Gentrificación en CDMX: ¿subieron las rentas en la Roma?
¿Qué es la gentrificación y qué pasó en la CDMX?
La palabra llegó de golpe al lenguaje común. En el programa la definieron corto: gentrificación es el desplazamiento de poblaciones originarias por grupos con mayor poder adquisitivo, un fenómeno que afecta a ciudades de todo el mundo. Un concepto nuevo, prácticamente del siglo XXI, con el que la gente amaneció sin que nadie se lo explicara.
El día en que dejó de ser tema de académicos tiene fecha.
El viernes 4 de julio, el Parque México, ubicado en la colonia Condesa, fue escenario de la primera gran protesta contra la gentrificación en la Ciudad de México.
El proceso no empezó ese viernes. En otra emisión recuerdan que lo que se ve en la Condesa y la Roma lleva 20 o 30 años, y que para rastrear el origen habría que empezar por el Centro Histórico. Ahí mismo se describió un segundo tipo: las colonias alrededor de Polanco, las que llaman las Granadas o el nuevo Polanquito, donde el terreno sube porque llegan construcciones de arquitectos de nombre. Más lento, pero desplaza.
¿Por qué subieron las rentas y los precios?
Aquí los invitados coincidieron sin importar de qué lado estuvieran: el problema de fondo no es quién llegó al barrio, sino cuánta vivienda hay.
La gentrificación es un fenómeno muy complejo que muchas ciudades en muchos países enfrentan. Uno de los principales factores que desplazan es la vivienda, es la falta de oferta.
En esa emisión apareció un dato que suele perderse: la vivienda asequible, la de menos de 1 millón de pesos, se concentra al norte de la ciudad y tiene buenos ritmos de venta. Demanda hay. Falta producto donde la gente quiere vivir. De ahí el reclamo repetido al aire: todo lo están haciendo para afuera y todo se está encareciendo.
La otra mitad del problema es la distancia entre el precio y el sueldo:
Ahorita la vivienda en promedio en la Ciudad de México, ya la escritura está en más de 3 millones de pesos. A la gente, el 70% de la población no puede pagar eso.
Su conclusión apuntaba menos al salario y más a las ineficiencias: que una casa no cueste el triple de lo que debería por corrupción, mala planeación, inflación o porque un permiso se tarde 3 años. Para salir de la anécdota, el programa invitó a quien tiene la base de datos: desde 2019, el año que ese analista marca como inicio del problema, contabiliza más de 3,200,000 transacciones.
Y hay una tercera respuesta que contradice la pregunta misma. Un analista de mercado hizo su propio estudio de la Condesa, la Roma y la Hipódromo, que es donde se concentró la protesta, y lo que encontró no fue una escalada:
En estas colonias el precio de los inmuebles prácticamente no ha tenido una variación significativa desde el año 2019 a la fecha, si lo medimos en moneda constante. Si no lo medimos en moneda constante, sí nos vamos a encontrar con incrementos del orden del 30 a 35% en el valor unitario por metro cuadrado, pero en moneda constante eso nos da valores del 2% aproximadamente.
La distinción es la que casi nunca se hace en la discusión pública. En pesos corrientes el metro cuadrado subió entre 30 y 35%. Descontada la inflación, subió alrededor de 2%. Son los mismos inmuebles y los mismos años: cambia la vara con la que se miden.
¿Los extranjeros y los Airbnb son los culpables?
Es la pregunta más caliente y hay que leerla con cuidado: quienes la contestaron son del sector. Primero, el vocabulario, corregido varias veces al aire: "el término de gentrificación se refiere a población de mayores ingresos, no habla de extranjeros o de locales". Segundo, que el señalado cambia cada temporada.
A veces se puntualiza de manera equivocada. Recuerdo que hace el año pasado teníamos la moda de que los Airbnbs son los que están generando la gentrificación. Este año tenemos a los gringos como generadores de gentrificación.
Quien lo dijo es especialista en negociación, y su propuesta no era buscar culpables sino involucrar al grupo social impactado. Desde otra mesa se afirmó que la salida del extranjero ni va a abaratar las casas ni es lo que está provocando la gentrificación. Son opiniones de gente con interés en que la inversión no se frene.
El vínculo con la estancia corta sí se reconoció: en muchos modelos, se dijo, la gentrificación se utiliza para llegar a la colocación de Airbnb. Pero nadie le puso una cifra. Cuánto de la subida de rentas viene de la renta corta no se ha respondido al aire con datos.
Sobre cuántos extranjeros hay en realidad, el programa puso cifras donde normalmente hay percepción:
Hoy colonias como la Roma y la Condesa tienen un porcentaje del 30% de extranjeros. Quiere decir que 7 de cada 10 inquilinos en estas colonias siguen siendo nacionales. En destinos como Mérida la población extranjera es un 15%. En destinos como Playa del Carmen y Cancún el porcentaje de extranjeros es un 20%.
Treinta por ciento no es poco y explica por qué el cambio se siente en la calle. Pero deja a la mayoría de los inquilinos del lado nacional, incluso en las dos colonias que se volvieron el símbolo del conflicto.
¿Es buena o es mala? No hubo una sola respuesta
Aquí el programa se parte en dos. De un lado, la lectura crítica. Al aire se planteó que hay quien habla de una gentrificación buena porque trae desarrollo económico. La respuesta fue tajante:
Entonces la gentrificación buena no existe, porque provoca expulsión de la gente.
Del otro lado, el analista de mercado. El 19 de septiembre de 2025 sostuvo que, si el argumento de la protesta es que la gentrificación produjo el aumento de los valores inmobiliarios en esas zonas, ese argumento "es totalmente falso". El programa dejó la contradicción sin resolver.
Ese analista no lo dejó en la afirmación. Sostuvo que la zona sí cambió, pero por otra vía: es de las pocas donde creció la compraventa de vivienda nueva, y lo que se compra hoy es distinto de lo que se compraba antes.
Hoy el porcentaje de vivienda en que se hacen operaciones de compraventa es del 42% aproximadamente, contra el 37% que era al inicio de la serie.
El matiz importa más que el porcentaje: dentro de esa compraventa creció el semilujo y bajó la vivienda de clase media, porque la vivienda nueva que se está aportando al sector es de semilujo. El barrio no se encareció tanto como cambió de producto.
Y midió también lo que sí se ve caminando por ahí, con datos públicos del INEGI:
Entre 2010 y 2018 el promedio de comercios nuevos que se abrían en esa zona eran 31 por año. Desde el 2019 a la fecha son 62, exactamente el doble.
Hay una tercera postura, de resignación práctica: que es un fenómeno natural que se va a dar, que no la vamos a parar y que el trabajo está en los equilibrios, porque afecta a la ciudad entera. Apareció también una crítica al uso público del término: que tiene una definición técnica pero se usa como moneda de cambio político, y que se omiten sus beneficios. En junio de 2025 lo resumieron así: "no es que la combatas, sino creas un marco que permita acotarla".
¿Qué cambia si rentas o si inviertes?
La respuesta del gobierno de la Ciudad de México entró al debate con dos nombres. Uno, el impulso a la norma 26, para producir vivienda asequible dirigida al sector al que la ciudad le ha quedado a deber esa producción. Otro, el Bando 1, presentado al aire como la palabra clave del momento y el instrumento para reducir la gentrificación. Qué dice punto por punto no se detalló al aire.
Lo que sí se discutió a fondo fue el tope a la renta, con el argumento de que golpea también a quien tiene uno o dos departamentos como principal ingreso:
Y ahora, si le topan el precio de la renta, se va a afectar su sustento y se va a desincentivar la inversión.
Sobre las 20,000 viviendas anunciadas, un analista advirtió que no van a impactar en la gentrificación de la zona donde se desarrollen. A nivel federal se mencionó el programa de 1 millón de viviendas, adicional a lo que ya se construía.
- Si rentas en una colonia céntrica, sigue el Bando 1 y el tope a las rentas. En las emisiones revisadas no se leyó el texto de la regla ni sus fechas.
- Si inviertes en la Roma o la Condesa, entras a un proceso que lleva 20 o 30 años corriendo.
- Voltea al norte de la ciudad si buscas producto asequible: ahí se concentra la vivienda de menos de 1 millón de pesos y ahí se reportaron buenos ritmos de venta.
- Desconfía de la vivienda barata a kilómetros del centro. Al aire se advirtió que alejarla da un producto poco atractivo para el usuario y para el inversionista.
- No uses la gentrificación como criterio de inversión. Para decidir sirven la oferta de la zona, los tiempos de permiso y la demanda del segmento.
Los episodios donde se habló de esto
49 emisiones tocaron la gentrificación, el desplazamiento y la vivienda asequible, cada una con su video y su transcripción:
- Invertir en Puerto Vallarta: Mercado Inmobiliario y Proyecto Alanda Living
- Boom Inmobiliario en Vallarta: Proyecto Punta Paraíso desde $1.9M
- Vivienda Accesible en CDMX: Expo Coparmex
- Invierte en Querétaro: Sé Socio de un Hotel Marriott (Renta Garantizada)
- Mercado de Oficinas e Industrial: ¿Dónde Invertir Hoy? (Luis Méndez, Coldwell Banker)
- Uxan Tulum: Invierte en un concepto disruptivo entre la selva y la naturaleza
- Tokenización inmobiliaria: El futuro de la inversión en bienes raíces
- Vivienda premium: El nuevo motor de inversión en zonas de playa
- Fraudes inmobiliarios
- Pitahaya Investments
- Turismo médico
- Grand Punta Ka’an: la nueva joya inmobiliaria en La Paz
- Protección jurídica ante la gentrificación
- CDMX y cómo responde la industria inmobiliaria
- Desarrollar equipos de alto rendimiento
- Mintara
- Bitcoin & bienes raíces
- Vivienda social en renta ¿solución o problema?
- La actualidad del FOVISSSTE y su impacto en la vivienda
- ¿Invertir solo o en grupo?
- ¿El efecto Trump en México y Canadá?
- Inteligencia Artificial en bienes raíces
- Remates bancarios ¿oportunidad o estafa?
- ¿Cómo frenar el alza de los precios de vivienda?
- ¿México puede repetir el error de Barcelona?
- El lenguaje del inversionista
- Gentrificación: decisiones inteligentes en el sector inmobiliario
- ¿Rentar a un mexicano o a un extranjero?
- ¿Cómo invertir mejor: poco a poco o en grandes montos?
- Habilidades de negociación ante la gentrificación
- Oportunidades de inversión en Orlando
- Mercado estable o mayor riesgo – ¿Dónde conviene invertir?
- Inversión en preventa bien hecha = plusvalía garantizada
- Innovar o morir: Proyectos inmobiliarios
- Las amenazas en negociación y el método D.E.A.L de Harvard
- Inversión inmobiliaria vs crypto – ¿Dónde conviene más?
- Maratón de ventas Mérida – Inversiones y oportunidades únicas
- Situaciones de fraude en bienes raíces y cómo evitarlas
- Macro y micro inversiones inmobiliarias
- Explicación Trump vs Xi Jimping, ¿qué esta pasando?
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Preguntas frecuentes
¿Qué es la gentrificación?
Según la definición dada en el programa, es el desplazamiento de poblaciones originarias por grupos con mayor poder adquisitivo. Al aire se subrayó que el término se refiere a población de mayores ingresos, no a extranjeros ni a locales.
¿Los extranjeros hicieron subir las rentas en la CDMX?
Los invitados del sector dijeron que no: que la salida del extranjero ni haría más baratas las casas ni es lo que está provocando la gentrificación, y que el señalado cambia cada temporada, un año los Airbnb y al siguiente los extranjeros. La causa que sí se repitió al aire es la falta de oferta.
¿Cuándo fue la protesta contra la gentrificación en la CDMX?
El viernes 4 de julio, en el Parque México, colonia Condesa. Se reportó al aire como la primera gran protesta contra la gentrificación en la Ciudad de México.
¿Qué es el Bando 1?
Al aire se presentó como el instrumento del gobierno de la Ciudad de México para reducir la gentrificación, sin detallar su contenido. Lo que sí se discutió fue el tope al precio de la renta, criticado porque afecta el sustento de propietarios pequeños y desincentiva la inversión.
¿Qué colonias de la CDMX se mencionan como gentrificadas?
La Condesa y la Roma, con un proceso que al aire se ubicó en 20 o 30 años. También el Centro Histórico y las colonias alrededor de Polanco, las que llaman las Granadas o el nuevo Polanquito.
