¿Es momento de invertir en bienes raíces?

[Música] hoy [Música] nos encontramos en el estudio con carlos lópez jones carlos es el director de consultoría en tendencias económicas y financieras carlos máxima de limitación un placer acá los vamos a platicar bastante de economía y vamos a intentar dar a nuestra audiencia pues algo de información relevante sobre lo que está pasando en méxico y cómo afecta el sector de la vivienda pero antes de hacerte algunas preguntas quisiera como compartir algunos puntos relevantes que van a ayudar a todos a asentar un poco el el debate sabemos que desde el 12 de noviembre el banco de méxico elevó la tasa de interés al 5% y lo incrementó de un punto 25 por ciento para frenar la inflación la famosa inflación que estamos viendo a nivel nacional pero también a nivel internacional como un factor de temor importante en el mercado y entonces este este aumento pues no es el primero de hecho es el cuarto que hace el banco de méxico y esto con un objetivo de poder pues mantener la inflación a un nivel razonable alrededor del 6.8 por ciento lo que me encantaría que a los es que nos puedas ayudar a entender un poco lo que está pasando primero economía mundial y en la economía nacional para que nuestra audiencia entienda lo que está creando esta inflación luego platicamos un poquito del sector inmobiliario pero antes de arrancar cuéntanos un poquito de ti y de tu negocio por favor nada pues muchísimas gracias karim este nosotros somos una empresa de consultoría financiera ayudamos a las empresas a conseguir dinero en la bolsa las ayudamos a colocar dinero en la bolsa ayudamos a las empresas a llevar a cabo derivados para protegerse de este tipo de fluctuaciones tan importantes y nos comunicamos con ellos a través de un boletín que se llama tendencias económicas y financieras nuestra página es tendencias punto com.mx acabamos de cumplir este año 35 años en el mercado entonces es algo algo le sabemos a esos temas no sobre lo que estamos viendo a nivel mundial y a nivel nacional es un cambio en la canasta de consumo que es esto que en 2019 antes de la pandemia consumimos más servicios nos gustaba ir a restaurantes nos gustaba ir de viaje comprábamos cierto tipo de ropa llega la pandemia y cambian nuestros hábitos de consumo hoy en día consumimos más productos como electrodomésticos consumimos mejores nos consumimos más tablets y eso provoca que haya más demanda por estos productos cuando hay más demanda por tablets por teléfonos de mejor gama hay más demanda por microchips por ejemplo entonces la demanda de microchips se ha incrementado al doble y los que sentados en microchips es el sector automotriz que es nada más se queda con el 5% de los microchips en el mundo entonces qué pasa pues las empresas automotrices primero dicen vamos a subir el precio de los autos y después pues ya me quedé sin autos porque además la gente quiere tener un auto para evitar el transporte público a nivel mundial entonces por un lado tienes gente que quiere más autos y por otro lado tienes empresas automotrices que no tienen microchips para vender autos e igual lo podemos ver en casi todos los sectores un sector caso yo también mucho precioso es el sector alimentos porque bueno pues porque la gente está más tiempo en su casa come más resultado pues necesita más alimentos y la gente va a menos a los restaurantes porque le da miedo ir a un lugar esté con gente tiene menos dinero pero en un restaurante va a menos a restaurantes pero se queda más tiempo en casa y los que estamos en casa desperdiciamos más alimentos que los restauranteros que se la saben de todos todos para no alimentos es increíble lo que pasa resultado el precio los alimentos sube que está pasando bueno pues la inflación pasó de más menos 4% que la teníamos ahorita y está en 7 sí impresionante el nivel en mexico de 7 por ciento en brasil anda sobre el 9 en eeuu cuando también sobre el 4 en europa no sobre el 4 cuando no van en el 1 en el 2% es impresionante lo que estamos viendo a nivel mundial que tienen que hacer los bancos centrales tienen que subir su tasa de interés para tratar de que la gente consuma menos eso es lo que estamos viendo a nivel mundial intentando impactar la demanda esencialmente exactamente diciéndole a la gente te conviene más dejar tu dinero en el banco no consumas tanto si pides prestado te va a salir más caro y entonces deja de consumir y con eso esperemos que baje la demanda y otra vez los precios vuelvan a ajustarse realmente la gente no está dejando de consumir la gente se quiero más alimentos y voy a comprar más alimentos entonces qué es lo que tendrá que pasar bueno pues en los próximos 12 18 meses el productor de alimentos tendrá que aumentar su producción de alimentos de acuerdo al nuevo mercado y bueno pues esto para el marco del mobiliario tiene muchos muchos aristas justamente hablemos un poquito de esto entonces imaginas que este comportamiento durará otros 18 meses más o menos entonces me imagino que lo que compramos este año realmente fue producido meses antes entonces el impacto en los precios de todo lo que consumimos y particularmente para nuestra audiencia del tema inmobiliario solo puede ir al alza cuál es tu predicción efectivamente que van a seguir subiendo pero ya no tanto es decir poco a poco el mercado se verá ajustando y poco a poco habrá ciertas empresas que irán produciendo más no todas van a aumentar su producción al mismo tiempo entonces habrá sectores que se van a ajustar primero y habrá sectores que después se van a ajustar más si los precios de este año subieron 7% que es muy probable que suban eso va a ser el alza más grande en este siglo en méxico para el próximo año esperamos que suban 5 por ciento porque bueno pues porque habrá más acero más cemento pero los precios van a seguir altos eso nos debe de quedar claro no o sea van van a seguir subiendo los precios los costos de la construcción van a subir banco de méxico va a seguir subiendo de interés la fed el banco central de eeuu va a empezar a subir su tasa de interés eso va a ser más atractivo invertir en dólares que en pesos y en consecuencia banco de méxico pues también tiene que subir su tasa cada vez que la fed en eeuu suba su tasa porque si no pues el tipo de cambio se verá 22 pesos y eso es lo que no quiero algo de méxico y si hablemos ahora para nuestra audiencia que quiere entender con conceptos muy concretos yo me siento sobre 12 millones de pesos 3 millones de pesos vamos a decir que tengo que hacer lo invierto en bienes raíces es el buen momento es un mal momento algunos expertos dicen que en bienes raíces nunca es mal momento cuál es tu opinión yo te diría depende en qué bienes raíces un bien raíz que me va a dar una tasa de interés de que en este caso van a hacer las rentas cuánto voy a obtener por esas rentas sería mi tasa de interés el equiparable bueno pues si el banco me va a dar 67 por ciento el próximo año yo debo de esperar que medem inmueble por lo menos 89 por ciento y esto es difícil en méjico más visto pocas rentas en la ciudad de mexico lo vemos muy complicado exacto pero habrá otras ciudades en méxico y te pueden dar esos niveles cuando los cuáles son los ejemplos de ciudades interesantes para esto mira en los lugares donde ya vemos precios por encima de 2019 nos vemos en querétaro nos vamos en mérida los vemos en león empezamos a verlo otra vez en los cabos donde se cotizan las propiedades en dólares y los vemos en otros lugares fuera de mexico ejemplo miami que no sea también el sector de no hablar te permite invertir tanto en méxico como en otros países ya no hay ni sin duda con él la mudanza grande de gente que ha venido de otras ciudades hacia miami los precios han subido los costos de la renta también entonces evidentemente la la rentabilidad del roi es mejor para los que no saben cómo calcular esto como calculadas justamente tu rentabilidad la rentabilidad de su inmueble así les damos un tipo de concreto lo más fácil es cuánto obtengo de rentas hay que quitar el predial los impuestos locales ya sea en mexico en león en querétaro donde sea y después hay que yo quito normalmente 45 días de renta mes y medio la que se ataca exactamente porque en un momento dado se me ve el cliente le tengo que pagar a un asesor para qué para que se ponga a rentar mis muebles etcétera etcétera y ya sobre solo cálculo contra mi tasa libre de riesgo que son los sietes para 2022 yo pondría una tasa libre de riesgo sobre el 6.25 más o menos justamente antes de entrar en esta entrevista destruídos debatiendo muchísimo sobre los retos el sector inmobiliario y cómo otra vez estamos entre expertos aquí en el estudio cuéntanos un poquito de cuáles son los retos que tú ves tanto para la industria como para los actores de esta industria mira el primer paso tiene que ver con reducir los costos de construcción para el próximo año porque van a ser muy elevados ahí creo que ingenieros y arquitectos tienen que trabajar en ver cómo ha cambiado la arquitectura de 2019 2021 nos vamos a encontrar con grandes sorpresas sobre cómo van a cambiar las casas y las y las nuevos están las nuevas construcciones entonces hay que reducir costos de la segunda parte tiene que ver con los créditos hipotecarios al subir la tasa de referencia banco de méxico- los bancos podrían subir sus créditos hipotecarios la buena noticia es que en méxico hay competencia en muchos bancos que están ofreciendo créditos están tratando de ver hasta cuánto pueden aguantar para no subir su crédito hipotecario pero porque esto sí va a frenar la compra sin duda sí por supuesto porque además al subir el crédito hipotecario tengo que pedir un mayor ingreso no te voy a cobrar una mayor mensualidad entonces en los próximos dos años vemos un alza en las tasas de interés vamos a ver cómo reaccionan los bancos va a haber mayor competencia ahí y si ahorita usted está pensando en comprar una casa comprarla porque va a tomar una tasa más baja nada más eso sí asegúrese con su banco de que lo esté tomando a tasa fija fundamental fundamental si éste de acordo antiguo teatro yo no entiendo quién compra tasa variable es demasiado riesgo lo mejor es comprar el 20 años carlos ha sido fantástico tener sus tips muy concretos danos nada más quizás unos 20 segundos sobre cómo podemos seguir que yo sé que te sigo en twitter pero para los que no te conocen cómo te podemos seguir pues en twitter hay ahí vivo hay ahí vivo y duermo éste carlos lópez son sus 10 mil mi nombre completo o en tendencias punto com.mx oa través de whatsapp 55 30 95 39 42 bien a todos se lo recomiendo para mí ha sido una fuente de aprendizaje y de información de calidad fenomenal gracias carlos nos vemos