Reporte del mercado de oficinas en México para 2024

yaa de México presenta inversiones inmobiliarias con Karim Gold yabi muy buenas noches a todos Qué gusto estar de nuevo con ustedes para otro programa de inversiones inmobiliarias como saben estamos con ustedes todos los días de la semana del lunes al sábado y cada día tenemos una temática particular ayer hackeamos su vida con Raúl alberti pasamos una hora juntos para poder lanzar la semana y asegurarnos de tener todos los conocimientos que nos ayudan a crecer y a vencer en este mercado el martes al contrario nos de dedicamos a entender el sector inmobiliario comercial estará con nosotros en la segunda parte del programa Ignacio Arellano quien es director ejecutivo en el equipo de Sergio Pérez el equipo de newk pero vamos a empezar el programa como siempre con Carlos Nava el sillo de éxito inmobiliario con él vamos a platicar de un fenómeno interesante Carlos va a ver te traigo una temática porque el presidente habla mucho de El la jubilación de las pensiones Okay de su voluntad de poder tomar el dinero de los Afores para poder aportar a la gente que eh lo necesita y yo quería brindar una perspectiva un poco distinta ahora te platico estaremos también con Michelle por supuesto aregui la project manager o gerente comercial de central 1.0 para los que están interesados en invertir en el sector Industrial Michelle les promete un producto sumamente atractivo y único y esto lo vamos a platicar durante esta hora Como siempre equipo les invito a que estén con nosotros en el programa de eh más bien que nos sigan en nuestras redes sociales y por qué Porque hoy particularmente en este programa comercial les vamos a presentar un reporte de oficinas del desempeño del sector de las oficinas si eres asesor inmobiliario comercial o si eres si eres por ejemplo propietario de locales oficinas y quieres entender Hacia dónde va Este mercado este reporte que ha sido creado por newmark newmark México te lo vamos a poner a disposición Lo único que tienes que hacer es ir en mis redes sociales me encuentras como Karim nimo inversiones inmobiliarias y vas a poner reporte oficinas en cualquiera de las publicaciones y te lo haremos llegar de manera automática para que tú también puedas saber Hacia dónde va Este mercado reporte oficinas en mis redes sociales Carlos un gusto saludarte por supuesto como siempre Carlos Nava el sillo de éxito inmobiliario nos acompaña Carlos casi todos los días de la semana eh es un capacitador importante un empresario muchas eh experiencias en la venta de múltiples productos hoy en día con una expertise particular en la inversión en tierra en Yucatán pero no es para esto hoy que te invite te invito a reflexionar sobre porque tú eres un poco más grande que yo verdad Cuántos años más 4 años más mucho más grande que yo mucho mucho más está estás cerca ya del final claramente y y y tú y yo hablamos muchas veces del retiro y muchas veces platicamos con los eh participantes de de nuestras conferencias y les pedimos quién aquí tiene su eh plan de retiro arreglado el día de hoy y en este tipo de de situaciones Cuántas manos se levantan muy pocas bueno es que lo que pasa es que algo importante está pasando en el país cada vez hay menos empleados y hay más autoempleados además Por qué Porque también hay un plan que hace 50 años una persona se podía pensionar con un muy buen sueldo y te puedo decir que por ejemplo pues estaban empresas como C Telmex empresas mexicanas no de mucho prestigio que te pensionabile de Los Baby Boomer la parte de los baby Boomer que llegaron vienen de la generación que nacieron en la guerra y todo esto cada vez va a ser mayor cada vez va a haber mayores personas de 60 65 años eh que que van a empezar a a demandar este tipo de Afores No yo no sé cómo le va a hacer esto es una crisis que ha pronosticado Robert Kiyosaki Desde hace como 10 años donde va a empezar a quebrar entonces la alternativa es no se confíen de esta parte de pensión Porque muchos dicen Bueno yo estoy como como autoempleado y pues empiezo a cotizarme a f por parte individual yo tengo mucho mis dudas de lo que va a pasar y cómo lo va a resolver el el gobierno no Yo pienso que es un problema imposible de resolver Okay aunque tengas una pirámide demográfica positiva en realidad necesitas cada vez más dinero para poder soportar los gastos de eh de las pensiones y los gastos de seguridad social y de acompañamiento de las personas porque el sistema fue creado cuando nuestra esperanza de vida era 70 años 60 años hoy vivimos 85 años y con el paso de la tecnología vamos a vivir 90 años muy brevemente solo Existen dos opciones queos la primera aceptar Ver gente de 70 años y arriba trabajar todavía en trabajos desagradables y yo estoy muy enfadado con esta situación es algo que me me genera mucho enojo cuando vivía en Estados Unidos iba en un café y veía un señor de 70 años o en el supermercado que me empaqueta mi mi mi compra decía Qué bien que esté trabajando pero qué mal que todavía tenga que trabajar okay mejor hacer esto que que que ser quizás un peso para la sociedad Pero qué mal que tengas que trabajar a tus 70 años qué no hiciste bien en tu vida para no planear lo suficientemente bien para llegar en esta posición y y ojo hay gente como Carlos Slim o como waren buffett que van a trabajar hasta sus 90 años no tengo la menor duda Pero porque ellos hacen un trabajo de computadora de administrativo no no se cansan de cierta manera Okay y del otro lado eh una situación donde si no estás hoy tomando Cartas al asunto Y estás trabajando para generar ingresos no vas a poder mejorar y para mí la mejor manera de poder preparar esto es de primero trabajar en generar ingresos porque cuando generas ingresos puedes aplicar lo que nos dice Robert que aquí puedes ahorrar dinero para capacitarte y crear más dinero o puedes invertir en bienes raíces por ejemplo uno de los tantos libros de Robert Kiyosaki me encanta porque habla de de que la vida se divide en tres vida productiva se divide en cuatro cuartos de vida no Entonces tú puedes empezar a los 22 años hasta los 30 por ejemplo después de los 30 a los 40 de los 40 a los 50 y de los 50 a los 60 es como que tu último cuarto de vida Qué estás haciendo para tú poder empezar a generar como bien comentas Karim hoy en día desgraciadamente mucha gente está tiene que trabajar a los 80 90 años y tienes dos opciones o que te mantenga la familia de lo bien que hayas educado a tus hijos porque también puede ser que los hijos de repente estén necesitando y pues tú tengas que aportar y tienes que trabajar el doble no pero Qué tristeza como tú dices estar trabajando esa edad entonces en qué cuarto de vida te encuentras entre más pronto lo hagas mejor pero nunca es tarde todavía si estás en tu cuarto año de vida productiva enfócate Métete a capacitar a desarrollar nuevas habilidades aprender a mí me encanta el fascinante mundo de los bienes raíces porque te va a generar un ingreso en poco tiempo te va a generar un ingreso mayor claro necesitas hacer un inventario y empezar a consolidar este inventario Entonces lo lo complejo es solo el arranque pero de ahí en fuera vas a tener eh una compensación gratificante ahora Lo importante es en qué cuarto de vida te encuentras Porque si estás en tus últimos dos cuartos no lo gastes inviértelo para que tú puedas con estas inversiones aquí te hemos dado muchísimas alternativas desde terrenos de inversión hasta departamentos casas para que tú compres y te pongas a rentar ganes de plusvalías ganes y ese dinero se ponga a trabajar para ti en lugar de que tú este estés trabajando hasta los 80 90 años por el dinero y yo les pregunto a la audiencia te visualizar trabajando a los 80 90 años con la misma energía con la que lo estás haciendo ahorita Bueno pues si no tomas acción el día de hoy y no transformas tu futuro ese va a ser tu futuro vas a estar haciendo lo mismo que estás haciendo hoy caro tal cual Y si hoy estás en la posición de decir sabes que yo estoy consciente de lo que me cuentan siento que es un problema es una pesadilla que estoy cargando en mis hombros pero el problema es que no sé cómo poder primero terminar los meses cómo vivir lo suficientemente bien pues te voy a compartir una estrategia tienes que estar trabajando en un sector donde puedes generar más más ingresos Cuál es este sector el sector inmobiliario y nosotros te queremos invitar a hacer lo que hacemos Te compartimos las estrategias que hemos seguido porque nos ha ido bien nos ha permitido el sector inmobiliario ganar más dinero ser más cómodo Y poder pensar en las oportunidades de inversión Así que si tú quieres saber cómo arrancar en este sector inmobiliario es muy sencillo organizamos un entrenamiento inmobiliario que se llama masterclass este entrenamiento inmobiliario se organiza de manera en tres ciudades de la de México en Guadalajara en Monterrey y en la Ciudad de México es un entrenamiento intensivo durante el cual con Carlos Nava y su servidor te compartimos todas las estrategias que usamos para acompañar ahora a más de 1700 asesores inmobiliarios en nuestra inmobiliaria si tienes ganas de cambiar de vida de ganar más dinero de poder tener más tiempo de no depender de un jefe y de ser tu tu propio dueño de tu negocio tienes que participar en la masterclass cómo lo puedes hacer es muy sencillo nos mandas un mensaje de WhatsApp al 56 33 12 13 14 es el 56 33 12 13 14 con este mensaje de Whatsapp te vamos a regresar el temario completo de la masterclass inmobiliaria y te vamos a dar por ser de los primeros que nos vas a contactar únicamente para los 15 primeros que nos van a contactar una beca del 50% para que puedas estar con nosotros Carlos recuérdanos Cuáles son las fechas y las grandes estrategias que vamos a enseñar durante esta masterclass Claro que sí Karim nos vamos a ver el 11 de mayo atención Monterrey todo Monterrey listo 11 de mayo recuerden Tomar nota mandar un mensaje el 25 de mayo Ciudad de México y el primero de junio en Guadalajara un día antes de las elecciones para que transformen su vida olvídense quién quede presidente tú enfócate en producir esté quien esté produce aprende a generar el dinero no esperes a que alguien te mantenga o alguien te dé tus pensiones produce ese dinero Cuál es el plan algunos Karim Bueno aparte de lo que vamos a ver en la masterclass que te vamos a enseñar cómo tú vas a poder este generar tu inventario que es la clave del éxito del sector inmobiliario Cómo captar tu inventario a través de dos estrategias muy importantes llamada fría y lista cálida te vamos a llevar a tomar acción te vamos a enseñar el speech que citas te vamos a enseñar a estimar el valor comercial de una propiedad Cómo atender tu primer cita te vamos a enseñar Cómo negociar esto que es muy importante entre El vendedor y el comprador que esto es algo que cambia la trayectoria de un asesor esto te diría que es la clave de ser un profesional inmobiliario a ser un asesor que no tiene idea de lo que está haciendo en el mercado y además también te vamos a enseñar estrategias de de promoción de los inmuebles entre ellas campañas profesionales así que todo esto lo vas a tener en en un día de trabajo presencial con Karim budavi con tu servidor Carlos Nava va a estar también acompañándonos Malena aveiga que ella te va a hablar de cómo poder generar ingresos constantes rápido en lo que tú empieces a crear tu inventario O sea que aquí ya está el plan para que tú puedas pensionarte para que tú puedas empezar a generar mayores ingresos que te lleven a invertir en bienes raíces en tantas opciones como te hemos mostrado en este programa Karim Mira si tú estás en la posición de querer cambiar de vida quieres romper la Barrera de los 50000000 pesos de ingresos Pero quieres tener tiempo y quieres no estar trabajando durante horas y horas se días a la semana y tener que depender de un jefe si estás en la posición de querer romper un millón de pesos porque dice sabes que yo para poder ofrecer a mi familia la vida que quisiera necesito ganar al menos 1 millón de pesos al año el sector inmobiliario es para ti si eres novato nos vamos a comprometer a acompañarte Gracias a nuestra mentoría gracias a nuestros nuestras estrategias y gracias a nuestras herramientas a que puedas tú tener todas las armas para poder crear tu negocio inmobiliario y romper esta primera barrera de 500,000 pes de ahí te vamos a acompañar a seguir porque serás parte de nuestra comunidad para que puedas romper el millón de pesos y te darás cuenta que sabiendo captar el inventario sano Sabiendo negociar con un propietario o un comprador Sabiendo evaluar una propiedad tanto en precio como en la calidad legal de la misma y y Sabiendo promover una propiedad en las redes sociales con campañas de alto rendimiento tú tendrás las herramientas que más del 90 por de los asesores inmobiliarios no usan hoy Así que si quieres cambiar de vida es muy sencillo Solo tienes que hacer una cosa tomas tu teléfono y te propones a ser proactivo en el cambio de tu trayectoria de vida marcas al 56 33 12 13 14 y marcas ahora para beneficiar de la beca del 50% S parte de este grupo de 15 personas que va a trabajar con nosotros exclusivamente para poder llegar a la cima inmobiliaria que los os hemos capacitado a grandes una cantidad importante de asesores inmobiliarios y estaremos muy felices de acompañarte el sector inmobiliario no requiere que tengas experiencia previa no discrimina solo requiere que tú tengas ganas de cambiar tu vida así que márcanos 56 33 12 14 vamos a hacer un corte Carlos regresamos y vamos a continuar con nuestro amigo Ignacio arrellano continuamos aquí en inversiones inmobiliarias el martes por la noche hablamos de bienes raíces comerciales Normalmente me acompaña en este programa Sergio Pérez el director ejecutivo de las cuentas corporativas a nivel latam de Newark pero cuando no está con nosotros eh Por supuesto el buen Sergio siempre nos manda a su mejor tenente y quién es nadie más que Nacho arrellano que han estado con nosotros ya varias veces de hecho te tengo que decir que echo de menos a Sergio pero cuando sé que tú vas a estar me siento muy cómodo porque sí que voy a tener expertice y que vamos a poder platicar con eh la audiencia de este mundo tan interesante del desarrollo inmobiliario comercial y siempre repito el crecimiento de la población la aceleración del comercio la Urbanización hace que al al lado de la vivienda Residencial necesitamos cada vez más espacios corporativos industriales para poder operar Y ustedes eh con newmark justamente vienen a compartir esta información Tú particularmente Nacho hoy nos vas a ayudar a entender qué está sucediendo en el mercado de las oficinas en este primer trimestre como siempre Un gusto tenerte por aquí muchas Gracias nuevamente por la invitación es un placer estar contigo nuevamente Karim va entonces venimos con un montón de Data y nos gusta hacer una cosa por fa si me permites vamos a a ofrecer a las personas que nos están escuchando que puedan ir a tus redes sociales para poder obtener justamente el reporte el reporte que nos llevaste sobre eh que nos trae justamente sobre las oficinas si ustedes son asesores inmobiliarios independientes de pequeñas inmobiliarias se preguntan cómo está evolucionando este sector no tienen Data dura para poder asesorar a sus clientes la mejor manera de hacerlo es de trabajar con una inmobiliaria especializada newmark justamente tiene estea expertise si si lo permites les vamos a a invitar a que vayan en tus redes sociales en las de del programa y que vayan a descargar este reporte justamente te parece claro justamente en nuestras redes sociales en nuestra página de Internet nmrk comom en linkedin en todas las redes sociales compartimos nuestros reportes de Mercado tanto de oficinas como de industrial de retail y bueno también en en mi página de linkedin Ignacio Arellano Estoy compartiendo tendencias información acerca del mercado de oficinas constantemente bien si no encuentras todo esto Vete a mis redes sociales Karim nimo me pones ahí reporte oficinas y te voy a mandar esta información te conectaré por supuesto con eh Nacho arano y Nacho Ignacio arano Y por supuesto con Sergio Pérez pero va entramos de de de de lleno porque tenemos bastante que ver justamente cómo se compone un poco el mercado de oficinas en la Ciudad de México y la zona metropolitana claro eh justamente como bien comentas no es solo la Ciudad de México sino es el área metropolitana porque el mercado de oficinas en México ha crecido exponencialmente en los últimos años no eh el mercado de oficina se compone por 10 corredores eh pero inclusive esos 10 corredores ya Se volvieron tan grandes que tuvimos que segmentar losos no como por ejemplo es el caso del corredor Norte que ya tuvimos que segmentar en tres partes entre Azcapotzalco tan pantle y Naucalpan por la diferencia de precios la diferencia de de oferta que hay en el mercado Y pues obviamente son corredores tan grandes que ya abarcan hasta los 1 millón y medio de metros cuadrados de inventario es muchísimo muchísimos metros cuadrados de hecho eh hicimos una una entrevista con gintol Hace unos días la semana pasada o la anterior y él nos compartía que en realidad el mercado de oficinas de la Ciudad de México se compara muy bien con los mercados de ofic pinas de otras grandes capitales del mundo comparo con eh Sao Paulo por ejemplo y nos indicaba que en realidad aquí hay más metros cuadrados de oficinas que en una ciudad como Sao Pablo entonces un mercado muy Dinámico con una oferta importante correcto de hecho por ejemplo el submercado de Santa Fe que anteriormente era el mercado el submercado más grande en todao latinoamérica tiene más metros cuadrados que Sao Pablo inclusive ya es superado por Polanco de acuerdo a nuestros datos pero tiene más de 1 millón y medio de metros cuadrados de inventario únicamente Santa Fe no lo cual hoy día pues representa una gran parte del inventario total de la Ciudad de México y de hecho justo este trimestre eh pasó una cosa importante en el área en el mercado de oficinas de la Ciudad de México que ya rebasamos los 8 millones de metros cuadrados de inventario de edificios clases a y clases a Plus y ahora comentabas algo muy importante eh luego la Ciudad de México no no tiene no se le da la importancia que como otras grandes ciudades pero por ejemplo en la Ciudad de México era metropolitana tenemos los mismos edificios con certificación lead que si quieres lo platicamos un poco después que Chicago ent realmente el inventario la Ciudad de México es extremadamente grande y sigue creciendo todavía tenemos 600000 m cu de construcción que se entregan este año saes como Yo leo esto yo lo leo y si fuera por ejemplo no sé el ceo de julet packard aquí en México iría a tocar la puerta de yulet packard Estados Unidos y les diría Oye sabes que mueve recursos de Estados Unidos Ponles aquí porque en cuanto a infraestructura no vas a encontrar una deficiencia una ventaja al contrario vas a tener el mismo tipo de oferta de oficinas entonces condiciones de trabajo espectaculares pero pongo mi mano a cortar que a nivel económico vas a encontrar un descuento importante en comparación de tener por ejemplo tu edificio en Chicago y además ya ya hemos establecido de que la mano de obra es calificada y más económica que en Estados Unidos Entonces el mercado de la Ciudad de México de oficinas realmente tiene el potencial de atraer un montón de empresas internacionales para cortar el efecto delwing por ejemplo que podrían decir Oye sabes que yo voy a poner mi fábrica en el norte en el sureste en las zonas que están más pegadas a la frontera pero voy a poner mi corporativo en la Ciudad de México porque ahí tengo buena infraestructura buenos edificios Y por supuesto un costo más económico no completamente de hecho la Ciudad de México se ha convertido en el central business District no de latinoamérica muchas empresas han decidido poner sus corporativos aquí en la Ciudad de México como como bien comentas hay talento no hay talento bilingue que sí puede soportar las operaciones de Estados Unidos y nos pasa muy seguido con nuestros clientes no que vienen a México a la Ciudad de México no sé qué esperan pero cuando vienen se dan una gran sorpresa porque tenemos una calidad de edificios impresionante y hoy en día pues es un mercado sobre ofertado no eh la tasa de disponibilidad en la Ciudad de México y ara metropolitana está sobre el 23.5 por y se dice que un mercado está sobre ofertado cuando la tasa de disponibilidad está arriba del 15 entonces toda la la el poder de negociación está sobre los los inquilinos está del lado exactamente del yo yo te quiero decir una cosa Nacho yo quiero ser ministro del turismo mexicano te voy a decir por qué porque cada vez que digo a mis amigos que vivo en México la primera imagen que tienen es falsa pero a un nivel que es loco la gente se imagina que la gente aquí es floja que solo se la pasa haciendo la siesta tomando tequila o del otro lado que es el Fest y que es puramente tiroteos en la calle yo siempre comparo con mis a mis amigos americanos y europeos le digo e dónde fueron las últimas at ataques terroristas dónde Pues en Europa en Inglaterra la semana pasada en Francia la semana anterior en Alemania la semana anterior y te puedo hacer una lista así dónde fueron los tiroteos que hay todos los días en las escuelas no escuché de un loco que entra dentro de una escuela para matar a niños esto pasa en Estados Unidos entes vienen con una idea totalmente loca y después no se dan cuenta de la infraestructura si llegas a Santa Fe tienes el sentimiento de estar en el business District de de cualquier ciudad y te y te invito a ver en París no existe no hay existe la defens con algunos edificios pero no hay un business District tan poderoso con tantos metros cuados como Santa Fe por ejemplo 100% no incluso eh tenemos edificios por ejemplo en reforma Torre reforma ganó el premio al mejor edificio del mundo en 2017 no tenemos una infraestructura que tiene cualquier edificio clase a Plus en Nueva York Chicago cualquier ciudad Este grande de de Estados Unidos y tenemos el inventario hoy en día está sobre ofertado Por lo cual lo vuelve una gran área de oportunidad para ser inquilino al día de hoy ahora Esto me ayuda y vamos a continuar con la entrevista pero quisiera aundar un poquito aquí en tu experiencia a causa de esta dinámica Cuáles son las cláusulas que un inquilino sabio debería de negociar tomando en cuenta que tiene un poco de mano un poco más de balance de poder hacer en en la negociación Fíjate que qué pregunta tan tan buena porque durante la pandemia eh Hubo mucho regreso de espacio No mucho espacio disponible la tasa de disponibilidad se se fue al cielo no estábamos antes de la pandemia el 13 por después de la pandemia se fue al 25% sin embargo el precio de salida por metro cuadrado no bajó sino más bien los propietarios lo que usaron fue eh otorgar más beneficios como periodo de Gracia no una vez que ya el el cliente estuviera interesado Pues a lo mejor sí bajar un poco el precio pero los propietarios lo que hicieron fue asegurar un periodo forzoso durante unos cco s o 10 años y dar más beneficios al inquilino así como periodo de Gracia que son meses de renta gratis para realizar adecuaciones o incluso para que el inquilino pueda operar con Durante este mes de gracia y y poder no pagar renta o ser mucho más competitivo y a lo mejor ofrecer otros otras amenidades otros términos que no se daban antes y que no se veían antes de la de la pandemia alguna regla común que tú podrías quizás compartir no sé por cada año de de contrato un mes de Gracia por ejemplo dos meses de Gracia en este en este Mercado o o que parte del presupuesto de adecuación sea absorbido por el propiet intento entender un poco esta regla sabes totalmente Fíjate que depende mucho de la condición de entrega del espacio porque como bien sabemos aquí en México eh cuando es un edificio nuevo se entrega el espacio en obra gris sin embargo pues durante la pandemia eh la tasa de disponibilidad de lo que había disponible en en la Ciudad de México el 50% estaba acondicionado Qué significa esto que era espacio de segunda generación que ya había ocupado previamente un inquilino o incluso Existen los espacios que que se le llama plog and Play que ya tienen mobiliario no Que realmente puedes llegar y operar al día siguiente entonces depende mucho la condición de entrega para negociar los periodos de gracia en los meses de Gracia pero normalmente para un espacio en obra gris a un contrato a 5 años está entre 3 cu 5 meses también dependiendo del tamaño del requerimiento No porque si llega a ser un inquilino con 10,000 m cuadrados de de oficina se va a tardar hasta un año en construir las los 10,000 m cu no entonces depende mucho también de la condición de entrega y del espacio del tamaño que va a tomar Esto me me parece fascinante Porque alguien que renta 10,000 m cu me imagino que la renta es a muy largo plazo no 10 años o más y en realidad me imagino que el propietario lo que hace es poner Esta esta este periodo de Gracia lo impacta en los siguientes 9 años porque ningún propietario puede vivir sin sin renta me imagino no Okay esto es super interesante y y vamos a preparar eh nos vamos a preparar para otra pregunta que que que yo siempre tuve en el sector de de las oficinas para entender un poquito también Cuáles son las condiciones de de un contrato porque sabemos que en el sector Residencial uno se puede puede tener un accidente dejar de pagar y hay estas polias jurídicas para recuperar el la vivienda me vas a explicar qué pasa en el sector comercial Industrial por favor pero lo que vamos a hacer es prepararnos para el corte les invitamos por supuesto a seguirnos que sepan que si quieren tener acceso a este reporte sobre el desempeño de las oficinas en el primer trimestre del año pueden ir en las redes sociales de newmark o en mis redes sociales Karim nexi y nos ponen reporte oficinas en uno de las publicaciones y se los mandaremos vamos al corte Y regresamos continuamos continuamos y fascinado por estas pláticas Ignacio Arellano el director ejecutivo del equipo de Sergio Pérez de newar fascinado por lo que nos ayudas a entender de cómo se negocia en realidad estos contratos de arrendamiento a largo plazo Estoy seguro que es interesante para los empresarios que nos escuchan para los asesores inmobiliarios que estén y también para los propietarios que quieren saber Hacia dónde va el mercado eh Ignacio nos trae hoy un reporte del desempeño de el sector de oficinas en la Ciudad de México y La rea Metropolitana si lo quieren por favor obtener muy es muy sencillo vayan a las redes sociales de nework y pueden poner un comentario reporte de oficinas y lo que haremos es hacérselo llegar Les va a ser super útil Ahora yo te platicaba de este periodo de Gracia antes del corte y después del desalojo porque sabemos que cuando una empresa aunque sea una empresa triple a pueden pasar por momentos muy complicados y pienso en en empresas quizás como no sé o julet par una empresa grande vamos a decir sin nombrar porque estas empresas van bien económicamente no quiero como llévales mala suerte pero una empresa puede a lo largo de esos 10 años de contrato tener que reestructurar su aparato corporativo Y entonces si ha firmado un contrato a 10 años forzoso Cómo se puede deslindar de este contrato en de quiebre por ejemplo y en este caso el el el propietario ASUME la pierda la la la pérdida más bien de de de estas rentas o existe un mecanismo de protección Fíjate que depende mucho de En qué etapa del ciclo inmobiliario nos encontremos no porque durante la pandemia Esto llevó a la Ciudad de México que el mercado de oficinas estuviera sobre ofertado no Entonces al final de cuentas el poder de negociación estaba sobre los inquilinos y los propietarios tenían que adecuarse porque la poca demanda que había fuera los propietarios se querían llevar esa demanda no entonces eh empezaron a hac eh empezaron a dar más más concesiones a los a los inquilinos que estaban buscando espacio incluso a lo mejor inquilinos que buscaban un un arrendamiento a 10 años para tener mejores condiciones incluían en su contrato un una terminación una opción de terminación A lo mejor pasados los 36 meses pagando una pena una una pena pequeña ante la incertidumbre de que no sabían qué iba a pasar de que si a lo mejor tenían que regresar otra vez a casa o a loj mejor si tenían un crecimiento exponencial o si tenían que realmente bajar la plantilla no Entonces esto permitió a que los a los arrendadores entendieran Cuál era la situación de los inquilinos de oficina en la Ciudad de México y aceptaran ese tipo de condiciones que no se aceptaban antes no antes se veían contratos a 10 años y eran forzosos y si tú te querías salir antes de los 10 años tenías que pagar el restante o El remanente de las rentas hasta que se cumpliera la terminación y esto lo viste en la vida real es decir hay empresas que dicen ya está crecimos demasiado No sé un cava con un crecimiento exponencial No pues teníamos no sé 5000 m cu de de oficinas necesitamos 15,000 ahora no podemos tener dos lugares nos vamos al otro y liquidamos cinco o 6 años de renta Sí fíjate que tuvimos muchos clientes en donde tuvimos que negociar opciones de terminación no pasados A lo mejor los 60 meses los 70 meses esto porque los propietarios necesitaban a lo mejor por lo menos 5 años de flujo asegurados y sí metíamos en los contratos una cláusula de terminación anticipada en donde pasado cierto periodo el inquilino arrendatario tenía cierto derecho de dar por terminado el contrato de arrendamiento Ah esto Esto es interesante porque quiere decir que dentro del modelo económico de la renta de oficinas existen periodos de doble rentas en realidad coro correcto recibes un flujo vuelves a poner en el mercado y creas una rentabilidad muy alta esto Me imagino que aplica también a locales comerciales o Es únicamente para para oficinas tu cre Fíjate que depende mucho de En dónde se encuentra el ciclo inmobiliario no vuelvo a lo mismo vamos a hablar de este ciclo justo ayúdame a entender Cuáles son los diferentes de ciclos inmobiliarios que que existen y Y cómo y cuándo los podemos o Cómo podemos determinar que estemos en uno o en el otro claro eh realmente en el ciclo inmobiliario se encuentran cuatro fases eh No importa el orden realmente sino más bien es el ciclo eh la primera es recuperación no que es básicamente donde nos encontramos hoy en día en el mercado de oficinas que es cuando realmente empieza ya eh a haber actividad después de una crisis como lo hubo durante la pandemia eh empieza a haber más demanda sin embargo sigue siendo un mercado sobre ofertado no eh luego está eh la etapa de expansión que es el punto más alto del ciclo en donde realmente Eh pues la demanda empieza a crecer muchísimo se tienen que construir más edificios o naves industriales por ejemplo eh el mercado Industrial se encuentra en esta etapa no donde la demanda sobrepasa la oferta no Entonces es el punto más alto empieza a ver crecimiento económico luego empieza la parte de contracción no en donde Pues empieza a haber menos actividad eh empieza a empieza a haber menos demanda Y luego eh la parte de retracción no en donde realmente recesión Perdóname donde realmente Eh pues la oferta sobrepasa por mucho a la demanda empieza a ver altas altas tasas de disponibilidad sin embargo no todo es malo porque es una gran oportunidad para los compradores o para ser arrendatario como bien te platicaba hace unos minutos durante la pandemia los arrendatarios aprovecharon y y hicieron contratos a lo mejor a largo plazo teniendo mejores términos y condiciones que antes de la pandemia esto es super interesante Entonces como propietario me imagino que tiene tienes que como manejar bien el timing en el momento en el cual decides aportar más inventario en el mercado porque si lo haces en un periodo de contracción obviamente pues puedes tener periodos largos de contracción hay alguna eh eh alguna estadística alguna regla para ustedes decir si es que entramos en periodos normalmente de crecimientos y duran 5 6 10 años y podemos estar en un periodo al contrario de contracción un poco más duro yo yo leí mucho de de Nueva York por ejemplo que después de la pandemia tuvo muchas dificultades A recuperarse en cuanto a mercado de oficinas porque los gringos dijeron No ya Basta ya no hay trabajo en oficinas quieren trabajar en en homofis y muchas grandes empresas tuvieron que forzar a sus empleados a regresar a las oficinas totalmente no y y y fíjate que digo es es otro tema muy interesante sobre eh Cómo deciden la eh tropicalizar No de cierta forma el regreso a las oficinas Pero sí por ejemplo eh se dice que un mercado de oficinas es sano cuando la tasa de disponibilidad está bajo del 15% como lo platicaba anteriormente no y sin embargo después de la pandemia estábamos cerca del 25% había una sobreoferta muy muy grande pero muy interesante Porque algunos submercados tenían mucha actividad y no tenían una tasa de disponibilidad tan alta sin embargo Pues el promedio del área metropolitana sí se fue hasta el 25% eso eso demuestra que realmente pues era un mercado sobre ofertado estábamos en contracción estábamos en recesión y realmente eh fue una área de oportunidad muy grande para ser arrendatario por la poca actividad que había realmente no se cerraban muchos metros cuadrados durante este periodo de inclus Incluso en 2020 2021 la absorción fue negativa Qué significa esto que se regresaba más espacio del que se tomaba ya en 2022 y 2023 la absorción está siendo positiva por muy poco pero la absorción neta está siendo positiva y y es es positiva neta en el año o versus 2019 en el año en el año ent estamos todavía en esta etapa en est este ciclo de económico donde no hemos recuperado al 100% la ocupación que teníamos prepandemia no estamos muy lejos del 2018 19 que fueron los mejores años para el mercado de oficinas y de hecho digo no sé si se pudieron dar cuenta pero realmente en esos años Fue cuando realmente se empezaron a construir muchísimos corporativos eh Por ejemplo edificios como millana Torre ryes no se llenaban Incluso en 2 años en dos años ya estaban llenos al 100% los edificios eso hizo que los desarrolladores a la alta demanda empezaran a construir muchos edificios sin embargo nad debió venir la pandemia y en 2020 2021 había una sobreoferta muy grande en la Ciudad de México me hace pensar también a a a esta tasa de absorción negativa y esta esta disponibilidad de la temática de la reconversión de oficinas a residencias porque una de las cosas que viene en la mente de manera inmediata es que las oficinas tienen la mejor ubicación que existe dentro de la ciudad es decir si estás en Torres virelles por ejemplo si alguien te ofrece vivir allá Yo creo que habría una cola tremenda estás Eh en en Polanco en una zona perfecta es super agradable tienes el parque etcétera Y esto te lo puedo repetir en cualquier lugar del mundo sin embargo qué tan factible es convertir un edificio corporativo en un edificio Residencial o ves tú la emergencia de estas eh Como de Estos espacios mixtos donde quizás para absorber esos choques de Mercado tienes un 50 60 por del del edificio que es corporativo y un 40% que podía ser Residencial para que el desarrollador y el propietario pueda equilibrar su riesgo totalmente Y fíjate que lo vimos mucho durante la pandemia muchos arrendadores edificios de vieja generación edificios clases B clases c decidieron reconvertir sus edificios a a espacios de vivienda no mucho mucho se ha visto en los últimos años de coliving en la Ciudad de México Incluso en áreas muy bien ubicadas como reforma no la Condesa Polanco que que ha llamado la atención a este nuevo modelo de negocio sin embargo Para serte honesto un edificio de Nueva Generación clase a clase a Plus eh se puede convertir no a un área de de de vivienda sin embargo Pues el edificio fue construido para un espacio de oficinas no tiene altas eficiencias son plantas muy grandes no tienen tienen mucho espacio entre columnas entonces realmente convertirlo a un espacio de de vivienda se le pierde muchísimo dinero en el largo plazo no entonces algunos desarrolladores prefieren poner ese costo de oportunidad de tenerlo vacío Un año más a volverlo vivienda y tener un menor ingreso porque el costo me imagino de reconversión debe de ser brutal esto lo imagino ahora ayúdame a entender un poquito del tema de la rentabilidad rentabilidad en un en en el sector oficina en un ciclo contraído o en un ciclo expansionista Cuál es el porcentaje de Roy que podemos esperar o el o el capex que podemos esperar Pues mira realmente eh depende mucho Sobre qué etapa del ciclo estemos como bien lo comentas sin embargo Eh pues muchos desarrolladores por lo que esperan cuando están construyendo un edificio corporativo esperan por lo menos un 22 25% de Roy no eh obviamente eso mu depende mucho del C rate en donde estemos en la etapa del ciclo no porque pues obviamente en un mercado sobre ofertado el c rate va a ser mucho mayor exacto entonces eh Por ejemplo en el tema industrial El c rate se ha ido para abajo esto pu beneficio al arrendador no entonces eh depende mucho En qué etapa del ciclo estemos pero por lo menos un inversionista espera ese Roy en un desarrollo inmobiliario es un 20% de cate dije capex caprate equipo nada más para no no confundir a los contadores que nos están escuchando el caprate exactamente Entonces yo tengo si tengo un c rate del 20% que es tres cuatro veces más alto que lo que puede pasar en el sector Residencial clásico Entonces es es esto justifica que aceptes en realidad este periodo este costo de oportunidad y este periodo de bacante esto ahora lo entiendo y nos ayuda un montón Oye eh Ignacio como siempre un gustazo tenerte por aquí eh pongamos por favor aquí en la tele eh los datos de contacto de de newmark y de Sergio Pérez por favor vayan a buscar este reporte directamente en en la página de de newmark lo pueden hacer también en nuestra página web en nuestros redes sociales Karim nimo y yo les enviaré con mucho gusto todo esto Felicidades Muchísimas gracias continuamos nosotros vamos al corte continuamos en inversiones inmobiliarias y feliz de estar con Michelle arregui nuestra gerente comercial para el producto central eh Michelle y yo compartimos una pasión para el desarrollo industrial lo platicamos y la ven normalmente con nosotros cada martes en nuestro programa comercial pero también eh interviene eh en la eh semana para ayudarnos a entender qué está sucediendo en materia de shing y cuál es el impacto sobre eh el sector inmobiliario ya les platiqué que yo pienso que México vive un momento histórico con la creación de un aparato Industrial muy poderoso que viene a soportar justamente el crecimiento de este sector industrial y que hace que las empresas asiáticas que están buscando aprovechar el temec Pues están usando por supuesto y qué mejor que establecer sus eh fábricas sus aparatos de producción aquí en México hablamos muchísimo Michel del desarrollo del ning en el norte justamente del país en en Estados como Chihuahua como Nuevo León o como Baja California por supuesto en los años anteriores el sector Industrial se ha concentrado en el sector en la zona del Bajío pero pocos saben que en realidad el sureste tiene una gran ventaja para poder generar eh eh Como lugares de producción atractivos económicamente pero también eh de poder ofrecer una conectividad con los Estados Unidos que sea también muy facilitada gracias al puerto de Progreso Así que vamos a platicar juntos un poco de este fenómeno de lo que te dicen los expertos sobre la posición de del sureste en materia deing y de desarrollo industrial y después me gustaría que tú nos acerques una oportunidad de inversión para nuestra comunidad s excelente Karim Muchas gracias acabas de mencionar algo bien importante el tema deling y antes eh El antes y el después okay antes estas empresas grandes se fijaban únicamente en el norte lo hemos hablado Tijuana Monterrey Ciudad Juárez Pero qué ha pasado a lo largo de todos estos años han hecho análisis estas grandes empresas Y qué están haciendo voltearon a mirar al sur y qué sucedió se dieron cuenta que tiene muchísimo potencial el sur y de hecho muchísimo potencial por sobre los estados del norte que eh nos está hablando por ejemplo de empres muy grandes que han decidido mudarse al sur por ejemplo estamos hablando de Heineken de estas empresas distribuidoras como Amazon MercadoLibre entonces decidieron mirar al sur y se dieron cuenta que es un gran punto para poder distribuir sus productos por qué porque tenemos cerca África Europa y por supuesto ya sabes Ahí está cerquita Miami entonces se dieron cuenta que en lugar de pasar horas en barcos tratando de transportar de importar Y de exportar estos productos pues se acercan a Miami Karim y la distancia tú sabes en avión un vuelito que es son 40 minutitos entonces bien interesante ex Sí muy sencillo para llegar a la al Golfo de México El Puerto de Houston muy sencillo llegar a Florida por supuesto sencillo acceder eh Por supuesto a la costa este de de los Estados Unidos Boston o Nueva York ahora cómo nosotros podemos aprovechar esta oportunidad única en el mercado como inversionistas particulares excelente el día de hoy vamos a hablar acerca de un producto bien interesante central 1.0 son lotes industriales de inversión ojo cuando yo digo que son lotes industriales de inversión me refiero a que están en un corredor Industrial muy importante de hecho es el segundo corredor más importante de Mérida eh ojo estamos super cerca de Puerto Progreso y adicional uno de los puntos más importantes que tú tienes que tener en cabeza para que tu inversión crezca es la distancia que tienes a la urbe y estamos hablando tan solo de 8 minutos Okay ahora vamos a hablar de las características de estos lotes que podemos ver por ahí en pantalla son lotes industriales Ya lo hablamos col si en Mérida Yucatán Okay el costo de inversión es únicamente de 266,000 pes Vale ahora el enganche que tenemos que dar es de 20% que va por ahí de los 48 52,000 pesos depende el lote y si hacemos una cuenta y lo dividimos a 36 meses sin intereses el costo que vas a hacer mensual de tu inversión va alrededor de los 5,900 pesos entonces imagínate Karim tener 400 m de tierra seguramente el sueño de mucha de la audiencia de mucha de la gente que nos ve y que nos escucha es tener una casa un departamento un terreno porque no muchos mexicanos Tenemos la oportunidad de tener ya algo fijo en donde nuestro dinero empieza a crecer rápidamente No yo lo que veo como oportunidad aquí eh Michel en realidad si si lo pienso es la mayoría de los corredores industriales tienen grandes bodegas donde puedes rentar espacios En mi opinión no menor a 2 o 3,000 m cu porque son eh están hechos realmente para las empresas grandes te diría Quizás hasta 5000 m cu debe de ser el mínimo en estas zonas Pero la verdad es que con la llegada de todas estas empresas asiáticas la oportunidad principal es para los proveedores pymes de estas empresas y estas personas llegan estos empresarios llegan con la idea de poder ofrecer un servicio tienen el capital de trabajo para poder eh ofrecer la la la la los productos que necesitan pero no tienen a veces el capital para poder construir su bodega o crear su aparato su aparato de producción yo lo que haría es comprar un lote de 400 m de 800 m o de 10000 m para tener un poco de de versatilidad o sea de uno a tres lotes y lo que haría es crear en mi lote el espacio para que alguien que necesite menos espacio que en los grandes parques logísticos que están por allá pueda encontrar un lugar adecuado y cuando me hablas de 260,000 que puedo pagar a mensualidades durante 36 meses en realidad voy a tener un costo de mi financiamiento que va a ser muy bajo No puedo creer que la renta sea de 4000 pes vas a rentar esto al menos el triple o el cuadruple entonces puedes estar generando Perdón una rentabilidad altísima y esto yo creo que es la oportunidad para los que nos escuchan exactamente ahorita acabas de mencionar este tema rentar sabes tú sabes que yo también soy analista de arrendamiento entonces me encanta este tema de comprar y rentar Entonces qué es lo que le sugiero a mis clientes compra y renta Entonces vamos a volver a tocar las características estamos hablando de 400 m cu de tierra únicamente pagando 4900 pesos situados en Mérida Yucatán importante el tren Maya Karim la estación de tya que va a ser una estación de carga y una estación por supuesto de pasajeros está a 5 minutos estamos a pie de carretera luz a pie de carretera entonces eh tenemos tú Tenemos un video por ahí tuyo donde está estás enfrente en un centro estos de conveniencia que es como un oxo no Entonces es un oo es un six creo yo visita este lugar de hecho estaba impresionado porque estamos a minutos del cd de Walmart estamos a minutos de la estación del tren May estamos a minutos del del parque logístico más importante de Yucatán se llama Sky Park estamos en un corredor Industrial en la entrada de Mérida literalmente no hay lotes disponibles en esta zona para comprar y menos lotes de 400 m con este tamaño entonces cces invito a todos los que nos ven que tienen acceso a las imágenes que les estamos enseñando a que nos puedan contactar tienen el código corre también que pueden usar para poder descargar información y a los que nos escuchan saquen papel y pluma quiero que estén con nosotros en el webinar de inversión que vamos a hacer este domingo Les vamos a explicar por qué el ni showing es el próximo Boom inmobiliario literalmente que no se pueden perder en un webinar de una hora este domingo Cómo participar es muy sencillo nos mandan un mensaje al 56 2802 1429 apunten el teléfono es el 56 28 02 14 29 además tenemos una sorpresa para ustedes con un Bono un descuento de 20,000 pes Así que les espero este domingo contacten al 56 2802 1429 para nosotros ya es momento de separarnos ha sido un placer tenerlos en este programa nos vemos mañana Por supuesto para otro programa de inversiones inmobiliarias soy Karen guavi y te quiero agradecer por haber visto un nuevo episodio del programa de inversiones inmobiliarias por imagen radio te recuerdo que estamos al aire cada jueves a las 9 de la noche y cada sábado de las 2 a las 4 de la tarde si te ha gustado este episodio te invito a suscribirte a nuestro canal y a eh activar la campanita para poder recibir nuestras próximas notificaciones cada semana presentamos joyas de inversión e invit amos también a los expertos del sector inmobiliario mi objetivo es que tú entiendas de manera precisa Cómo invertir de manera inteligente y segura en el sector inmobiliario Gracias por tu participación Y no olvides suscríbete al Canal y activa la campanita