La distorsión de precios y su impacto en el acceso a la vivienda

IA de México presenta inversiones inmobiliarias con Karim Giavi. ¿Qué tal, querida audiencia? Les saluda Karim Giabi, conductor del programa de inversiones inmovidas. Aquí estamos en los estudios de Imagen Radio y T Multicas y es un gusto tenerlos con nosotros desde la ciudad de México. Preparamos, por supuesto, un programa con lo mejor de la industria inmobiliaria para cada uno de ustedes que estén pensando en invertir su capital o bien en aprender sobre el sector de los bienes raíces. Los invito a quedarse con nosotros durante todo este programa. Estaré feliz, por supuesto, de compartirlos eh contenido de valor. Me encuentran, de hecho, en eh las redes sociales como Karim Nximo en Instagram y en X.

Y vamos a tocar un tema eh que es de mucha importancia para mí aquí. Constantemente en este programa les hablo de la importancia de saber invertir en tierra. Algunos de ustedes, de hecho, eh lo hicieron a través de nuestra comunidad y les agradezco eh la confianza. Otros han en herredado eh de un terrenito, otros este terrenito a veces eh puede representar un valor sentimental tremendo, sin duda eh alguna, pero también un valor potencial tremendo. Pero, ¿cómo establecer este valor? Saber lo que vale la tierra es algo relativamente complicado, especialmente dependiendo de la ciudad o de la zona geográfica en la cual estás. Así que vamos a platicar con José Ignacio Lastra Ramos. eh qui ha fundado eh un servicio, una plataforma que se llama Origiland.

Eh Jorge eh perdón, José es un experto en realidad eh del desarrollo inmobiliario, ha trabajado durante décadas con desarrolladores inmobiliarios, así que va a ser interesante tener su perspectiva para entender cómo su herramienta acompaña al asesor inmobiliario, al propietario, quizás al desarrollador también a poder encontrar el valor de la tierra. Es un gusto eh tenerte con nosotros aquí en el programa. primera vez con nosotros, eh, y tú y yo nos conocimos hace años en realidad, en mi tiempo en en Vivanuncios, pero recuérdanos un poco tu historia para las personas que no te conocen aquí en el programa. Bueno, primero eh la primera incursión que tuvimos en el sector fue en el 95 cuando fundamos Jiricasa.

Eh, para que nos demos una idea, Ari Hiron vendió el contrato número uno, el grupo uno yo vendí el contrato número dos. Qué fuerte. Esa fue la primera incursión, aunque yo había trabajado para una compañía que se llama ACO Autoconstrucciones 6 meses antes. Después trabajamos en Promodesa, que es la principal empresa comercializadora de espacios comerciales, va a la redundancia aquí en México con la señora Cristina Ojeda y de ahí pasamos a la dirección de expansión de CL, donde tú y yo nos conocimos. Estas en Viva Anuncios y allí estuve 7 años trabajando con Grupo Class, comercializando desarrollos y también haciendo crecer la reserva territorial de varios grupos de inversionistas. Entonces, ya tenemos un rato y una ya varias décadas, como tú bien dices, tenemos más de 30 años trabajando en el sector, específicamente en la inversión de tierra y desarrollo inmobiliario vertical en SUMI.

Ahora hablamos antes de entrar en el en el modelo de de Orrigand quisiera entender un poco el racional de de compra de tierra de diversos actores del sector, especialmente porque hablamos de reserva territorial y para mucha gente la gente no entiende el concepto de reserva territorial e y cómo lo pueden aplicar a su propio eh a su propia cartera de inversión. Es correcto. A ver, primero partamos de la base que la tierra se paga para lo que sirve. Eh, una propiedad eh o el valor de una propiedad puede ser explicado en gran parte por su ubicación, sin embargo, no lo es todo. Hay que ver potencial, densidades, normativas, qué permite hacerse, etcétera, porque a final de cuentas la tierra se paga para lo que sirve.

Esa es una máxima única en este sector. La tierra se paga para lo que sirve, importante, no para lo que creemos que sirve, sino para lo que sirve. Eso es importante porque crea una desconexión. Siempre digo un poco como en tema de de los bienes raíces construidos, que los propietarios son como las madres, todas piensan que su bebé es el más guapo del mundo hasta que se den cuenta que no. ¿Okay? Entonces cuando tú tienes un terenito, a veces consideres que tu terreno puede hacer miles de cosas, pero en realidad no. Ahí hay un tema muy importante que estás tocando que es una falla estructural en el mercado inmobiliario y quiero dar una estadística para la audiencia y para tu público. Solamente el 0.04%, fíjense, 0.04% 04% de los de las propiedades ofertadas en la zona metropolitana con potencial de desarrollo están en un ranco correcto de adquisición eh para desarrollo inmobiliario.

Para que se den una idea, existen 4600 predios enlistados hoy en el mercado con potencial desarrollo. Solamente 16 están en precio, o sea, todos los demás son falsos y no significa no son verdaderos, pero no están en precio correcto. Hay una falla estructural brutal porque 16 propiedades están en precio y no significa que sirvan. Esto a qué se debe? Pues justamente a que el trabajo de valoración muchas veces de buena fe no es el correcto. Si partimos de la base de que el mercado está distorsionado hoy en día, ¿cuál es el proceso por el que una persona toma la decisión de vender una propiedad? Una persona no se levanta de un día a hoy diciendo, "Hoy voy a vender." No, empieza primero a madurar la idea y si vendo, ¿quién me compraría?

Primero descubre que necesita vender y luego empieza una etapa de conocimiento, quién me pagaría más, por qué me pagaría más, en dónde me pagaría más. Y llaman entonces al profesional, al evaluador, quien hace un evalúo. Ahora, el proceso de evaluación en Ciudad de México y en muchos lugares del mundo es similar. Es un es un avalúo a partir de comparables. ¿Cuánto está vendiendo Juan, cuánto está vendiendo Pedro? El de atrás, el de la esquina. Pero te tengo noticias, si el mercado está distorsionado, el resultado de la valal es el mismo. Entonces, tenemos ahorita un grave problema en la sobrevaloración de tierra. Cuando entendemos esto, entonces vendemos. Porque, ¿qué pasa con esta falla estructural?

Pues deteriora el ecosistema. Tienes un ecosistema roto porque tienes inversionistas frustrados porque están imposibilitados para iniciar proyectos viables, propietarios que no pueden capitalizar sus herencias o sus ahorros, predios que pasan dos, tr cu 5 años en venta sin venderse y además hay un retroceso en la movilidad social y esto es algo que impacta directamente el acceso a la vivienda. Y quiero poner un ejemplo. Si tú como propietario, si tú quieres comprar un inmueble ahorita en México, en la ciudad de México, digamos, tienes 3,on600 para comprar en la colonia Portales Sur y no compras ahorita, el día de mañana vas a comprar en portales norte y si no compras en Portales Norte, vas a cruzar Talpan para vivir en Portales Oriente.

Y si no, te tienes que regresar a la Moderna, así hasta que llegues al algarín y termines viviendo en la obrera. Eso es lo que está pasando hoy en día. ¿Por qué? Porque las propiedades suben mucho más rápido de precio de lo que lo hace el bolsillo de los mexicanos. Entonces, si no trabajamos con esa falla estructural en los precios, le vamos a negar el acceso a la vivienda, no solo la asequible, no solo la que más demanda requiere, que es la vivienda de menos de 1.9 millones de pesos, sino incluso a la gente que tiene aspiraciones de comprar una vivienda media y hacer un escalamiento social. Ahora esto, José, es interesante, pero no es interesante, pero vamos a intentar si es ver los dos lados de la moneda, porque te diría, por ejemplo, si tomo un ejemplo de Londres o de Nueva York que hoy en día está viviendo una crisis de de la vivienda con un eh posible futuro eh alcalde que está haciendo de su primer su primera prioridad regresar a la ciudad, a los neorquinos, ¿okay?

y hacer que sea efectivamente una ciudad más asequible. Pero al mismo tiempo, si yo soy inversionista, lo que sucede en la ciudad de México es pan vendido, porque sabes que el precio sube a una velocidad tremenda y me permite aprovechar la deficiencia del mercado. Es es la es la definición de un edge. Este edge no va a durar todo el tiempo porque es como una burbuja. llegará en un momento en el cual pues explota y y obviamente ya no hay nadie que pueda comprar en esta en esta ciudad. Esto es un hecho, es correcto, pero mientras es es viento de atrás, es viento positivo para el inversionista, digo, no para quien quiera comprar para vivir, aunque diría que para la mayoría de nosotros, los mexicanos y y los y los mortales, nuestro activo inmobiliario es nuestro mayor activo.

Es es con eso que te haces millonario. cantidades de personas en París, en Londres o en Nueva York tienen valen un millón de dólares de propiedades de de patrimonio porque es o más porque su propiedad en realidad pasó de valer 500,000 a a más de un millón de dólares. Correcto. Es correcto. Mira esto que dice esa socia y se resume a lo siguiente. Todos los costos inherentes de un desarrollo van reflejados en el precio final. Porque tú dijiste ahorita, es oportunidad para el inversionista, pero no tanto para el comprador. Pero todo va a ser franco, nosotros atendemos a los inversionistas y ellos están sufriendo para adquirir la tierra en un precio correcto. Sí, porque el desarrollador se ve obligado a comprar en el precio porque si no no tiene forma de de echar a andar y de mover su dinero y de y de conservar esta infraestructura que muchas veces traes traes atrás cargando.

Ser desarrollador inmobiliario es como aventarte paracaídas todos los días de un avión a 6000 pies de altura y no poder utilizar el mismo paracaídas para volver a saltar con 25000 variables distintas y tienes que estar comprando paracaídas todo el tiempo y tienes que estar saltando todo el tiempo. Entonces llega un momento en que volteas y dices, "Me quedan dos paracaídas." Entonces tienes que seguir comprando la reserva. Es una analogía para entender esta parte. Ahora, lo cierto es que si nosotros aprendemos como desarrolladores, como intermediarios y como propietarios a hacer negocios y atender puentes en los precios correctos, también va a haber un ajuste en el precio de la vivienda. Ahora, también súmale el hecho de las pocas licencias que se han soltado en la Ciudad de México y la baja inversión que ha habido, porque los licenciamientos son muy largos.

Entonces el inversionista de que necesita mover su dinero empieza a ver otras plazas como Querétaro, Mérida, Hermosillo, este Tijuana, etcétera, ¿no? Porque son lugares donde hay más facilidades para sacar licenciamiento. Entonces si tú aprietas el mercado de manera artificial, eh, y en lugar de salir un chorro, salir un chisguete, ese chisguete vale oro. Sí. Entonces, aquí lo que tendríamos que hacer es trabajar en conjunto para evitar la sobrregulación. Sí. para trabajar con los precios de la tierra, para que el mercado se autodetermine y se ajuste. No hay manera de que nosotros podamos presionar los precios del mercado para ajustarlo. O sea, hacer eso es como agarrar una cubeta de agua y querer vaciar el mar.

No sé si me explic No, no. Yo yo siempre estoy impresionado con el hecho de que en realidad uno de los libros más importantes de la economía del mundo es Adam Smith, que la mano invisible. Y cuando el gobierno a veces sobreregula, no se da cuenta que empeora. Hay un mercado negro que se abre. Exacto. Empeora. Dices, "Oye, voy a decir cosas un poco duras, pero imagínate, prohíbes, por ejemplo, el acceso a a las páginas para adultos, ¿okay? Pues te vas a dar cuenta que los niños van a ir allá porque pues hay una prohibición, hay una razón de ver que hay detrás de la cortina ahora, ¿okay? Y a veces la mejor regulación es simplemente asegurarte de que haya apertura y que las el mercado haga su trabajo.

Cor es correcto. Eso es algo que pasa cuando liberas. Mira, es un voy a poner un ejemplo muy muy burdo. Si tú agarras y acaparas todos los kilos de carne, vas a abrir un mercado negro cuando donde el kilo de carne a lo mejor va a costar 3,000 pes, por poner un ejemplo, ¿no? Pero en el momento en el que liberas la producción de carne y abres la carne al mercado, el mercado se autorregula. Claro, claro. Y entonces cuando ya hay abundancia y hay y hay oportunidad y hay oferta, el precio se tiene que ajustar. Eso acaba de pasar en Argentina con con Javier Miley, ¿no? En en en estos últimos meses que ha estado él ahí. Entonces, creo que esto es parte de lo que tendría que pasar en el sector inmobiliario, bajar la regulación, abrir un poco más el licenciamiento y entender que la tierra se paga para lo que sirve.

Ahora, nuestro aporte como origilan, que somos una firma análisis y adquisición de reserva para desarrolladores, es esta aplicación que dices que se llama MAT. Eh, es una aplicación en donde una persona que no sabe nada del sector, no es arquitecto, no sabe nada de normativa, no sabe nada de precios, no sabe cómo funciona el mercado, ni ni qué puede hacer ni qué cabe en su predio, pero tú simplemente pones la dirección del predio, pones la cuenta predial y y la aplicación te va a decir cuál es su normativa, cuántos niveles, cuántas unidades puedes construir, de qué tamaño, te va a calcular los métodos vendibles, te va a ir guiando para que hagas a través de inteligencia artificial, para que hagas un proyecto óptimo, calcule es algo que se llama valor residual, que es el valor correcto intercambio entre un desarrollador y el tenedor de una propiedad.

Ahora, eh no es una calculadora más, es un sistema vivo que está nutrido con inteligencia artificial, análisis de mercado, normativa urbana, eh, y todos los axiomas del bien raíz. Ayer me hicieron una pregunta superinesante, porque la aplicación puede sugerirte un precio de venta que no es determinante, ¿no? Pero una persona me dijo, "¿Cómo le haces para para determinar el valor de venta de una propiedad?" Le dije, "Mira, hay hay quienes hay quienes seximent la tecnología están tratando de interpretar el análisis de datos, ¿no? Y y toda esta parte del análisis de big data y toda la tecnología que se está manejando tiene un tiene un lado muy sexy. Pero a ver, la data mal interpretada no sirve de nada.

La data mal interpretada es la enemiga de todos los negocios y es la madre de todas las distorsiones. Entonces, yo lo que le dije es, mira, más que diseñar un algoritmo de predicción de precios, lo que hicimos fue aplicar los axiomas del bien raíz, cómo opera el mercado inmobiliario con décadas de experiencia, sabiendo que, por ejemplo, un departamento entre más pequeño es, más caro se vende. Es un ejemplo, ¿no? Entonces el tamaño el tamaño monetario, la masa monetaria de un departamento tiene que ver con el ticket final. y el ticket final tendría que ver con la zona y con el cliente final. Entonces, hay toda una serie de axiomas y de reglas que nosotros aplicamos para la interpretación de predios y la verdad es que en la mayoría de los casos, no podemos decir que 100%, pero en la mayoría de los casos somos muy certeros para promover el precio.

Me gusta mucho también el hecho de que además del tema de o afuera del tema si quieres de de seximentar efectivamente un poco la data es que antes hacer todo este análisis era un des clavo todo porque era complicadísimo. Y entonces, ¿qué pasaba? Pues el y entre comillas el el viejo experimentador, dueño del bolsillo del desarrollador, pues decía, "Oye, pues yo aquí siento que esto pasa y y cuando había poca competencia quizás le atinabas." Ahora, ahora con todo lo que pasa, el cambio, los biopersonas, el usuario, es que cómo llegas a analizar tanta data en tu propia cabeza y sacar y atínale bien con el riesgo que representa esta caída de 6000 de 6000 pies a la tierra. Así es. Nosotros en Origiland tenemos un un axioma, una máxima universal para nosotros como equipo de trabajo que es lo importante no es entrar en el negocio, lo importante es salir ganando la partida, o sea, cualquier grupo con dinero puede comprar un terreno y empezar a construir y y y tantos vienen aquí en este programa.

Así es. Obviamente buscas alguien que te va a dar una ventaja competitiva. El mejor producto de nuevo, el mercado es muy inteligente, el mejor producto no está vendedor, se vende solito. Okay. Alguien lo va a reconocer el valor intraseco y va a decir, "Oye, pues sabes qué, pues lo compro." Todos los otros proyectos son proyectos que requieren un poquito más de masajeo y entonces ahí de nuevo es donde tú tienes que pensar en la salida. De hecho, creo que era también Steven Coby en uno de sus libros que decía que siempre tienes que empezar con el final en vista, ¿okay? Si ya sabes lo que va a pasar cuando vas a salir del trade, pues ya puedes efectivamente entrar en lo optimizas de manera primordial.

Ahora nosotros hablando esta parte sexy, la tecnología, creo que lo que la mayoría de las personas que estamos incursionando en este sector estamos dejando de lado es lo sexy que es democratizar algo. Así es. Porque la tecnología, aparte de ser una herramienta que te va a dimensionar y te va a exponenciar con inteligencia artificial y con algoritmos y con una serie de cosas, lo más importante es que permite, democratiza el acceso a cosas a las que antes no teníamos. A ver, platícame cómo funciona la plataforma como usuario y a dónde voy para poder usarla, probarla, por ejemplo, si soy dueño de un terreno o quiero saber cuánto vale el terreno donde vivo yo, coro. Te metes la la dirección de la plataforma es matmaat.com.mx.

Origiland se escribe o r i g a n d origiland, así como de origeniland.com.mx. Y la dirección de la plataforma, repito, es mat. @origilam, perdón, mat.com.mx. Y no se preocupen, equipo, lo vamos a colgar ahí en la pantalla para que lo tengan a la mano y en nuestras redes sociales, en las tuyas, de hecho, cuáles son las redes sociales de la empresa. Estamos en LinkedIn, pueden buscar como José Lastra con mi nombre. En Instagram estoy como PP Lastra, PP Lastra, eh, 33. Y también tenemos la página oficial de LinkedIn en en de la empresa que también se llama Origiland. La puedes la pueden buscar así como está, aparecemos, nuestro logo es morado y bueno, tú te metes a la aplicación, la aplicación te da la bienvenida con un eh es una experiencia muy padre porque hay muchos videos que te van explicando, te van dando mucha información, hay mucha educación en ella.

Tú le das registrar terreno, te va a pedir tu teléfono, te va a mandar un código de acceso y en ese momento vas a crear una cuenta con nosotros y vas a poder analizar los predios que quieras. El servicio es completamente gratuito y vas a poder entrar a la plataforma y ver los predios que analizaste y los vas a poder analizar en diferentes escenarios. ¿Qué pasa si hago más estacionamientos? Si hago menos, si hago departamentos más grandes, más chicos, etcétera. Lo que sí es que la aplicación está nutrida con esta inteligencia. La primer pregunta que te va a hacer es la dirección de tu predio. Pones la dirección y la segunda es la cuenta catastral. La cuenta catastral es visible en tu en tu boleta predial y hay un iconito que le das clic y te va a decir exactamente cómo se compone la cuenta catastral.

Estos datos eh la aplicación los procesa, se conecta con Cedubi, jala la normativa y te va a decir, tienes un terreno de 700 m. O sea, ni siquiera tienes que poner los datos de tu terreno. Tu terreno mide 700 m, es un H5 eh, de 30% a libre, densidad Z. Eso, ¿qué significa? que es habitacional, cinco niveles, tienes que dejar el 30% libre y puedes hacer todos los departamentos que quieras. También te puede decir, por ejemplo, que es densidad, ahí te va a acotar el número de viviendas a una por cada 33 m de terreno o m una por cada 50 o como en Polanco una propiedad eh no menor a 150 m. Toda esta normativa, la aplicación te la va a ir diciendo y te va y te va a ir diciendo cómo optimizar el proyecto.

¿Cuántos departamentos quieres por nivel? quítale, ponle más, hazle esto, pon más estacionamientos o puedes dejar menos estacionamientos, pon un número determinado de amenidades, porque la aplicación lo que hace es que determina el producto más viable para la zona. Oye, este proyecto no sería también un pelín un mata consultoras eh de bien races, porque hay muchas consultoras que te venden este trabajo de análisis. Hoy sí lo puedo hacer con la data. ¿Por qué no uso la data? Bienvenidos al siglo de la tecnología. Correcto. Y no lo digo con afán de que lo hicieron ustedes con intención, pero simplemente si yo tengo mi predio y antes tenía que pagar a una consultora para hacer un análisis y lo tengo a la mano.

Es muy buena pregunta la que haces y primero quiero aclarar de dónde viene la intención y por qué lo hicimos. Vamos al corte, de hecho, vamos al corte. Quédate conmigo. Vamos a continuar contigo unos minutitos y así tenemos tiempo de poder platicar de esto. Estamos aquí con José Lastra equipo. Regresamos. Bien equipo, continuamos en inversiones y estamos aquí con José Ignacio Lastrar Ramos, CEO de Origiland. Platicáamos justo antes del corte, eh, José de de del de la importancia de la tecnología para acotar tiempo, para eliminar errores y hacía referencia a que en muchos casos, en el negocio en general, todos estamos acostumbrados a al análisis cuantitativo, el análisis cualitativo. La tecnología está eliminando un poquito de esta frontera entre los dos, ¿verdad?

Claro, porque te da esta oportunidad hoy de tener un una que te ayuda a reflexionar de manera multidimensional, me imagino, ¿no? Y democratizas el acceso al conocimiento de la información y la gente, lo que estamos buscando con esta aplicación es que la gente tenga un efecto wow, un efecto ajá que diga, "Ah, entonces mi predio vale esto, no vale esto." Esto esto es el caso para 100% de los predios de todo México o hay una limitante geográfica. Ahorita estamos limitados a la ciudad de México, ¿vale? Podemos escalarlo con normativa a Guadalajara, a Monterrey, eso es algo que es factible, pero creemos que tenemos que consolidar la operación, que realmente haya una solución que resuelva ese problema, que lo que me interesa cortar la brecha porque lo que buscamos es agilizar el mercado.

¿Y cuál es el modelo económico para usted? Si está si estás gratuito para el usuario. Entonces, nosotros tenemos un pacto con los desarrolladores. Nosotros trabajamos para los desarrolladores inmobiliarios. Entonces, no tenemos ahí un interés particular. Podríamos monetizarlo a través de la colocación de la tierra, pero no es la intención principal. La intención principal es que la gente tenga la información correcta y tenga el valor correcto de la propiedad. Miren, hay predios que están anunciados en 100 millones y valen 50 o predios que valen 30 y están anunciados en 15. Es un matasueños. No, yo estoy pensando en toda la gente que duerme cada día y que dice, "Mi tiera vale 100 millones de pesos." Tú llegaste, ey, la data muestra que no eh va a Terisa, amigo, si lo quieres vender.

La realidad es esto, ¿no? Y es la Cuando dijiste 100 millones, me han pasado tantas veces ver cosas que decía, pero si es que no, ¿cómo le saca retorno si te compro la tierra 100 millones? No hay manera. Es correcto. Es correcto. Entonces esta parte de tender puentes entre quienes tienen la tierra y quienes tienen la visión es nuestro compromiso como origilán. Nuestro trabajo no es no es especular. Nuestro trabajo no es adivinar, nuestro trabajo es escuchar lo que dice la Tierra, ¿no? ¿Cuáles son sus pretensiones a través de la normativa, el uso de suelo, lo que se puede hacer, en cuándo se puede vender, cuál es el retorno esperado? y hacerle comprender a la gente que esto es una realidad, que pueden tener acceso a ese conocimiento y que finalmente les va a ahorrar tal vez meses o años en el mercado sin poder capitalizar su ahorro, porque cada vez que detonas un desarrollo detonas una cadena de valor impresionante y cada vez que lo frenas también hay un daño impresionante tanto en la estructura social de la ciudad como en la parte económica, porque también hay un daño económico y hay un retroceso en la movilidad, como ya lo habíamos comentado.

La intención no era afectar a nadie, la intención es optimizar, agilizar el mercado, democratizar este conocimiento que es muy sencilla. No crean que es como como lo que hace, por ejemplo, otras empresas que se analizan y te entregan estudios más claros. Nuestro entregable es infinitamente más nutrido que la aplicación, pero la aplicación te va a decir cuánto cuesta el proyecto, cuánto es de utilidad, cuántas unidades, de qué tamaño, en cuánto vas a vender y todo eso te va a dar las bases para que entiendas este es el valor residual, este es el precio correcto intercambio que tú tendrías que tener con un desarrollador si quieres que te lo compren para desarrollo inmobiliario. Y eso va a depender 100% de la ubicación del terreno y de lo que se puede hacer en él.

Hay quienes están sentados en oro y no lo saben y hay quienes piensan que están sentados en oro y tienen monedas de bronce, que también son buenas, pero son de bronce. Oye, veo muy bien la oportunidad que que están atacando y creo que que es enorme. ¿Cuáles son los retos para la empresa? Entonces, principalmente resolver la oferta, la demanda. Y quiero ser franco en esto, la demanda la tenemos. Si nosotros juntamos todos los requerimientos que tenemos de nuestros desarrolladores y los ponemos en una canasta, todo lo que ellos absorben y pueden invertir año con año, nosotros tenemos capacidad de adquirir 3,000 millones de pesos. Y entonces esto que decir, me encanta que digas esto porque mucha gente dice, "No, es que no hay futuro en la inversión inmobiliaria en México, no hay que invertir en México, hay que poner su dinero en otro país." No, ¿cómo crees?

¿Cómo que tú ves a la gente que que salta en paracaídas todo el tiempo que siguen que tienen una adicción a a querer saltar de nuevo y no solo saltan, les encanta saltar y no por el riesgo, sino porque aman lo que hacen y ayudan a muchas familias y hay también un impacto social positivo. Sí, estoy de acuerdo con eso. Tuvimos un podcast muy muy interesante con este José Rainal que a lo mejor lo conoce, él fue exdirector de la Mudi y también este con Nacho Flores. Y hablamos justamente este tema del beneficio del desarrollo inmobiliario en la ciudad de México y cómo no es un beneficio para unos cuantos, es un beneficio para la ciudad brutal y yo creo que hay gente que todo el tiempo está saltando, que necesita seguir saltando y que encuentra un muy buen negocio en la parte inmobiliaria y que beneficia a muchas familias.

Y nuestra labor como Origiland es atender esas demandas en la adquisición de reserva. Eh, si yo pudiera les retacaría la boca a todos mis desarrollad. No puedo porque lo que tenemos que resolver es la es la oferta que ojo, hay oferta pero no está en el precio correcto. Entonces hoy no se trata de encontrar oportunidades, se trata de encontrar verdades, comprar en el precio correcto, ni siquiera por debajo en el correcto. José, me encantó esta plática contigo y y bravo por todo lo que están haciendo. Felicidades por la aclaración de este proyecto y qué bueno que ya estas decadas de experiencia al servicio justamente de de este de este mercado eh para regularizar, para eh democratizar y para que se vendan el precio justo.

De nuevo, antes de que nos separemos, redes sociales, contacto para los desarrolladores o los propietarios de tierra aquí en la la zona metropolitana que quisieran justamente colaborar contigo. Y para los profesionales, a ver, cualquier corredor que necesite el servicio, si tienes dudas o no te convence lo que está haciendo una aplicación, ahí hay un botón que dice consultar al especialista y una persona de mi equipo te ayuda a optimizar el proyecto. Nuevamente la dirección matmaat.com.mx. Redes sociales Origilam en LinkedIn, José Lastra en LinkedIn y en Instagram estoy como Pepe Lastra. Será un placer que nos ayuden a trabajar con esta falla estructural, a sacar el sector inmobiliario adelante y que haya oportunidades, muchas más oportunidades para todos.

Con esto nos separamos, equipo. Vamos al corte y continuamos. Y regresamos a tu programa de inversiones inmobiliarias y nos quedamos con una plática muy interesante. Así que vamos a regresar con Cintia Lebrija. Ella es gerente de venta de los laureles porque hoy nos trae una verdadera joya de inversión, un una gran oportunidad para invertir en tierra. Así que Cyntia, vamos a retomar. Ya entendimos por qué sin régimen de condominio, porque tenemos un mantenimiento más bajo o nulo. Tú puedes dejar la tierra ahí y déjale al tiempo que haga su labor, se va a multiplicar la plusvalía. Pero cuéntanos desde tu punto de vista, ¿por qué la tierra y por qué ahora? Eh, muy fácil, Carlos. Ahorita aquí en Berías, en Ayaril, en lo que es Vallá de Banderas, estoy tan solo a 10 minutos de la playa, a 20 minutos del aeropuerto, a unos cuantos minutos de Puerto Vallarta.

Es un lugar magnífico. ¿Y por qué la Tierra? Porque es un bien raíz que nunca se va a depreciar. Está ahorita comprobado que el metro cuadrado pasó de 2,500 a 5,000 y está generando una eh una plusvalía más o menos entre el 8 y 12%. Esto es un excelente producto. Como bien lo dices, tú dejas ahí la tierra, la dejas que en unos 2 tr años te va a dar un excelente retorno de inversión. Vamos a ver, a diferencia, por ejemplo, de un departamento en Guadalajara, un Ciudad de México, donde el crecimiento anual arronda del 5%, en bucerías ya estamos viendo una plusvalía sostenida entre el 8 y el 12%. ¿Por qué? Porque está llegando eh hoteles de renombre. Tenemos el eh Grupo Vidanta, lo que es un parque temático a nivel internacional con espectáculos completamente internacionales.

Eh, nuestro aeropuerto, que va a estar listo en 2030 va a ser uno de los aeropuertos más grandes de todo México. Vamos a estar recibiendo alrededor de 9,000 turistas, además que están arribando tres cruceros a la semana aquí en Puerto Vallarta. Así que la tierra va a generar toda esa plusvalía siempre y cuando estemos invirtiendo en ella. Y buerías está entre lo que es punta de Mita, donde en este momento hay hoteles como Sunris y otras marcas de renombre de muy buena calidad. Así que bueno, el retorno de inversión es efectivamente ya si quieres hacer tu construcción tradicional para tu casa de retiro o como bien lo decíamos un negocio horizontal con departamentos de renta vacacional, todo esto es un negocio que sin régimen de condominio y la tierra dejándola ahí eh tener un valor al paso de los años va a darnos un negocio totalmente mente garantizado aquí en Buserías en el Pacífico.

Y es por eso que yo en lo particular pues prefiero el no régimen de condominios. Oye, Cinnia, y bueno, Puerto Vallarta es un lugar que se ha puesto carísimo, carísimo. Si quieres comprar un departamento, digo, cualquiera le gustaría porque también tienes un comercio extranjero donde llegan muchos este americanos, compran en dólares. Eh, ya hacerte hoy en un departamento allá es es elevado. obtener el retorno de inversión igual y puede ser puede costarte un poco más o podría ser bueno, pero este obviamente tienes que empezar con una inversión muchísimo más alta, ¿no? Este, ¿qué hay del retorno de inversión en buerías? ¿Realmente conviene invertir este en un depa en la ciudad o por qué tú recomiendas el terreno?

Pues mira, ahorita eh específicamente en bucerías estamos en el mejor momento. Todavía nosotros en los laureles tenemos un producto que es sin régimen de condominio, terrenos residenciales, que te voy a dar con todos los servicios, pero está en un punto eh donde desde Guadalajara llegas en la autopista en 2 horas, en avión desde Ciudad de México en 45 minutos ya estás aquí en Buserías. Entonces es un producto que tengo garantizado con excelente conectividad, así que por eso es la que que la tierra es lo mejor que puedes ahorita tener y más si es los laureles. ¿Por qué? Porque tenemos una oferta de turismo inigualable con campos de golf, racers, lo que son cabalgatas, el avistamiento de ballenas.

Yo sé que a ti te encanta Puerto Vallarta y Vallá de Banderas y también es uno de los lugares ahorita privilegiados. Estamos en uno de los mejores lugares turísticos a nivel nacional, pero también en este momento de manera internacional está tomando un lugar muy importante. La mayoría de los canadienses, los americanos, ya tiene eh Puerto Vallarta como un lugar eh que tiene que venir, que tiene que conocer. Así que bueno, aquí en México y yo como representante de este bello puerto, te puedo decir que el retorno de inversión es garantizado entre un 8 y 12% anual, muy conservadoramente, pero hay lugares en buerías con eh otros tipos de inmuebles que están llegando, Carlos, no me lo vas a creer, pero están llegando hasta el 20% de retorno eh de inversión anual.

Así que es momento de invertir en tierra aquí en Bucerías, muy cerca de Puerto Vallarta. Pues usted, yo creo que es momento de que tú lo hagas el día de hoy. Si quieres contactarme, lo puedas hacer al 56 33 12 13 14 o escanear el QR que tenemos ahí de los laureles. Gracias, Carlos. Déjame les comento que que si yo quiero mucho Puerto Vallarta es gracias a o a culpa tuya porque eres una excelente anfitriona y bueno, pues cuando me recibiste allá es increíble, me encantó Puerto Vallarta, así que no dudo que ahora sea buerías donde me invites. Y bueno, pues para las personas que nos siguen y ya se enamoraron de estas imágenes, si Puerto Vallart es hermoso y Cintna nos recomienda buerías, créanme, háganle caso porque a ella le encanta este vivir bien, le encanta esa conexión con la naturaleza.

Por ahí vi también las Islas Marietas que me tocó también tomar un tour que es hermoso, así que vale muchísimo la pena estar por allá. Y como bien les comentaba Cinntia, va a haber un webinar eh para que ustedes puedan entrar ahí y les den toda la información. Ahorita nos vas a hablar un poco de los laureles, Cintia, pero sígannos, envíen un mensaje de texto que diga Laureles al 56 33 12 13 14. Repito, 56 33 12 13 14 o escaneen el QR y alguien del equipo les va a atender, les va a mandar toda la información para que estén en este webinar. Vale muchísimo la pena. Y cuéntanos, Cintia, háblanos sobre los laureles, qué tamaño tiene los precios, nos traes alguna promoción. Adelante, Cintia. Mira, lo mejor es que estos eh terrenos son terrenos totalmente urbanizados.

Los vamos a entregar con todos los servicios, agua, luz, drenaje y lo mejor, calles pavimentadas con empedradogado. Esto es muy tradicional de aquí de Puerto Vallar, tabucerías y vallá de banderas. Pero además van vamos a estar con las escrituras ya listas entre 2 y 36 meses, dependiendo ahorita toda la tramitología con el municipio, pero es una propiedad eh garantizada donde te voy a estar entregando en cuanto tú des el enganche del 20%. Tenemos lo que son lotes desde 144 m², solamente son 96, de los cuales solamente nos quedan 40 y sí tenemos promociones. El precio del metro cuadrado en este momento, Carlos, todavía estamos por debajo de los 5,000es. Lo tenemos en 4,999. Sí, en la zona somos lo más bajo en cuestión del metro.

cuadrado con todos los servicios y escriturables. ¿Cuál es la promoción? Por favor, a todos que estén interesados, escaneen de verdad laureles y con mucho gusto vamos a entrar al webinar donde si ustedes apartan con 10,000 pes, yo les regalo 5000 pesen parte de su enganche de el 20%. Así que es hora, momento de invertir aquí en el Pacífico y ser parte de este cambio que de verdad en unos 2 tr años su terreno va a ser una de las cosas más envidiables de todo México. Los invito a que escaneen este QR, digan laureles y con mucho gusto una servidora y todo el equipo de Yade se va a poner en comunicación con ustedes. Solamente 40 lotes, no se los pueden perder. A mí me sorprendió mucho, Cintia, porque cuando fui a Puerto Vallarta me encantó, me enamoré y yo dije, "Me voy a comprar aquí un departamento." De hecho, una persona me prestó su departamento con una alberca Infinity en la azotea, increíble.

Fueron momentos padrísimos y yo dije, "Me voy a comprar aquí mi departamento cuando voy viendo los precios." carisisísimo todo. Así que hoy es el mejor momento. Estás a 20 minutos del aeropuerto de Puerto de Sí, de Puerto Vallarta. Estás muy cerca y como bien comentas Cyntia, dale 3 años, 5 años y vas a tener una joya, una verdadera joya envidiable. Cuando todo esto sigue creciendo, entonces vas a tener una gran plusvalía y personas pues que sin duda alguna van a empezar a pelearse por ese terreno que vas a poder multiplicar en muy poco tiempo. Así que todas las personas interesadas envíennos un WhatsApp al 5633 12 13 14 563 12 13 14 o escaneen el QR. Cintia, se nos está acabando el tiempo. Danos en 30 segundos un resumen de por qué invertir hoy en los laureles.

Opción en el Pacífico en un excelente lote urbanizado con todos los servicios, con un precio bajísimo y con una plusvalía enorme. Tenemos seguridad y todo es garantizado. Así que los esperamos con su visita el día de mañana aquí en Bucerías o por teléfono. Con mucho gusto y muchas gracias. Muchísimas gracias, Cintia Lebrija, ya la escucharon. En verdad sigan esos consejos, los vemos. Nos vemos en el webinar. Recuerden 5633 12 13 14. Pongan los laureles y hoy hazte de una excelente inversión. Vámonos un corte comercial y regresamos en tu programa Inversiones Inmobiliarias. Bien, continuamos en nuestro programa de inversiones inmobiliarias y vamos a a platicar de un tema eh muy conocido en el mercado, pero que estoy seguro que muchos en realidad no son capaces de poder entender en detalle.

Se trata eh de cómo leer un avalúo como un experto. En realidad casi todos nosotros conocemos esta eh esta palabra del avalúo. Sabemos que es estratégico importante a la hora de poder obtener, por ejemplo, el valor comercial de una propiedad, de poder tener un valor real de la propiedad gracias a un evaluador o de poder obtener un crédito hipotecario, ya que el banco siempre eh requiere de un avalúo eh fiscal para asegurar del valor intraseco del inmueble antes de prestar o de determinar el monto que va a prestar. Pero eh no siempre eh como usuarios finales somos capaces de entender el contenido que existe dentro de una y de poder entender cómo estos elementos pueden ser de ayuda para eh eliminar riesgo, por ejemplo, a la hora de tomar una decisión de inversión o simplemente negociar mejor las condiciones de compra eh de una propiedad con base al reporte del experto.

para platicar de esta temática. Me acompaña Fernando Luis Sandoval Miranda. Fernando estuvo conmigo en la última masterclass de remates bancarios, conocí su su trayectoria y con mucho gusto decidí invitarle al programa para que platique con nosotros justamente eh de este de estos. Fernando, la tradición del programa es que eh nuestros primeros invitados y espero que sea la primera de muchas eh se presentan con nosotros, nos cuentan un poco de su trayectoria. platícanos. Eh, soy Fernando Sandoval, eh, Miranda, soy CEO de Covindaya Desarrollo Inmobiliario. Nosotros somos una empresa con más de 25 años en el mercado, dedicada principalmente a la evaluación, valuación de inmuebles, valuación de maquinaria y equipo, valgocios, valuación de intangibles, valuación de aeronaves.

Tenemos un montón de especialidades y con todos los registros prácticamente que existen en el país y en Estados Unidos. Eh, fundamentalmente nos hemos dedicado al al tema inmobiliario y hemos trabajado arduamente. Fui presidente de la Sociedad de Ingenieros Civiles Valuadores y mi pasión es la evaluación, encontrar el eh el el valor al patrimonio de la gente. Nosotros estamos preocupados y ocupados por darle el mejor servicio a un patrimonio que todos construyen a través de su vida. Y bueno, pues nosotros nos dedicamos en pasión a esto. Qué gusto. A ver, platícanos. Yo yo platiqué, por supuesto, un poco del rol del avalúo, pero tú eres el experto. Eh, ¿cuál es el rol del evaluo? ¿Para qué nos sirve realmente tanto comprador como vendedor?

Vamos a decir. Sí. Mira, el rol del avalúo es eh tener una una información fidedigna de que lo que vas a vender o lo que vas a comprar tiene el valor justo de mercado, porque nosotros a eso nos dedicamos, a hacer todo un análisis. Hay pues ahorita están saliendo la inteligencia artificial y que por ahí hacen unos cálculos, pero nunca nunca tienen la información completa de lo que puede dar un valvador, un especialista en esta rama. Ahora, eh vamos a intentar descifrar un poquito una valalúa. Ayúdame a entender cuáles son las grandes secciones que vas a encontrar en un en un avalúo y cuáles son los elementos fundamentales, porque sabes, es un poco como cualquier tipo de cotización. Estoy casi seguro que 100%, si no 110% de los usuarios de Avaluo, una vez que lo reciban, lo primero que hacen es ir abajo a la derecha a ver cuál es el precio o el rango de precio que recomenda el evaluador y no no intentan entender cómo llegar a esta conclusión de precio.

Sí. Eh, el avalúo tiene todo una estructura, ¿no? Una estructura por pasos, por secciones y cada sección tiene una información importante para que eh se plasme verdaderamente la información del inmueble que estamos valuando. Por ejemplo, el la primer sección pues trae el el domicilio, eh trae eh a qué eh boleta predial pertenece, eh la escritura, el número de escritura, el número de registro público de la propiedad y un croquis de ubicación macro y micro. Toda esa información es fundamental que esté que esté correctamente porque si no a lo mejor podemos estar evaluando otro inmueble que no es, ¿no? Luego por ahí viene también información de del del de la las técnicas. Hay normalmente un avalúo se hace por tres metodologías.

el el valor eh comercial, el valor de eh de rentas y el valor físico. Cada uno de ellos tiene una estructura necesaria que nos va a dar más información. Por ejemplo, el avalúo físico es, vamos a determinar por medio de un estudio de mercado, un eh cuánto valen los terrenos en las zonas, terrenos similares al inmueble donde está ubicada la casa que estamos evaluando. Eh, sacamos todo un análisis de comparativos de esos terrenos y le ponemos un valor. Y luego las construcciones tienen otro valor de acuerdo a algunos documentos, algunas publicaciones de valores por metro cuadrado. hacemos el cálculo y lo y lo sancionamos si es una propiedad ya con alguna edad, hay metodologías para hacerlo, factores de de castigo.

Y luego vienen toda la la última parte que son los accesorios, las eh instalaciones especiales que puede tener un inmueble, como son un interfón o un jardín o una cisterna o una barda, que eso también tiene otro valor dentro del mercado. Y la suma de esos tres me da el valor físico, que es un valor que va a ir plasmado al final de la valalú. Luego viene el valor por rentas. Nosotros buscamos en el mercado propiedades similares que se estén rentando. Eh, les aplicamos también otra metodología con factores de de acomodo que sean que se asemejen al al a la propiedad que estamos valuando. Y entonces partiendo de eso vamos a determinar el valor de renta de esa propiedad con algunos gastos que se incurren en una renta como el mantenimiento del del inmueble, algunos el pago del impuesto predial, etcétera.

Y ese va a dar otro valor que es la rentabilidad del inmueble. ¿Cuánto me daría por rentas ese inmueble? y tiene un valor también en el mercado. Y finalmente, el valor que normalmente se ocupan, sobre todo los corredores de bienes raíces, es el valor en cuánto se está ofertando en el mercado propiedades similares a la que a la que nosotros estamos valuando. Obviamente, pues encontramos algunas propiedades similares, sin embargo, cada una tiene su característica diferente. Entonces, a través de una homologación, eh tratamos de asemejar los valores de esas propiedades que encontramos al valor que al al inmueble que estamos valuando. Y una vez que ya hicimos todo esto, determinamos el valor eh por metro cuadrado de eh que puede tener esa propiedad a valor comercial, lo multiplicamos por sus metros cuadrados que tengan esa propiedad y concluimos con el valor comercial.

Esas son las tres metodologías. Fernando, Fernando, desafortunadamente este este tema es extenso y podríamos estar hablando por horas. Ya se está acabando nuestro tiempo, pero con gusto te la reinvitaremos, por supuesto, para platicar eh de esta eh tan importante eh eh como profesión y el rol del avalúo, por supuesto, para cada uno de nosotros. Equipo, ha sido un gusto tenerlos con nosotros en el programa. Nos vemos mañana, por supuesto, para otro programa de inversiones inmobiliarias. Estamos con Fernando Sandoval Miranda, CEO de Covindaya, desarrollo Inmobiliario. Eh, nos vemos mañana. Hasta luego. Soy Karen Guyabi y te quiero agradecer por haber visto un nuevo episodio del programa de inversiones inmobiliarias por Imagen Radio.

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