Fraude en preventa: cómo saber si un desarrollo sí se va a construir
La señal que aparece en todos los casos: te piden dinero antes que papeles
Si hubiera que quedarse con una sola frase de todo lo dicho al aire sobre fraudes, sería esta. Da igual si es un terreno o una torre: el orden nunca cambia.
Por favor, no entreguen dinero si no tienen la revisión de toda la documentación. Y una vez que la revisaron, validen si es viable o no el asunto.
Fíjate en los dos tiempos. Primero revisar el expediente. Después, y solo después, decidir si el proyecto es viable. El anticipo va al final. Cuando alguien invierte ese orden y te pide una cantidad "para apartar" prometiendo los papeles luego, en el programa lo llamaron por su nombre.
No se puede pagar con estos anticipos que dicen de 250,000 y luego te muestro el expediente. Esos son fraudes, no existe.
En otra emisión se resumió igual de corto: una señal clara de fraude es que te piden dinero sin entregarte documentos. Ojo con el pretexto, porque "en las estafas son muy creativos". Puede sonar razonable. La falta de documentos, no. Y detrás de la prisa casi siempre hay gente que sobrepromete "resultados absolutamente imposibles de alcanzar".
Los papeles que definen si el proyecto se va a construir de verdad
Un render no es un permiso. Lo que determina si esa torre se levanta es un expediente de autorizaciones que el desarrollador o tiene, o no tiene. En una emisión sobre estrategias fiscales se nombraron los dos documentos críticos, y algo más: ya hay estados con lista pública de quién construye sin ellos.
En algunos estados de la República el gobierno está haciendo un trabajo muy bueno para comunicar la lista de los desarrolladores que desarrollan sin autorizaciones previas, sin una licencia de construcción, sin una manifestación de impacto ambiental, por ejemplo, que son elementos críticos.
La licencia es la que más veces apareció al aire, con un matiz: no todos los predios la pueden obtener. Se dijo directo que hay desarrollos donde no se puede sacar la licencia de construcción y otros donde sí, y se explicó por qué un terreno califica: ya tiene todos los servicios y los criterios que se solicitan. De ahí sale tu pregunta. No "¿ya tienen permisos?", sino "muéstrame la licencia, y si no la tienen, por qué este predio sí la puede obtener".
- La licencia de construcción, en papel. Si todavía no existe, pide por escrito qué falta y para cuándo la esperan.
- La manifestación de impacto ambiental. Se nombró junto a la licencia como elemento crítico, no como trámite menor.
- Las autorizaciones previas. Revisa si el estado donde compras publica la lista de quienes desarrollan sin ellas.
- La confirmación de que el predio ya tiene servicios y los criterios que se solicitan para edificar.
- El expediente completo, antes del anticipo. Revisar, validar, pagar. En ese orden.
Eso es el proyecto. La empresa que lo firma es la otra mitad de la tarea, y va aparte: cómo saber si un desarrollador es confiable.
A dónde tiene que entrar tu dinero mientras la obra avanza
Aquí está la diferencia entre un proyecto serio y uno que puede desaparecer con tu enganche. En una emisión se puso de ejemplo la respuesta que sí tranquiliza a quien pregunta por estafas.
Aquí el dinero entra a una cuenta o un fideicomiso, no al dueño del terreno. Eso genera muchísima confianza.
Suena simple y lo es. Pregunta a qué cuenta va tu transferencia y quién es el titular. Si es la cuenta personal del dueño del terreno, estás confiando en una persona, no en un mecanismo.
Hay una segunda protección que casi nadie usa: el aviso preventivo del notario. Cuando el notario avisa que ese inmueble está en venta, nadie más que tú lo puede comprar durante cierto periodo. Es la barrera contra lo que en el programa se nombró sin adornos: vender dos veces el mismo inmueble.
La letra fina, y el equilibrio que casi nadie revisa
Los contratos de preventa los escribe el desarrollador, y ese es el punto. En una emisión se habló de un convenio que permite deshacer la operación cobrando la penalización correspondiente, y enseguida llegó la advertencia sobre para quién sirve.
Es una manera de proteger las operaciones, pero tiene que haber equilibrio. No es solamente para beneficio del desarrollador, también para la señora. Tú sabes que es fraude vender dos veces un mismo inmueble.
Traducido a lo que te toca revisar: si el contrato te penaliza cuando tú te atrasas en un pago, tiene que penalizar al desarrollador cuando se atrasa en la entrega. Si solo corre para un lado, no protege la operación: protege a una de las partes.
Al aire se dijo que cuando alguien cae en un fraude inmobiliario, muchas veces es porque no leyó la letra fina ni pensó en el proceso, y se fue convenciendo solo de que iba a hacer un gran negocio. Ahí se pierde el dinero: al decidir no leer.
Qué hacer si el proyecto ya se retrasó
Un retraso no es automáticamente un fraude. En el programa se señaló que en algunos municipios un permiso de construcción tarda 3 años, y se llamó a eso una bestialidad. Un proyecto puede estar detenido por el trámite y seguir siendo real.
La diferencia está en si el desarrollador te sigue entregando papeles o dejó de contestar. Si dejó de contestar, no te quedes callado: el programa ya ha analizado al aire mensajes de la audiencia con un posible fraude entre manos.
Les voy a invitar a que nos manden a través de las redes sociales las situaciones de fraudes inmobiliarios que podrían estar viviendo, y les vamos a ayudar a través de todo el peso de Grupo Imagen, del programa de Inversiones Inmobiliarias y de nuestros compañeros colocutores.
Ahí mismo se reconoció el fondo: los fraudes inmobiliarios se repiten y muchas veces quedan casi sin penas y sin sentencias. Por eso conviene moverse temprano. Cuando la falta implica abuso de confianza, fraude o simulación, hay sanciones reguladas por la legislación ordinaria. Hay a dónde ir, pero con expediente.
- Junta todo. Contrato, comprobantes, la cuenta a la que transferiste y los documentos que sí te dieron.
- Busca la cláusula de penalización y revisa si aplica cuando quien incumple es el desarrollador.
- Consulta a un especialista antes de firmar un ajuste. Al aire se insistió en que mucha gente cae por no ir a preguntar.
- Manda tu caso al programa. Se revisan al aire.
Los episodios donde se habló de esto
Estas son las emisiones donde se habló del tema, con fecha y transcripción completa:
- Invertir en Puerto Vallarta: Mercado Inmobiliario y Proyecto Alanda Living
- Boom Inmobiliario en Vallarta: Proyecto Punta Paraíso desde $1.9M
- Qué es un Remate Hipotecario: Cómo Invertir Seguro y Evitar Fraudes
- Mentalidad Inmobiliaria: ¿Por qué Unos Ganan Millones y Otros No?
- Balance Yucatán: Terrenos con 40% Plusvalía Anual (Club de Playa)
- We Build: Inversión Colectiva en Bienes Raíces
- Pitaya Investments: Modelo de Inversión
- Masterclass Remates Bancarios: Cómo Invertir Seguro y Evitar Fraudes
- 528 Tulum: Terrenos de Lujo con Cenote Privado
- Inversión Hotelera: Sé Socio de Holiday Inn e Índigo
- Pitaya Investments: Inversión Agrícola con Renta Garantizada (Entrevista)
- Aldea Savia: Inversión Segura en Tulum (Entrega Inmediata)
- Tokenización Inmobiliaria y Bitcoin: El Futuro de la Inversión
- Terrenos en Yucatán: Invierte en Balance
- Masterclass Remates Bancarios: Invierte Seguro
- Fraudes inmobiliarios
- Turismo médico
- Grand Punta Ka’an: la nueva joya inmobiliaria en La Paz
- Protección jurídica ante la gentrificación
- Evolución del capital privado en México
- Invierte en remates bancarios con inteligencia y seguridad
- Créditos hipotecarios y estrategias de inversión
- La actualidad del FOVISSSTE y su impacto en la vivienda
- Reprogramando tu mente financiera
- Remates bancarios ¿oportunidad o estafa?
- ¿México puede repetir el error de Barcelona?
- ¿Rentar a un mexicano o a un extranjero?
- Gigantes de la construcción: El futuro del sector inmobiliario
- Infonavit y las oportunidades ocultas en bienes raíces
- Estructura para hacer videos y vender
- Si compras un bien, aseguras tu retorno de inversión
- Inversión inmobiliaria vs crypto – ¿Dónde conviene más?
- Near Retiring – Remates hipotecarios y oportunidades de inversión
- Estrategias fiscales para invertir sin riesgos
- La visión del desarrollador en bienes raíces
- Cómo funcionan los remates bancarios en bienes raíces
- Situaciones de fraude en bienes raíces y cómo evitarlas
- Macro y micro inversiones inmobiliarias
- ¿Rentar a corto o largo plazo?
- Alcanza la libertad financiera
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Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si un desarrollo en preventa se va a construir?
Por sus permisos, no por sus renders. Al aire se nombraron como críticos la licencia de construcción y la manifestación de impacto ambiental, y se explicó que hay predios donde la licencia simplemente no se puede obtener. Si todavía no la tienen, pide por escrito qué falta y por qué ese predio sí califica.
¿Qué documentos debo exigir antes de apartar?
El expediente completo, antes de entregar un peso. Al aire se pidió no dar dinero sin haber revisado toda la documentación. Los documentos nombrados: licencia de construcción, manifestación de impacto ambiental y autorizaciones previas.
¿Cuál es la señal de alarma más clara de un fraude?
Que te pidan dinero antes de entregarte documentos. Es lo que más se repite en el programa. Dar un anticipo y ver el expediente después es un esquema que al aire se llamó fraude, sin matices.
¿A qué cuenta debe entrar mi enganche?
A una cuenta del proyecto o a un fideicomiso, no a la cuenta personal del dueño del terreno. Y pide el aviso preventivo del notario: cuando avisa que el inmueble está en venta, nadie más que tú lo puede comprar durante cierto periodo, y así no se vende dos veces.
¿Qué hago si mi proyecto ya se retrasó?
Distingue el trámite del incumplimiento: al aire se mencionó que en algunos municipios un permiso de construcción tarda 3 años, así que un retraso no siempre es fraude. Junta contrato y comprobantes, revisa si la penalización aplica también al desarrollador y consulta a un especialista antes de firmar un ajuste. Si ya no te contestan, manda tu caso.
