¿Qué hacer con tu terreno o local comercial en Mexico?

ia de México presenta inversiones inmobiliarias con Karim God diabi Buenas noches querida audiencia Les saluda Carlos Nava en ausencia de Karim gudavi titular de este espacio hoy preparamos un programa excepcional con lo mejor de la industria inmobiliaria hoy estarán con nosotros Sergio Pérez director de cuentas corporativas de New Mark y Eric Brunet director ejecutivo del equipo de Sergio Pérez en New Mark nos platicarnos de un inmueble o terreno comercial también nos acompañarán Juan Moreno director de la masterclass en viene raíces para darnos todos los detalles sobre este evento Próximamente estaremos en Guadalajara Monterrey y Ciudad de México no se lo pueden perder todo esto y mucho más en su programa de inversiones inmobiliarias para usted que está pensando en invertir su capital o bien en aprender sobre el sector de bienes raíces que siempre genera grandes ganancias importantes para la economía de este país si usted desea invertir su capital en este sector les recuerdo seguirnos en las redes sociales como @ y @carlos contigo comenzamos Eh Pues sí vamos a platicar hoy del tema de de valor para un para un bien raíz comercial es algo que suena bastante obvio bastante fácil pero no lo es y bueno vamos vamos a estar platicando aquí con Eric un poquito de de Cómo llegamos a esa determinación y y me gustaría arrancar primero por la definición de de Qué es el valor de un inmueble desde el punto de vista si quieres más romántico y abstracto este Qué es qué es el valor de un inmueble Eric en tu perspectiva Claro que sí muy buenas noches siempre un gusto estar por acá con ustedes no e a ver es interesante porque el concepto de valor parecería tener una sola definición pero en realidad en este en este medio en este mundo son varias cosas no tienes valores diferentes tienes valores que sirven para valores catastrales tienes valores para valores comerciales para valores bancarios tienes una serie de gamas y todos calculan de manera diferente tienes Incluso el valor emocional que mucha gente le pone los activos eso eso es algo que muy difícil de cuantificar Pero al final del día el valor comercial es el punto en el que después de hacer una serie de análisis identificas el valor en el que el comprador está dispuesto a adquirir el inmueble y déjame déjame interrumpirte tantito eh de manera estricta en un mercado abierto no el valor lo determina un comprador informado y motivado correcto es el monto que puede pagar un comprador informado y motivado lo cual suena muy fácil pero qué pasa cuando tenemos un inmueble que puede tener varios usos entonces si yo salgo a determinar el valor de mi inmueble Cómo determino Cuál es el mejor uso para ir a decirle a ese mercado que me pague lo que yo espero y ahí es en donde se pone interesante la cosa no quiere decir que yo salgo y lo pongo en el mercado y va a llegar un comprador y me va a pagar un precio justo no tengo que yo hacer la tarea de ver en dónde está esa maximización de valor para después ir a contar la historia y atraer a los inversionistas o a los compradores que me paguen ese valor después de un análisis eh justificado No y y de ahí podemos entrar primero qué es lo que determina el valor en en un bien raíz comercial son varias determinantes pero la primera siguiendo en el tema genérico y por favor corrígeme Eric si me falta algo primero es el uso de suelo que es la parte legal Qué puedo hacer en ese inmueble hablando de un terreno un edificio eh Qué puedo hacer desde el punto de vista legal ya sea por uso de suelo que que incluye los derechos adquiridos el uso previo por ese inmueble dos la vocación comercial de esa zona o sea yo puedo tener un uso de suelo maravilloso Pero si no hay mercado en esa zona para ello no funciona tres el tema de ubicación desde el punto de vista de accesos Okay necesito cierta característica de vialidades y accesos para para el tema comercial hablando de retail para el tema de hotelería para el tema de de vivienda comercial y vamos a entrar al tema de vivienda desde el punto de vista comercial y cuatro la parte técnica Qué es la parte técnica tengo la infraestructura necesaria tanto de servicios regresando al tema de vialidades para hacer ese tipo de proyectos y tengo que analizar todo eso para determinar qué vocaciones tengo no sé Eric si me si me faltó algo desde el punto de vista de como que los primeros ingredientes No si me permites Sergio aquí como englobar todo esto valor comercial lo entendemos como lo que el mercado está dispuesto a ofrecer por ese inmueble pero cuando hablamos ya comercial o sea del sector comercial es hay muchas variables como bien lo dijiste para poder llegar al precio correcto de entrada Nosotros siempre usamos un comparativo pero muchas veces no hay un comparativo No tienes uno dos para comparar y uno dos realmente no es una muestra suficiente cómo lo hacen ustedes Mira te cuento y y me voy como que a las reglas básicas de la evaluación en la en la evaluación hay cuatro metodologías la primera es comparables de Mercado y voy a entrar de manera muy somera y después entramos ya por cada uno de los usos porque cada una de estas tiene tiene sus bemoles en cada uso entonces compar de Mercado Yo tengo un inmueble vamos a decir una construcción en un terreno en donde yo tengo que ir a ver en cuant se han vendido propiedades con características similares hasta ahí suena muy lógico y eso me ayuda a determinar el valor de la construcción y el valor de la tierra lógico y sencillo lógico y sencillo Pero qué es lo que pasa cuando en ciudades como en la Ciudad de México te cambia el uso de suelo de un lado al otro la cuadra y ese uso de suelo teia cambia densidades te cambia vocaciones ya ya los comparables ya no están ahí si nos vamos a un tema Residencial planito normal es mucho más fácil pero cuando estás hablando temas comerciales pues dependes de lo que puedas hacer en el sitio y nosotros siempre decimos que las propiedades valen por lo que puedes hacer en ellas no por lo que son sino por lo que puede hacer en ellas Entonces en cuanto a comparables de Mercado que es la primera aproximación Pues con qué comparo no Si tengo un uso de suelo con unas características que muy probablemente son únicas aún así salgo a hacer el ejercicio y recupero más allá que de inmuebles muy similares o idénticos busco inmuebles que para ese uso el comprador buscaría y compararía con el mío me pongo en los pies del comprador entonces esa es la primera comparables de Mercado hay otra que se que que es el el valor de recuperación el valor de recuperación Es simplemente lo que vale la tierra en ese sitio más el costo de construcción para volver a hacer esa esa obra y después le quito la depreciación física que está vamos que es apreciable no del inmueble ese ese es el la segunda aproximación este de valor la tercera aproximación de valor es la capitalización de las rentas que es capitalización de las rentas Qué quiere decir qué pasa si ese inmueble como está Y todavía no he movido nada del inmueble lo rento en el mercado defiendo un rendimiento normal para ese mercado de inversionistas Y cuánto me permite que paguen ellos para para defender ese rendimiento o sea cuánto vale el inmueble dándole la tir que están buscando el mercado de inversiones En ese momento y me da otra otra determinación de valor Okay Eh y cuáles son o sea y y y y después el valor residual el valor residual es Qué pasa si yo modifico o hago ese proyecto Okay en cuanto lo vendo lo rento le quito el costo de construcción y me queda el valor residual que me pueden pagar por el inmueble son las cuatro aproximaciones no hay más ahora para cada una de ellas hay que aplicarla Dependiendo el uso del inmueble que puede ser vivienda no y vivienda me refiero a a multi housing en la definición americana que es vivienda múltiple me refiero a retail me refiero a hotelería me refiero Industrial más todas las demás hay entris Ah sobre enfoco regreso primero que me permite Us suelo no y dos lo que la vocación comercial me haga sentido para no aventarme este 4 por 5 20 aproximaciones de valor de de un sitio en particular no sé si me faltó algo O me regreso no yo creo que lo único que cabe Resaltar ahí es que obviamente cada una de estas aproximaciones de valor va a tener sus pros y sus contras entonces en muchas ocasiones a pesar de que no queremos hacer 20 iteraciones tienes que brincarle a varias de ellas para poder identificar en el camino Cuáles son las cosas que son muy específicas del inmueble que si no las abas si no las abordas desde por ejemplo la reposición estarías dejando de ver valor en el activo y hay veces en las que sucede que sales y tienes dos valores y ambos valores son reales y entonces vuelve una decisión de cuánto tiempo quieres pasar en el Mercado o cómo la quieres colocar ese punto es fundamental Eric de hecho el el el ejercicio en mejor y más alto uso es esta serie de iteraciones Son un montón de aproximaciones de valor para determinar la que te da más alto valor en el mercado y es factible porque es una acabas de comentar Eric un punto que es fundamental una es el valor que en papel me da y otras que tan logra bles en el mercado no lease ahorita por ejemplo eh un proyecto oficinas puede pintar muy bien puede ser muy y puede verse muy Este apetitoso pero pues con las absorciones que estamos viendo con las vacancias que estamos viendo pues no tiene ningún sentido no en temas de por ejemplo de vivienda múltiple hoy día ya hay toda una metodología para para el negocio institucional por ejemplo de rentas antes sugerir un proyecto de un proyecto de vivienda en renta institucional hace 10 años y tú tú lo viviste Carlos era absolutamente inviable entonces tienes que encontrar las opciones de qué te da más valor pero que también es apetitoso en el mercado para decidir Obviamente el propietario con la asesoría A qué mercado se tiene que aproximar entonces esta esta tarea nos ayuda a definir valor Pero si te fijas al mismo tiempo viabilidad estamos haciendo un business Case para salir al mercado ya con la historia montada porque la otra y me regreso a Square One es yo quería ver qué uso es el mejor par es inmueble y tengo que encontrar a los que le van a dar ese uso para que me paguen el mejor y más alto uso que yo quiero Yo siempre he dicho que el valor comercial es como tu diagnóstico y un buen diagnóstico porque tienes que ver como tú dices primero planeas porque planeas para ver cuál es el propietario siempre va a querer el más alto valor pero también lo que decía Eric qué tal si en ese alto valor caisa un Nicho muy chiquito que realmente es casi dos tres empresas las que pueden llegarle a ese tipo de de uso de suelo o con ese precio y además ahorita no quieren ellos moverse o ya están completos No pues va a ser inviable lo que dices no cuánto tiempo sí sales ese precio el propietario va a estar feliz pero te vas a quedar 5 años con ese con ese precio Entonces tienes que ver también un precio de viabilidad y después la viabilidad también de servicios de agua de todo eso no que es otro tema que es la parte técnica O sea tienes que contemplar esa parte técnica hoy Ho día y lo hemos platicado ampliamente en el programa por ejemplo la parte eléctrica es fundamental para cualquier uso obviamente Mientras más intenso le hace lo Industrial pues es es mucho más crítico Pero tú puedes ser el mejor proyecto del mundo que si no tienes el agua que requieres Exacto o o el tema eléctrico pues no existe tu proyecto y en papel se ve padrísimo pero solo vas a desgastar a tu cliente y ahí es en donde es fundamental el que el que te Determine el valor tome la responsabilidad de sacarlo al mercado y ahorita te explico por qué Muy bueno s este a ver nos Eh qué pasa Cuál es el riesgo del del valuador que entra y sale Eric Uf hay varios la verdad es que hay un riesgo que es para todos los que están en la mesa que es la metodología en muchas ocasiones es correcta pero las herramientas la información del mercado es difícil de encontrar entonces hay muchas ocasiones en las que la intención era muy buena pero el valor está fuera de parámetros reales pasa mucho en los ejercicios puntualmente de de de actualización de rentas por ejemplo que se utilizan tasas de capitalización que no son las correctas qui entramos a ese tema muy técnico Entonces el valor no da con nada no O sea no hay el inversionista que pudiera estarte pagando por esa cantidad y del otro lado está el hecho de que los comparables son difíciles de adquirir son difíciles de encontrar de detectar entonces de pronto como bien decías en un ambiente comercial se compara con con un espacio que no es necesariamente totalmente comparable y me voy un ejemplo así el más básico no un terreno que está enfocado hacia rancho o hacia una actividad primaria uno con pozo honoria y el otro sin uno tiene un valor radicalmente diferente al otro Entonces cuando llegan a a jugar con este valor de de comparativo y y la mala broma no del valor de San Agustín te quedan números que al final no son reales en el mercado vamos a un corte comercial Y regresamos con Sergio Pérez Y regresamos a tu programa de inversiones inmobiliarias estamos con Sergio Pérez él es el director de cuentas corporativas de New Mark y estamos también con Eric Brunet director ejecutivo del equipo de Sergio Pérez en New Mark estamos hablando de un tema interesantísimo que es el valor comercial de inmuebles comerciales seguimos Sergio Por favor Fíjate que abundando en el último comentario de Eric de Qué tan buenos son los Avalos o no Eh Yo siempre pongo el ejemplo no si tú t me dices qué tan bueno por ejemplo es un Ferrari noes un Ferrari es una maravilla Sí pero igual que los avalúos O sea la metodología de evaluación en México es brutalmente buena es un Ferrari pero qué pasa si ese Ferrari yo lo meto a caminos vecinales no O lo meto al campo pues no me va a servir se va a echar a perder no me va a dar el desempeño que yo quiero va a ser una pérdida de dinero no es lo mismo con la metodología de evaluación y a qué quiero llegar la metodología de evaluación en México es muy buena pero el que tu avaluo sea bueno depende de la calidad de información que pueda obtener ese valuador entonces si yo tomo un valuador que tiene su despacho en la esquina de la cuadra y que solo hace avalúos pero no tiene interacción con el mercado me va a dar un avalúo de escritorio totalmente fuera de la realidad y me voy Punto por punto comparables de Mercado en México en dónde ves los comparables de Mercado no es una información pública no en que registros públicos eh accesar Esa información es prácticamente o sea es muy complicado no no puede ser imposible porque Claro que las notarías lo hacen Y tal Pero es muy complicado por muchos temas no rentas Bueno ni pensarlo las rentas se deberían registrar pero no se registran o sea entonces no este valores de de salida contra valores de cierre no hay referencia Si eso en cuanto a comparables no dos costos de construcción si ellos no tienen interacción con constructoras en tiempo real ese valor de reposición para la obra La determinan sobre libros de referencia que normalmente están un 15% 20 arriba de de los valores reales de Mercado nos vamos al tema de captaciones de rentas okay primero pues las rentas que damos que no las tenía muy bien y segundo esas tasas de capitalización que es el rendimiento que me da el primer año estabilizado la renta contra la inversión total en ningún lado se publican entonces Si tú no estás haciendo tratos en el día a día de ese tipo no puedes saber en dónde están esas tasas de capitalización y después las tirs las tasas de retorno que buscan los inversionistas para ese tipo de proyectos Entonces tu avaluo se convierte en un Hoja en blanco porque lo que te den es un acto de fe que trae una metodología preciosa pero es tu Ferrari en la terracería no no te sirve y esa parte si es muy importante que que la gente la contemple en cuanto cuando hagan una avaluo que vean que que sea alguien que está uno que tenga muy buen prestigio y dos Que tenga muy buenas bases de información mucho más sensible en el tema en el tema comercial no y ahora nos vamos Eric eh para cada uno de estos de estas aproximaciones de valor por su Cuáles son las metodologías Por ejemplo si tengo un inmueble que me permite eh tengo una planta muy vieja no en donde el uso de suelo por ejemplo me permite seguir con lo Industrial hacer algo de vivienda y hacer algo de retail Cómo se arma este este este Lego ese ese es uno de los escenarios que serían más interesant antes no porque tienes esta bondad de poder usar diferentes eh usos de solo y además el adquirido no entonces tendrías que partir uno y va a ser una mezcla de los de los valores que decías hace un ratito no primero vas a tener que entender cuál es el costo de reposición no esa nave a pesar de que sea muy vieja si era muy especializada vamos a decir farmacéutica no que tenga cuartos de temperatura controlada epóxicos cosas que que tienen mucho valor para otro usuario que tal vez sea un Nicho más chiquito como muy bien se señalaba hace ratito tienes que saber cuál es ese valor no porque una de esas sí existe el usuario que ese es su sueño ideal y entonces pues va a ir y lo va a pagar completo No ahora si ese no es el caso Entonces tienes que entrar a la combinación de lo que te permite el uso de suelo vale vas a tener t restricciones y bondades para cada uno de los usos normalmente en el tema Residencial te van a poner factores de ajuste que son los coeficientes y el número de viviendas no Entonces eso te va a determinar si tu vivienda queda de tamaños demasiado grandes para un mercado pues entonces no la puedes colocar de esa manera y vas a acabar sacrificando un poco el espacio que podías haber tomado y te interrumpo un poco en este ejemplo en particular para ese sitio en vivienda tú tomas los coeficientes o lo que te de de suelo para empezar a hacer número pero antes de empezar a hacer el número volteas a ver si el mercado te aguanta Es claro necesitas saber cuál es el tipo exactamente totalmente totalmente Y en este caso que además tienes la bondad de poder hacer giros comerciales necesitas entender Qué quiere decir comercial en esa zona en específico cada uno de los planes de ordenamiento urbanos a nivel nacional y de hecho muchas veces entre Colonia y Colonia te permiten o te restringen cosas con el mismo nombre de uso de suelo no de pronto comercial te permite ciertos tipos de hotelería y de repente no no Entonces tienes que meterte muy muy muy muy a detalle para ver cuál son los tipos y cuando ya los tienes identificados Ahora sí jugar con los elementos de comparables que tienes y empezar a correr números no que normalmente Son son flujos para vivienda es la velocidad a la que se pueden colocar estos activos para vivienda Bueno si la beb la vivienda es en el esquema de de ventas y es en el esquema de rentas tienes que generar Cash flows No de cada uno de ellos y para los giros comerciales la misma cosa no tengo que entender Cuánto dinero va a valer esto en el tiempo Y entonces se junta la otra la segunda metodología que dijiste que es el tema de las rentas Necesito saber cuáles son los flujos Y cuánto valen esos flujos descontados para poder compararlos contra la inversión total y a ese número sacarle el residuo que es el pedirle al al al activo que te dé el retorno que estabas buscando Entonces se vuelve un una una metodología padre porque acabas haciéndolo todo para un mismo proyecto y Y eso y déjame déjame abundar y y hacerlo un poquito más abstracto tengo el terreno el primer ejercicio que comentas es Cuánto me cuesta volver a hacer esa nave en esa en esa tierra valor de posición dos volt a ver si hay algún comparable cerca no para tener el valor de comparables de Mercado tres y ya empiezo a buscar ahí el valor residual y el valor de capitalización de rentas primero veo sin inmueble como está residuales los valores residuales es tomo el terreno contemplo la demolición y hago una nave Industrial a la máxima idad que el mercado y que y que el uso me permite y sobre esa nave veo en cuánto se puede vender o en cuánto se puede rentar y calculo el valor residual defendiendo las tis del inversionista hago lo mismo para el tema de vivienda Okay idéntico Cuántas unidades cuánto es de construcción Cuánto es el margen utilidad Y cuánto puedo pagar por por esa tierra y hago lo mismo para el tema de retail que puede ser teler y y tal con tal complejidad que eso que eso que eso determina ahí tengo una lista de cinco o seis valores Pero qué pasa si después empiezo a combinar usos y hag un usos mixtos le hace reforma 222 o muchos otros proyectos que hay que hay en México empiezo a juntar con diferentes densidades para ver cómo maximizado y defiendo la vivienda de alta densidad metiéndole el componente de retail no este o tal vez bodegas Atrás o lo que se llaman las Bodegas de servicio que son bodegas pequeñas con un Front Office Y entonces se empieza se empieza a jugar con todos los los ingredientes partiendo de un sitio que era relativamente básico no O sea dime cuánto vale mi mi mi planta vieja no Oye Sergio y Eric es tan interesante este tema y luego nos agarra la guillotina yo prefiero que ahorita nos compartan sus datos dónde podemos localizarlos porque ya se dio cuenta a la audiencia que no es tan sencillo como nada más ser un comparativo sobre todo hablar hablando de los inmuebles comerciales que hay una complejidad muy grande y como bien Comentan los dos no es importante este diagnóstico o llegar a este precio correcto porque vas a llegar a darle el mejor lo mejor al propietario de acuerdo también a sus condiciones porque como comentaba Eric qué tal si trae prisa por vender y tú le traes el máximo valor pero donde tienes un mercado muy chiquititito pues ya lo dejaste con los pies que los dedos en la puerta no Entonces es muy importante nos pueden Yo sé que ya eres como de casa Sergio retomemos otra vez los contactos dónde podemos contactar Mira las landing pages es que ahí es en donde está mucha parte de los servicios que que hacemos como equipo están en numars bi.com y en las redes me pueden encontrar como Sergio Pérez castilleja tengo un homónimo muy famoso y que todos admiramos este pero a mí me encuentran como Sergio Pérez castilleja prácticamente en todas las redes y Y sí Carlos te platicaba se hace un ejercicio sumamente divertido Pero regreso al comentario yo anterior Qué pasa si llega un valuador y te dice un valor y te deja la hojita y se va si el señor se equivoca el señor Ya cobró Y muchas veces que era lo que comentaba Eric te va a decir el número que tú quieres oír porque al final del día pues él ya cobró pero él no va al mercado recoge ese dinero y vende ese proyecto y ahí es en donde es sumamente importante que quien te haga la determinación y este estudio sea responsable de que va vende el proyecto Y recoge el dinero No porque si no pues obviamente pues te quedas atorado con una hoja preciosa de papel y creyendo que eres rico cuando cuando Pues el mercado te te decía y no sabes ni a quién le vas a tirar ni Hacia dónde te debes de mover en la promoción exactamente y te quedas totalmente este y y es ap parte o sea un es el valor ir a buscarlo pero otra es el el caso de estudio que sale ya probado para vender el proyecto ya con rentabilidades justificadas y con valores justificados me explico entonces no es nada más determinar el valor es determinar eh la oportunidad que nos da ese inmueble no muy bien este y y y cuánto lleva esto Eric más o menos una desde la más simple a la más compleja un un tema de determinación de valor residual y opinión de valor mira en un valor normal en un inmueble normal debe de estar entre las tres y cu semanas de ahí obviamente hay grados de comp idad dependiendo del tamaño del del inmueble dependiendo de hay muchas cosas por ejemplo registrales hay muchas cosas en las que hay que ser muy precavido cuando estás hablando de huellas mucho más grandes pero normalmente vas a andar por ahí entre las tres cu semanas para un valor normal y tal vez Échale otras dos o tres para algo un poquito más sofisticado relativamente rápido y en cuanto a costo eh se puede hacer una valor normal que se cobra se paga en tres sales o como nuestro caso se hace a riesgo tomando control después de la comercialización del inmueble sin ningún costo paraes Muchísimas gracias Sergio Pérez director de cuentas corporativas de newmark y Eric Brunet director ejecutivo de equipo de Sergio Pérez en newmark Vámonos un corte Y regresamos a tu programa de inversiones inmobiliarias Muchas gracias Y regresamos a tu programa de inversiones inmobiliarias y estamos con Juan Carlos Moreno él es el director de la masterc para tocar todo este tema Buenas noches Juan Carlos cómo te encuentras el día de hoy qué tal Carlos Buenas noches todo muy bien Buenas noches a todo el auditorio Oye pues un tema muy interesante toda esta parte de la polémica entre empleado emprendedor el yin y el yang Casi casi las escuelas siempre te educan para ser empleado pero cómo encontrar la libertad financiera a veces también sataniza parte del empleo y decimos no esto es malo sin embargo hay personas que se encuentran muy cómodas siendo empleadas y también podrían llegar a encontrar la libertad financiera Pero dónde crees tú Juan Carlos que sea más fácil encontrar la libertad financiera siendo empleado o autoempleado esa Esa es la la pregunta que divide realmente opiniones que divide a a a los que alguna vez fuimos empleados a los que queremos ser emprendedores eh yo genuinamente Considero que el empleo pues es un tiene que ser un ámbito formativo para que tú llegues a dar el siguiente paso en cuestión del emprendimiento muchas personas lo hemos hecho de esta manera eh tuvimos un empleo aprendimos procesos aprendimos administración aprendimos Por qué no decirlo también de ventas porque es lo que te permite el empleo y posteriormente das el paso Pero contesta ando un poco tu pregunta Pues yo Considero genuinamente que la libertad financiera es más fácil poder alcanzarla siendo emprendedor Aunque no es nada sencillo es decir es el paso más eh viable pero no es nada sencillo el tema del emprendimiento y es por eso que muchos de nosotros y Estarás de acuerdo conmigo a veces decimos tengo un buen empleo es bien pagado Casi no veo a mi familia me la paso viajando Pero mira no importa me permite darles cierta calidad de vida porque estoy ganando una cantidad de dinero importante pero mira hay el algunos datos que nos arroja el censo económico del 2019 que hace el ineji fíjate nada más casi 5 millones de empresas abrieron en ese en ese periodo o hasta ese corte 4.9 millones de de empresas de las de las cuales pues se murieron 1 millón y solamente nacen como nuevas a partir de de 600,000 es decir hay un déficit de empresas qué es lo que sucede pues lo que te decía el mantenimiento del del empresario es el que no es tan sencillo poder hacerlo y pues terminamos regresando al tema del empleo tú lo dices muy bien no A veces lo satanizando y no no es el objetivo de esta manera sino el objetivo es que tú todo ese talento que tienes en tu actual empleo toda esa eh toda esa producción que haces pues la puedas canalizar para un beneficio propio porque a final de cuentas en un empleo Pues trabajas para un tercero no para una persona que muchas veces ni conocemos no cuando se trata de las grandes corporaciones a veces no conocemos Quién es el fundador no sabemos nunca lo hemos visto solamente conocemos a nuestro jefe directo Y estamos muy centrados en en nuestro trabajo y la intención aquí de lograr la libertad financiera es que puedas tener dinero y tiempo a la vez y que tú tú muy bien sabes de lo que te estoy hablando cuando ganas muy bien tu eh Como dice Karim cuando ganas muy bien tu vida cuando tienes muy buenos ingresos a veces sacrificas otras cosas que no necesariamente lo puedes hacer teniendo libertad financiera Carlos aquí hay algo muy importante Juan Carlos y a toda nuestra audiencia o sea pareciera lógico que lograr la libertad financiera siendo empleado es una situación compleja por el panorama global del mercado laboral este sueldos bajos de centralización de las actividades económicas y puestos de trabajos demasiada inversión de tiempo que no se reditúa en ingresos que permiten a la familia disfrutar de esparcimiento porque va va junto con pegado no O sea tú estás ganando un sueldo que está topado de entrada está topado Entonces tienes a fuerzas para lograr tu libertad financiera ahorrar de ese 100% que tú ganas tienes que ahorrar un porcentaje para poder este llevarlo a tu libertad financiera esa ese ahorro es una inversión Como tantas oportunidades que damos aquí de inversión Entonces ese ahorro va directo para tu inversión la primera inversión que siempre he hablado es la capacitación porque tienes que invertir en tu mente y siempre les he recomendado también el libro de este el hombre más rico de Babilonia donde te dice ahorra el 10% pero no lo inviertas hasta que aprendas En qué invertir Porque mucha gente gente dice ya tengo el 10% te llega el compadre y te dice Oye mira te ofrezco un gran negocio aquí va te vas a ser millonario bl Bla y dice Órale cuánto requiero Ah pues Son 30,000 pes Ah pues es justo lo que tengo aquí en mi ahorro no va 30.000 pesos y de repente no salió el negocio se desapareció el compadre acabaste terminando mal con el compadre y vámonos no entonces eh Es importantísimo que la la primera inversión sea en tu mente ahora la otra parte es para ser un este emprendedor o un empres es como un joven que quiere empezar a boxear y lo pones a boxear con uno de los grandes no lo pones ahí ya ma Tyson ya pasó de moda pero pones al canelo Imagínate la la rastri que le van a meter al joven entonces empiezas emprendiendo te pones los guantes vas bien contento empiezas y al primer golpe sales fuera pero yo he visto que muchos emprendedores han intentado una y otra y otra vez y algunos la logran después de no sé cuántos intentos como dijiste más de la cuarta quinta parte de los negocios que inician mueren en el primer año y después la cifra es escalofriante porque dice que después en entre el año 3 y el año 5 ya murieron el 9% de los negocios no entonces imagínate estas cifras son muy fuertes es como el el el chico pues sí lo vuelves a poner a pelear con el Canelo y dice Ahí muere no pero qué pasa cuando le pones un entrenador y lo empiezas a preparar parar y se empieza a preparar con un mentor o con las personas que ya alcanzaron el éxito Qué pasa cuando no lo metes directamente a pelear contra El Canelo sino que lo vas desarrollando Le enseñas la parte teórica después Le enseñas la parte práctica lo pones a hacer algunas llamadas o cosas prácticas para que vaya perdiendo el miedo y posteriormente le das todas las herramientas contratos formatos para salir a Ahora sí a poder empezar a pelear no tal vez con el Canelo no no te vas a ir por una bodega de 500 millones de pesos a vender empiezas con una casa un departamento de 2 3 millones o de lo que valen en la zona donde tú estás acostumbrado a vivir empiezas a pelear con otros jóvenes que están empezando pues ya vas agarrando confianza para después más adelante irte a las grandes ligas y empezar a generar alto y dinero altos ingresos esto es la masterclass Juan Carlos háblanos más de Qué es la masterclass Sí mire sobre sobre esta lógica que tú estás Eh mencionando Pues por supuesto el sector inmobiliario es uno de los cuales te permite llegar a esta libertad financiera uno porque lo tú lo dices muy claramente lo que necesitas es un proceso de capacitación y la inversión es relativamente baja para los procesos de capacitación que tú necesitas dos no requieres de un almacenaje que esto es importantísimo porque es un servicio el que estás ofreciendo Entonces olvídate de los gastos de almacenamiento los gastos de transporte o los gastos logísticos los ingresos son pueden llegar a ser relativamente altos en corto tiempo tú ponías ahorita un ejemplo Carlos imaginen ustedes una casa de 3 millones de pesos captada al 5% de comisión estamos hablando que en un solo trato son únicamente 150,000 pesos y además capacitación constante a la mano los formatos de capacitación en bienes raíces hoy realmente son vastos pero si estás con un entrenador real un especialista pues Por supuesto que puedes tener eh esta información de la mano y que puede ser muy práctica para esto nosotros tenemos una solución muy rápida que es la masterclass inmobiliaria de eh Karim guavi y Carlos Nava que bueno es un entrenamiento de tipo comercial donde el participante aprende los tres ejes rectores de los bienes raíces uno negociación y emprendimiento en bienes inmuebles dos comercialización de un bien inmueble y tres marketing digital inmobiliario y por si esto fuera poco a todos nuestros participantes Carlos algo que es muy muy muy bás muy importante para para nosotros es que que tengas inventario tengas que vender y para eso eh se te proporciona a todos los participantes un inventario propio eh provado eh eficiente para la venta Para que tú puedas iniciar con tus ingresos de forma inmediata y bueno Carlos vamos a estar fíjate este viernes 26 de julio en la Ciudad de México 27 de Julio en la ciudad de Guadalajara vamos a tener una pausa en el verano y retomamos el 21 de septiembre en Monterrey 26 de julio Ciudad de México 27 de Julio en Guadalajara y 21 de septiembre en Monterrey para todas las personas que estén interesadas en participar en este entrenamiento comercial en bienes raíces tenemos 10 becas al 50% Llamando al 5633 12 13 14 nos puedes enviar un mensaje de WhatsApp o si nos estás viendo en televisión escanea el código QR que está en la parte inferior de tu pantalla y en automático un asesor te va a dar toda la información que necesites respecto a este entrenami 56 33 12 13 14 y reciben las 10 primeras personas 10 becas al 50% y por si esto fuera poco quiero comprometer hoy aquí a Carlos Te quiero comprometer Carlos a que hagas una mentoría personalizada a tres participantes de la masterclass que tú con toda tu experiencia los lleves de la mano y puedan lograr los ingresos que alguna vez nuestros participantes han soñado desde luego que sí este Juan Carlos siempre lo he dicho alguien alguna vez creyó en mí tuve un un gran mentor que fue One Million Dollar producer generó más de un millón de dólares al al año en el sector inmobiliario solo compraventa o sea todo lo que es compraventa y renta de propiedades no entró a otras técnicas como aquí hemos mencionado el flipping eh construcción este o sea remodelación construcción o otras técnicas solo él se dedicó a comercialización y generó más de un millón de dólares y así como él creyó en mí y bueno me desarrolló Ahora yo hago lo mismo mismo estoy desarrollando Pero eso sí Juan Carlos es importante y siempre lo he dicho personas que estén comprometidas en eh entrar con todo al sector inmobiliario y generar altos ingresos Así que yo con todo gusto me comprometo en estas masterclass a tener a tres personas que yo mentore que estén decididas a entrar con todo el tiempo Así que si tú quieres transformar tu vida quieres mejorar tus ingresos quieres ser dueño de tu tiempo porque aquí hay algo muy importante que hablaremos después del corte Juan Carlos la parte de tiempo e ingresos no cuando tú eres empleado tus ingresos están topados cuando tú eres empleado tu tiempo está topado Porque trabajas mínimo 8 horas sin considerar sábados domingos y horas extras que tienes que ir y que luego no te pagan estás topado y sales Ya muy cansado del empleo como para empezar a buscar o querer innovar algo más así que es importante en el sector inmobiliario o cuando eres autoempleado tú eres dueño de tu propio tiempo y tú puedes generar los ingresos que no vas a estar topado en algo Quieres aprender a hacer esto márcanos al 56 33 12 13 14 o toma el QR que está en pantalla Así que vamos un corte y comercial Y regresamos para seguir hablando de la masterc inmobiliaria Muchas gracias y continuamos con tu programa de inversiones inmobiliarios estamos hablando de la masterc la masterclass en bienes raíces con Juan Carlos Moreno director de la masterclass y bueno estábamos comentando sobre la libertad financiera Juan Carlos y la esta polémica de cómo alcanzas más rápido tu libertad financiera siendo empleado o siendo autoempleado acuérdense yo Les recomiendo muchísimo este libro de Robert Kiyosaki el primero es Padre rico padre pobre el segundo es el flujo del cuadrante del dinero donde justamente Comenta Cómo recibimos ingresos la escuela acuérdate te educa para ser empleado pero debes de Buscar cómo moverte al lado derecho del cuadrante donde están los dueños y los inversionistas Este programa está muy enfocado para ayudarte a moverte de lado derecho del cuadrante Y hacer que el dinero trabaje para ti es un cambio de Chip muy importante es algo que no te enseñan en las escuelas pero aquí te lo enseñamos Por eso siempre yo recomiendo mucho que escuches inversiones inmobiliarias de Karim bu yabi porque aquí te enseñamos varias fuentes No nada más una te enseñamos varias fuentes una para capacitarte y multiplicar y bueno fabricar dinero como lo dice Karim fabricar dinero o ya sea a través del flipping o a través de la compraventa a través de varios mecanismos o la otra es hacer que el dinero trabaje para ti okay Oye yo ya generé mayor cantidad de dinero Cuál es el siguiente paso Ponlo a invertir Ponlo a invertir en terrenos de inversión terrenos residenciales en departamentos casas que queden a tu nombre como activos no para que tú los habites para que tú los estés rentando y aparte estés en lugares donde te den mayor plusvalía en menos de un minuto ya te di la receta de tu libertad financiera lo importante Juan Carlos es hacerlo finalmente No porque si tú te quedas en la teoría pues dices Okay está muy bien pero no no encuentro mi libertad Financiera Hay que hacerlo y justamente ese paso de tomar acción es donde se pierden muchos de las personas que se que se empiezan a capacitar porque porque empiezas a analizar lo que lo que contrae la libertad financiera que son o sea libertad financiera no es que te vas a tirar a la playa y y ya no la realidad es que viene acompañado de un montón de responsabilidades económicas porque qué crees que ahora dependen los ingresos 100% de la labor que tú puedas hacer y ahí entonces empiezas a cambiar el la creación de prospectos por ejemplo por 2 horas en el tráfico empiezas a cambiar tener citas tal vez en en 10 11 citas a la semana por eh una hora extra de tu trabajo empiezas a cambiar ciertas eh condiciones obviamente la libertad financiera te permite hacer tu agenda y que no dependas de alguien más pero no quiere decir que no no lo tengas que trabajar y para esto necesitas una capacitación constante porque Carlos y estimado auditorio eh personalmente soy un convencido de que la capacitación continua es una clave para la movilidad social y en este sentido hablamos 100% de dinero Por qué Porque la el tener más y mejores recursos económicos te permite tener una casa más grande un mejor auto unas mejores vacaciones mejor mejor comida en la mesa mejores con condiciones de vida y hasta de gasto que tú puedes estar controlando con la libertad financiera pero para eso necesitamos Capacitación en un medio como es el bienes raíces que es muy competido Y esa es una extraordinaria noticia porque nos habla de un mercado muy grande por una necesidad primaria como es la vivienda y esta solución práctica la la tenemos en la masterc inmobiliaria porque como entrenamiento comercial Carlos vemos todos los ejes rectores de los bienes raíces a nivel comercial tú aprendes desde captar una propiedad eh Qué documentos tienes que pedir Cómo negociar con un con un eh propietario con un posible comprador por supuesto a negociar tu comisión quien Aprende a negociar su comisión Aprende a negociar prácticamente cualquier cosa y aprendes a conocer dónde está tu mercado tu Nicho y tu segmento para que no te lleguen eh personas que tal vez no están interesados 100% en lo que tú estás vendiendo Y en este sentido la masterclass es muy completa y lo que hace diferente a cualquier otra sesión de entrenamiento comercial es que justamente aquí vas a la práctica tan es así que Carlos en la capacitación que le hace el 60 por si no me equivoco Carlos 60 por de las personas salen con una cita para captar su primer propiedad estamos hablando que es el 50% de todo el trabajo imagínate en un día una sesión intensiva tú tienes el 50% del trabajo ya hecho lo demás es un proceso de seguimiento y Carlos te enseña cómo hacerlo y por supuesto ejecutarlo esto es muy importante porque llevamos práctica pero también lo vamos a llevar a la acción si tú estás interesado en participar en nuestra masterclass Recuerda que vamos a estar el próximo viernes 26 de julio en la Ciudad de México 27 de Julio en Guadalajara y el próximo 21 de septiembre en la ciudad de Monterrey lo único que tienes que hacer puedes hacer dos cosas o escanear este código QR si nos estás viendo en televisión el que tienes en la parte inferior de tu pantalla o bien enviarnos un mensaje al 5630 3 12 13 14 y tenemos 10 becas disponibles únicamente 10 becas a las primeras 10 personas que se comuniquen con nosotros van a recibir toda esta información y nos estaremos viendo en cualquiera de estas sedes ahora Carlos para todas las personas porque nos llegan mucho en redes sociales me interesa la masterclass pero estoy en Tijuana estoy en Chiapas estoy en otro en otra ciudad que no son estas tres tenemos una versión streaming donde no necesitas moverte de tu lugar de origen en tu casa en tu oficina en en el lugar que tú quieras puedes tomar esta sesión completamente en vivo Carlos no hay pretexto para capacitarse en bienes raíces presencial 26 de julio 27 de julio y 21 de Septiembre Ciudad de México Guadalajara o Monterrey o bien un eh vía streaming desde la comodidad de tu casa o de tu oficina además una mentoría de Carlos Nava 10 becas al 50% Carlos Juan Carlos se las pones demasiado fácil ya a ver tienes una beca con esto te puedo decir que te vas a ahorrar tu ida al Starbucks este para comprarte tu café y tu muffin en el día por un mes o sea solo te vas a apretar y y no te estoy diciendo que dejes de comer nada más te vas a apretar el cinturón un mes te vas a capacitar acuérdate si alimentas tu mente tu mente alimentará tu bolsillo si tú quieres tener una vida placentera en el futuro se se ver un poquito en tu vida presente apriétala masterclass para prepararte y además con la beca ya ni siquiera vas a necesitar que sea mucho va a ser un mes nada más ciertos lujos para que tú entres a esta masterclass te preparas te capacitas y después vas a tener una herramienta vas a conocer esto es un proceso acuérdate pero vas a saber Cómo fabricar dinero y dinero que vas a hacer pues mucho más de lo que pudiste haber generado en tus últimos 2 años y es muy sencillo si hablamos de cuánto puedes ganar un asesor inmobiliario gana el 5% el 5% de un inmueble en la zona donde tú vives cuánto te gusta 3 millones vamos a poner algo muy conservador 3,0000 por 05 son 150,000 pes eso es si tú llegas a hacer dos ventas al año estamos hablando de 300,000 entre 12 meses estamos hablando de 25,000 pesos mensuales 84 por de las personas de la eh población económicamente activa Juan Carlos ganan menos de 24,000 pes así para que te des cuenta entonces Esta es la forma de que tú puedes fabricar aprender a fabricar dinero entrar a un nuevo proceso transformar tu vida y además una beca del 50% 56 33 12 13 14 es el número que transformará tu vida ya hemos tenido muchos casos de éxito Juan Carlos mucha gente que ha estado con nosotros en la masterc que ya está tomando acción que ya han generado sus primeros ingresos otros que ya tienen más tiempo que estuvieron con nosotros que ya han llegado a su primer millón Así que no lo pienses más entra a nuestra próxima masterc ya Juan Carlos nos dio las fechas ahí está el QR Y bueno pues te esperamos en Monterrey en Guadalajara en Ciudad de México o vía streaming Vámonos y agradecemos mucho por habernos acompañado a esta emisión de inversiones inmobiliarias a toda nuestra audiencia no olviden escucharnos cada lunes martes miércoles y viernes de 10 a 11 de la noche jueves de 9 a 11 y sábados de 2 a 4 de la tarde por imagen radio y por imagen TV multicast Te saluda Carlos Nava hasta la próxima soy Karen guavi y te quiero agradecer por haber visto un nuevo episodio del programa de inversiones inmobiliarias por imagen radio te recuerdo que estamos al aire cada jueves a las 9 de la noche y cada sábado de las 2 a las 4 de la tarde si te ha gustado este episodio te invito a suscribirte a nuestro canal y a eh activar la campanita para poder recibir nuestras próximas notificaciones cada semana presentamos joyas de inversión e invitamos también a los expertos del sector inmobiliario mi objetivo es que tú entiendas de manera precisa Cómo invertir de manera inteligente y segura en el sector inmobiliario Gracias por tu participación Y no olvides suscribete al Canal y activa la campanita