas veces en el sector del desarrollo inmobiliario decimos que es un sector que es un negocio financiero. Ayúdanos a a tener una una visión global de quién, cómo y cuáles son los vehículos.

Con todo gusto, mi querido. Eh, yo creo que antes de hablar de los vehículos, hay que entender un poco los fundamentos, ¿no? Un poco me pongo la cachucha de profesor. Y el mercado de capital privado tuvo eh un inicio formal, yo creo que a nivel a nivel Latinoamérica, principios del siglo, hace 25 años. Antes de antes de esto no había esta industria del capital privado. A partir del año 2000 empezamos a tener este tema. nosotros eh en particular, yo en ese momento no estaba en el mundo empresarial, era el director de de bienes raíces del grupo modelo y tuve una visión muy institucional de lo que podría ser el capital privado a través de una empresa como estas que invertía de manera privada en el sector inmobiliario.

Pero hay un personaje que creo que debemos seguir todos. Lamentablemente este gran amigo murió en el año 2020 en el COVID, no de COVID, sino de cáncer. Rodrigo Niño. Creo que hay que seguir a Rodrigo Niño de manera muy muy importante. Eh, hay muchos eh videos en las redes sociales, muchos eh eh TikTok todavía de Rodrigo. Rodrigo es un pionero, es un es un latinoamericano eh economista que generó un ecosistema en en Colombia que lo llevó a tener un fondo de inversión de más de 700 millones de dólares en Nueva York, justamente en el Sojo, y tuve la oportunidad de conocerlo en una inversión ya privada por ahí del año, que habrá sido 2015, eh eh en un proyecto que se llama Ensambl allá en en en Nueva York.

Entonces, siguiendo la trayectoria de Rodrigo y este proyecto de pulverizar, democratizar, hoy te puedo decir que todos podemos invertir en el capital privado. Hay hay estructuras que que debemos seguir en México. Comúnmente las estructuras son jurídicas y aquí un poco poniéndome la cachucha de abogado, debemos entender que esto no es una recolección de capital, no es un no es un tema de ir al mercado y pedirle a la gente su dinero, es estructurar, al igual que todos nosotros hacemos la estructura de un proyecto inmobiliario con la arquitectura, los planos, el tema comercial, la estrategia comercial, al igual el capital de un proyecto inmobiliario se estructura de igual manera y lo primero es cómo cómo vamos a cachar ese dinero de de nuestros de nuestros inversionistas.

Lo podemos cachar de diferentes formas. a través de sociedades mercantiles. La más común y la más corriente en México es la sociedad anónima de promoción a la inversión, la SAPI, que nos permite a de manera muy simple encajonar a diferentes inversionistas con diferentes derechos económicos y tener un, como le dicen los americanos, un general partner que es el administrador de este fondo. En mi caso tenemos varias APIs eh desarrolladas para diferentes tipos de proyecto, agronegocio, hotelería boutique, donde los inversionistas dependiendo de su monto van invirtiendo y pueden invertir pues desde 1000 pesos, ¿no? En nuestro caso no es tan bajo, pero sí eh otra forma de invertir, mi querido mi querido Karim César, es a través Genaro.

Bueno, mi querido Genaro, ya te estoy cambiando el nombre, mi querido. me me cambiaron la universidad, tenía tenía que cambiar algo, mi querido Genaro. Este eh otra forma de invertir es a través de las plataformas de crowdfunding, ¿no? En México tuve la fortuna dos veces de participar en la creación de ley desde la parte de la asesoría de las cámaras, una en el 2005 en la transformación de la ley del impuesto sobre la renta para la creación de las ECADES y otra en el 2017 en la creación de la famosa ley fintech en México que regula el mercado, digamos, de plataformas digitales de recolección de capital. A través de estas plataformas que se generan eh eh como organizaciones o empresas que se parecen a un banco, pero no lo son.

Se llaman IFC. Este ahí tengo el el dato de cuál es la el acrónimo de de este de esta ley fintec. Son eh instituciones tecnológicas financieras, ITFs, perdón. eh se pueden generar este tipo de plataformas y también recolectar capital para invertir. Es otra forma de invertir donde sí puedes pulvarizar muchísimo el capital invertido. En México tenemos pocas, pero ya son más de 20 instituciones tecnológicas financieras certificadas a través de la ley Fintec, que eso nos da la garantía de transparencia. Y la tercera forma, mi querido Karim, es a través del famoso fideicomiso, ¿no? Donde ya es una estructura un poco más sofisticada para proyectos un poco más grandes y complejos, donde la estructura fiduciaria nos sirve para dos cosas, uno, para tener una transparencia fiscal, es decir, el el instrumento no es un instrumento que jurídicamente tribute, pero sí es eh fiscalmente transparente para el inversionista.

y dos, nos da certeza jurídica de que nosotros, en el caso de la SAPI, sí tiene que confiar en su servidor de que maneje los recursos de manera adecuada, pero en el caso del fide comiso, lo que hacemos Karim ahí es que un tercero, es decir, una institución fiduciaria, en este caso en México, un grupo financiero, es el que administra los recursos y nosotros no los tocamos, ¿no? Entonces, yo diría que son las tres formas, una sociedad mercantil, la SAPI, una plataforma tecnológica, el crowdfunding y un fideicomiso para proyectos más complejos. Mi querido Karim, lo interesante de estos tres vehículos, Jorge, es sumamente clave uno, la accesibilidad, ¿no? Lo platicábamos ahorita, cómo desde 1,000 pes, inclusive el equipo me comentaba que abajo de 1,000 pes pueden invertir.

Entonces, en estos tres vehículos que tú nos comentas se se hace desde una perspectiva asequible, accesible. Y creo desde este sentido y ahorita eh ¿Qué opina Karim? ¿Cómo nosotros hacemos que cada vez más personas logren invertir, entrar de una manera segura, de una manera transparente, rentable, ¿no? ¿Cuáles serían hasta acá hoy los consejos claves? Jorge, tú tienes un impacto social, veo a través de tus redes, a través de eh siendo catedrático, ¿cuáles son esos consejos claves que hoy la audiencia que nos está escuchando o nos está viendo le dices, "Oye, da el primer paso así, tres vehículos los diste, muy muy claves." ¿Qué sería, Jorge? Yo creo que ustedes han dado al clavo eh y comparto con ustedes este eh no puedo decir eslogan, sino esta misión, ¿no?

Te escuché en algún otro programa diciendo, debemos tener una misión de vida y este y esta misión de vida, este propósito, este Iagi, ¿no? Yo soy mucho de las filosofías japonesas como el Kaisen y el Iagi, este esta este propósito de democratizar el sector inmobiliario es evidente en el capital privado, ¿no? No se necesita ser millonario ya para invertir en bienes raíces, no es más, es parte de la diversificación obligada de nuestros portafolios. Yo siempre digo que cualquier persona, no importa el nivel de su ingreso y el nivel de su ahorro, debe diversificar su ahorro para minimizar el riesgo. ¿Por qué? Porque antes estábamos muy contentos, hace unos meses, ¿no? Incluso hace poco que tuve otro programa con ustedes, estaban muy preocupados los inmobiliarios porque la tasa de referencia en México, la de CETES, la tasa Banjico, estaba al 10 12% y los banquitos, banquitos en sentido muy eh respetuoso, ¿no?

estos bancos nuevos como Nu, como Clark, como todos estos bancos que no tienen esta infraestructura de los bancos tradicionales, pues estaban dando tasas del 15, 16 a la vista, literalmente en tu cuenta de cheques. Y pues nuestros proyectos inmobiliarios, digo, salvo honrosas excepciones, no dan esos rendimientos anualizados nunca. Y si y si alguno de ustedes ve algún anuncio ahí en las redes sociales de que les dicen rendimientos garantizados, falso, en el en el mundo inmobiliario no lo existe, 20% anual, cuestiónenlo, no hay mucho riesgo, pero nuestros proyectos no dan eso. Entonces, estábamos muy preocupados, pero hoy en este en este día de nuestro programa pues la tasa la tasa al 775 y los sets están abajo del seis y la inflación está en el 3 y5.

Entonces, ya regresamos a una normalidad de tasas donde ya no es tan bonito tener tu dinero al 550. Entonces, yo creo que lo primero que hay que entender es que el mercado de capital privado democratiza el acceso al sector inmobiliario. Ahora, hay diferentes plataformas con diferentes riesgos y con diferentes proyectos. en las plataformas que están que ya están como instituciones este tecnológicas financieras certificadas por la comisión, pueden ver que hay proyectos donde ustedes pueden invertir desde 100, 500, 1000 pesos con rendimientos del 18, 17 y lo que están haciendo ahí es prestarle dinero a un desarrollador a través de una estructura pulverizada le prestan dinero al desarrollador y la garantía de pago pues es la venta o es la renta de esos inmuebles, ¿no?

es una forma de entrar de manera muy democrática. Yo lo que les puedo primero aconsejar a toda nuestra audiencia es no se vayan por el anuncio. Es decir, primero hay que hacer una tarea a nosotros como inversionistas, independientemente del monto de inversión. La empresa existe, el proyecto está, hay que tener un du diligence. Hay unas empresas que transparentan mucho su auditoría y pueden ver el tema de eh escrituras, el tema de eh contratos, el PAC legal, la certeza. El PAC legal, la certeza legal es fundamental. Hagamos nuestra tarea como de inversionistas. Estamos exponiendo nuestro patrimonio. No le crean al Lobo del Real Estate, no le crean a Karim Buyaví, perdón mi querido, pero hagan la tarea de investigar que las empresas y los proyectos existen realmente.

Totalmente. Y y y más allá, eh, me gusta el tema, o sea, no es nada más eh hoy lo que nosotros hacemos en el programa es acercar información. M yo siempre le digo a nuestros inversionistas, la mejor decisión está de tu lado. Nosotros hemos hecho la mitad de la tarea. Claro. Acercando expertos como Karim, expertos como Host Jorge Castañares que nos acompañan hoy, donde nos dan la perspectiva después de miles de millones de de pesos o dólares inclusive con este conocimiento. Hoy tú traes una visión, nos presentas tres vehículos, la certeza legal. La otra parte, el otro 50% es tu inversionista que nos estás viendo o nos estás escuchando es hacer la tarea. Me gusta eso. Eh, nosotros en este sentima generamos un due diligence, es clave por nosotros, estamos en cadena nacional, sin embargo es sumamente importante porque no no hay receta mágica.

Simple y sencillamente hay que avanzar, indagar, investigar y ver las opciones. También me gustó, Jorge, algo que comentaste, diversificar en este sentido. Jorge, ha sido un placer, un agasajo tenerte aquí en el estudio. Eh, Karim nos acompaña desde Divisa, no nos podíamos perder esta entrevista. Eh, tenemos que despedirnos de este bloque. Compártenos cómo encontramos, cómo te seguimos. Jorge Castañeros Castañares, regálanos tus redes sociales. Muchísimas gracias. en todas las redes sociales, a exceptando Facebook @jcastanares, Instagram, TikTok, eh ex eh LinkedIn, ahí estamos para servirles y con todo gusto, si me contactan a través del programa les regalo el documento donde explicamos de manera muy exhaustiva el la evolución del capital privado y una metodología que ya tenemos patentada con 26 puntos que ustedes pueden ir checando de cada proyecto inmobiliario.

Me encanta. Gracias. Sigámoslo como @jorge Castanares. Seguimos JC Castanares y vamos en este sentido. Seguimos a continuación. Vamos a una breve pausa. Continuamos en Inversiones Inmobiliarias. Me acompaña desde el estudio de la Ciudad de México, Genaro Jiménez, y está con nosotros nuestro invitado Jorge Castañares. Jorge, socior de Experta Capital. Platicamos aquí de la evolución del capital privado aquí en el sector inmobiliario y me encantó la plática que tuvieron con Genaro. Eh, pero tengo una pregunta muy concreta. ¿Tú cómo analizas un trato inmobiliario? Porque creo que aquí más que diversificar, lo que buscamos hacer también es compartir con las personas un playbook, una metodología que les permita a ellos de entender cómo analizar los tratos y encontrar el que corresponda a su nivel de riesgo, a sus expectativas de retorno, a su horizonte de tiempo y, por supuesto, a su proyecto de vida.

cuéntanos. Mi querido Karim, nuevamente muchísimas gracias por la invitación, gracias por esta esta pregunta que es bastante y muy relevante porque pues nos ha llevado 20 años el poder tener una metodología que ya es eh incluso eh estamos tratando de hacerla un libro para y es parte de los cursos que damos en el ITAM de estructuras de capital. Esta metodología la hemos bautizado Investment Jet y lo que trata esta metodología es de identificar los diferentes riesgos del sector inmobiliario y cómo analizamos nosotros cualquier proyecto que nos llega a nuestro fondo Loop Capital a través de la plataforma de experta para poder analizar el proyecto. Así hicimos el proyecto otro Oaxaca, así hicimos el brick de la Ciudad de México, así estamos haciendo proyectos en Puerto Escondido y en el Cuyo.

Esta metodología trata de identificar 20 aspectos importantes del proyecto inmobiliario y lo los clasifica con diferentes riesgos y diferentes semáforos. Esto lo que trata de hacer es englobar tres grandes aspectos, mi querido Genaro, del de la de la revisión que cualquiera de nosotros deberíamos hacer de un proyecto inmobiliario. Primero, el riesgo financiero, es decir, los proyectos inmobiliarios son eh son proyectos que sus finanzas, su contabilidad y su y su y su estructura financiera es bastante simple, ¿no? No es un no es un no es un negocio complicado, que si complejo y que como bien lo dice Karim, se ha convertido cada vez más en un negocio financiero, pero no es no es no es un tema complicado.

Es decir, nosotros siempre tenemos que tener claro en este riesgo financiero cuatro variables y con esto creo que podemos contestar muchas de las preguntas que nos hace nuestra audiencia tanto aquí en el programa como en las redes sociales. Lo primero que tiene que generar un proyecto inmobiliario es un margen, ¿no? Y en este caso, el margen, ¿cómo se identifica? es la diferencia entre los ingresos potenciales del proyecto inmobiliario y todo lo que nos costó. Tenemos parámetros muy claros de qué nos debe costar cada cosa, el terreno, los los las construcciones y los gastos. Y hemos identificado, de acuerdo a las mejores prácticas que el terreno no está por arriba del 15% de nuestros ingresos totales, la construcción al 45 y los gastos al 15.

Por lo tanto, nos queda un margen del 30% y eso es lo que nosotros primero identificamos, un margen del 30% en un negocio inmobiliario ya es un checkpoint para nosotros invertir. Segundo, el plazo de recuperación de nuestro capital invertido dependiendo del tipo del proyecto. Pero si seguimos con proyectos que se comercializan, pues el plazo de recuperación tiene que ser aproximadamente 3 años. Y luego el retorno sobre lo que invertimos, que se le llama cap rate en algunos casos o eh retorno sobre inversión, que si ustedes lo ven en términos globales, un proyecto inmobiliario debe estar por el 33%. Este 33% pasado a términos anuales nos da entre el 18 y 22% de retorno sobre inversión. Y lo último es la rentabilidad, la famosa tasa interna de retorno del proyecto, que no es más que qué pasa con este retorno en el tiempo.

Y vemos que en el tiempo de 36 meses o 60 meses o 72 meses, dependiendo el tipo de proyecto, si es de ventas, de rentas o de rentas vacacionales, debe estar entre el 12 y 15% de rentabilidad anual. Esto es como un checkpoint importantísimo, mi querido Karim. los riesgos financieros, estas estos parámetros que acabo de decir de manera muy rápida, con todo gusto a toda la audiencia les compartimos este documento que tú ya conoces en Diálogos Inmobiliarios, Karim, para que puedan tener esto mucho más ampliado en este paper que hicimos hace unos días. Entonces, yo creo que por aquí nos podemos quedar para no ampliar y y abrumar a nuestra audiencia con muchos datos. Yo creo que aparte de la certeza jurídica que ya revisáamos en el programa anterior sobre el tema de que debe debemos hacer nuestra tarea, entender cómo se calculan estos eh estos parámetros financieros es importantísimo para cualquier inversionista.

Hagamos nuestra tarea, eduquémonos en las partes financieras también. Mi querido Karim, una pregunta más, Jorge, antes de que eh nos separemos y para abusar, por supuesto, de tu conocimiento, tenemos un minutito aquí. ¿Qué recomendarías tú a alguien que quiera invertir en bienes raíces? empezar por comprar su casa, un departamento y entonces asegurar cierta protección financiera o directamente empezar a invertir su capital independientemente de su situación patrimonial y mobiliaria. Yo te diría que lo primero que yo recomendaría es invertir, pero en sí mismos. Edúquense en programas que tengan que ver con el mundo del real estate. Este programa que tú tienes, esta iniciativa que tú haces, mi querido Karim, desde hace ya muchos años, de educar de manera muy ágil y de manera muy transparente a la audiencia a través de inversiones inmobiliarias es un primer paso.

lo que haces con tus videos tanto tanto en TikTok como los videos que haces en YouTube es un segundo paso, pero también invertir en programas un poco más estructurados y no estoy vendiendo absolutamente nada, pero pueden checar los del ITAM donde es el primer paso. Y en tu pregunta concreta, yo soy de la idea de que antes de hacer un patrimonio inmobiliario hay que invertir en inmuebles, es decir, hagan su primera inversión inmobiliaria antes de comprar su casa. Gracias Jorge Castañares, muchísimas gracias por estar aquí contigo. Gracias. Continuamos. Hoy estamos hablando de un tema sumamente interesante. Los remates bancarios es una oportunidad, pero también puede ser un riesgo y para eso tenemos un experto que hoy de manera consolidada invierte, compra, transmite y administra todo esto de remates bancarios.

Bienvenido, Miguel. Muchas gracias, Genaro. Eh, ¿qué tal? Un saludo a toda la audiencia y bueno, pues a Karim, ¿no? Se vale también descansar. Sí. La verdad es que sí le pega duro. Saludo para allá a a Ibisa, donde quiera que esté. Eh, bueno, pues sí, efectivamente, el tema de los remates hipotecarios e pues tienen un muy una muy mala reputación que se la han ganado por diversas por diversas causas, ¿no? Eh, hay dos formas en donde las personas pueden hacer una mala operación o tener una mala experiencia en el tema de los remates hipotecarios. Por un lado, eh las redes y los portales inmobiliarios están inundadas. No, de falsos remates. Son personas que no venden remates hipotecarios, son estafadores y es muy fácil descubrirlos y desnudarlos, ¿no?

¿Cómo puedes saber que una persona que te está ofertando un remate hipotecario eh resulta ser un estafador disfrazado de de inmobiliario de remate hipotecario? solicítale los documentos que del asunto que te quiere vender, ¿no? En el momento en que esa persona te niegue la documentación o te solicite algún pago de anticipo contra según una una supuesta firma de un contrato para que te pueda mostrar la veracidad de lo que te está ofertando, ahí no es. Los remates hipotecarios, cuando son verdaderos, tú tienes todo el derecho y la persona que te lo vende la obligación de mostrarte un expediente completo del asunto que te está vendiendo. Entonces eh nosotros internamente en cartera inmobiliaria tenemos un protocolo de 14 puntos para poder analizar minuciosamente cuál cuál asunto es viable.

Bueno, primero identificar que sí sea un remate y después analizar que cada uno de los asuntos que queremos comprar sean viables, ¿no? Eh, hay un universo amplísimo de inventario disponible por ahí de 3.8 millones de asuntos disponibles en remate hipotecario o que son lo que tú compras cuando compras un remate hipotecario, estás comprando los derechos de cobro de un crédito hipotecario no pagado y que tienen garantía un bien inmueble. Entonces, no es una compra de un inmueble barato, estás comprando los derechos de una cobranza que entonces tienes que analizar en qué circunstancia se colocó el crédito la persona que solicitó, ¿no?, que se le llama el acreditado, el deudor. Y cuál es el saldo de la deuda porque eso es lo que estás comprando, ¿no?

Entonces, es muy fácil que tú puedas comprar algo y que te parezca muy atractivo y que resulte, aunque sí sea un remate, que resulte no viable. Te pongo un ejemplo. Imagínate que alguien te ofrece un remate de un inmueble que vale 2 millones de pesos. Estoy inventando, ¿no? Y te dice, "Wow, está buenísimo. Mira, aquí está la demanda, ya se presentó. Esta es la escritura, aquí está la apertura de crédito, todo. Pero nadie te avisó que tenías que revisar cuánto debe, porque eso es lo que estás comprando, los derechos de esa cobranza. Te la vendo en un millón, el inmueble vale dos, pero el deudor debía 500,000 pesos. ya te quebraron 500,000 pesos porque lo único que vas a poder cobrar son 500,000 pesos, ¿no?

Entonces, dentro del protocolo de cártera inmobiliar SIMAC, estos puntos son algunos de los que se ven. También eh la validación de la hipoteca que esté registrada en el Registro Público de la propiedad. Tú eres inmobiliario, la mayoría de las personas que nos ves son inmobiliarios y sabes que cuando vas a hacer una compraventa de un inmueble de tradicional de una compra venta llana, tienes que revisar en el C en el Registro Público de la propiedad el CLG. Para los que no saben, el CLG es el certificado de libertad de Gravamen. Y cuando eres un inmobiliario que haces una compraventa tradicional, tienes que validar que no haya ningún grabamen para que puedas hacer esta venta transparente y y fácil, ¿no?

Sin embargo, cuando tú compras un remate hipotecario, lo que tienes que validar es que si existe un gravamen, que es la hipoteca que está registrada a nombre del banco que te está vendiendo y como acreditado deudor la persona que aparece en las escrituras, en la apertura de crédito, en la presentación de la demanda, en el emplazamiento y en todo el proceso jurídico, por ejemplo, ¿no? Entonces, ¿qué es lo que hemos hecho, Genaro? hemos desarrollado una masterclass eh muy intensiva, ¿no? inmersiva absolutamente en el tema de los remates hipotecarios que eh les hemos desarrollado un libro de texto que es este que tenemos aquí que a las personas que se inscriban en nuestra en nuestra masterclass que será el próximo 23 de agosto, el próximo 23 de agosto a de 9 de la mañana a 6 de la tarde es, insisto, es es todo el día hablando exclusivamente de remates hipotecarios y a través de esta masterclass lo que estaremos aprendiendo o lo que le estaremos eh enseñando a las personas es justamente primero a identificar qué sí es un remate, qué no es un remate y de los que sí son un remate, en cada uno de los documentos que nosotros les vamos a a pedir que ellos mismos analicen en la sala, hacemos a través de un cuadernillo de trabajo que les tenemos preparado eh 11 o 12 dictámenes para que entre todos los presentes podamos resolver este libro de trabajo y aprenda todas las personas que van a identificar las fallas que pueden haber en un expediente en particular.

Porque no es nada más que sepas que que pidas los documentos, okay, ya pedid los documentos, ahora que analizo, ¿no? Porque en cada uno de los documentos hay que analizar diferentes cosas, ¿no? Y eso es parte de lo que les enseñamos a las personas, además de explicarles todo el proceso jurídico paso por paso. Esa parte la más tediosa, la dejamos como al final, pero es importante que las personas sepan. Y además también toda la parte comercial, cómo se comercializa un remate hipotecario verdadero desde que lo compras al banco o a la o a una empresa como nosotros expertos. Nosotros compramos paquetes, ¿no? Aquí, Miguel, me me encanta ver. Tienes una estructura, tienes un orden, tienes una masterclass, no nos vamos a ser expertos como Miguel, pero sí existe una manera de acceder a una masterclass que marcando al 56 33 12 13 14.

Lo voy a repetir una vez más porque siempre lo digo muy rápido. 56 33 12 13 14 o escaneando el código QR que está en la pantalla, pueden entrar a esta masterclass donde conocerán qué si es un remate, qué no lo es. Y aquí a toda la audiencia que nos está escuchando, ojo, bandera roja, si es un preciazo, fuera de lo normal, Miguel, levanta la primera incógnita. Segundo, si te están presionando a que des una cantidad de dinero porque es una gran oportunidad y demás. Segunda bandera, ¿correcto? Tercero, si no te prestan los papeles por la creatividad y el pretexto, Miguel, que nos den, son muy creativos y lo sabemos en las estafas son muy creativos. Si hoy nos estás escuchando, no quiere decir que te alejes de los remates, quiere decir que te informes, que te eduques.

Y en esta masterclass marcando al 5633 12 13 14 de la mano con Miguel, escanea el código QR. Vas a poder tener un conocimiento de miles de propiedades, de varios años de experiencia para que participes en los remates, pero no caigas en estos fraudes que están muy a la moda, que están creciendo, Miguel, y demás. platícanos un poquito más de la masterclass. Sí, es es una pena esto que dices porque justamente el producto tal cual es un superproducto, es un gran producto, coincido. Eh, no hay ningún instrumento, nosotros lo ocupamos como un instrumento financiero, ¿no? Como un vehículo financiero para generar eh eh riqueza con un respaldo inmobiliario. Eh, sin embargo, justo como dices, eh las personas que son atraídas por estos anuncios falsos, digo, es un tema de sentido común, ¿no?

Si te venden una casa en el Pedregal en un de 20 millones y te la ofrecen en un millón, yo creo que cualquiera puede pensar que algo hay de raro ahí, ¿no? Entonces dice la mafia italiana, "Cuando hay duda es que no hay duda, ¿no? Entonces háganle caso a esa vocecita que tenemos todos y mejor espérense." Ahora, no hay mejor inversión que pueda haber en toda la vida que la educación, que capacitarse continuamente. Y esta es una gran oportunidad para que toda el expertiz que tenemos como empresa completa de tantos años trabajando los remates hipotecarios, que nos hemos enfrentado a no sabes cuántos problemas, que al final hay que solucionarlos, pero eso se los hemos digerido a ustedes y se los estamos transmitiendo en esta masterclass de 9 de la mañana a 6 de la tarde, próximo 23 de agosto en el hotel Holiday in Dali.

Y también tenemos eh por vía streaming para las personas que están en el interior de del país o que están en el extranjero también se pueden inscribir vía streaming. O sea, no no solo es presencial, también yo estoy conectado, soy latino, soy hispano, estoy en Estados Unidos o eh vivo en México, viví en México, pero ahorita tengo una consignación en Alemania, estoy trabajando fuera de México, puedo entrar a este 23 de agosto. 23 de agosto. Y a las personas que son que lo hacen vía streaming, se les entregan este mismo documento vía digital, se lo manda la producción para que puedan también estar junto con nosotros trabajando en en línea, ¿no?, mientras está en vivo la conferencia o la masterclass.

Me encanta, me encanta, Miguel. Eh, tomen acción, marquen al 56 33 12 13 14. No se pierdan la oportunidad de la mano de expertos de conocer y entrar al mundo de los bienes raíces o sobre todo de los remates bancarios. donde puedes tener muy buenas oportunidades como vehículo financiero, ya nos lo platicaba Miguel, pero de una manera segura, vuelvo repito, eh tú dijiste el dicho de la mafia italiana. Yo te digo algo, si parece pato, camina como pato y huele como pato, es pato, no hay más que rascar. Entonces, en ese sentido, hoy invierte, edúcate, entra. Hoy vas a poder comprar, sí, un poquito más caro y sin problemas, pero cuando quieres un costo de oportunidad, como son los remates bancarios, es eso hace que puedas acceder de desde una manera segura, pero informándote, educándote en ese sentido.

Entonces, tomen acción, acompáñenos en este fíjate, por otra parte, eh nos hacemos acompañar en esta masterclass por alguno de los equipos de abogados que tenemos para que las personas que asistan a la masterclass y han tenido algún problema, tienen alguna duda con algún asunto o algo, puedan acercarse y se los incluimos dentro del pago de la masterclass. Ahí pueden llevar su documentación y les damos un predictamen de qué es lo que está ocurriendo y poderles dar alguna solución. Esto me gusta más, no solo si es la primera vez que te acercas a los remates. Si hoy ya tú fuiste eh presa de un fraude o tienes dudas o tienes una buena oportunidad que se pueden dar, acércate, lleva tu casa, acércate a este evento del 23 de agosto, escanea el código QR que está en pantalla o marca el 56 33 12 13 14.

Además de aprender todo el ecosistema de los remates bancarios, puedes tener una consultoría de la mano de expertos que compran decenas de propiedades o que tratan decenas de propiedades a la semana, a la quincena en ese sentido. Muchísimas gracias. Nos acompañó por acá Miguel Miguel. Gracias Miguel Álvarez del Castillo. Es que tu nombre es tan telenovelesco. Soy Víctor Miguel, aparte bueno. Bueno, bueno, déjamelo, Miguel. Gracias, Miguel, eh, por acompañarnos por aquí. Vamos a ver este tema clave de remates bancarios. Gracias. Estamos de regreso y vamos a este bloque final de nuestra transmisión y te vamos a platicar de un proyecto sumamente interesante que se llama Rivery. Está ubicado en Tulum y para eso nos acompaña Raúl, que es un experto en temas de inversiones inmobiliarias y vamos a estar platicando un poquito de las oportunidades hoy que tenemos, Raúl, no solamente de invertir en un lugar que te da la puerta de acceso al turismo.

Dos, un destino clave. Pero también lo más importante, Raúl, y me das la razón, hoy ya no necesitas comprar una propiedad tú solo para poder generar dinero. Hoy estamos viendo una temporada que se llama Sharing Economy. Cuando antes comprabas una sola propiedad, tú comías el 100% de los impuestos del predial. Y en esta economía compartida, como el caso de Uber, ¿no? No eres tú dueño del del vehículo, tú haces que pagas una parte, una porción de esto. Y esto es un poquito de Rivery, pero platícame un poquito, Raúl, tú hoy cómo vives la economía compartido has usado Airbnb, Uber, ¿cómo te va en ese sentido? Sí, sabes qué? Sí, sí he utilizado, pero pero lo que hoy me llama la atención y creo que no solamente a mí, sino a la mayoría de los mexicanos, es invertir, invertir eh una fracción, ¿no?

O sea, en lugar de invertir 3 cu 5 millones de pesos en una propiedad en algún eh lugar turístico, Genaro, hoy por hoy estamos eh pudiendo invertir una pequeña parte, pero ¿qué crees? O sea, estas inversiones que a lo mejor son 250, 230,000 pes o algo por el estilo, nos está dando un rendimiento inmediato. En algunos proyectos te está dando un rendimiento de más del 8% al inicio. Al inicio. Pero, ¿qué crees? Que ahora segurísimo tú lo conoces, este gran este gran proyecto que tú estás mencionando que una vez que esté en operación nos va a dar mucho más. Totalmente. Y hoy a ver, eh, partamos de esto, Raúl. Hoy los modelos fraccionales o las compras fraccionales o compartidas hacen que puedas entrar a una propiedad de varios miles de millones de pesos, pero solamente desde un ticket sumamente asequible de 179,000 pesos.

Y esto, Raúl, me encanta porque tú tienes un amplio conocimiento, tienes mucho contacto con el equipo de asesores a nivel nacional. Hoy tú eres testigo y lo platicábamos antes de iniciar esta esta entrevista. Hoy el producto que está teniendo gran difusión, pero sobre todo grandes resultados a través de la venta fraccionada, estamos hablando de los tickets hoteleros y esta es una nueva opción que acabamos de lanzar, Raúl, que se llama Riveritulum. No tienes que ser dueño del 100% de una villa de ultralo, en Tulum para empezar a generar ingresos. Y esto es lo que se trata, Rivery. Hoy vamos a hacer un webinar donde van a ver y pueden escanear el código QR que están viendo en la pantalla o marcar al 56 33 12 13 14 y te voy a decir por qué no pueden faltar a este webinar.

Raúl, primera razón, está respaldado por una marca global, Hayat. dentro del portafolio de Hayat tiene un equipo de trabajo, Raúl, que se llama Mr. and Mrs. Smith, que es un equipo que se pone a localizar las propiedades más icónicas, más increíbles a nivel mundial, como una cabaña en las Islas Galápagos, como un castillo en Londres y ha seleccionado River y Tulum para que sea la sede de Mr. Mrs. Smith en Tulum para este turismo de ultralujo. Entonces por eso invitamos a nuestra audiencia. Marquen al 5633 12 13 14 56 33 12 13 14 el código Qure. Y esta, Raúl es la razón número uno. Está centrando no solamente un bien raíz sino siendo participante de un socio hotelero de una marca a nivel global.

Segunda gran razón, tu punto de entrada, tu puerta de entrada es desde bloques de 179,000 pesos. Ya lo platicábamos tú y yo, Raúl, hace unas entrevistas. ¿Cuánto gana el mexicano promedio? 20,000 pesos. 20000. Con esos 20,000 pesos, Raúl, imagínate tener la oportunidad de diversificar tus fuentes de ingresos, ¿no? Hoy tú nos lo decías. gana 20,000 pes un mexicano promedio. Imagínate con un ahorro de 1 o 2 años poder acceder a estos tickets hoteleros se vuelve clave, Raúl. Pero sobre todo, Genaro, que no estás esperando a liquidarlo o como un terreno, ¿no? Compras, liquidas el terreno una casa y ya la tienes ahí, pero tienes que pagar el predio, luz, etcétera, etcétera, no te genera dinero. ¿Qué crees que con estos tickets que estás mencionando ya una vez que estamos invirtiendo la cantidad que mencionaste, nos está generando el 8%, o sea, tu dinero inmediato está generando un rendimiento.

Eso es algo super importante. Totalmente. Y y esto es el modelo de Rivery. ¿Qué tiene Rivery? Tú puedes invertir estos 179,000 de dos maneras. Pagas de contado o pagas hasta el 50% y te empezamos a pagar el 8% de rendimiento de de de ya mientras se construye. El proyecto está construyendo en 2 años y medio. Hoy ya vamos en la etapa inicial. Primer beneficio, durante la construcción, Rivery Tulum te está pagando un rendimiento, un pago de rentas y lo hacemos cada tres meses. Segundo punto, Raúl, Plus valía. Hoy accedes desde 179,000, pero no es un precio que podamos tener. El precio se llama Friends and Family. Es la etapa cero, es la etapa inicial de cualquier desarrollo. Por eso, al entrar a este webinar y registrarse, ya pueden ser candidatos a apartar un ticket desde 179,000 o sus múltiplos subsecuentes.

Quiero 10 tickets es 1,790,000 y así sucesivamente. El segundo beneficio es plusvalía. Esta lista de Friends and Family no va a durar para siempre. Cada dos meses o cada cierto volumen de ventas tiene un incremento. Tu segundo beneficio de tres. Y tu tercer beneficio de tres, Raúl, es esta parte de tener una operación. Aquí es por esto. Este tipo de productos, tickets hoteleros, en este caso, Rivery Tulum, te permite acceder a un negocio de una marca global desde una perspectiva eh asequible, democratizada. Claro, 179,000. Ya lo comentabas. Hoy que compras y deja lo que tú compres, hoy con lo que compres te empieza a generar, ¿sí o no? Un pago de rentas. Aquí sí te genera. Entonces, te vuelves socio de un hotel a nivel global, aportas capital, te generas rendimientos, aumenta tu plusvalía, tú lo puedes vender en cualquier momento.

Y hablemos de certeza. ¿Tú estás de acuerdo que antes de los números la certeza legal, Raúl es una pieza clave, primordial? ¿Qué elemento crees que tenemos como certeza? La marca. La marca, ese es uno. La marca que nos respalda está a través de un contrato de franquicia. Pero además tenemos un fideicomiso, un fideicomiso respaldado por una institución bancaria clave que hace que el dinero no entre al capital directamente del desarrollador. Y esto, Raúl, tú y yo lo hemos platicado, normalmente en México el 90% de las inversiones, las aportaciones entran directamente al bolsillo del desarrollador. Aquí no. Aquí hay un refery, hay un tercero, entra el dinero primero al fideicomiso y el fideicomiso lo libera gradualmente al desarrollador a través de un contrato de obra.

Y de esta manera, Raúl, una vez más tenemos un producto certero legalmente, rentable con plusvalía y que te permite la opción de tener un bien raíz que se valora a lo largo del tiempo, pero sobre todo un bien raíz que te genera un negocio hotelero. Entonces, esta es la opción de Rivery, se llama Rivery Tulum. Solamente tienen que marcar al 56 33 12 13 14, escanear el código QR y de esa manera podrán ser parte. de Raúl de esta parte, un webinar de inversionistas y demás. Muchísimas gracias Raúl por acompañarnos, sobre todo me encantaba tu punto de vista con tanto contacto con asesores a nivel nacional. Gracias. Este es el programa Inversiones Inmobiliarias. Nos escuchamos en la próxima. Soy Karen Guyabi y te quiero agradecer por haber visto un nuevo episodio del programa de inversiones inmobiliarias por Imagen Radio.

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