Inversión inmobiliaria en CDMX, las mejor alcaldías

yaa de México presenta inversiones inmobiliarias con Karim Gabi muy buenas noches a todos querida audiencia Les saluda Karim Gabi el conductor del programa de inversiones inmobiliarias aquí desde los estudios de imagen radio y TV multicast en la Ciudad de México hoy preparamos un programa excepcional con lo mejor de la industria inmobiliaria y esta noche nos vamos a enlazar con Bernardo Cordero el fundador de clau.com con él estaremos hablando de los de las mejores alcaldías para invertir sabiamente tu dinero en un inmueble sin salir de la Ciudad de México también estará con nosotros en el estudio naum Cruz quien es el eh director general del grupo nanuka que es una empresa de construcción y nos va a platicar de cómo Pues en realidad elegir el constructor adecuado para nuestro negocio y platicar de su experiencia en el mundo inmobiliario aquí en México y estaremos terminando el programa con nuestra sección de Million Dollar listing estaremos compartiendo una oportunidad de inversión exclusiva en bosque real esto en compañía de Juan Manuel López asesor inmobiliario de ella de México todo esto y mucho más lo van a ver en este programa de inversiones inmobiliarias para que ustedes que están pensando en invertir su capital o aprender sobre el sector de bienes raíces Pues que siempre lo puedan hacer de manera inteligente gracias a los consejos y la asesoría de este programa les invito a seguirnos en nuestras redes sociales me encuentran como @kim nimo en instagram nos lanzamos equipo un gusto saludarlos y y Bernardo Qué gusto tenerte con nosotros eh estás Eh conectado vía zoom esta noche conmigo estuvimos hace una o dos semanas eh con Víctor Noguera tu socio platicando del lanzamiento de cloud.com Y de lo que van a aportar por el mercado al mercado más bien y qué bueno que ya una o dos semanas después lleguen con nosotros en el programa platicando y usando todas las estadísticas que tienen para ayudar al eh consumidor final al inversionista a tomar buenas decisiones en su inversión Pero antes de que entremos en materia recuérdanos un poquito de tu trayectoria Y por supuesto de cloud.com Karim cómo estás Muchas gracias por la por la invitación encantado de estar por acá eh Pues nada La verdad es que muy emocionados con el lanzamiento de de cloud.com pues ya llevamos trabajando Eh Pues en el sector inmobiliario tratando de eh traer mayor tecnología y cómo juntamos la tecnología con todos los agentes inmobiliarios eh Ya por un rato eh Pero al final de cuentas nosotros pues muy enfocados hoy en día con esta visión de portal inmobiliario donde estamos juntando compradores y vendedores eh justo con los agentes en el mercado Y eso sumando todo lo que lamos construyendo estos años como toda la parte eh de hipotecas y financiamiento para los clientes y justo como mencionaste en conjunto con todo el trabajo que hemos hecho la parte de Data que para nosotros es uno de los retos más grandes en todo en todo el mercado No si El vendedor no sabe a Cuánto debe vender si el comprador No sabe cuánto debe pagar pues es una de las razones principales por las cuales las transacciones Pues en promedio se tardan más de un año en México os trabajando mucho sobre ese tema de hecho muchas veces decimos que una de las grandes diferencias que existe entre Este mercado eh mexicano y Estados Unidos por ejemplo Es la falta de transparencia y de acceso a la Data Entonces ustedes Gracias a su colaboración con los asesores inmobiliarios las empresas de datas que tienen su experiencia llegaron a poder combinar información que debe de ayudar a las personas a a eliminar algunas de las leyendas o mitos que tiene en la cabeza y quizás ayudar al al inversionista o al vendedor a definir eh un precio estratégico alineado con lo que espera el mercado para vender su propiedad de manera rápida vamos a a a entrar en en materia y compartir un poquito de de esta información si hoy quisiera invertir en una zona de alta plusvalía en la Ciudad de México cómo y o cuáles son estas zonas o alcaldías que ofrecen hoy en día est esta plusvalía y Y de qué hablamos de hecho en porcentajes sí buenísimo Eh pues sin duda estamos viendo muchas muchas oportunidades y y cuando nosotros hacemos análisis de precios lo que encontramos es eh Por ejemplo en el último año encontramos colonias como Benito Juárez eh que ha subido entre 4 5% los los los precios en la zona eh tenemos zonas como Miguel Hidalgo eh que solo han subido alrededor del 1% cuajim malpa 4% y lo que nos empezamos a tomar de estos datos son son son diferentes temas no primero lo que tomamos es Eh Pues muchas subidas eh siguen siendo por debajo de lo que vemos en en inflación no Entonces por un lado eso lo que nos dice es Oye pues tenemos una cierta oportunidad en el mercado todavía hoy donde la inflación donde el valor de reposición de estas viviendas Eh pues va a ser más caro en en en un futuro entonces la oportunidad de invertir de hoy comprar sobre tasas de hipotecas que no subieron mucho en los últimos años no vimos subidas de tasas hipotecarias que fueron del 9 9.5 al 10 y5 11 por eh eso representa una oportunidad para hoy en día comprar a precios que no se han elevado todavía considerablemente en los últimos años esperando que muchas de esas viviendas pues van a seguir subiendo de precio en los próximos años porque simplemente la inflación está empezando a alcanzar a a a toda la construcción nueva que vamos a tener en el país no tenemos una demanda eh que que supera la oferta que hay en especial en la Ciudad de México y eso lo vemos en este tipo de colonias con las que estaba como las que estaba platicando No todo lo que estamos viendo Benito Juárez lo que estamos viendo Miguel Hidalgo en zonas de la ciudad como escapozalco todavía vemos oportunidades ahí eh entonces todas estas zonas donde pues vemos mayor demanda de la oferta que hay Porque ha habido menos construcción de la que se ha necesitado donde vemos que prezos sí han subido pero no han subido radicalmente donde un comprador puede conseguir tasas hipotecarias todavía bast bastante atractivas pues representan una oportunidad para eh tanto para el inversionista como el que quiere comprar para vivir y y es una oportunidad también estas estas colonias o estas alcaldías si comparas eh el costo promedio del eh del metro cuadrado en la Ciudad de México contra ciudades de tamaño similar en economías un poco más avanzadas porque a veces la gente dice Oye ya es cara la Ciudad de México pero si comparas el costo de la Ciudad de México contra el costo de Chicago el costo por ejemplo no sé de de Los Ángeles o de París o de Londres también te da una idea de la trayectoria que pueden tener estas ciudades y estas alcaldías a a mediano largo plazo porque algunas personas siempre dicen Pues el mejor momento para invertir era ayer o anteayer o hace 10 años yo creo que la Ciudad de México sigue siendo muy atractiva sí Pues justo es ese fenómeno lo empezamos a ver en la en la pandemia no y lo que eh pasaba históricamente es Oye pues la la las ciudades que mencionaste no Nueva York Chicago San Francisco eh varias en Europa etcétera Eh pues tenían presos mucho más elevados pero los trabajadores o la gente que viví ahí estaban atados a un trabajo que era presencial y que y y que ia de la mano de dónde de donde vivían y el fenómeno que empezamos a ver en en en pandemia y que lo vivimos y lo empezamos a ver en colonias de la Ciudad de México eh sin duda en la Condesa en la Roma en Polanco etcétera era que muchos de esas personas que ten tenían capacidades económicas mayores pues ya no estaban atados a una a una ubicación no y podían venir a una ciudad como la Ciudad de México que ofrece cosas que no ofrecen muchísimas ciudades en el en el mundo y encontraban precios más baratos de donde originalmente vivían entonces creo que ese fenómeno sin duda fue un fue un pico y y y y y se estabilizó un poco después de la pandemia pero creo que pensar que este fenómeno del trabajo remoto va a desaparecer o no va no va a seguir afectando eh las oportunidades y los precios en ciudades como Ciudad de México creo que sería incorrecto no entonces justo lo que dices no el el que la Ciudad de México sea más barato que muchas de estas grandes ciudades Eh pues significa que probablemente esos oportunidades de inversión en Ciudad de México van a seguir existiendo porque muchas personas que encuentran un gran beneficio de vivir en en en en nuestra ciudad pues vienen y están viendo que hay precios mucho más accesibles donde viven y tienen oportunidades de comprar cosas que no pueden comprar en en su ciudad en su ciudad de origen No eso lo vamos a seguir viendo y va a ser un fenómeno que va que va a seguir existiendo a futuro qué qué herramienta Bernardo podíamos usar nosotros si yo soy hoy en día eh Como inversionista o o cliente que simplemente quiere comprar su su primera residencia eh tengo cierto desconocimiento del mercado quizás cierta desconfianza sobre lo que escucho eh Qué herramienta para poder entender los precios podía usar Sí pues nosotros Nosotros ofrecemos un par de de herramientas para ayudar Justo a las personas que están viendo viviendas no la la más sencilla es pues todas las propiedades que nosotros publicamos en en Cloud lo ponemos lo que Nosotros llamamos un Cloud score no Y esto simplemente es un puntaje de C A cco puntos donde cero puntos está muy cara no y cinco puntos es es una gran oportunidad de de inversión O de o de compra y nosotros para calcular ese Cloud score pues utilizamos información de los últimos 15 20 años en México donde nosotros vamos viendo tendencias de precios donde vemos una combinación tanto de de precios que podemos ver en las diferentes páginas de internet o precios reales de transacción que nosotros con los cuales nosotros trabajamos para poder acercarnos y poder tener una evaluación bastante bastante precisa sobre esas propiedades no Entonces para resumir prácticamente cualquier propiedad que se public en Cloud Nosotros le ponemos un Cloud score y le decimos al inversionista al comprador Oye estea propiedad es una gran oportunidad al precio Al que está entonces eso es una Es una herramienta muy muy sencilla donde Simplemente tienes que ver una calificación de C A C y muy rápido tienes retroalimentación de si vale la pena o no vale la pena a ese a ese precio entonces esa es una eh Y y está abierta a todo el mundo la la otra que también está abierta a todo el mundo eh es un valuador no y este valuador Eh pues sirve igual para El vendedor y para el comprador donde en el proceso de de evaluador digital o evaluador online pues ahí si pedimos un poco más de información no entonces El vendedor puede entrar puede poner toda la información sobre su propiedad los metros cuadrados cuántos cuartos tiene Cuántos estacionamientos tiene etcétera etcétera eh Y ya con eso nosotros podemos llegar a una evaluación bastante más precisa todavía donde les damos un valor de Mercado más con una puntuación de 05 como hacemos el Cloud score Aquí sí te vamos a decir Oy esta propiedad vale más o menos tanto eh Y entonces eso les da información bastante precisa con la que El vendedor puede decir Oye debería de poner el precio a a tanto eh de mi propiedad pero también se puede usar de lado del comprador no porque al final el comprador Pues cuando está viendo una propiedad pues ya la visitó ya sabe Cuántos metros tiene ya sabe cuántos cuartos tiene ya sabe Cuántos estacionamientos tienen etcétera pueden meter esa información al valador Igualmente eh ver un valor preciso sobre sobre valor de esa propiedad eh si tomo el caso de Estados Unidos o de Suiza el precio que vas a encontrar en el portal inmobiliario es un precio ya casi negociado te diría que muchas veces vas a pagar un poco más que lo que hay allá porque el efecto de demanda hace que eh el comprador No se atreve a hacer una oferta demasiado baja y el asesor Acompaña a manejar este proceso con con el el el clc por ejemplo eh crees que yo puedo ver esta oportunidad y debería de tirarle una oferta un poco más baja o al contrario el el índice me da una idea de que pues estoy en el rango o estoy en el precio que es el precio justo y debería de ofertar a este a este nivel Pues justo eso es lo que conforme va creciendo el ecosistema dentro de Cloud pues va a ir mejorando con el tiempo No porque si tú entras a Cloud y encuentras una propiedad que tiene un Cloud score de dos no que significa que está relativamente caraa en el mercado Pues justo lo que tia es pues eso es una herramienta para ti ir con El vendedor y decir Oye pues voy a voy a presentar una oferta eh un poco por debajo de eso diciendo Oye pues yo lo que estoy viendo Cloud que esta propiedad está por arriba del del del del precio de Mercado eh Pero tenemos muchas propiedades que justo están más a niveles de 3 cu c eh puntos dentro de Cloud score cuatro normalmente es pues la la propiedad está al precio de Mercado no Enton si tú ves una propiedad de cuatro pues eso es un valor en el cual debería de transaccionar la propiedad no entonces ya puedes llegar con la confianza de decir Oye no tengo que llegar con este nerviosismo o o o o o o o esta visión de es una contraparte del vendedor tengo que llegar con una cara de que tengo que llegar a negociar si no puedes llegar a llegar con la confianza de decir Oye El vendedor en el proceso de subir la propiedad pues ya fue Ajustando su precio para llegar a ese Cloud score de cuatro y puede llegar con la tranquilidad de que estoy pagando el precio correcto no porque Justo eso lo que platicamos al principio no y uno de los retos de México en esa cuando hablaba de las propiedades se pueden tardar un año se pueden tardar año y medio en vender Pues sí sin duda Hay procesos complicados todavía en temas de procesos notariales conseguir financiamiento etcétera Pero mucho de ese tiempo pues es justo el descubrimiento del precio adecuado de la propiedad No donde El vendedor empieza pues 10 15 20% por arriba del del mercado va viendo cómo se siente el mercado lo va bajando hasta que encuentra Cuál es ese proceso ideal y lo que estamos haciendo justo con el Cloud score es tratando de eliminar esos 6 7 8 meses de descubrimiento de precio donde las dos partes ya pueden llegar a un número bastante más rápido el vendor se pueda sentir tranquilo decir o no tengo que salir por arriba mercado simplemente tengo que salir a mercado me van a calificar que tengo el precio correcto y el comprador ya puede llegar con la confianza no tengo que negociar no Y entonces eso hace un mercado mucho más Dinámico esto es un proceso no y no el día uno todo mundo va a tener el clore perfecto llegando ya estamos llegando al final de la entrevista pero te voy a hacer eh tomar una promesa aquí con nosotros ya que tienen tanta Data Por qué no vienen cada mes aquí a compartir esta Data en un formato tipo clima inmobiliario donde explicamos las grandes tendencias del mercado y damos al mercado la oportunidad de visitar un portal nuevo aquí en México con mucho inventario y que tiene la oportunidad de agregar esta transparencia te agradezco muchísimo te veo pronto Ojalá acepte estar con nosotros vamos al corte Y regresamos continuamos aquí en inversiones inmobiliarias Y qué gusto tener aquí conmigo a naum Cruz es su segunda vez aquí en nuestro programa sabes que siempre quise decir es su segunda vez porque quiere decir que hay se está convirtiendo Este programa en el lugar donde mis amigos vienen y platicamos del sector inmobiliario y ayudamos a la gente a estar juntos naum Yo te conocí eres el gerente general de grupo nanuka nos vas a platicar un poco de esto pero yo te conocí porque como inversionista inmobiliario como vendedor no entiendo nada del proceso de la construcción y tengo este complejo te diría decir Oye cómo puedo ser involucrado en el sector tanto y no entender y busqué en internet y no encontraba Cómo entender cómo elegir qué material y qué material cuá eran los procesos de construcción cómo agarrar el voc que ustedes tienen los constructores eh Para poder pues entender Más o menos qué pasaba Y ahí es donde me topé con tus redes sociales en instagram si no lo conocen por favor equipo les invito a que vayan se llama naum el constructor y ahí compartes diariamente eh de las preguntas que nos hacemos todos Cómo elegir un aire acondicionado eh Cómo por ejemplo no sé elegir Cómo saber qu impermeabilizante Perdón USA o eh Cuáles son las tazas de baño o el baño que tienes que elegir uno caro uno barato y creo que esto estás dando un contenido de Super valor a la comunidad y por eso me da muchísimo gusto que estés con nosotros aquí cómo estás Gracias Karim me da mucho gusto estar nuevamente con ustedes y y siempre esa parte enseñándole a la gente que quiere ser desarrollador o que está en el medio Cómo hacer las cosas de una mejor forma Además este programa es un programa donde quiero que la gente se dé cuenta que todos literalmente todos podemos eh saltar arrancar en este sector inmobiliario aunque no tengamos conocimientos Porque si me acuerdo de tu historia na tú no eres ingeniero civil inicialmente no no arrancaste arquitecto Sabiendo del mundo de la construcción regresamos a la entrevista que hicimos hace un par de de meses ya cuéntanos un poco de tu historia Sí mira en realidad yo soy ingeniero mecánico soy egresado de la Universidad de las Américas Puebla como ingeniero mecánico eléctrico mi sector siempre ha sido la maquinaria pesada eh en el 2014 le di un cambio y empecé con mis primeras viviendas Empecé con un proyecto de 12 viviendas después de trabajar como ingeniero y estar trabajando en renta y servicios de maquinaria pesada para el campo azucarero en la industria azucarera le di ese cambio al sector inmobiliario Entonces me di cuenta que es un sector muy Pues a la vez como que está presente pero es olvidado en tanto como ingeniería Entonces como tal como ingeniero nosotros como como mecánicos llevamos ciertos procesos mecánicos que nos ayudan a a hacer más fácil la vida y uno de esos fue ver cómo construir una casa más rápido de unos procesos normales que que como se vienen se vienen actualizando y no no recibí no no no construí el hilo negro pero sí vi cómo hacerlo a través de moldes de moldes un sistema de moldes donde utilizamos el molde de madera y concreto el concreto vaciado en el lacero Y entonces podemos realizar una casa este en un día en obra negra y esto es interesante Porque algo que habrán escuchado Todos aquí y quizás por esta razón les cuesta un poco arrancar en este en este sector escuchan que requiere de mucho capital y vamos a a hablar de esta leyenda porque los mejores desarrolladores no trabajan con su capital sino con el capital de los demás y requiere eh de mucho tiempo y que el tiempo es un dolor de cabeza y si es un dolor en materia de rentabilidad si estás tardando 2 años para generar una vivienda te va a costar pero en realidad en el sector inmobiliario No pierdes dinero hacer la inversión menos interesante y más si sabes encontrar la manera de construir de manera rápida Pues aquí le ganas tiempo al al proceso y ahí pues mejoras de manera dramática tu tu retorno de inversión para mí hay tres Pilares como tú dices uno es saber construir El otro es saber vender que muchos agentes inmobiliarios que tienes en tus redes sociales lo saben hacer y el otro es el apalancamiento no sé de cuál des de los tres quieras hablar pero no vamos vamos a entrar no vamos a entrar en los tres porque vender yo creo que lo podemos explicar como tercero pero Cómo construir y cómo apalancar y vamos a intentar dar algunos ejemplos Imagínate que yo sea tu conejito de nja aquí que me tengas que enseñar los momentos claves del proceso de construcción y dónde no me puedo equivocar okay Y ahí tomamos un poco de tiempo además después del del corte tendremos tiempo para ir platicando más allá eh de esos del segundo tema que es el apalancamiento Okay Mira construir es lo que empecé a ver que existen ingenieros civiles que hacen su trabajo y muy buen trabajo durante mucho tiempo Pero qué tal si empiezas a implementar procesos constructivos donde impliques meter un ISO 9000 donde ya sean procesos constructivos más industriales eso te va a generar ahorro de dinero y de materiales cuando inicié obviamente no sabía cuál era el rendimiento de un albañil Cuántos blogs podía pegar un albañil al día entonces tenía que estar aplicado todo el día ahí viendo que la gente que la gente tuviera que tuviera producción actualmente no actualmente empecé cambié mi modelo constructivo y ahora entonces por ejemplo podemos yo tengo el tiempo medido de como un trabajador Cuánto tiempo tiene que pero para alguien que no supiera por ejemplo esto qué le recomendarías de ir literalmente en una obra con un maestro de obra y decirles es que yo quiero sentarme y quiero entender la productividad de una persona el costo hasta Cómo cómo defines el costo horario de una persona o hasta te dira lo básico para mí Cómo entrevistarías a un a un albao eh Un albanil perdón y le dices o sabes qué eh o un carpintero Oye pues yo te voy a elegir a ti más que al otro Eso es interesante Ese es Esa es la clave eh Esa es la clave cuando una gente no sabe así como yo empecé y como la gente es la clave o sea por ejemplo Existen varios factores de salarios en la República Mexicana no es lo mismo una persona en la Ciudad de México o una persona en Tulum o una persona este en Puebla por ejemplo entonces cambian cambian Entonces no sé una persona Vámonos a los salarios que hay comúnmente para toda la gente que no sabemos Entonces por ejemplo dice Oye cuánto puede ganar un trabajador un un podríamos decirle un empleado un maestro no que es el que tiene que es el albañil el que puede hacerte la casa No pues es en Puebla por ejemplo hablamos A lo mejor de un salario de 4000 pes en anales de 3000 a 4000 pes dependiendo como lo puedas o sea en Tulum varía de 7000 de 5000 hasta 7000 pesos en la Ciudad de México mentiría Pero ha de estar en un promedio de las dos entre 5000 6000 pesos a la mejor en la Ciudad de México este de esas tres entonces empiezas a ver un poco de tablas no si esta persona gana 5000 pesos en en Tulum él me tiene que fabricar 12 m cu de cómo se llama de bloc al día y es lo que tiene que es el ento que tiene que tener la 12 m cuad de bloques al día en un caso así diferentes tipos de trabajo no pero en ese así 12 m vamos a intentar compartir algunas ideas a la gente y de hecho equipo si quieren tener esta tabla de rendimiento Por qué no desarrollemos juntos una especie de pequeña tabla de rendimientos una guía no quiero que ustedes piensen que es es Es verdad verdad absoluta pero una guía sabes que tal profesión tal rendimiento tal costo promedio Así cuando arranques y armas tu presupuesto ya tienes una idea del número de personas que tendrías que tener en tu equipo y del rendimiento promedio de estas personas después hablaremos de la supervisión así y te das cuenta ya te das cuenta si si la regastes a la semana a la semana tienes a la semana no puede pasar más porque si ese ese trabajador ese albañil este supera 12000 pesos a la semana dices Oye algo está pasando no es un doctor no es un cirujano no es ninguna especialista O sea si es una persona de mucho respeto si es respeto mucho a esa gente porque de ahí generamos el trabajo de todo para el sector inmobiliario entonces pero no puede ganar un salario así aunque hay trabajadores super buenos he conocido trabajadores que te llegan a las 6 de la mañana y se van hasta las 7 de la noche y y Se entregan y realmente trabajan lo que hacen como con tres cuates o sea pueden ganar salarios hasta 15000 pesos o sea pero son muy del si tienes un un un fuera de serie pero vamos a tomar el caso de un trabaj normal normal es lo que estamos hablando 5000 sibre Exacto 5 o 6000 pesos por semana y con un rendimiento ahora cómo cómo lo llego a a entrevistar le pregunto Cuál es su rendimiento en en bloqu o Cómo llego a diferenciar El Bueno del malo por ejemplo vamos a hacer otro caso un carpintero Yo quiero yo quiero hacer mi cocina e los carpinteros para mí perdón pero siempre nos llevan al baile Entonces yo quiero hacer mi cocino quiero hacer esta mesa vamos a ponerlo más gráfico quiero hacer esta mesa con la que nos están entrevistando Entonces yo le preguntaría a al carpintero Oye mira este Cuántas personas vas a ocupar prácticamente Siempre se lo digo en la plática queriéndole sacar Oye cuántas personas vas a ocupar No pues lo vamos a hacer una o dos personas Okay dos personas el otro Pues es un ayudante Entonces el maestro cuesta 5000 pesos El ayudante cuesta 3,000 pes son 8000 pesos y después viene la otra la otra pregunta clave cuánto tiempo te vas a tardar en hacerlo m Oye pues yo estimo que dos semanas Ah okay entonces son 16,000 ya tienes el costo de mano de obra son 16,000 pesos Oye tal vez podría decir Oye este tipo tiene que tener a lo mejor una utilidad porque es el contratista pues es un 20% son 16,000 pesos son TR 3200 más 19000 19200 pesos más Esas cuentas tias que tenerlas acá así como lo estamos pensando porque la gente luego es más inteligente que tú y te come entonces di tengo entre 16 y 19000 pes para para ponerle de cómo se llama de de mano de obra y después viene el material cuánto Oye y entonces Como cuánto va va a ser esta parte por lo general a los carpinteros lo que le hago sabes que yo te compro el material y entonces yo voy a la tienda y se lo compro y el material lo llevo a mi obra o lo llevo a la casa donde vaya a hacer entonces ya no ya no te lo van a robar ya vas a a poder controlar esa esto es importante dentro de todas estas detalles que quieres controlar es definir el costo de mam de obra el costo del material y entregar el material que necesitan Casi casi contra resultado para que te asegures de que lo estén usando para tu obra y no para otra para otra porque ellos llegan el carpintero por lo regular como el material el material representa el 60 por de todo o sea entonces por ejemplo te van a decir esta esta mesa cuesta 50,000 pesos Dame el 50 Dame dame el 50 6% de eng podera comprar ya ya se va se van se van Entonces es muy común todo ese tipo de estafas en lo que son la carpintería trabajos de aluminio vamos a regresar con estas estos estos puntos de los cuales nos tenemos que que prevenir super interesante equipo quédense conmigo estoy con naum Cruz yo lo llamo naum el constructor porque en sus redes sociales es como se presenta y es donde sacó toda la información la asesoría sobre entender deles del proceso constructivo tres palancas hemos hablado ahora Estamos en la primera parte de la construcción regresamos continuamos aquí con naum el constructor naum Cruz el gerente general de nanuka se llama tupresa nuka qué Qué quiere decir nozuka alguna eran las iniciales de mi de mi hija de mis hijas naum naum Susana y Karen Ah qué bien Oye te te va te va Te pregunto esto porque muchas veces el nombre de una empresa tiene una un significativo profundo y la gente que está como nosotros en bienes raíces buscan crear este legado a largo plazo y y trabajan con esta motivación de que si yo estoy haciendo un trabajo y me estoy desempeñando de manera exitosa pienso en la siguiente generación para quién lo hago y el sector inmobiliario es de estos que transforma literalmente la vida de tu familia así que que bueno cada día lo tienes recordado Oye hablábamos entonces de los de las áreas un poco de de vigilancia Okay con la contratación por ejemplo dónde existen fugas y donde el presupuesto pues se puede ir volando en el proceso constructivo en qué otra parte podemos imaginar eh Dentro de este mismo proceso que tenemos que prestar atención los proveedores exist cuentanos es un dolor de cabeza los proveedores los proveedores también te pueden dejar pérdidas importantes aún ya con mi experiencia ya este hemos tenido bastante problema con los proveedores que algunos también te piden el 50% de enganche y cuando ya vas a hacer un desarrollo inmobiliario donde tienes no sé una compra de 20,000 30,000 m cuad de piso el 50% de gantes ya se habla de millones de pesos entonces es ahí donde la gente también ya no te quiere cumplir es demasiado difícil ser constructor y es porque son muchas competencias negociador comprador eh director de recursos humanos psicólogo porque pues cuando hace frío calor hay que decir a la gente de ir un poco de presión porque pues tienes que hacer que las cosas se cumplan en tiempo y forma imagínate generas nosotros generamos en una hora más de 10,000 m cu tenemos todas las complicaciones un día y de saqué un video de ese un día llegas y tienes problemas con el con el trabajador mínimo no con el que barre con todo este par después tienes problemas con los proveedores que el proveedor ya te te robó ya no te quiso entregar a tiempo cuando no te el mínimo trabajo Es que no te tren a tiempo que es un problema porque cuando ya tienes 100 200 personas trabajando a tu cargo pues no pueden parar esos materiales y en Ribera malla se complica mucho y después este cómo se llama eh No sé cualquier tipo el embarque los proveedores no te quedaron bien te hicieron un fraude te peleaste con el carpintero porque se llevó algunas cosas el aluminiero y resulta que generaste los 5000 10,000 m cu de construcción y llega el cliente y te dice sabes qué el piso está chueco dices Ay cabrón o sea vieras que tanto trabajo por eso Muchos arquitectos y muchos ingenieros los arquitectos deciden mejor hacer diseños proyectos que estar pegados directamente a la construcción porque es demasiado complicado ahora el la primera cosa entonces de los tres Pilares que platicábamos construcción primero segundo Pilar apalancamiento menciono esto porque hay mucha gente que dice es imposible eh construir Sin tu propio capital Cuál ha sido tu experiencia porque tú te aventaste Con 12 casas tenías el capital para las 12 o dijiste sabes qué me voy y encontrar la manera de prevendo o tenía el 6 yo no sabía Fíjate que tenía intenciones entre hacer una gasolinería y hacer las 12 viviendas yo no sabía qué qué se venía así en Puebla en ese entonces empecé a ver eh índices de de crecimiento en la vivienda y teníamos un crecimiento como del 15% Y entonces me aventé dije total Mira esas casas como me dedico a la maquinaria pesada también y pues después le le si el peor de los casos del negocio que puedo hacer es dejarlas ahí y después este cómo se llama vender las más caras venderlas más caras irlas construyendo con mi propio capital y siempre lo vi así Karim fue como el negocio lo entendí los primeros años como un ahorro de porque mi negocio más grande en ese entonces era la maquinaria pesada dije es un ahorro ahorro ahorro que no te genera el el pago de IV y todo eso lo tienes ahí sí o entonces en lugar de estar de generarlo en el banco y y tener una una una pérdida lo agarré y lo ahorraba hasta después empecé a verlo como negocio y ahí es cuando descubrí que empiezas que puedes hacerlo sin capital también lo puedes hacer lo puedes hacer pero por lo mínimo por lo mínimo platicaba con un amigo experto en finanzas inmobiliarias este y dice sabes que mínimo tienes que tener un 20% 20% de toal proyecto si un proyecto te cuesta 200 millones de pesos tienes que tener 40 millones de pesos a lo mejor no los vas a ocupar todos pero sí le tienes que dar certeza a la gente que te va a invertir un 30% lo vas a lo vas a vamos a hacer un ejercicio para toda la gente no un proyecto cuesta 100 millones de pesos en venta el 30% 30 millones de pesos lo vas a lo vas a adquirir de tus enganches dependiendo de la ciudad ojo tienes que esto es dependiendo Ese es el modelo de Tulum cuando tiene tienes un 30% Pero tú necesitas el 65 por para poder construir todo el negocio inmobiliario Sí porque el 30% más o menos tú dices que es el margen y tu utilidad terminada es un 3% es un 35 30 20% 30% digamos as neas 60 hasta 70 por de capital total si tienes 20 tú y vas a buscar un 30 puedes vivir con un otro 20 que viene de visualidades o de aportaciones apes a capital de de la compra y realmente pues ya tienes todo construido todo lo que viene después es margen es margen pero tú tienes que ser el constructor porque si no te tienes que es es en mi caso no porque tú tienes este tipo de margen porque porque controlas la cadena de valor entera exactamente pero si no tendrías que quitarle y más o menos te tendrían un margen un desarrollador inmobiliario eso lo tengo bien claro te tienes más o menos un 20 un 25% de O sea si quiere alguien quiere invertir en desarrollo mobilidad tendrá un 20% está muy bueno dependiendo de la ciudad porque hay ciudades mejor que tú por ejemplo Puebla Mi ciudad la veo muy parada la veo muy parada y platicando con un amigo muy conocido ahí en la ciudad pertenezco a canadevi este es la cámara de la industria de la construcción y vivienda en Puebla entonces decía Oye vamos a asociarnos vamos a hacer un negocio digo Está bien Mira con mi marca personal llevamos terrenos conseguí terrenos en aportación y todo dice Okay está bien Mira yo tengo la facilidad de apalancarnos a través de un banco y entonces vamos ahí pero sabes que los dos somos constructores y nos vamos a meter tú y yo en broncas porque lo que no te guste de mí entonces vamos a tener que buscar un tercero entonces de la utilidad en Puebla por ejemplo Y ayer estaba platicando en ese con varios amigos ahí la idad en tu es de un 18 por y le metes un tercero y te mete un 6% de costo de la construcción te quedas con un dos y dices y te quedas con un seis y un seis ydas y con todas las broncas le dije me regresé le dijo sabes qué amigo te dejo el terreno y mejor me vuelvo broker en t l Si te vuelves Brock en tul ganas el ocho el ocho y sin tener que perder tu pelo lmente es que estás muy tranquilo tu vida está muy tranquila llevas a tu cliente al Beach Club le platicas de todas las bondades de de la obra y la pisas la obra Ah ahí vamos a decir ni el 1% del tiempo total de la venta Para poder enseñarle porque la mayoría de tu venta la haces en renders que Te te te comparte el desarrollador y tú estás explicando todo esto Obviamente el la relación costo tiempo bronca dinero Está a favor del bro en este caso sí no no no imagínate la el tiempo nosotros como desarrolladores inmobiliarios desarrollamos desde desde el proyecto desde que se inicia la la mentalidad de de querer hacer un proyecto inmobiliario tenemos eso hasta el final 2 años eh Porque el primero lo visualizas sabes qué Qué tienes que hacer hacer el proyecto renders empiezas a generar todo tu proyecto y y generas ahí La idea ese tiempo de puro proyecto yo me tardo como uno a dos meses en hacerlo hasta TR meses cuando cuando no tengo tanta prisa no Entonces tod todos los planos estructurales y todo y después ya empieza la época de venta de época de venta y época de conseguir licencias de construcción entonces ya llevas ya llevas 6 meses entonces arrancas un año y medio año para la entrega ahí se cumple casi los do años Entonces es largo y Qué pasa cuando uno es broker llegas generas tus renders generas toda tu todo toda tu toda tu qué tu brochure para de venta y como tú lo acabas de decir y y lanzas una campaña y en dos TR meses tú ya estás generando dinero No ya estás generando dinero y nosotros nosotros por generamos dinero porque este 30% que te dieron de engach no fue tu ganancia que muchos desarrolladores inmobiliarios es la perdición que tiene por eso mucho fraude inmobiliario porque ese 30 por lo utilizan para comprarse una camioneta para viajar porque piensan que ya está vendiendo Oye y el 35 Por quién te lo va a poner Entonces es la que pasa y los Brokers Lo que sucede es el retorno de inversión es muy rápido muy rápido puedes vender en Rivera malla he visto Brokers que venden el mínimo de un millón de dólares para arriba sí sí sí no no y e por esta razón siempre les invito a ustedes a trabajar conmigo en la masterclass inmovilaria Así que Perdón que me haga el comercial aquí pero si quieren aprender a vender bienes ríes participen a mi capacitación de hecho deberías de venir conmigo va a ser interesante que hagamos juntos es el para obtener información s sencillo 56 33 12 13 14 contáctenme al 56 33 12 13 14 raum eh para terminar juntos hay muchos inversionistas también que nos acompañan y que desafortunadamente no saben dónde ahorrarle y dónde no sacrificar calidad tú que tienes tanta experiencia en una casa o en un depa qué Qué son los elementos pensables donde no sacrificas la calidad y las zonas donde puedes ser un poco más flexibilidad para manejar un poco tu utilidad no no donde no tienes que sacrificar tu utilidad en los acabados porque fate que desgraciadamente eso tuve un poco de errores ahí y muchas veces porque he construido casas desde medio hasta casas residenciales la gente lo que toca ya es lo palpable de Val de sirve que a veces le meto concretos de muy buena calidad como los que promovemos ahí en las redes sociales y y nos gastamos algo ahorrando no Y dices Oye pues mi casa no se cae esto a lo mejor en los acabados es el punto final donde tienes que todo lo lo palpables Entonces estamos en esta en este momento desafortunadamente de de sociedad quizás un poquito más superficial y lo vemos en las redes sociales y al final la gente toca y dice yo quiero que cuando alguien entre en mi casa se sienta y se perciba que es de buena calidad pero nadie se va a fijar si la cimentación ha sido hecho de manera perfecta o si y eh los muros tienen el concreto que es Ultra resistente por ejemplo naum es un placer tenerte por acá cosas tenemos que hacer tú y yo comercializando colaborando construyendo eh ponle lo que tú quieras espero invito a todos a visitar tu perfil por supuesto naum cruz particularmente los propietarios que que tengan terrenos que quisieran aportar en la Riviera Maya naum es un experto en esta zona y en la zona de Puebla Así que Pónganse en contacto con él naum Cruz lo pueden encontrar en instagram naum el constructor vamos al corte regresamos continuamos aquí en inversiones inmobiliarias Y qué gusto poder hacer eh Un regreso importante saludar Un regreso importante una categoría que hemos dejado un poco de lado estas últimas semanas porque no teníamos grandes propiedades que queríamos presentarlas e saben que cuando arrancamos este programa dijimos que el viernes siempre a acercar a ustedes eh propias de lujo a través de una categoría que se llama Million Dollar listing el objetivo es poder dar espacio a todos estos Brokers que se están eh concentrando en este de lujo a que puedan acercarlas eh al consumidor final a la comunidad de inversionistas pero también que nos platiquen de lo que hace Este mercado tan diferente y para ello tenemos con nosotros aquí a Juan Manuel López asesor inmobiliario experto especializado en este segmento nos va a platicar un poco de su experiencia nos va a platicar del mercado de lujo y vamos a entrar en materia descubriendo esta propiedad que es un milón listing Cómo estás Juan Manuel muy bien K Muchas gracias aprovecho la oportunidad para para saludarte y y bueno es un gusto estar aquí en este programa y bueno hablar acerca de lo que es el eh las propiedades de lujo Eh mi especialidad está básicamente centrada en las propiedades que están al poniente de la Ciudad de México del Valle de México lo que es bosque real es uno de los proyectos más interesantes que tiene hoy en día el El la zona metropolitana ubicado cerca de Interlomas para quien no lo conoce el hacia la carretera y a Toluca eh empalmando También con con el área de Santa Fe cuál dirías que es el precio a partir de qué precio consideramos que es lujo aquí en México Bueno el el lujo puede ser de es muy variable pero hablamos de un millón de dólares aproximadamente es un es un nivel muy exquisito en cuanto a las propiedades los beneficios que que obtiene las los propietarios Es realmente eh una una oportunidad muy valiosa para quien tiene esa esa capacidad de de inversión bien entonces entramos en materia no antes de hecho de que entremos en materia de equipo yo les quiero recomendar si están buscando un asesor inmobiliario experto en este mercado de lujo que trata con clientes que han comprado desde 15 millones de pesos hasta 100 millones de pesos pueden ponerse en contacto con Juan Manuel su especialidad es acompañar a los clientes que tienen al menos 1 millón de dólares hoy en día unos 17 18 millones de pesos vamos a decir eh con la tasa de cambio Pero puede acompañar a personas que tiene una propiedad de mucho más eh valor a entender cómo posicionarla de manera inteligente con herramientas tecnológicas y de marketing innovadoras Y por supuesto porque tiene una cartera de clientes interesados si están interesados en ponerse en contacto con Juan Manuel para comercializar eh una propiedad tienen un código QR aquí se llama Million Dollar listing en la pantalla eh contacten directamente eh a Juan Manuel o o o conéctense escaneen este código nosotros les con estaremos con él con mucho gusto y si están interesados en la propiedad que nos va a presentar ahora mismo de la misma de la misma manera lo pueden hacer para los que están en el auto que no pueden ver este código c les invito a que nos manden un WhatsApp al 56 33 12 13 14 es el 56 33 12 13 14 y ahí también me ponen la palabra Million Dollar listing o Million Dollar y con esto eh es suficiente les vamos a conectar con Juan Manuel a hablemos entonces de esta propiedad fantástica la vamos a proyectar en en la pantalla para los que nos acompañan y los que nos están escuchando de nuevo nos pueden contactar al 56 33 12 13 14 y les pasaremos la liga hacia el vío y el material creativo adelante Juan Manuel Gracias Karim mira hoy vamos a hablar acerca de skyview skyview es uno de los desarrollos más importantes que tiene hoy en día bosque real está situado en la avenida bosque real es un conjunto de dos Torres de eh 105 departamentos en una de 52 otra de 53 departamentos son 302 m cu más 28 m de terraza o sea es un espacio realmente importante son eh tres recámaras cocina el family es realmente unos espacios increíbles viene con cocina con toda la carpintería eh los eh baños Eh bueno es completamente un un lujo una una vista que tiene con unas Terrazas sensacionales es un espacio muy muy bonito para para habitar tiene todas las amenidades que puedas esperar con una calidad como siempre construye grupo bosqu real con una calidad exquisita en todo sentido no Cuáles son las amenidades a las cuales podemos pretender Cuando tenemos este tipo de producto de de presupuesto por ejemplo bueno tenemos alberca alberca techada climatizada el gym eh las es para niños el Pet Park en realidad Son son áreas para para los jóvenes para los eh adultos y son áreas muy muy importantes muy bonitas de una calidad excepcional el costo de justamente de del departamento estos departamentos están en 19,92 100,000 pesos este es nuestro precio lo puedes reservar con el 30% y el resto lo vas a pagar hasta el momento la entrega y y y la entrega Cuándo es la tenemos programada para diciembre del 2026 y probablemente algunos hay un margen verdad para para hacer Sí en general en preventa siempre tienes unos 6 meses más o menos para que el desarrollo esté terminado eh cosas así preguntitas que tengo eh con respecto a esto a diferencia de del mercado tradicional un departamento normal tienes un cajón por ejemplo de de estacionamiento y tienes una superficie que no supera 120 130 m cu y ya es grande aquí pero en este segmento de precio qué superficie Cuántos cajones puedes tener estamos hablando de 300 más de 300 m tres recámaras con baño incluido cada uno con vestido Walking closet con tres lugares de estacionamiento realmente los espacios creo que no es el tema son muy amplios tengo alguna terraza un espacio ti una terraza son 28 Met de terraza que prácticamente forma parte del o sea es es muy habitable esta terraza no con una vista al campo de golf excepcional e con este presupuesto también me imagino que eh tengo un espacio de bodega un espacio de almacenamiento es correcto Además del del cajón de estamiento tienes una bodega Tenemos uno cuarto de servicio muy amplio las alacenas los todos los espacios son Realmente muy amplios Entonces en realidad tengo todo lo que podía esperar en una casa casa eh como como espacios para el servicio cajones de estacionamiento bodega terraza grande vista al golf en este caso Camp Go al campo de golf 300 m cuad y unas un sinf de amenidades para poder justamente disfutar exactamente son dos departamentos por por por piso entonces realmente es hay una una privacidad muy importante y el elevador llega directamente a mi piso o llega al piso exactamente super bien Ahora de nuevo equipo si quieren ver este departamento en bosque real es muy sencillo se pone en contacto con nosotros a través eh A través de eh la pantalla nos pueden contactar eh A través del código QR que tiene en la pantalla eh Million doar listing con este van a recibir toda la información o se pueden poner en contacto con nosotros vía el WhatsApp eh que tiene en la pantalla también que es el 56 33 12 13 14 56 33 12 13 14 una pregunta este tipo de departamento llega eh decorado amueblado o cómo llega en obra Blanca tenemos se entrega en obra Blanca pero como te comentaba se entrega con la cocina con eh los los baños con vestidores con todo lo que es la carpintería Recordando a todos que pueden ponerse en contacto con nosotros y contigo particularmente para obtener información sobre skyview que se pongan en contacto con nosotros 56 33 12 13 14 o que escaneen el código cuerre equipo ya es tiempo de separarnos Muchísimas gracias por otro gran programa nos vemos mañana sábado de las 2 a las 4 para otro programa de inversiones inmobiliarias Hasta luego soy Karen guavi y te quiero agradecer por haber visto un nuevo episodio del programa de inversiones inmobiliarias por imagen radio te recuerdo que estamos al aire cada jueves a las 9 de la noche y cada sábado de las 2 a las 4 de la tarde si te ha gustado este episodio te invito a suscribirte a nuestro canal y a e activar la campanita para poder recibir nuestras próximas notificaciones cada semana presentamos joyas de inversión invitamos también a los expertos del sector inmobiliario mi objetivo es que tú entiendas de manera precisa Cómo invertir de manera inteligente y segura en el sector inmobiliario Gracias por tu participación Y no olvides suscríbete al Canal y activa la campanita