Nearshoring: cómo invertir en terrenos industriales en México
¿De verdad puede entrar alguien que no es fondo?
Es la primera objeción de quien escucha nave industrial: suena a decenas de millones, a fideicomisos, a fibras. Para naves construidas, lo es. Pero el programa apunta a otro lado: comprar tierra dentro de un corredor industrial. Ahí el número cambia.
Si hoy quiero invertir en este segmento y quiero que no sea una inversión millonaria, me acuerdo de los grandes parques logísticos que se crearon en Yucatán los últimos 12 meses, que fueron inaugurados, y siempre son tickets de inversión para el inversionista entre 2 y 6 millones de pesos.
Ese rango está en el territorio de un departamento en preventa turística. La diferencia es que casi nadie lo ve: no se anuncia como la vivienda.
No hay disponibilidad, no vas a ver letreros en venta, no vas a ver desarrollos que se estén comercializando que sean para que tú construyas naves industriales, bodegas, almacenes, centros logísticos.
Esa escasez es argumento de inversión y también problema: sin oferta visible no hay precios que comparar.
¿Con cuánto se entra y qué compras exactamente?
La unidad que se repite emisión tras emisión es el lote de 400 m²: la medida mínima con la que una operación logística chica ya funciona.
Si necesitas más espacio, juntas dos, tres terrenos. 400 m² es suficiente para que pongas una bodega, un estacionamiento, un centro logístico, o para que generes retorno de inversión a través del arrendamiento.
Lo de juntar lotes importa: permite entrar chico, crecer después o entrar entre socios. En otras emisiones el mismo lote aparece como base para almacenes, centros de distribución y hasta encierro de camiones, con uso de suelo mixto en algunos desarrollos.
Sé claro con lo que compras: tierra, no renta inmediata. El flujo llega cuando construyes, cuando arriendas la superficie o cuando revendes con plusvalía.
¿Dónde está pasando esto?
El corredor del que más se habló es el de Yucatán, en el cruce de la carretera Cancún a Mérida con la carretera Mérida a Chetumal, uno de los cuatro corredores industriales identificados por el gobierno del estado. Alrededor hay centros de distribución de cadenas comerciales y farmacéuticas, un parque logístico de unas 30 hectáreas y una planta de Heineken anunciada en 2024. El argumento del sureste son trayectos de 16, 17, 18 horas y el Tren Maya de carga, que según se dijo mitigará el costo logístico.
No es el único punto en las transcripciones:
- Ciudad Juárez. Más de 300 maquiladoras y conectividad aérea, terrestre y ferroviaria.
- Mazatlán. Parque logístico, parque industrial y un nuevo parque aeroespacial.
- Jalisco. El aeropuerto de Guadalajara, segundo lugar en vuelos de carga.
- Zona centro. Un aeropuerto que ya absorbió casi toda la carga del Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México.
- Quintana Roo. En el camino de Cancún a Playa del Carmen ya hay bodegas y parques logísticos donde antes solo había turismo.
- Veracruz. Se plantea reactivar el puerto multimodal.
En la conversación sobre el Plan México se enumeran las vocaciones esperadas: logística y distribución, aeronáutica, aeroespacial, manufacturas del sector energético y agroindustria. Y una idea que conviene subrayar: la apuesta es sacar la carga de los periféricos y llevarla a los corredores. El valor se mueve hacia afuera.
¿Qué rendimiento se dijo al aire?
Hay que ser honesto con lo que existe y lo que no. En todo el material hay una sola cifra de renta, con una condición pegada.
Sabemos que puedes sacar alrededor de unos 20, 30,000 pesos más o menos, depende de qué le hagas a tu tierra. Pero si quieres construir, puedes construir almacenes, bodegas, centros logísticos, centros de almacenamiento, puedes hacer encierro de camiones.
Léelo con cuidado. La frase es depende de qué le hagas a tu tierra, y en el audio no se aclara si esos 20 o 30 mil pesos son mensuales ni sobre qué superficie. Tampoco hay retorno anual ni plazo de recuperación. Quien te presente una proyección cerrada tiene que sustentarla con contratos, no con una cifra de radio.
Lo que sí se argumenta con fuerza es el valor a largo plazo: ser dueño de tierra industrial, se dijo, puede representar mucho más valor que el residencial. Y un invitado corporativo describió la última milla y los centros logísticos como lo que más los ha ocupado estos tres años.
Aviso comercial. iad México, que produce este programa, comercializa terrenos industriales en Yucatán bajo la marca Cenit Industrial. Ese desarrollo no aparece en ninguna de las citas de arriba: los datos de esta guía salen de las emisiones, no de ese producto. Lo mencionamos para que sepas de dónde viene esta publicación y puedas juzgarla con esa información encima.
¿Qué riesgo tiene depender del nearshoring?
Esta es la parte que nunca aparece en un anuncio de terrenos industriales. El primer riesgo es de concentración.
México tendrá que hacer frente también a estas cuestiones, porque al final más del 40% de la manufactura depende del sector exportador, principalmente la automotriz.
Si tu terreno vive de que una exportadora necesite espacio cerca, y esa empresa vive de una política arancelaria que cambia cada trimestre, tu inquilino no es tan estable como parece. Sobre el Plan México se dijo directo: lo que más afectan los aranceles es la manufactura, el tema industrial. Ese es el canal por el que un pleito ajeno llega a la renta de tu bodega.
El segundo riesgo es de infraestructura, y se planteó como condición, no como detalle.
Hay tres elementos muy importantes que tienen que ver con infraestructura, y ahí es donde empieza la competitividad, y donde hemos dicho que sin infraestructura difícilmente hay relocalización.
Esos tres elementos son energía, agua y logística. Traducido a tu compra: un terreno sin luz resuelta, sin agua o sin acceso carretero no es un terreno industrial, es un terreno. En el material se cuenta el caso de una empresa que va a triplicar su manufactura y trae la energía eléctrica pendiente, y el intento de cobrar doble IVA a las manufactureras.
Ahora el contrapeso. También se explicó por qué la tendencia no se revierte fácil: llevar la manufactura de vuelta a Estados Unidos con mano de obra local haría que un iPhone costara 3,500 dólares. México paga de 5 a 10 dólares la hora, entre 15,000 y 30,000 pesos mensuales. En una emisión vieja se resumió así: el nearshoring es un milagro mexicano que hay que capitalizar lo más que se pueda. La clave es capitalizar, no esperar.
Antes de firmar, conviene verificar esto:
- Confirma energía, agua y acceso logístico por escrito, no en el folleto.
- Pregunta quién es el vecino industrial. El valor viene de plantas ya instaladas, no de las que prometen llegar.
- Define tu salida desde el día uno: construir y arrendar, arrendar la superficie o revender.
- No proyectes con los 20 a 30 mil pesos. Es lo único que se dijo al aire, sin periodicidad ni superficie.
- Revisa uso de suelo y escritura antes de apartar. Sin portales ni letreros, la revisión documental es tu única red.
Los episodios donde se habló de esto
51 emisiones tocan el tema industrial, logístico y de nearshoring, con desarrolladores, funcionarios y especialistas en comercio exterior. Cada una con video y transcripción:
- Oportunidad de Inversión en Ciudad Juárez
- Terrenos Industriales en Mérida
- Global K: Terrenos Industriales en Mérida
- Pitaya Investments: La Historia Detrás de la Inversión en Dragon Fruit
- Mercado de Oficinas e Industrial: ¿Dónde Invertir Hoy? (Luis Méndez, Coldwell Banker)
- Pitaya Investments: Inversión Agrícola con Renta Garantizada (Entrevista)
- Invertir en Mazatlán: Casas, Lujo y Plaza Comercial
- Terrenos Industriales en Mérida: Invierte en Global K
- Tokenización inmobiliaria: El futuro de la inversión en bienes raíces
- Grand Punta Ka’an: la nueva joya inmobiliaria en La Paz
- Economía yucateca: crecimiento, retos y oportunidades
- Tercera edad, salud y confort
- Mintara
- Vivienda social en renta ¿solución o problema?
- Habilidades de negociación ante la gentrificación
- Netleading: El nuevo networking para alcanzar tus metas
- Mercado estable o mayor riesgo – ¿Dónde conviene invertir?
- Las nuevas reformas de vivienda y su impacto en la inversión
- Vivir en Quintana Roo o Yucatán – ¿Dónde invertir mejor?
- Infonavit y las oportunidades ocultas en bienes raíces
- Invertir en residencial o industrial
- Inversión inmobiliaria vs crypto – ¿Dónde conviene más?
- Near Retiring – Remates hipotecarios y oportunidades de inversión
- La visión del desarrollador en bienes raíces
- Cómo funcionan los remates bancarios en bienes raíces
- Situaciones de fraude en bienes raíces y cómo evitarlas
- ¿Cómo hacer crecer el dinero de los árboles?
- Aprende a Negociar Sin Sudar con Carlos Porcel, experto
- Debate sobre ¿Donde te gustaría vivir, Cancún o Tulum?
- Explicación de ¿cómo se generan los créditos hipotecarios?
- Explicación Trump vs Xi Jimping, ¿qué esta pasando?
- ¿Eres un líder nato? Si no, aprende a serlo con estos tips
- Aprende a invertir en Remates Bancarios y gana alta plusvalía
- Explicación del Programa de Vivienda del Gobierno de México
- Relaciones Comerciales México | China | Estados Unidos
- Transforma tu notaría gracias a la Inteligencia Artificial
- El poder de Vender y Ganar Altas Comisiones en Bienes Raíces
- Nearshoring Hecho en México, explicación del fenómeno
- Problemas de vivienda en la CDMX, ¿cuáles soluciones?
- Aprende los Procesos para cerrar cualquiera venta
Ver el índice completo de episodios →
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se necesita para invertir en un terreno industrial en México?
Entre 2 y 6 millones de pesos, referido a los parques logísticos de Yucatán. Es el único rango que se dio al aire, y aplica a compra de tierra en un corredor industrial, no a naves construidas.
¿Qué se puede construir en un lote industrial de 400 m²?
Una bodega, un almacén, un centro de distribución, un centro logístico, un estacionamiento o un encierro de camiones. Si necesitas más superficie, se juntan dos o tres lotes.
¿En qué ciudades de México se está desarrollando lo industrial?
Yucatán y Mérida, en el corredor entre las carreteras Cancún a Mérida y Mérida a Chetumal; Ciudad Juárez, con más de 300 maquiladoras; Mazatlán, con parque logístico, industrial y aeroespacial; Jalisco, por la carga aérea de su aeropuerto; el camino de Cancún a Playa del Carmen; y Veracruz.
¿Cuánto renta un terreno industrial?
La única cifra al aire es de 20 a 30 mil pesos, y depende de qué le hagas a la tierra. No se especificó si es mensual ni sobre qué superficie, y no se dio retorno anual. Pide comparables de la zona.
¿Qué pasa con el nearshoring si suben los aranceles?
Se dijo que lo que más afectan los aranceles es la manufactura, el tema industrial, y que más del 40% de la manufactura mexicana depende del sector exportador, sobre todo la automotriz. Ese es el riesgo. El contrapeso es de costos: producir en Estados Unidos haría que un iPhone costara 3,500 dólares, mientras México paga de 5 a 10 dólares la hora.
